Определение СК по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 17 июня 2020 г. по делу N 8Г-4567/2020[88-5946/2020]

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе:

Председательствующего судьи Козловой Е.В.

судей Киреевой И.А. и Кротовой Л.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-299/2019 Всеволожского городского суда Ленинградкой области по иску Кузмицкого Николая Александровича к ООО "КВАЗАР" об обязании зарегистрировать договор аренды, по кассационной жалобе Кузмицкого Николая Александровича на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 12 марта 2019 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 21 августа 2019 года, заслушав доклад судьи Третьего кассационного суда общей юрисдикции Киреевой И.А, установила:

27 марта 2018 года Кузмицкий Н.А. обратился в суд с иском к ООО "Квазар" об обязании зарегистрировать договор аренды недвижимого имущества от 22.03.2016 N 01/Н-14 и договор аренды недвижимого имущества от 22.03.2016 N 04/Н-16.

В обоснование требований указано, что 22.03.2016 между истцом и арендодателем ООО "Лизинг-Финанс" заключен договор аренды N 01/Н-16, по условиям которого ООО "Лизинг-Финанс" передало истцу во временное владение и пользование с последующей передачей в собственность объекты недвижимости в виде 1/2 доли в праве общей долевой собственности на трехэтажный дачный дом, площадью 554 кв.м и 1/2 доли в праве общей долевой собственности на двухэтажную баню, площадью 144 кв.м, расположенные на земельном участке площадью 2000 кв.м, с кадастровым номером 47:07:0957006:143 по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, пос. Щеглово, ул. Таврическая, д.10.

Договор аренды от 22.03.2016 N 01/Н-14 заключен сроком до 22.12.2018. Оценочная стоимость объекта установлена в размере 15000000 руб. Выкупная стоимость объекта установлена в размере 25158633 руб, в которую включается арендная плата.

В этот же день, 22.03.2016, между истцом и арендодателем ООО "ЛК "Лизинг-Финанс" заключен договор аренды N 04/Н-16, по условиям которого ООО "ЛК "Лизинг-Финанс" передало истцу во временное владение и пользование с последующей передачей в собственность объекты недвижимости в виде 1/2 доли в праве общей долевой собственности на трехэтажный дачный дом, площадью 554 кв.м и 1/2 доли в праве общей долевой собственности на двухэтажную баню, площадью 144 кв.м, расположенные на земельном участке, площадью 2000 кв.м, с кадастровым номером 47:07:0957006:143 по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, пос. Щеглово, ул. Таврическая, д.10.

Договор аренды от 22.03.2016 N 04/Н-16 заключен на тех же условиях, что и договор аренды от 22.03.2016 N 01/Н-14.

Истец указывает на то, что, исполняя условия договоров аренды, он выплатил арендодателям ООО "Лизинг-Финанс" и ООО "ЛК "Лизинг- Финанс" денежные средства в общей сумме 12434658 руб.

Им предпринимались действия по государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, в том числе была выдана соответствующая доверенность на имя Волкова К.А, однако, по независящим от него причинам регистрация договоров до настоящего времени не произведена.

В феврале 2018 года истцу стало известно, что арендодатели ООО "Лизинг-Финанс" и ООО "ЛК "Лизинг-Финанс" произвели отчуждение данных объектов недвижимости в пользу ООО "Квазар" без сохранения за ним права аренды, несмотря на то, что в соответствии с условиями договоров аренды арендатор имеет преимущественное по отношению к другим лицам право на приобретение объектов в собственность.

Полагая свои права нарушенными, истец обратился в суд с настоящим иском, основывая свои требования на положениях статей 651, 653 ГК РФ.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 21 августа 2019 года решение Всеволожского городского суда оставлено без изменения, апелляционная жалоба Кузьмицкого Н.А. - без удовлетворения.

В кассационной жалобе Кузмицкий Н.А. просит об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений как незаконных и необоснованных, вынесенных с существенными нарушениями норм материального и процессуального права. Указывает, что суды первой и апелляционной инстанций не учли обстоятельства, установленные решениями Ленинского районного суда Санкт-Петербурга от 29.08.2018 по гражданским делам N 2-956/2018 и N 2-957/2018, установив обстоятельства и сделав выводы вопреки обстоятельствам и выводам, содержащимся в ранее принятых судебных актах, которые имеют преюдициальное значение согласно ст. 61 ГПК РФ. Данными судебными актами установлено, что договоры аренды являются заключенными. В связи с чем выводы, содержащиеся в оспариваемых судебных постановлениях являются незаконными.

Руководствуясь ч. 5 ст. 379.5 ГПК РФ, судебная коллегия Третьего кассационного суда общей юрисдикции считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о дате и времени рассмотрения дела в суде кассационной инстанции. Доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание участники процесса не представили.

В соответствии с частью первой статьи 376 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные постановления, указанные в части второй статьи 377 настоящего Кодекса, могут быть обжалованы в порядке, установленном настоящим параграфом, в кассационный суд общей юрисдикции лицами, участвующими в деле, и другими лицами, если их права и законные интересы нарушены судебными постановлениями.

В соответствии с ч. 1 ст. 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

В соответствии с частью первой статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанции, нарушение либо неправильное применение норм материального или норм процессуального права.

В соответствии с частью третьей статьи 390 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими и определять, какое судебное постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела. Дополнительные доказательства судом кассационной инстанции не принимаются.

Выслушав представителя Кузмицкого Н.А. Земцову А.В, поддержавшую доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам суда кассационной инстанции считает, что таких оснований для пересмотра оспариваемых судебных постановлений в кассационном порядке по доводам кассационной жалобы, а также по материалам гражданского дела не установлено.

В силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 624 ГК РФ в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

В соответствии с пунктом 3 статьи 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. Пунктом 1 статьи 617 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

При рассмотрении дела судом установлено, что 13.10.2008 между ДНП "Малый Петербург" в лице председателя правления Кузмицкого Н.А. и самим Кузмицким Н.А. заключен договор купли-продажи земельного участка общей площадью 2000 кв.м, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, пос. Щеглове, ДНП "Малый Петербург", ул. Таврическая, 10, кадастровый номер 47:07:0957006:143, по цене 635800 руб.

29.12.2008 Кузмицкий Н.А. зарегистрировал право собственности на указанный земельный участок.

На основании декларации об объекте недвижимого имущества от 20.09.2010 в ЕГРН внесена запись от 19.10.2010 о регистрации за Кузмицким

Н.А. права собственности на трехэтажный дачный (жилой) дом, общей площадью 554 кв.м, и двухэтажную баню (нежилое строение), площадью 144 кв.м, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 47:07:0957006:143.

По договору купли-продажи от 29.02.2016 Кузмицкий Н.А. произвел отчуждение 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, на трехэтажный дом и на баню в пользу ООО "ЛК "Лизинг-Финанс" за цену 15000000 руб.

Переход права собственности на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на указанное недвижимое имущество зарегистрирован за ООО "ЛК "Лизинг-Финанс" 18.03.2016.

Согласно пункту 4.1.3 договора купли-продажи недвижимого имущества от 29.02.2016 продавец Кузмицкий Н.А. имеет первоочередное право заключения договора аренды данного недвижимого имущества (1/2 доли) с его последующим выкупом.

Пунктом 4.4.3 договора предусмотрена обязанность покупателя ООО "ЛК "Лизинг-Финанс" заключить с продавцом Кузмицким Н.А. договор аренды 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, дом и баню сроком на 3 года (36 мес.) с установлением общей цены договора аренды 25062189 руб. в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня получения покупателем свидетельства о праве собственности.

Остальная 1/2 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, дом и баню отчуждены Кузмицким Н.А. по договору купли-продажи от 29.02.2016 в пользу ООО "Лизинг-Финанс" на аналогичных условиях и по той же цене 15000000 руб.

Переход права собственности на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на указанное недвижимое имущество зарегистрирован за ООО "Лизинг-Финанс" 18.03.2016.

Из материалов дела следует, что оплата стоимости проданного имущества (1/2 доли земельного участка, дома и бани) в размере 15000000 руб. произведена Кузмицкому Н.А. покупателем ООО "Лизинг-Финанс" за счет денежных средств, полученных последним по заключенному с ПАО КБ "Верхневолжский" кредитному договору от 29.02.2016 N 73/2016, который обеспечен поручительством Кузмицкого Н.А. и залогом указанного недвижимого имущества.

Оплата стоимости проданного имущества (1/2 доли земельного участка, дома и бани) в размере 15000000 руб. произведена Кузмицкому Н.А. покупателем ООО "ЛК Лизинг-Финанс" за счет денежных средств, полученных последним по заключенному с ПАО КБ "Верхневолжский" кредитному договору от 29.02.2016 N 72/2016, который также обеспечен поручительством Кузмицкого Н.А. и залогом указанного недвижимого имущества.

22.03.2016 между арендодателем ООО "Лизинг-Финанс" и арендатором Кузмицким Н.А. заключен договор аренды 1/2 доли в праве общей долевой собственности на трехэтажный дачный (жилой) дом, площадью 554 кв.м, и двухэтажной бани, площадью 144 кв.м, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 47:07:0957006:143.

Договор аренды заключен сроком на 3 года (36 мес.) до 22.02.2019 с правом выкупа переданного в аренду имущества по истечении срока аренды либо в иной согласованный с арендодателем срок по выкупной цене, определенной в графике платежей. Общая цена договора с учетом подписанного сторонами дополнительного соглашения составляет 25158633 руб, которая складывается из арендных платежей и выкупной стоимости переданного в аренду имущества в виде 1/2 доли в праве общей долевой собственности на дом и дачу (п. 4.1 договора).

Согласно пункту 1.4 государственная регистрация договора аренды возложена на арендатора Кузмицкого Н.А.

Согласно пункту 3.1 договора аренды Арендатор Кузмицкий Н.А. извещен о том, что переданная ему в пользование 1/2 доля в праве общей долевой собственности на дом и баню является предметом залога по кредитному договору кредитной организации ПАО "КБ "Верхневолжский".

07.04.2016 представитель Кузмицкого Н.А. - Волков К. А. обратился в Управление Росреестра с заявлением о регистрации договора аренды недвижимого имущества от 22.03.2016 N 01/Н-16, заключенного с арендодателем ООО "Лизинг-Финанс" (вх. номер 47/012/018/2016-3238).

13.09.2016 в адрес Кузмицкого Н.А. и его представителя Волкова К.А. направлено сообщение об отказе в государственной регистрации договора аренды по причине отсутствия в доверенности полномочий на государственную регистрацию договора аренды, а также нотариально удостоверенного согласия другого супруга на совершение сделки (документы за вх. номером 47/012/018/2016-3238).

Из реестрового дела следует, что 07.04.2016 представитель Кузмицкого Н.А. - Волков К.А. (доверенность от 19.02.2016 серии 78 АБ N 0151593) обратился в Управление Росреестра с заявлением о регистрации договора аренды недвижимого имущества от 22.03.2016 N 04/Н-16, заключенного с арендодателем ООО "ЛК Лизинг-Финанс" (вх. номер 47/012/018/2016-3239).

Из объяснений Кузмицкого Н.А. следует, что указанный договор аренды от 22.03.2016 N 04/Н-16 был заключен с арендодателем ООО "ЛК Лизинг-Финанс" в отношении оставшейся 1/2 доли в праве общей долевой собственности на дом и баню на тех же условиях и с правом выкупа, что и договор аренды от 22.03.2016 N 01/Н-16, заключенный с арендодателем ООО "Лизинг Финанс".

Сам договор аренды от 22.03.2016 N 04/Н-16 в материалах дела отсутствует.

06.05.2016 в адрес Кузмицкого Н.А. и его представителя Волкова К.А. направлено сообщение о приостановлении до 06.06.2016 государственной регистрации договора аренды от 22.03.2016 N 04/Н-16 (документы за вх. номером 47/012/018/2016-3239).

03.06.2016 государственная регистрация договора аренды 22.03.2016

N 04/Н-16 приостановлена до 03.09.2016 на основании заявления Кузмицкого Н.А, о чем ему Управлением Росреестра направлено соответствующее уведомление.

Поскольку причины, препятствующие регистрации устранены не были, данный договор аренды зарегистрирован не был.

Из материалов дела также следует, что по договору купли-продажи от

01.02.2018 ООО "ЛК Лизин-Финанс" (собственник 1/2 доли), ООО "Лизинг- Финанс" (собственник 1/2 доли) произвели отчуждение земельного участка, площадью 2000 кв.м, кадастровый номер 47:07:0957006:143, и находящиеся на нем трехэтажный дачный дом, площадью 554 кв.м, и двухэтажную баню, площадью 144 кв.м, в пользу ООО "Квазар" за общею цену 43500000 руб. (каждому продавцу в равных долях по 21750000 руб.).

Согласно пункту 3.5. договора купли-продажи в проданном доме проживает Кузмицкий Н.А.

Право собственности ООО "Квазар" на указанное недвижимое имущество зарегистрировано 05.02.2018.

21.03.2018 произведена государственная регистрация ипотеки данного имущества в пользу ПАО Банк "Верхневолжский".

Решением Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 30.01.2019 по делу N 2-14/2019 удовлетворены исковые требования ПАО "Банк ВВБ" к ООО "Лизинг-Финанс", ООО "ЛК "Лизинг-Финанс", ООО "Квазар", Кузмицкому Н.А. о взыскании задолженности по кредитным договорам от 29.02.2016 N 72/2016 и N 73/2016, обращении взыскания на предмет залога: земельный участок, площадью 2000 кв.м, кадастровый номер 47:07:0957006:143, и находящиеся на нем трехэтажный дачный дом, площадью 554 кв.м, и двухэтажную баню, площадью 144 кв.м.

Кузмицкий Н.А. просит обязать ООО "Квазар" зарегистрировать договоры аренды указанного имущества от 22.03.2016 N 01/Н-16 и N 04/Н- 16, ссылаясь на то, что отсутствие такой регистрации нарушает его право на последующий выкуп данного недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции, верно определив обстоятельства, имеющие значение для дела, и установив, что истцом не представлено сведений о том, что арендодатели ООО Лизинг-Финанс", ООО "ЛК Лизинг-Финанс" уклонялись от регистрации договоров аренды, в то время как сам истец после получения сообщения об отказе в государственной регистрации от 13.09.2016 в орган регистрации по данному вопросу больше не обращался, пришел к правильному выводу о необоснованности заявленных требований, в связи с чем принял решение об отказе в удовлетворении иска.

Судебная коллегия обоснованно и мотивированно согласилась с выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют установленным обстоятельствам и основаны на правильном применении норм материального права.

Последний правообладатель имущества ООО "Квазар", к которому предъявлены исковые требования, стороной договоров аренды недвижимого имущества от 22.03.2016 N 01/Н-16 и N 04/Н-16 не являлся и никаких обязательств по указанным сделкам на себя не принимал. По существу указанные договоры аренды являются для ответчика незаключенными, поскольку в соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

В данном случае, договоры аренды от 22.03.2016 N 01/Н-16 и N 04/Н- 16 зарегистрированы не были, в ходе судебного разбирательства истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что приобретая по договору купли-продажи от 01.02.2018 указанные объекты недвижимости, ответчик ООО "Квазар" был уведомлен об обременении этих объектов правом аренды других лиц. Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что со стороны ответчика ООО "Квазар" не было допущено нарушения прав истца, поскольку представленные договоры аренды не влекут для него каких- либо правовых последствий, в связи с чем требование истца о регистрации договоров аренды по правилам пункта 2 статьи 165 ГК РФ удовлетворено быть не может.

При таких обстоятельствах решение суда следует признать законным и обоснованным.

Кроме того, вступившим в законную силу 19 июня 2019 года решением Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 30.01.2019 по делу N 2- 14/2019 удовлетворены исковые требования ПАО "Банк ВВБ" к ООО "Лизинг-Финанс", ООО "ЛК "Лизинг-Финанс", ООО "Квазар", Кузмицкому Н.А. и другим о взыскании задолженности по кредитным договорам от

29.02.2016 N 72/2016 и N 73/2016, обращении взыскания на предмет залога: земельный участок, площадью 2000 кв.м, кадастровый номер 47:07:0957006:143, и находящиеся на нем трехэтажный дачный дом, площадью 554 кв.м, и двухэтажную баню, площадью 144 кв.м.

Заключая договоры аренды от 22.03.2016 N 01/Н-16 и N 04/Н-16, Кузмицкий Н.А. был поставлен арендодателями в известность, что данные объекты недвижимости являются предметом залога по кредитному договору в пользу ПАО "Банк ВВБ" (пункт 3.1 договора аренды). Кроме того, Кузмицкий Н.А. заключил с указанным Банком договоры поручительства от

29.02.2016 N 72/2016/1 и N 73/2016/1 в качестве обеспечения обязательств заемщиков ООО "Лизинг-Финанс", ООО "ЛК Лизинг-Финанс" по кредитным договорам от 29.02.2016 N 72/2016 и N 73/2016.

Следовательно, является верным вывод судов о том, что истцу достоверно было известно о возможности обращения взыскания на указанное недвижимое имущество в счет погашения кредитных обязательств третьих лиц, поручителем по которым является сам истец.

Таким образом, удовлетворение требований истца повлечет нарушение прав ПАО "Банк ВВБ", который при выдаче кредита и заключении договора залога недвижимого имущества не был уведомлен об обременении имущества правами других лиц, поскольку договоры аренды от 22.03.2016 N 01/Н-16 и N 04/Н-16 в установленном законом порядке зарегистрированы не были. Кроме того, последний правообладатель имущества ООО "Квазар", к которому предъявлены исковые требования, стороной договоров аренды не являлся и никаких обязательств по указанным сделкам на себя не принимал. В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Как правильно указали суды, по смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Доказательств того, что ООО "Квазар" был уведомлен об обременении объектов недвижимости, материалы дела не содержат, в связи с чем указанные договоры не влекут для ответчика каких-либо последствий.

Довод жалобы о том, что договоры аренды являются заключенными, со ссылкой на преюдициальное значение решений по делам, рассмотренным ранее, в данном случае юридического значения не имеет, поскольку не влияет на правильность оспариваемых судебных постановлений. В основу оспариваемы судебных постановлений судами положены иные юридически значимые обстоятельства.

С учетом изложенного, доводы кассационной жалобы фактически были предметом рассмотрения судов обеих инстанций, всем доказательствам по делу судами дана надлежащая правовая оценка в соответствии со ст.67 ГПК РФ, выводы судов основаны на совокупности и достаточности допустимых доказательств, при правильном применении норм материального и процессуального права.

При вынесении оспариваемых судебных постановлений судами не было допущено существенных нарушений норм материального и процессуального права, которые в силу статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации могут повлечь отмену судебных постановлений в кассационном порядке и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Доводов, свидетельствующих о наличии подобных нарушений в оспариваемых судебных постановлениях, кассационная жалоба не содержит. Принцип правовой определенности предполагает, что суд не вправе пересматривать вступившее в законную силу постановление только в целях проведения повторного слушания и получения нового судебного постановления.

Иная точка зрения на то, как должно было быть разрешено дело, не может являться поводом для отмены или изменения вступившего в законную силу судебного постановления в кассационном порядке.

Руководствуясь статьями 379.6, 390, 390-1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определила:

решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 12 марта 2019 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 21 августа 2019 года, оставить без изменения, кассационную жалобу Кузьмицкого Николая Александровича - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: