Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 16 июля 2020 г. по делу N 66а-1838/2020

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Васильевой Т.И, судей Кольцюка В.М, Васильевой Т.Г, при помощнике Серегиной Е.О, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-3842/2019 по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 9 декабря 2019 года, которым удовлетворено частично административное исковое заявление Илюшина Вячеслава Викторовича к Департаменту городского имущества города Москвы об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Васильевой Т.И, выслушав объяснения представителя административного истца Рощина П.И, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Илюшин В.В. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 1 января 2018 года кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости: находящегося у него в собственности здания с кадастровым номером N, назначение - нежилое здание, наименование - нежилое здание, общей площадью 4 986, 1 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", в размере - 240 515 000 рублей; находящегося у него в аренде земельного участка с кадастровым номером N, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - эксплуатации здания под административные цели, общей площадью 2 724 кв. м, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: "адрес", в размере - 100 208 000 рублей.

В обоснование требований административный истец указал на нарушение его прав как плательщиков налога на имущество, арендных платежей, поскольку используемая для расчета налога и арендной платы кадастровая стоимость объектов недвижимости, утвержденная по состоянию на 1 января 2018 года распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N нежилого здания с кадастровым номером N в размере "... " рублей "... " копеек, земельного участка с кадастровым номером N в размере "... " рубля "... " копеек, не соответствует их реальной рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости ООО " Э." N от ДД.ММ.ГГГГ года.

Решением Московского городского суда от 9 декабря 2019 года административные исковые требования Илюшина В.В. удовлетворены частично, кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 269 967 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером N, установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 103 384 000 рублей.

В апелляционной жалобе Департамент городского имущества города Москвы просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, принятое с нарушением норм материального и процессуального права. В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает на несостоятельность довода административного истца о нарушении его интересов необоснованным завышением налоговых и арендных платежей, недоказанность нарушения административным ответчиком процедуры и методики проведения государственной кадастровой оценки, требований налогового законодательства. Требования административного истца направлены на уменьшение императивно установленных обязательных платежей, что недопустимо в рамках судебного разбирательства без согласования с органами исполнительной власти. Кроме того, арендатор земельного участка не наделен правом на установление кадастровой стоимости не принадлежащего ему земельного участка в размере рыночной стоимости. Заявляя требования об установлении кадастровой стоимости объектов в размере рыночной стоимости, административный истец тем самым оспаривают потенциальную цену продажи земельного участка, в то время как продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Судом перед экспертом не были поставлены вопросы о допущенных в отчете оценщика нарушениях, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

Также суд первой инстанции необоснованно признал допустимым доказательством заключение судебной экспертизы, которое не соответствует действующему законодательству, поскольку в рамках сравнительного подхода при расчете рыночной стоимости при описании объектов-аналогов не указаны кадастровые номера, в связи с чем не представляется возможным идентифицировать их точное местоположение; объекты-аналоги нуждаются в повышенной корректировки, учитывающей различие в расположении объектов относительно удаленности от центра города; в рамках доходного подхода эксперт при расчете потенциально-валового дохода использует только арендопригодную, а не общую площадь здания; отсутствует исходная информация по объекту исследования: копии экспликаций помещений с разбивкой по этажам, а также документы, подтверждающие фактическое использование помещений объекта исследования на дату оценки; вопрос использования объекта исследования для собственных нужд собственника или сдачи его в аренду экспертом не выяснен; в рамках доходного подхода не произведено очищение операционных расходов от земельных платежей. Кроме того, кадастровая стоимость, установленная экспертом в размере рыночной, не должна отражать включение или невключение в нее состав величины НДС.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

В соответствии со статьями 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся лиц, подавших письменные ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие.

Изучив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела усматривается, что Илюшин В.В. согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ года N является собственником объекта недвижимости - здания с кадастровым номером N, назначение - нежилое здание, наименование - нежилое здание, общей площадью 4 986, 1 кв. м, расположенного по адресу: "адрес".

В силу требований главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 19 ноября 2014 года N51 "О налоге на имущество физических лиц" административный истец является плательщиком налога на имущество физических лиц, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Кроме того, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 19 апреля 2019 года N, на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года N административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - эксплуатации здания под административные цели, общей площадью 2 724 кв. м, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: "адрес".

Согласно условиям договора аренды земли размер арендных платежей исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является, в том числе, арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков (пункты 1, 4).

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 кодекса).

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Кадастровая стоимость поименованных выше объектов недвижимости утверждена распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 1 января 2018 года" и по состоянию на 1 января 2018 года составляет: нежилого здания с кадастровым номером N в размере "... " рублей "... " копеек, земельного участка с кадастровым номером N в размере "... " рубля "... " копеек (выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 12 апреля 2019 года N, N); на момент рассмотрения дела является действующей. Сведения об утвержденной кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 9 января 2019 года.

В силу требований части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 названного федерального закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, вправе оспорить результаты кадастровой оценки в судебном порядке, при этом закон не связывает возможность реализации данного права с позицией органов исполнительной власти, а также с обоснованностью размера налоговых и арендных платежей. Утверждение о недопустимости обращения в суд с требованием об изменении кадастровой стоимости арендаторов земельных участков не основано на положениях действующего законодательства.

В обоснование своих требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости ООО " Э." N от ДД.ММ.ГГГГ года, согласно которому рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года составляла: нежилого здания с кадастровым номером N - "... " рублей с учетом НДС, земельного участка с кадастровым номером N - "... " рублей.

В связи с наличием возражений Департамента городского имущества города Москвы против принятия в качестве допустимого доказательства приведенного выше отчета и по ходатайству административного истца по административному делу судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза, в которой эксперту предложено ответить на вопросы, соответствует ли отчет об оценке требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, и, если не соответствует, определить рыночную стоимость спорных объектов по состоянию на 1 января 2018 года.

Доводы апелляционной жалобы о некорректности и неполноте постановленных перед экспертом вопросов подлежат отклонению, поскольку административный ответчик своих вариантов вопросов не предлагал. Сформулированные судом в определении о назначении экспертизы вопросы направлены на установление рыночной стоимости объектов недвижимости и проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, что соответствует пункту 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28. Вопросы изложены четко, понятно, каких-либо неточностей не содержат.

Экспертным заключением ООО " Б." N от ДД.ММ.ГГГГ года было установлено наличие нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки при составлении отчета, которые существенно повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости. Одновременно экспертом определена рыночная стоимость спорных объектов по состоянию на 1 января 2018 года: нежилого здания с кадастровым номером N - "... " рублей без учета НДС, земельного участка с кадастровым номером N - "... " рублей, НДС не облагается.

Оценивая заключение экспертизы, суд первой инстанции исходил из того, что оно соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, иные сведения, имеющие существенное значение. Заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе научных и практических данных, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначное толкование.

Суд апелляционной инстанции находит приведенные выводы суда правильными. Вместе с тем, судом первой инстанции не принято во внимание то, что выводы эксперта о размере рыночной стоимости не в полной мере соответствуют поставленным вопросам, поскольку свидетельствуют о применении в расчетах такого ценообразующего фактора как налог на добавленную стоимость (далее - НДС).

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определено, что для целей данного закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

По смыслу пунктов 1.2, 1.7 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года N226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке" наблюдаемые на рынке недвижимости цены, используемые в целях определения кадастровой стоимости, не подлежат корректировке на затраты, связанные с особенностями проведения сделки.

К числу таких затрат, относящихся к особенностям проведения сделки, следует отнести режим налогообложения сторон сделки, который не является характеристикой самого объекта недвижимости и непосредственно не влияет на вероятный размер цены, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Следует отметить, что нормы действующего законодательства, в том числе Налогового кодекса Российской Федерации, законодательства в области оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, не предусматривают необходимость учета в качестве ценообразующего фактора особенности налогообложения сторон сделки и не устанавливают требований и условий корректировки величины как кадастровой, так и рыночной стоимости, на сумму НДС.

Само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, проводимое в целях исчисления налога на имущество, без намерения реализации этого имущества не образует объект обложения налогом на добавленную стоимость по смыслу статьей 146, 154 Налогового кодекса Российской Федерации, что свидетельствует об исключении вероятности двойного налогообложения.

В суд апелляционной инстанции эксперт ООО " Б." С.М.А. представил дополнения к заключению от 15 июля 2020 года, согласно которым при расчете рыночной стоимости объектов исследования на основе существовавших на свободном рынке на дату оценки цен безотносительно режима налогообложения сторон по сделке, по состоянию на 1 января 2018 года она составила: в отношении нежилого здания с кадастровым номером N - "... " рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере "... " рублей не изменилась.

Оценивая заключение эксперта, дополнение к нему по правилам статей 84 и 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу, что определенная в них итоговая рыночная стоимость объектов исследования соответствует фактически сложившимся условиям рынка, приведенные выводы эксперта непротиворечивы, в полной мере соответствуют поставленным вопросам и носят исчерпывающий характер.

Судебная коллегия принимает во внимание, что эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных экспертом нарушениях не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Так, экспертом проведен анализ рынка, в том числе анализ рынка коммерческой недвижимости в г. Москве, земельных участков в г. Москве, выбраны объекты-аналоги, сопоставимые по индивидуальным характеристикам с объектами исследования, дата предложения которых предшествует дате установления стоимости. Использованные экспертом сведения об объектах-аналогах, в том числе о ценах предложений, подтверждены приложенными к заключению материалами. В приведенных в заключении расчетах обозначены основные параметры, влияющие на рыночную стоимость, при необходимости проведены соответствующие корректировки. Отсутствие указания на кадастровые номера объектов-аналогов само по себе не может служить основанием для признания выводов эксперта неверными, поскольку приведенная в заключении информация позволяет идентифицировать использованные объекты недвижимости.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, эксперт, анализируя местоположение объектов, признал их сопоставимыми, не требующими проведения дополнительной корректировки. Необходимость проведения дополнительной корректировки на удаленность от центра города в апелляционной жалобе должным образом не мотивирована.

В материалах административного дела представлена исходная информация по объектам исследования, в том числе экспликация помещений; необходимости в ее повторном приложении к заключению не имелось.

Доводы о том, что эксперт должен был проанализировать и использовать в расчетах в рамках доходного подхода действующие договоры аренды, подлежат отклонению. Данных, указывающих на то, что использование каких-либо фактических данных договоров могли существенным образом повлиять на итоговый результат, не имеется.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться и с утверждением апелляционной жалобы о неправильном определении показателя объема операционных расходов при расчете действительного валового дохода и чистого операционного дохода, поскольку согласно заключению размер операционных расходов определен на основании справочных материалов по среднему значению в пределах установленного интервала, что является допустимым.

Учитывая изложенное, судебная коллегия полагает необходимым решение Московского городского суда изменить, поскольку изложенные в решении суда первой инстанции выводы о размере рыночной стоимости нежилого здания не соответствуют обстоятельствам административного дела. Оснований для отмены решения в соответствии со статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в названной части не усматривается.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Московского городского суда от 9 декабря 2019 года изменить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, общей площадью 4 986, 1 кв. м, расположенного по адресу: г "адрес", по состоянию на 1 января 2018 года в размере 318 562 000 рублей.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи