Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 28 июля 2020 г. по делу N 66а-1497/2020

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Васильевой Т.И, судей Синьковской Л.Г, Васильевой Т.Г, при секретаре Казуровой В.Н, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-3639/2019 по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 26 ноября 2019 года, которым удовлетворено частично административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "АРГОС" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Васильевой Т.И, выслушав объяснения представителя административного истца Сураева А.Н, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью ООО "АРГОС" (далее - ООО "АРГОС") обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2018 года, принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости: помещения с кадастровым номером N, назначение - нежилое помещение, наименование - нежилое помещение, общей площадью 321, 3 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", в размере 21 760 454 рублей; помещения с кадастровым номером N, назначение - нежилое помещение, наименование - нежилое помещение, общей площадью 257, 5 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", в размере 17 909 639 рублей; помещения с кадастровым номером N, назначение - нежилое помещение, наименование - нежилое помещение, общей площадью 4, 1 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", в размере 331 776 рублей; помещения с кадастровым номером N, назначение - нежилое помещение, наименование - нежилое помещение, общей площадью 354, 1 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", в размере 24 628 362 рублей; помещения с кадастровым номером N, назначение - нежилое помещение, наименование - нежилое помещение, общей площадью 55, 5 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", в размере 4 494 115 рублей; а также находящегося в аренде земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 1 111 +/- 12 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - эксплуатации здания продовольственного магазина, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: "адрес", в размере 36 791 307 рублей.

В обоснование требований общество указало на нарушение его прав как плательщиков налога на имущество, арендных платежей, поскольку используемая для исчисления налога и арендной платы кадастровая стоимость объектов недвижимости, утвержденная по состоянию на 1 января 2018 года распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N в отношении: нежилого помещения с кадастровым номером N в размере "... " рубля 49 копеек, нежилого помещения с кадастровым номером N в размере "... " рублей 78 копеек, нежилого помещения с кадастровым номером N в размере "... " рублей 63 копейки, нежилого помещения с кадастровым номером N в размере "... " рубля 57 копеек, нежилого помещения с кадастровым номером N в размере "... " рубля 03 копейки, земельного участка с кадастровым номером N в размере "... " рублей 21 копейка, не соответствует их реальной рыночной стоимости, определенных в отчете об оценке рыночной стоимости ООО " К." N от ДД.ММ.ГГГГ года.

Решением Московского городского суда от 26 ноября 2019 года административные исковые требования ООО "АРГОС" удовлетворены частично. Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 34 879 367 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером N установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 28 414 288 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером N установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 445 081 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером N установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 37 982 992 рубля; нежилого помещения с кадастровым номером N установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 6 823 917 рублей; земельного участка с кадастровым номером N установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 40 242 986 рублей.

В апелляционной жалобе Департамент городского имущества города Москвы просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, принятое с нарушением норм материального и процессуального права. В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает на несостоятельность довода общества о нарушении его интересов необоснованным завышением налоговых и арендных платежей, недоказанность нарушения административным ответчиком процедуры и методики проведения государственной кадастровой оценки, требований налогового законодательства. Требования административного истца направлены на уменьшение императивно установленных обязательных налоговых платежей, что недопустимо в рамках судебного разбирательства без согласования с органами исполнительной власти. Кроме того, арендатор земельного участка не наделен правом на установление кадастровой стоимости не принадлежащего ему земельного участка в размере рыночной стоимости. Заявляя требования об установлении кадастровой стоимости объектов в размере рыночной стоимости, административный истец тем самым оспаривает потенциальную цену продажи земельного участка. Судом перед экспертом не были поставлены вопросы о допущенных в отчете оценщика нарушениях, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. Также суд первой инстанции необоснованно признал допустимым доказательством заключение судебной экспертизы, которое не соответствует действующему законодательству, поскольку сегмент рынка недвижимости, к которому относится единый объект недвижимости, не проанализирован, вопрос использования объекта для собственных нужд собственника или сдачи его в аренду не исследован; при определении потенциального валового дохода использована только арендопригодная площадь исследуемых нежилых помещений, а не их общая площадь; не обоснован отказ от применения сравнительного подхода.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

В соответствии со статьями 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся представителей Департамента городского имущества города Москвы, Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве, просивших о рассмотрении дела в их отсутствие.

Изучив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела усматривается, что ООО "АРГОС" согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 19 апреля 2019 года N N является собственником объектов недвижимости - помещения с кадастровым номером N, назначение - нежилое помещение, наименование - нежилое помещение, общей площадью 321, 3 кв. м, расположенного по адресу: "адрес"; помещения с кадастровым номером N, назначение - нежилое помещение, наименование - нежилое помещение, общей площадью 257, 5 кв. м, расположенного по адресу: "адрес"; помещения с кадастровым номером N, назначение - нежилое помещение, наименование - нежилое помещение, общей площадью 4, 1 кв. м, расположенного по адресу: "адрес"; помещения с кадастровым номером N, назначение - нежилое помещение, наименование - нежилое помещение, общей площадью 354, 1 кв. м, расположенного по адресу: "адрес"; помещения с кадастровым номером N, назначение - нежилое помещение, наименование - нежилое помещение, общей площадью 55, 5 кв. м, расположенного по адресу: "адрес".

В силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" административный истец является плательщиком налога на имущество организаций, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Кроме того, согласно договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ года N административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 1 111 +/- 12 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - эксплуатации здания продовольственного магазина, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: "адрес".

Согласно приложению 1 к дополнительному соглашению от 14 октября 2011 к договору аренды земли размер арендных платежей исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является, в том числе, арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков (пункты 1, 4).

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 кодекса).

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Кадастровая стоимость поименованных выше объектов недвижимости утверждена распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 1 января 2018 года" и по состоянию на 1 января 2018 года составляет в отношении нежилого помещения с кадастровым номером N - "... " рубля "... " копеек, нежилого помещения с кадастровым номером N - "... " рублей 78 копеек, нежилого помещения с кадастровым номером N - "... " рублей 63 копейки, нежилого помещения с кадастровым номером N - "... " рубля "... " копеек, нежилого помещения с кадастровым номером N - "... " рубля 03 копейки, земельного участка с кадастровым номером N - "... " рублей 21 копейка (выписки из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ года N).

В силу требований части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 названного федерального закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, вправе оспорить результаты кадастровой оценки в судебном порядке, при этом закон не связывает возможность реализации данного права с позицией органов исполнительной власти, а также с обоснованностью размера налоговых и арендных платежей. Утверждение о недопустимости обращения в суд с требованием об изменении кадастровой стоимости арендаторов земельных участков не основано на положениях действующего законодательства.

В обоснование своих требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости ООО " К." N от ДД.ММ.ГГГГ года, согласно которому рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года составляла: в отношении нежилого помещения с кадастровым номером N - "... " рубля, нежилого помещения с кадастровым номером N - "... " рублей, нежилого помещения с кадастровым номером N - "... " рублей, нежилого помещения с кадастровым номером N - "... " рубля, нежилого помещения с кадастровым номером N - "... " рублей, земельного участка с кадастровым номером N - "... " рублей.

В связи с наличием возражений Департамента городского имущества города Москвы против принятия в качестве допустимого доказательства приведенного выше отчета и по ходатайству административного истца по административному делу судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза, в которой эксперту предложено ответить на вопросы, соответствует ли отчет об оценке требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, и, если не соответствует, определить рыночную стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года с учетом и без учета НДС.

Доводы апелляционной жалобы о некорректности и неполноте постановленных перед экспертом вопросов подлежат отклонению, поскольку представитель административного ответчика против предложенных административным истцом вариантов вопросов не возражал, свои варианты вопросов не предлагал. Сформулированные судом в определении о назначении экспертизы вопросы направлены на установление рыночной стоимости объектов недвижимости и проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, что соответствует пункту 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28. Вопросы изложены четко, понятно, каких-либо неточностей не содержат.

Заключением эксперта ООО " Ко." N от ДД.ММ.ГГГГ года было установлено наличие нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки при составлении отчета, которые существенно повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Одновременно экспертом определена рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года в отношении нежилого помещения с кадастровым номером N в размере "... " рублей с учетом НДС, "... " рублей без учета НДС, нежилого помещения с кадастровым номером N в размере "... " рублей с учетом НДС, "... " рублей без учета НДС, нежилого помещения с кадастровым номером N в размере "... " рублей с учетом НДС, "... " рубль без учета НДС, нежилого помещения с кадастровым номером N в размере "... " рубль с учетом НДС, "... " рубля без учета НДС, нежилого помещения с кадастровым номером N в размере "... " рубля с учетом НДС, "... " рублей без учета НДС, земельного участка с кадастровым номером N в размере "... " рублей.

Оценивая названное заключение, суд первой инстанции исходил из того, что оно соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, иные сведения, имеющие существенное значение. Заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе научных и практических данных, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначное толкование.

Суд апелляционной инстанции находит приведенные выводы суда правильными. Вместе с тем, судом первой инстанции не принято во внимание то, что действующее законодательство, допуская установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере его рыночной стоимости, не предполагает, что такая стоимость подлежит определению с учетом или без учета такого ценообразующего фактора как налог на добавленную стоимость (далее - НДС).

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определено, что для целей данного закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

По смыслу пунктов 1.2, 1.7 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года N226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке" наблюдаемые на рынке недвижимости цены, используемые в целях определения кадастровой стоимости, не подлежат корректировке на затраты, связанные с особенностями проведения сделки.

К числу таких затрат, относящихся к особенностям проведения сделки, следует отнести режим налогообложения сторон сделки, который не является характеристикой самого объекта недвижимости и непосредственно не влияет на вероятный размер цены, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Следует отметить, что нормы действующего законодательства, в том числе Налогового кодекса Российской Федерации, законодательства в области оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, не предусматривают необходимость учета в качестве ценообразующего фактора особенности налогообложения сторон сделки и не устанавливают требований и условий корректировки величины как кадастровой, так и рыночной стоимости, на сумму НДС.

Само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, проводимое в целях исчисления налога на имущество, без намерения реализации этого имущества не образует объект обложения налогом на добавленную стоимость по смыслу статьей 146, 154 Налогового кодекса Российской Федерации, что свидетельствует об исключении вероятности двойного налогообложения.

Определением судебной коллегии от 19 мая 2020 года по делу была назначена дополнительная экспертиза, в которой на разрешение эксперта ООО " Ко." Т.С.А. был поставлен вопрос о размере рыночной стоимости объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года.

В суд апелляционной инстанции эксперт представила дополнительное экспертное заключение N от ДД.ММ.ГГГГ года, согласно которому при расчете рыночной стоимости объектов исследования на основе существовавших на свободном рынке на дату оценки цен безотносительно затрат по сделке, она составляет по состоянию на 1 января 2018 года в отношении нежилого помещения с кадастровым номером N - "... " рублей; нежилого помещения с кадастровым номером N - "... " рублей; нежилого помещения с кадастровым номером N - "... " рублей; нежилого помещения с кадастровым номером N - "... " рублей; нежилого помещения с кадастровым номером N- "... " рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере "... " рублей не изменилась.

Оценивая заключение эксперта, дополнительное заключение эксперта по правилам статей 84 и 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу, что определенная в них итоговая рыночная стоимость объектов исследования соответствует фактически сложившимся условиям рынка, приведенные в заключениях выводы эксперта непротиворечивы, в полной мере соответствуют поставленным вопросам и носят исчерпывающий характер. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы, предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных экспертом нарушениях не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Так, вопреки утверждениям административного ответчика экспертом был установлен на основании фактических данных вид текущего функционального использования объектов недвижимости (торговое), сегмент рынка недвижимости, к которому относятся объекты, которые учтен при проведении исследования.

Расчет потенциального валового дохода в рамках доходного подхода исходя из размера арендопригодной площади, то есть площади, способной приносить доход, не противоречит требованиям федеральных стандартов оценки, в том числе пункту 5 ФСО N 3.

Доводы о том, что эксперт должен был проанализировать и использовать в расчетах условия действующих договоров аренды, подлежат отклонению. Данных, указывающих на то, что использование в расчетах условий действующих договоров существенным образом могло повлиять на итоговый результат, не имеется.

Отказ от применения сравнительного подхода при определении рыночной стоимости земельного участка мотивирован экспертом отсутствием достаточного количества рыночных данных по ценам предложений объектов, сопоставимых с объектом исследования.

Подлежат отклонению и доводы административного истца о несогласии с дополнительным заключением эксперта, озвученные в ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, поскольку им не представлено данных, указывающих на то, что тип здания, в котором расположены объекты-аналоги, существенным образом влияет на рыночную стоимость. Между тем, согласно заключению эксперт пришел к выводу о сопоставимости типа и класса зданий и отсутствии необходимости в проведении корректировки по данному критерию. Также должным образом не мотивировано утверждение о том, что объект исследования с кадастровым номером 77:07:0009004:10809 (встроенное помещение вспомогательного характера) имеет существенные отличия, влияющие на итоговый результат, от объектов-аналогов, являющихся, по мнению представителя административного истца, встроенными помещениями основного характера, включающие помещения вспомогательного характера.

Учитывая изложенное, судебная коллегия полагает необходимым решение Московского городского суда изменить, поскольку изложенные в решении суда первой инстанции выводы о размере рыночной стоимости нежилых помещений не соответствуют обстоятельствам административного дела. Оснований для его отмены в соответствии со статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Московского городского суда от 26 ноября 2019 года изменить.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года: в отношении нежилого помещения с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", в размере 41 157 657 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", в размере 33 528 859 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", в размере 525 195 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", в размере 44 819 931 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером N, расположенного по адресу: г "адрес", в размере 8 052 222 рублей.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи