Московский городской суд в составе
председательствующего судьи Баталовой И.С.
при секретаре Комаровой Е.Д, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3А-1295/2020 по административному исковому заявлению ПАО "Гостиничный комплекс "Космос" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, УСТАНОВИЛ:
Административный истец обратился в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просил установить по состоянию на 01 января 2018 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ---- по адресу: город Москва, ------ равной рыночной в размере 1 137 674 126 рублей.
В обоснование исковых требований указано, что административный истец является арендатором земельного участка. В соответствии постановлением Правительства Москвы N 273-ПП от 25 апреля 2006 года исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Несоответствие внесенной в единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права административного истца.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ----- утверждена по состоянию на 01 января 2018 года Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 01 января 2018 г." в размере 1 507 451 793, 45 рублей. (т.1 л.д.149).
Полагая, что кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости, административный истец обратился к независимому оценщику ООО "Арт-Консалтинг" за составлением отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка. Согласно отчету об оценке N 1960-З от 01.08.2019г. рыночная стоимость земельного участка, принадлежащего административному истцу на основании договора аренды, по состоянию на дату определения кадастровой стоимости составляет 1 137 674 126 рублей.
Реализуя свое право на пересмотр кадастровой стоимости, административный истец обратился с иском в Московский городской суд.
Рассмотрев в открытом судебном заседании настоящее дело, изучив административное исковое заявление, возражения на него, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон "О государственной кадастровой оценке") кадастровая стоимость представляет собой стоимость объекта недвижимости, определенную в порядке, предусмотренном данным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 закона.
В силу статьи 22 Закона "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.
Судом установлено, что административному истцу на основании договора аренды N М-02-000839/623 от 28.07.1994г. с учетом последующих дополнительных соглашений принадлежит земельный участок с кадастровым номером --- по адресу: город Москва, ----. По условиям договора аренды размер арендной платы составляет 1, 5% от кадастровой стоимости земельного участка. (т.1 л.д.84-140). Таким образом, административный истец имеет правовой интерес в оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости и вправе обращаться в суд с соответствующим иском.
Актуальная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ----- утверждена по состоянию на 01 января 2018 года Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 01 января 2018 г." в размере 1 507 451 793, 45 рублей. (т.1 л.д.149).
Оспаривая установленную в отношении объекта недвижимости кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке, составленный ООО "Арт-Консалтинг". Согласно отчету об оценке N 1960-З от 01.08.2019г. рыночная стоимость земельного участка, принадлежащего административному истцу на основании договора аренды, на дату определения кадастровой стоимости составляет 1 137 674 126 рублей.
Представитель административного ответчика в письменных пояснениях, настаивая на отказе в удовлетворении требований истца, указал на несоответствие представленного отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости земельного участка и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости земельного участка и в целях устранения возникших сомнений определением Московского городского суда от 15 ноября 2019 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "-----". (т.2 л.д.80).
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы NАБ-520-19 от 13 июля 2020г, отчет об оценке, представленный административным истцом и составленный ООО "Арт-Консалтинг" N1960-З от 01.08.2019г, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Нарушения, допущенные оценщиком, подробно описаны в тексте экспертного заключения. Лица, участвующие в деле, данный вывод эксперта не оспаривали.
Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ---- по адресу: город Москва, ----- по результатам судебной экспертизы определена экспертом в размере 1 142 071 887 рублей.
Стороны с результатом судебной экспертизы ознакомлены заблаговременно. Представитель административного истца с заключением судебной экспертизы согласился, административные исковые требования уточнил, просил определить кадастровую стоимость земельного участка по результатам судебной экспертизы.
Представитель Департамента городского имущества города Москвы с заключением судебной экспертизы не согласился, представил письменные возражения, на основании ст.83 КАС РФ заявил ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы. Судом от эксперта истребованы письменные пояснения, в которых он убедительно и подробно ответил на возражения административного ответчика, письменные пояснения приобщены судом к материалам дела. Из представленных пояснений эксперта видно, что замечания административных ответчиков к экспертному заключению не нашли своего подтверждения, в связи с чем судом отказано в удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы. Предусмотренных ст.83 КАС РФ оснований для назначения повторной экспертизы в судебном заседании не установлено, само по себе несогласие с определенной экспертом рыночной стоимостью объектов недвижимости не является основанием для назначения по делу повторной экспертизы.
Представитель Управления Росреестра по Москве возражений к заключению эксперта не представил.
Оценивая экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ, суд отмечает, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в районах, идентичных району расположения объекта оценки, произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют определить рыночную стоимость объекта.
Экспертное заключение выполнено экспертом ---- А.А, который имеет необходимое образование, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости", он предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного
