Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 23 июля 2020 г. по делу N 8Г-12809/2020[88-12653/2020]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Грибанова Ю.Ю, судей Брянского В.Ю, Косарева И.Э, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кажарской Марины Николаевны к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону об обязании заключить договор аренды земельного участка, по кассационной жалобе представителя Кажарской М.Н. - Хренкова А.С. на решение Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 30 июля 2019 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 30 октября 2019 года.

Заслушав доклад судьи Грибанова Ю.Ю, выслушав объяснения представителя Кажарской М.Н. - ФИО7 поддержавшего доводы жалобы, судебная коллегия

установила:

Кажарская Марина Николаевна (далее - истец) обратилась в суд с иском к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - департамент) об обязании заключить договор, ссылаясь на то, что она является собственником нежилого капитального объекта - комплекса "Старая крепость" лит. И, площадью 447, 1 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", в связи с чем имеет право пользования земельным участком, расположенным по указанному адресу и исключительное право на предоставление его в аренду без проведения торгов, поскольку ей принадлежит на праве собственности нежилое здание, расположенное на данном земельном участке, для чего ДД.ММ.ГГГГ обратилась в Департамент с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1 695 кв.м. для эксплуатации кафе. Однако, департаментом отказано в предоставлении земельного участка со ссылкой на то, что он находится в постоянном бессрочном пользовании Парка культуры и отдыха им. Н.Островского, ввиду превышения площади испрашиваемого участка более чем в три раза площади занимаемой строением, а также несоответствия вида разрешенного использования земельного участка целям фактического использования. Истец является собственником объекта капитального строительства и имеет право на заключение договора аренды без проведения торгов. Разрешенное использование земельного участка - "эксплуатация ПКиО им. Н.Островского", категория земель - земли населенных пунктов, но изначально земельный участок не мог быть отнесен к категории земель общего пользования, т.к. не свободен от объектов недвижимости в связи с чем, им не может беспрепятственно пользоваться неограниченный круг лиц.

На момент утверждения проекта планировки и проекта межевания территории парка им. Н.Островского в границах: "адрес" уже было возведено и в 2006 году зарегистрировано за первоначальным собственником "данные изъяты"

Комплекс "Старая крепость" реконструирован истцом путем внесения надстройки и его площадь в настоящее время составляет 1 442, 6 кв.м. Площадь земельного участка составляет 1 695 кв.м, следовательно, площадь земельного участка не превышает в три и более раза площадь, занятую строением.

Решением Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 30 июля 2019 года исковые требования Кажарской М.Н. оставлены без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 30 октября 2019 года решение Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 30 июля 2019 года отменено, по делу принято новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В кассационной жалобе представитель истца просит отменить указанные судебные постановления и удовлетворить заявленные требования, считая, что судами ошибочно определена территориальная зона земельного участка. Представленными в материалы дела доказательствами установлено, что истец обладает исключительным правом на приобретение спорного земельного участка. Судом неправильно применены положения ст. 27, 85, 98 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), полагает, что истцом избран надлежащий способ защиты права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, судебная коллегия по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции находит кассационную жалобу подлежащей удовлетворению.

Согласно статье 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения норм права допущены судами при рассмотрении заявленных требований.

Как следует из материалов дела, нарушение своих прав заявитель кассационной жалобы усматривает в том, что по причине незаконного отказа ответчика, оформленного письмом от ДД.ММ.ГГГГ N N, он лишен возможности приобрести в пользование земельный участок под принадлежащим ему на праве собственности зданием кафе (запись регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ N N с кадастровым номером N, площадью 1 695 кв.м, а также использовать здание в соответствии с его назначением.

Основанием для отказа в предоставлении участка послужило несоответствие назначения принадлежащего истцу на праве собственности объекта капитального строительства разрешенному виду использования спорного земельного участка, превышение площади участка более чем в три раза площади его застройки, а также предоставление участка на праве постоянного бессрочного пользования МАУ г.Ростова-на-Дону Парк культуры и отдыха им.Н.Островского.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд апелляционной инстанции, перешедший в рассмотрению дела без учета особенностей, предусмотренных гл. 39 ГПК РФ, исходил из того, что Департамент вправе был отказать в предоставлении Кажарской М.Н. земельного участка в аренду, поскольку испрашиваемый земельный участок расположен в территориальной зоне Р-1, и заявленная цель использования земельного участка не соответствует градостроительному регламенту территориальной зоны Р-1. В результате чего вид использования земельного участка (для эксплуатации кафе) не соответствует документам территориального планирования и градостроительного зонирования. Данные обстоятельства, по мнению судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда, являются основанием для отказа в предоставления земельного участка в аренду.

С такими выводами суда согласиться нельзя ввиду следующего.

Право истца на нежилое здание - объект капитального строительства комплекс "данные изъяты", площадью 447, 1 кв.м, с кадастровым номером N, расположенное по адресу: "адрес", возникло ДД.ММ.ГГГГ, на момент рассмотрения дела в суде никем не оспорено и под сомнение не поставлено. Само здание поставлено на кадастровый и введено в гражданский оборот еще в 2005 году Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону.

Согласно пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Таким образом, к покупателю объекта недвижимости переходит право пользования той частью земельного участка, которая занята объектом недвижимости и необходима для его использования, в том же объеме, что и у продавца объекта недвижимости.

Собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут приобрести такие земельные участки в собственность или в аренду. Порядок и особенности приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, до 1 марта 2015 г. регулировались статьей 36 ЗК РФ, а в настоящее время - ст. 39.20 ЗК РФ, которыми предусмотрено исключительное право собственников указанных объектов недвижимости на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости, в собственность либо аренду в соответствии с процедурой, установленной этим же кодексом.

Указанное право в силу закона не ограничено каким-либо сроком его действия и не поставлено в зависимость от предварительного оформления принадлежности этого земельного участка собственнику строения на каком-либо ином праве, является исключительным и предполагает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приобретение в собственность земельного участка, занятого таким зданием, строением, сооружением, либо на приобретение этого участка в аренду.

При этом наличие у третьего лица, МАУ г.Ростова-на-Дону Парк культуры и отдыха им.Н.Островского, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком не исключает закрепленного ст. 39.20 ЗК РФ права истца требовать предоставления ему в порядке реализации исключительного права в собственность либо в аренду земельного участка, занятого его объектом недвижимости, с соблюдением публичной процедуры, регулирующей предоставление земельного участка в аренду, то есть в порядке обращения с соответствующим заявлением к собственнику земельного участка в лице его уполномоченного органа.

Требование о понуждении уполномоченного органа к заключению договора аренды участка является надлежащим способом защиты права на приобретение участка на основании норм статей 36 и 39.20 ЗК РФ.

Такое основание, как несоразмерность площади земельного участка площади застройки территории, не предусмотрено действующим земельным законодательством в качестве основания для отказа в предоставлении земельного участка, следовательно, данное основание для отказа в предоставлении испрашиваемого земельного участка не могло быть положено в основу отказа в защите нарушенного права. При наличии соответствующих возражений суду следовало по результатам исследования и оценки представленных доказательств определить площадь земельного участка, необходимого для обслуживания здания, принадлежащего истцу, учитывая его площадь и целевое назначение, однако от установления данных обстоятельств, являющихся юридически значимыми, суд уклонился.

Не дал суд и какой-либо оценки доводам стороны истца об изменении площадь здания в результате его реконструкции и соответствии в связи с этим площади участка площади расположенного на нем объекта недвижимого имущества.

Постановка земельного участка с номером N на кадастровый учет произведена ДД.ММ.ГГГГ, однако суд второй инстанции, отказывая в иске, в том числе со ссылками на положения из п. 12 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), п.п. 9 и 12 ст. 85 ЗК РФ и ст. 262 ГК РФ не истребовал документы, послужившие основанием для его образования, не установил, относился ли спорный земельный участок к землям общего пользования на момент введения в оборот расположенного на нем здания, не выяснил, приобрел ли истец при одновременном приобретении здания права на расположенный под ним земельный участок, к выводу об изначальном формировании земельного участка за счет территории (земель) общего пользования не пришел, документально данное обстоятельство материалами дела не подтверждено и опровергается, в том числе и фактами предоставления земельных участков, образованных из состава земельного участка с кадастровым номером N, являющегося исходным в отношении спорного участка, в собственность физических лиц - собственников аналогичных по целевому назначению объектов недвижимости, под которыми согласно выпискам из ЕГРН расположены соответствующие земельные участки (л.д. 14-23).

Отказ суда в установлении, учете и исследовании соответствующих обстоятельств, не может быть признан правомерным, так как указанное может свидетельствовать о нарушении требования о равном подходе к лицам, оказавшимся в одинаковой правовой ситуации, и запрете неоправданных различий в положении указанных лиц, составляющее суть принципа равноправия (ст. 19 Конституции России, ст. 1 ГК РФ), в отношении истца.

Кроме того, в оспоренном отказе уполномоченный орган не ссылался на отсутствие у истца права на приобретение в аренду земельного участка, расположенного под принадлежащими ему объектами недвижимости, по основаниям относимости его к землям общего пользования.

Между тем, суд первой инстанции вообще не исследовал вопросы вхождения спорного участка в территорию общего пользования, в то время как суд апелляционной инстанции, несмотря на применение положений п. 12 ст. 85 ЗК РФ, вместе с тем не установилобстоятельств вхождения участка в территорию общего пользования и не сформулировал прямых выводов, позволяющих применить соответствующие правовые нормы.

Применение нормы материального права без установления фактических обстоятельств, являющихся условием ее применения, свидетельствует о существенных нарушения норм материального и процессуального права и является достаточным основанием для пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке.

Вместе с тем, вхождение земельного участка в границы той или иной территориальной зоны, установленной правилами землепользования и застройки, определяет исключительно режим его использования в соответствии с градостроительным регламентом и само по себе не влияет на ограничение оборотоспособности участка, в то время как запрет на приватизацию земельного участка действующим законодательством обусловлен не вхождением его в границы той или иной территориальной зоны, а включением участка в состав именно земель общего пользования, которые могут располагаться в различных территориальных зон.

В то же время, в силу п. 11 ст. 1 ГрК РФ земли общего пользования должны быть отмечены на генеральном плане муниципального образования красными линиями, однако апелляционное определение не содержит ссылок на конкретные, имеющиеся в материалах дела доказательства, свидетельствующие об отнесении соответствующего участка к землям общего пользования, а не к той или иной территориальной зоне.

В этой связи судебной коллегией не учтена правовая позиция Верховного Суда Российской Федерации, изложенная в п. 18 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017, согласно которой в условиях принцип первичности генерального плана перед правилами землепользования и застройки как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития, генеральный план, определяя назначение территорий исходя из планов развития территории города в целом, может не соответствовать ее фактическому использованию, допуская потенциальное изменение назначения территории, поскольку генеральные планы определяют стратегию его развития и условия формирования среды жизнедеятельности. Таким образом, планировка территории, в том числе установление территориальных зон осуществляется на основании генерального плана территории, в связи с чем исходя из содержания понятия территории общего пользования, и учитывая, что установленный запрет на приватизацию земель общего пользования направлен на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам общего пользования и природным объектам, предназначенным для удовлетворения общественных интересов населения, границы такой территории (как существующие, так и планируемые) должны быть установлены в соответствии с требованиями градостроительного законодательства.

Разрешая спор, суд апелляционной инстанции в обжалуемом постановлении в нарушение требований ст. 67 ГПК РФ не дал какой-либо оценки фрагменту Генерального плана города Ростова-на-Дону и копии топографической съемки (л.д. 54), в том числе и на предмет того, позволяли ли данные документы с учетом масштаба, в котором выполнен представленный в дело исследуемый фрагмент генерального плана (1:500), качества его разрешения и указываемых истцом обстоятельств предоставления участков физическим лицам в контуре исходного участка, сделать достоверный вывод об отнесении земельного участка с кадастровым номером N к территории общего пользования без предоставления дополнительных доказательств, прежде всего, проекта межевания соответствующей территории, утвержденной постановлением Мэра города N N от ДД.ММ.ГГГГ, с целью установления красных линий в порядке п. 11 ст. 1 ГрК РФ.

Возможностью самостоятельной оценки представленных доказательств суд кассационной инстанции, исходя из имеющихся у него процессуальных полномочий, не располагает.

Нельзя согласиться и с выводами суда апелляционной инстанции о несоответствии принадлежащего истцу объекта недвижимости виду разрешенного использования и перечню разрешенных видов использования, предусмотренных Правилами землепользования и застройки муниципального образования.

Ссылаясь на принятые в соответствии с решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 26.04.2011 N 87 (ред. от 14.08.2018) Правила землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, суд указал, что спорный участок расположен в зоне общественных парков организованного отдыха (Р-1), основными видами разрешенного использования установлены: парки, скверы, вспомогательные виды разрешенного использования (установленные к основным): мемориальные комплексы, монументы, памятники и памятные знаки, фонтаны, малые архитектурные формы, здания и сооружения для обеспечения функционирования парка, пункты оказания первой медицинской помощи, помещения для хранения технических средств и инвентаря для работы с зелеными насаждениями, оранжереи, теплицы; навесы и беседки, ротонды, линии освещения и подсветки территории парка, пешеходные и велосипедные дорожки, общественные туалеты, площадки для сбора мусора, земельные участки для временного размещения нестационарных объектов; открытые спортивные площадки, места для игры в шахматы, настольный теннис, бильярд; детские и взрослые развлекательные аттракционы, тир, танцевальные площадки, открытые летние киноплощадки, однако при этом не дал какой-либо оценки доводам возражений ответчика о расположении участка в иной территориальной зоне - рекреационного назначения второго типа (Р-1), регламент которой исходя из содержания вышеуказанных правил (ст. 39) допускает в качестве условно-разрешенного вида использования размещение объектов общественного питания (л.д. 61).

Как следует из ч. 4 ст. 85 ЗК РФ и ч. 8 ст. 36 ГрК РФ, земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости, не соответствующие установленному градостроительному регламенту территориальных зон (виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования) могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

Аналогичные положения были предусмотрены ст. 6 действовавших до ДД.ММ.ГГГГ Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, утвержденных решением Ростовской-на-Дону городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ N N, и ст. 3 действующих в настоящее время Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, утвержденных решением Ростовской-на-Дону городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ N N.

Из системного толкования приведенных правовых норм следует, что само по себе противоречие вида разрешенного использования земельного участка документам территориального планирования, градостроительного зонирования при отсутствии иных препятствий не могло ограничивать Кажарскую М.Н. в реализации принадлежащего ей исключительного права на землю под принадлежащим ей объектом недвижимости, построенным до установления на соответствующей территории нового градостроительного регламента в результате принятия правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, так как исключительность права собственника объектов недвижимости на приобретение земельного участка в аренду предполагает в данном случае возможность предварительного согласования предоставления земельного участка и утверждения схемы расположения земельного участка и в случае несоответствия разрешенного использования земельного участка целям его использования, указанным в заявлении.

В этой связи выводы судов первой и апелляционной инстанций о законности обжалуемого отказа Департамента, в том числе, с указанием на несоответствие вида разрешенного использования земельного участка документам территориального планирования, градостроительного зонирования, являются преждевременными, сделанными на основании неполно исследованных фактических обстоятельствах дела и без установления указанных выше юридически значимых для правильного разрешения дела обстоятельств.

Судебная коллегия Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции полагает, что допущенные нарушения норм материального и процессуального права не могут быть устранены без отмены судебных постановлений и нового рассмотрения дела.

Учитывая, что для рассмотрения дела требуется совершение процессуальных действий, в том числе сбор, исследование и оценка доказательств, что находится за пределами полномочий суда кассационной инстанции, принимая во внимание, что суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции в связи с допущенными последним грубыми нарушениями норм процессуального права и с целью необходимости соблюдения разумных сроков судопроизводства (ст. 6.1 ГПК РФ) в соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 390 ГПК РФ дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное и определить, отвечает ли земельный участок, испрашиваемый истцом в целях аренды, требованиям к земельному участку, необходимому для эксплуатации объекта недвижимости, принадлежащего Кажарской М.Н, в том числе в отношении площади такого участка, установить его соответствие необходимым требованиям и возможность его образования в иных границах и иной площади с соблюдением требований к образуемым земельным участкам, установленных градостроительным и земельным законодательством, руководствуясь п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" с целью надлежащей оценки довода ответчика об отнесения спорного земельного участка к территории общего пользования истребовать дополнительные доказательства, подтверждающие наличие утвержденной документации по планировке территории (проект планировки и (или) проект межевания) и дать надлежащую оценку представленным доказательствам, проверив наличие красных линий с целью установления границ территории общего пользования под размещение парка в соответствии с генеральным планом в границах спорного земельного участка.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 379.7, 390 (п. 2 ч. 1), 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 30 октября 2019 года отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции - судебную коллегию по гражданским делам Ростовского областного суда.

Председательствующий

Судьи