Апелляционное определение СК по гражданским делам Новосибирского областного суда от 28 июля 2020 г. по делу N 33-5522/2020

Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:

председательствующего: Дроня Ю.И, судей: Дмитриевой Л.А, Крейса В.Р, при секретаре: Париновой Е.Ю, рассмотрела в открытом судебном заседании в "адрес" 28 июля 2020 года гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО4 на решение Куйбышевского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ, которым прекращено обременение в виде ипотеки, установленной в пользу ФИО4 на основании договора долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" с находящимся на нем объектом незавершенного строительства с кадастровым номером "данные изъяты"

Исключена из Единого государственного реестра недвижимости регистрационная запись N от ДД.ММ.ГГГГ.

Взысканы с ФИО4 в пользу ООО "МеталлСнаб" расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. и расходы на оплату услуг представителя в размере 13 000 руб, а всего 19 000 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Дмитриевой Л.А, объяснения представителя истца ООО "МеталлСнаб" - ФИО1, представителя ответчика ФИО4 - ФИО2, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО "МеталлСнаб" обратилось с иском к ФИО4, в котором просило прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона за номером государственной регистрации "данные изъяты" дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ, основание государственной регистрации - договор долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации "данные изъяты" дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" с находящимся на нем объектом незавершенного строительства (многоквартирным жилым домом), с кадастровым номером "данные изъяты" исключить регистрационную запись N от ДД.ММ.ГГГГ из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве и взыскать с ответчика в свою пользу расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. и расходы на оплату услуг представителя в размере 14 000 руб.

В обоснование заявленных требований истец указал, что между застройщиком - ООО "Фирма "ИСТРА" и инвестором ФИО4 был заключен договор долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с условиями которого застройщик принял на себя обязательство построить и передать инвестору "адрес" общей площадью 29, 85 кв.м, расположенную на 3 этаже во 2 подъезде строящегося 84 квартирного жилого дома, со встроено-пристроенными нежилыми помещениями для размещения объектов обслуживания (завершение строительства), расположенного по адресу: "адрес", на земельном участке с кадастровым номером "данные изъяты" а ФИО4 как инвестор - оплатить застройщику инвестиционный взнос в общем размере 1 100 000 руб. путем внесения в кассу или на расчетный счет застройщика в соответствии с условиями договора.

Факт полной оплаты инвестиционного взноса в общем размере 1 100 000 руб, произведенный способом в соответствии с условиями вышеуказанного договора долевого участия в строительстве ответчиком ФИО4, подтвержден квитанцией к приходному кассовому ордеру N от ДД.ММ.ГГГГ в размере 300 000 руб. и платежным поручением N от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 800 000 руб.

Определением Арбитражного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ в отношении должника ООО "Фирма "ИСТРА" была проведена процедура банкротства - наблюдение, утвержден временный управляющий. Решением Арбитражного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ должник ООО "Фирма "ИСТРА" признан банкротом, открыто конкурсное производство до ДД.ММ.ГГГГ, утвержден конкурсный управляющий. ДД.ММ.ГГГГ в Арбитражный суд "адрес" обратилась ФИО4 с письменным заявлением о включении требования в размере 1 100 000 руб, составляющих размер основного долга, в реестр требований кредиторов должника - ООО "Фирма "ИСТРА".

В процессе рассмотрения заявления ФИО4 по договору долевого участия в строительстве, Арбитражным судом "адрес" было установлено, что ФИО4 были исполнены обязательства в части полной оплаты в размере 1 100 000 руб, после чего ею заявлен отказ от исполнения данного договора, который предусматривал передачу жилого помещения. Арбитражный суд "адрес" пришел к выводу о том, что заявленное требование о включении в реестр требований кредиторов должника в сумме, уплаченной до расторжения этого договора, являются правомерными.

На основании определения Арбитражного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ по делу N А45- 24651/2014 требования ФИО4 были признаны обоснованными и включены в реестр требований кредиторов ООО "Фирма "ИСТРА" в размере основного долга в сумме 1 100 000 руб. с отнесением в третью очередь удовлетворения.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "адрес" была произведено ограничение прав и обременение данного объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, кадастровый N, вид - ипотека в силу закона, дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации "данные изъяты" срок, на который установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: с ДД.ММ.ГГГГ - до исполнения обязательств по передаче объекта долевого строительство, лицо, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, в том числе ФИО4, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ N.

Однако ответчик с совместным заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке в регистрационную службу не обращается, кроме того, с данным вопросом в банк, предоставивший ему кредит, должен обращаться вновь назначенный конкурсный управляющий ООО "Фирма "ИСТРА", назначенный на основании определения Арбитражного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ по делу N А45-24651/2014.

В связи с изложенным истец не имеет возможности в одностороннем порядке снять обременение с принадлежащего ему на праве собственности объекта незавершенного строительством жилого дома и земельного участка, чем нарушаются его права и законные интересы.

Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласна ФИО4, в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований.

В обоснование доводов жалобы указано, что действующим законодательством подразумевается сохранение залога (ипотеки) после расторжения ДДУ с застройщиком до момента окончательного расчета должника (застройщика) с кредитором (дольщиком), тем более, что по своей сути предусмотренный законом N 214-ФЗ залог (ипотека) и направлен на обеспечение именно таких обязательств застройщика перед участником долевого строительства (передача построенной недвижимости или возврат уплаченных средств, возмещение убытков, неустойки и т.п.).

Кроме того полагает, что залог нельзя считать прекратившим в силу недобросовестности приобретателя. Ссылается на то, что ООО "КОМЕТА" и ООО "Металлснаб" являются аффилированными организациями.

Приводит доводы о том, что при проведении торгов конкурсной документации отсутствовало условие о том, что запись об ипотеке будет погашена после продажи имущества.

Полагает, что приобретая имущество ниже рыночной стоимости в 5 раз, ООО "Металлснаб" отдавало себе отчет, что выгода данной сделки обусловлена наличием обременений в пользу иных лиц.

Рассмотрев дело в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений), по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В соответствии с п. 5 ст. 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений), правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Согласно п. 1 ст. 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений), государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.

В соответствии с п. 1 ст. 77 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений), жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п. 1 ст. 64.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений), если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.

В соответствии с п. 1 ст. 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений), если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между застройщиком ЗАО "Фирма "ИСТРА" и инвестором ФИО4 был заключен договор долевого участия в строительстве, предметом которого является сотрудничество сторон в инвестиционной деятельности по строительству жилого помещения, расположенного в многоквартирном жилом доме со встроено-пристроенными нежилыми помещениями для размещения объектов обслуживания (завершение строительства), расположенном по адресу: "адрес" на земельном участке с кадастровым номером 54:34:012304:69 (л.д. 139-144).

Согласно п. 1.1 указанного выше договора, застройщик выполняет функции заказчика в строительстве дома, используя собственные и привлеченные денежные средства, в том числе средства данного инвестора, обязуясь обеспечить строительство жилого помещения и выделить часть доли инвестору - передать жилое помещение, указанное в п. 1.2 договора, а инвестор обязуется в полном объеме осуществить внесение инвестиционного вклада (л.д. 139).

В соответствии с п. 1.2 указанного выше договора, передаваемое помещение представляет собой квартиру общей площадью 38, 8 кв.м, жилой площадью 29, 85 кв.м, расположенное на отметке 6, 16 в осях 15-21 и Г-Д на 3 этаже, 2 подъезд, "адрес" (л.д. 139).

Согласно п. 1.3 указанного выше договора, вкладом инвестора в строительстве жилого помещения является внесение его доли в строительство в виде инвестиционного взноса в размере и способом, определенным условиями договора (л.д. 139).

В соответствии с п. 1.5 указанного выше договора, срок ввода дома в эксплуатацию - 4 квартал 2013 года, передача жилого помещения инвестору - не позднее ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 139).

Согласно п. 3.1 указанного выше договора размер инвестиционного взноса пропорционален общей площади жилого помещения и составляет 1 100 000 руб. на момент подписания договора. Инвестиционный взнос оплачивается инвестором путем внесения в кассу или на расчетный счет застройщика в срок до ДД.ММ.ГГГГ денежных средств в сумме 300 000 руб. за счет собственных средств, и путем перечисления в течение 15 рабочих дней с даты государственной регистрации договора кредитных денежных средств в сумме 800 000 руб, предоставляемых ФИО4 Банком ВТБ 24 (ЗАО) на условиях кредитного договора, заключаемого банком с ФИО4 (л.д. 141).

На основании указанного выше договора долевого участия в строительстве Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "адрес" ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация сделки участия в долевом строительстве за регистрационным N, а также государственная регистрация ипотеки в силу закона за регистрационным N (л.д. 144).

Таким образом, обязательства ФИО4 по указанному выше договору долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ исполнены ею в полном объеме.

Согласно вступившему в законную силу определения Арбитражного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ по делу N А45-24651/2014, определением Арбитражного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ в отношении должника - ООО "Фирма "ИСТРА" введена процедура банкротства - наблюдение, с применением правил параграфа 7 главы IX "Банкротство застройщика" Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".

В связи с открытием ДД.ММ.ГГГГ конкурсного производства в отношении застройщика ФИО4 в порядке ст. 201.5 Закона о банкротстве заявлен отказ от исполнения договора долевого участия в строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, о чем в адрес застройщика ДД.ММ.ГГГГ направлено уведомление.

Принимая во внимание то, что обязательства ФИО4 по договору долевого участия в строительстве исполнены в полном объеме и заявлен отказ от исполнения договора, Арбитражный суд "адрес" пришел к выводу о правомерности заявленного требования в сумме денежных средств, уплаченных до расторжения этого договора, признал обоснованным и включил требования ФИО4 в реестр требований кредиторов ООО "Фирма "ИСТРА" в размере 1 100 000 руб. с отнесением в третью очередь удовлетворения.

Таким образом, ответчик ФИО4, отказавшись от исполнения договора долевого участия в строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, заявила денежное требование к ООО "Фирма "ИСТРА" в рамках дела о банкротстве застройщика и была включена в реестр требований кредиторов ООО "Фирма "ИСТРА" в размере 1100 000 руб. с отнесением в третью очередь удовлетворения.

Из отчета конкурсного управляющего ООО "Фирма "ИСТРА" следует, что задолженность перед ФИО4, признанной арбитражным судом кредитором третьей очереди, погашена в размере 13, 4 % от суммы, включенной в реестр требований кредиторов должника (л.д. 104-115).

Определением Арбитражного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ по делу N А45-24651/2014 конкурсное производство в отношении ООО "Фирма "ИСТРА" завершено, при этом суд исходил из следующего. В газете "Коммерсантъ" N от ДД.ММ.ГГГГ опубликованы сведения о введении конкурсного производства в отношении должника, реестр требований кредиторов должника закрыт ДД.ММ.ГГГГ.

В реестр требований кредиторов должника на ДД.ММ.ГГГГ включены требования кредиторов на общую сумму 32 563 488 руб. 12 коп.: первой очереди на сумму 100 000 руб, второй очереди на сумму 921 774 руб. 19 коп, третьей очереди на сумму 15 318 024 руб. 39 коп, четвертой очереди на сумму 16 223 689 руб. 54 коп.

По итогам инвентаризации имущества у должника выявлен незавершенный строительством объект стоимостью 34 924 399 руб, иного имущества у должника не выявлено. Торги посредством публичного предложения состоялись ДД.ММ.ГГГГ, победителем торгов согласно протоколу о результатах проведения закрытых торгов по лоту N (публичное предложение N) признан единственный участник торгов - ООО "МеталлСнаб", цена, предложенная участником, составила 6 551 000 руб. Между ООО "Фирма "ИСТРА" и ООО "МеталлСнаб" ДД.ММ.ГГГГ подписан договор купли-продажи имущества. Требования кредитором первой и второй очереди погашены полностью, частично требования кредиторов третьей очереди, четвертая очередь не погашалась по причине недостаточности имущества.

Ликвидационные мероприятия проведены в полном объеме (ликвидационный баланс сдан в налоговую инспекцию, расчетные счета закрыты, документы для сдачи на хранение в архив не переданы от предыдущего конкурсного управляющего, получена справка ПФР), отсутствует возможность получения каких-либо денежных средств для расчетов с кредиторами, отсутствует какое-либо имущество у должника, а также отсутствуют средства для дальнейшего ведения конкурсного производства. Мероприятия, необходимые для завершения процедуры конкурсного производства в отношении данного должника конкурсным управляющим выполнены, отчет конкурсного управляющего содержит исчерпывающие сведения о результатах проведенной им процедуры банкротства и подтвержден соответствующими документами (л.д. 102).

Как следует из условий договора купли-продажи имущества на открытых торгах от ДД.ММ.ГГГГ и акта приема передачи имущества, продавец - ООО "Фирма "ИСТРА" в лице конкурсного управляющего ФИО3 передал в собственность покупателю - ООО "МеталлСнаб" незавершенный строительством объект с кадастровым номером "данные изъяты" и земельный участок площадью 3 490, 74 кв.м, кадастровый N, на котором расположен объект, местонахождение: НСО, "адрес", назначение: жилое, строительный объем 19 161, 97 куб.м, общая стоимость которого составляет предложенную покупателем цену 6 551 000 руб. (л.д. 12, 13).

ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности ООО "МеталлСнаб" на указанные выше незавершенный строительством объект и земельный участок, а также в Единый государственный реестр недвижимости внесена регистрационная запись N от ДД.ММ.ГГГГ договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с участником долевого строительства ФИО4 (л.д. 40-43).

Разрешая возникший спор и удовлетворяя исковые требования ООО "МеталлСнаб", суд первой инстанции исходил из того, что Закон о долевом участии и Закон об ипотеке, предусматривая основания для прекращения залога, применимые в случаях завершения строительства, не содержат положений об основаниях прекращения залога тогда, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия; в этом случае следует руководствоваться положения Гражданского кодекса и другими законами, регулирующими спорные правоотношения.

Суд пришел к выводу о том, что при завершении конкурсного производства в отношении ООО "Фирма "ИСТРА" прекращены обязательства последнего, не погашенные в ходе процедуры банкротства на основании абз.3 п.9 ст. 142 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", п.1 ч.1 ст.352 ГК РФ.

При этом суд указал, что обременение в виде ипотеки в силу закона нарушает права и законные интересы ООО "МеталлСнаб", являющегося собственником незавершенного строительством объекта с кадастровым номером "данные изъяты" и земельного участка площадью 3 490, 74 кв.м, с кадастровым номером 54:34:012304:69, на котором расположен объект по адресу: НСО, "адрес", и пришел к выводу о прекращении обременения в виде ипотеки, установленной в пользу ФИО4 на основании договора долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:34:012304:69 с находящимся на нем объектом незавершенного строительства с кадастровым номером "данные изъяты" и исключении из Единого государственного реестра недвижимости регистрационной записи N от ДД.ММ.ГГГГ.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, так как они мотивированы, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, представленным доказательствам, которым судом первой инстанции дана надлежащая оценка в их совокупности в соответствии со ст. ст. 12, 56, 67 ГПК РФ, а также отвечают требованиям закона.

Судом обоснованно указано, что из договора купли-продажи имущества на открытых торгах от ДД.ММ.ГГГГ и акта приема-передачи к нему также не следует, что ООО "МеталлСнаб" является правопреемником по обязательствам ООО "Фирма "ИСТРА", не погашенных в ходе процедуры банкротства, что в свою очередь также свидетельствует о том, что ООО "МеталлСнаб", приобретая указанные выше объект незавершенного строительства и земельный участок на открытых торгах в рамках дела о банкротстве ООО "Фирма "ИСТРА", получил данные объекты недвижимости свободными от каких-либо притязаний третьих лиц.

В связи с чем доводы апелляционной жалобы о том, что ипотека после завершения конкурсного производства не прекратилась, поскольку требования дольщиков не удовлетворены за счет заложенного имущества, основаны на неверном толковании норм права, учитывая и то, что ФИО4, как указано выше, отказалась от исполнения договора участия в долевом строительстве, заявила денежное требование к ООО "Фирма "ИСТРА" в рамках дела о банкротстве застройщика и была включена в реестр требований кредиторов ООО "Фирма "ИСТРА" с отнесением в третью очередь удовлетворения.

Доводы заявителя о том, что истец не является добросовестным приобретателем, так как приобрел спорный объект значительно ниже его рыночной стоимости, само по себе основанием для вывода о недобросовестности как приобретателя имущества не является.

Согласно пункту 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. Иных доводов, влияющих на законность вынесенного судом решения, апелляционная жалоба не содержит.

Учитывая изложенное, судебная коллегия находит, что выводы суда соответствуют представленным доказательствам, установленным обстоятельствам и отвечают требованиям закона.

Поскольку обстоятельства по делу судом установлены правильно, представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка, применен закон, подлежащий применению, решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, не имеется.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Куйбышевского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО4 - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: