Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 28 июля 2020 г. по делу N 66а-1674/2020

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Васильевой Т.И, судей Синьковской Л.Г, Васильевой Т.Г, при секретаре Казуровой В.Н, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-4348/2019 по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 12 ноября 2019 года, которым удовлетворено административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Ренессанс Девелопмент" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости здания.

Заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Васильевой Т.И, выслушав объяснения представителя административного истца Дорофеева Д.Д, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Ренессанс Девелопмент" (далее - ООО "Ренессанс Девелопмент") обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором с учетом уточнений просило об установлении кадастровой стоимости находящегося у него в собственности объекта недвижимости - здания с кадастровым номером N, назначение - нежилое здание, общей площадью 1 691 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2018 года в размере 205 802 736 рублей.

В обоснование требований общество указало на нарушение его прав как плательщика налога на имущество, поскольку кадастровая стоимость объекта недвижимости, утвержденная по состоянию на 1 января 2018 года распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N в размере "... " рубля "... " копейка, не соответствует его реальной рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости ООО " А." N от ДД.ММ.ГГГГ года.

Решением Московского городского суда от 12 ноября 2019 года административные исковые требования ООО "Ренессанс Девелопмент" удовлетворены, кадастровая стоимость здания с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", установлена по состоянию на 1 января 2018 года в размере 205 802 736 рублей.

В апелляционной жалобе Департамент городского имущества города Москвы просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, принятое с нарушением норм материального и процессуального права. В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает на несостоятельность довода общества о нарушении его интересов необоснованным завышением налоговых платежей, недоказанность нарушения административным ответчиком процедуры и методики проведения государственной кадастровой оценки, требований налогового законодательства. Требования административного истца направлены на уменьшение императивно установленных обязательных налоговых платежей, что недопустимо в рамках судебного разбирательства без согласования с органами исполнительной власти. Судом перед экспертом не были поставлены вопросы о допущенных в отчете оценщика нарушениях, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. Суд первой инстанции необоснованно признал допустимым доказательством заключение судебной экспертизы, которое не соответствует действующему законодательству, поскольку экспертом некорректно проведен анализ наиболее эффективного использования исследуемого объекта и не рассмотрены все возможные варианты его использования, реализация которых приведет к максимальной рыночной стоимости объекта исследования; не представляется возможным сделать вывод, содержит ли величина арендной ставки, рассчитанная экспертом, величину операционных расходов, вычитание которых является необоснованным; сегмент рынка недвижимости, к которому относится объект исследования не проанализирован, вопрос использования объекта для собственных нужд собственника или сдачи его в аренду не исследован; эксперт очистил цены предложений объектов-аналогов на величину НДС.

От ООО "Ренессанс Девелопмент" поступили письменные возражения о несогласии с доводами апелляционной жалобы.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

В соответствии со статьями 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся лиц, Департамент городского имущества города Москвы подал ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

Изучив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 14 июня 2019 года N ООО "Ренессанс Девелопмент" является собственником объекта недвижимости - здания с кадастровым номером N, назначение - нежилое здание, общей площадью 1 691 кв. м, расположенного по адресу: "адрес".

В силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" административный истец является плательщиком налога на имущество организаций, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость поименованного выше объекта недвижимости утверждена распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 1 января 2018 года" и по состоянию на 1 января 2018 года составляет "... " рубля "... " копейка (выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ года N); на момент рассмотрения дела является действующей. Сведения об утвержденной кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 9 января 2019 года.

В силу требований части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 названного федерального закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, вправе оспорить результаты кадастровой оценки в судебном порядке, при этом закон не связывает возможность реализации данного права с позицией органов исполнительной власти, а также с обоснованностью размера налоговых платежей.

В обоснование своих требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости ООО " А." N от ДД.ММ.ГГГГ года, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года составляла "... " рублей без учета НДС.

В связи с наличием возражений Департамента городского имущества города Москвы против принятия в качестве допустимого доказательства приведенного выше отчета и по его ходатайству судом первой инстанции по административному делу назначена судебная оценочная экспертиза, в которой эксперту предложено ответить на вопросы, соответствует ли отчет об оценке требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, и, если не соответствует, определить рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года с учетом и без учета НДС.

Доводы апелляционной жалобы о некорректности и неполноте постановленных перед экспертом вопросов подлежат отклонению, поскольку варианты вопросов были предложены представителем административного ответчика. Сформулированные судом в определении о назначении экспертизы вопросы направлены на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, что соответствует пункту 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28. Вопросы изложены четко, понятно, каких-либо неточностей не содержат.

Экспертным заключением ООО " Д." N от ДД.ММ.ГГГГ года было установлено наличие нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки при составлении отчета, которые существенно повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Одновременно экспертом определена рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере "... " рублей без учета НДС и "... " рублей с учетом НДС.

Оценивая названное заключение, суд первой инстанции исходил из того, что оно соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, иные сведения, имеющие существенное значение. Заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе научных и практических данных, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначное толкование.

Суд апелляционной инстанции находит приведенные выводы суда правильными. Вместе с тем, судом первой инстанции не принято во внимание то, что применение в расчетах такого ценообразующего фактора как налог на добавленную стоимость (далее - НДС) не соответствует действующему законодательству.

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определено, что для целей данного закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

По смыслу пунктов 1.2, 1.7 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года N226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке" наблюдаемые на рынке недвижимости цены, используемые в целях определения кадастровой стоимости, не подлежат корректировке на затраты, связанные с особенностями проведения сделки.

К числу таких затрат, относящихся к особенностям проведения сделки, следует отнести режим налогообложения сторон сделки, который не является характеристикой самого объекта недвижимости и непосредственно не влияет на вероятный размер цены, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Следует отметить, что нормы действующего законодательства, в том числе Налогового кодекса Российской Федерации, законодательства в области оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, не предусматривают необходимость учета в качестве ценообразующего фактора особенности налогообложения сторон сделки и не устанавливают требований и условий корректировки величины как кадастровой, так и рыночной стоимости, на сумму НДС.

Само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, проводимое в целях исчисления налога на имущество, без намерения реализации этого имущества не образует объект обложения налогом на добавленную стоимость по смыслу статьей 146, 154 Налогового кодекса Российской Федерации, что свидетельствует об исключении вероятности двойного налогообложения.

Определением судебной коллегии от 20 мая 2020 года по делу была назначена дополнительная экспертиза, в которой на разрешение эксперта ООО " Д." К.Д.Г... был поставлен вопрос о размере рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года.

В суд апелляционной инстанции эксперт представила дополнительное экспертное заключение от ДД.ММ.ГГГГ года, согласно которому при расчете рыночной стоимости объекта исследования на основе существовавших на свободном рынке на дату оценки цен безотносительно затрат по сделке, по состоянию на 1 января 2018 года она составляет "... " рублей.

Оценивая заключение эксперта, дополнительное заключение эксперта по правилам статей 84 и 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу, что определенная в них итоговая рыночная стоимость объекта исследования соответствует фактически сложившимся условиям рынка, приведенные в заключениях выводы эксперта непротиворечивы, в полной мере соответствуют поставленным вопросам и носят исчерпывающий характер. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных экспертом нарушениях не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Так, вопреки утверждениям административного ответчика экспертом был установлен на основании фактических данных вид текущего функционального использования объектов недвижимости (офисное назначение), сегмент рынка недвижимости, к которому относится объект, что было учтено при проведении исследования.

Ссылка на то, что эксперт должен был проанализировать и использовать в расчетах условия действующих договоров аренды, подлежит отклонению. Данных, указывающих на то, что использование в расчетах условий действующих договоров существенным образом могло повлиять на итоговый результат, не имеется.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с утверждением апелляционной жалобы о неправильном определении показателя объема операционных расходов при расчете действительного валового дохода и чистого операционного дохода, поскольку согласно заключению размер операционных расходов определен на основании справочных материалов по среднему значению в пределах допустимого интервала, что является допустимым.

Учитывая изложенное, судебная коллегия полагает необходимым решение Московского городского суда изменить, поскольку изложенные в решении суда первой инстанции выводы о размере рыночной стоимости нежилого здания не соответствуют обстоятельствам административного дела. Оснований для отмены решения в соответствии со статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Московского городского суда от 12 ноября 2019 года изменить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, расположенного по адресу: ДД.ММ.ГГГГ, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 234 551 000 рублей.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи