Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 20 августа 2020 г. по делу N 66а-3730/2020

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей Жудова Н.В. и Ефремовой О.Н, при секретаре Поповой А.Д, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-214/2020 по административному исковому заявлению акционерного общества "Автобаза Ильинское" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости

по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 22 апреля 2020 года, которым удовлетворено административное исковое заявление.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Ефремовой О.Н, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

акционерное общество "Автобаза Ильинское" (далее - Общество, ООО "Автобаза Ильинское") обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 1 января 2018 года кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами N и N, расположенных по адресу соответственно: "адрес", и по адресу: "адрес", в размере их рыночной стоимости 217 925 000 рублей и 310 488 000 рублей на основании отчета N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ года об оценке их рыночной стоимости, выполненного оценщиком ООО "Компания оценки и права" ФИО1

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что кадастровая стоимость принадлежащих ему на праве собственности зданий не соответствует их рыночной стоимости, является завышенной и это нарушает права Общества, поскольку влечет необходимость уплаты обязательных платежей в большем размере.

В ходе рассмотрения дела в связи с возникновением сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости объектов исследования, судом была назначена судебная оценочная экспертиза, а также в связи с наличием сомнений в обоснованности заключения эксперта по делу была проведена повторная судебная экспертиза.

Административный истец с выводами повторной судебной оценочной экспертизы согласился, уточнил заявленные требования в части размера рыночной стоимости спорных объектов, просил установить в размере: здания с кадастровым номером N - 276 766 095 рублей, здания с кадастровым номером N - 372 344 807 рублей.

Решением Московского городского суда от 22 апреля 2020 года требования административного истца удовлетворены.

С данным решением не согласился Департамент городского имущества города Москвы. В апелляционной жалобе, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, просит отменить решение суда и принять новое об отказе в удовлетворении заявленных требований. По мнению апеллянта, административным истцом не представлено доказательств нарушения процедуры и (или) методики проведения государственной кадастровой оценки, что свидетельствовало бы о недостоверности кадастровой стоимости спорных объектов и позволяло бы уменьшить императивно установленный, обязательный платеж без согласования с органом исполнительной власти.

Также подателем апелляционной жалобы приведены доводы о несоответствии экспертного заключения требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, поскольку состояние объектов оценки определено как удовлетворительное, в связи с чем эксперт применил к аналогам понижающую корректировку 18, 7%, но объекты оценки 2001 и 2007 годов постройки, износ зданий не подтвержден; в рамках доходного подхода эксперт не обоснованно не применяет корректировку на состав арендной ставки, при этом аналоги N 1 и 2 не включают в себя коммунальные платежи, следовательно к ним подлежала применению повышающая корректировка. Кроме того, эксперт при расчете полезного валового дохода использовал арендопригодную площадь зданий, в то время как следовало использовать их общую площадь (100%).

По мнению автора жалобы, изложенное привело к существенному искажению результата определения стоимости исследуемых объектов, в связи с чем ходатайствует о назначении повторной судебной оценочной экспертизы.

АО "Автобаза Ильинское" представлены письменные возражения по доводам апелляционной жалобы, в которых административный истец просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, с указанием на то, что аналогичные замечания относительно экспертного заключения были приведены административным ответчиком в суде первой инстанции и получили должную оценку.

Лица, участвующие в деле, явка которых по данному делу не является обязательной, своевременно и надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились; представитель Департамента городского имущества города Москвы письменно просит о рассмотрении дела в его отсутствие; от административного истца и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве ходатайств об отложении судебного заседания не поступало.

С учетом положений статей 10, 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть административное дело в отсутствие участвующих в деле лиц.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных названным Кодексом, если иное не установлено настоящим Кодексом, рассмотрение административного дела по апелляционным жалобе, представлению осуществляется коллегиально.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 267-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции сделал правильный вывод о наличии у административного истца права на пересмотр кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации закреплено, что налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию с 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции со ссылкой на положения главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации, Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций", постановление Правительства Москвы N 700-пп от 28 ноября 2014 года, которым утвержден перечень объектов недвижимого имущества в отношении которых налоговая база определяется как из кадастровая стоимость, обращение административного истца обусловлено уплатой обязательных платежей, налоговая база для исчисления которых определяется исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости, поскольку Общество является собственником нежилых зданий с кадастровыми номерами N и N, включенных в упомянутый выше Перечень объектов.

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557 была утверждена кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года и составила соответственно 398 865 166, 89 рублей и 557 149 806, 02 рублей.

Суд первой инстанции, проанализировав положения статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке, пришел к правильному выводу о возможности пересмотра установленной в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости посредством установления ее равной рыночной стоимости.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28).

Административный истец, оспаривая установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, предоставил отчет N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ года об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, выполненного оценщиком ООО "Компания оценки и права" ФИО1, согласно которому рыночная стоимость спорных объектов по состоянию на 1 января 2018 года составила соответственно: 205 141 000 рублей и 310 188 000 рублей.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, представитель Департамента городского имущества города Москвы указал на несоответствие названного отчета об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости требованиям федерального законодательства в области оценочной деятельности.

По ходатайству административного ответчика с целью правильного и всестороннего рассмотрения дела в пределах установленных юридически значимых обстоятельств, наличия противоречий в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза.

Данная позиция согласуется с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пунктах 20, 23 Постановления N 28.

Согласно заключению эксперта N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному экспертом ООО "Агентство "Русспромоценка" ФИО2 отчет, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, рыночная стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года без учета налога на добавленную стоимость (далее - НДС) составляет соответственно: 217 925 000 рублей и 310 488 000 рублей.

Рассматривая поступившее в суд заключение судебной экспертизы суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что данное заключение вызывает сомнение в обоснованности.

Как следует из положений приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года N742н "Об утверждении профессионального стандарта "Специалист в оценочной деятельности" оценщики и эксперты осуществляющие определение стоимостей особо охраняемых территорий и объектов с составлением итогового документа должны иметь высшее образование - магистратура или специалитет или высшее образование (непрофильное) - магистратура или специалитет и дополнительное профессиональное образование - программы профессиональной переподготовки по профилю оценочной деятельности, не менее трех лет в сфере определения стоимостей (цен), оценки, членство в саморегулируемой организации оценщиков - для регулируемого вида деятельности в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, дополнительное профессиональное образование - программы повышения квалификации по профилю оценочной деятельности.

В свою очередь, при осуществлении экспертом деятельности по экспертизе (проверке) итогового документа об определении стоимостей к такому специалисту предъявляются дополнительные требования не менее пяти лет в сфере определения стоимостей (цен), оценки.

Таким образом, специалист в области оценочной деятельности являющийся негосударственным судебным экспертом при разрешении вопросов о величине рыночной стоимости объекта оценки является субъектом оценочной деятельности.

В силу требований абзаца 3 статьи 4 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 28.11.2018) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценщик может осуществлять оценочную деятельность по направлениям, указанным в квалификационном аттестате.

Однако, эксперт Васильцов С.В. на дату проведения судебной оценочной экспертизы не имел квалификационного аттестата по оценке недвижимости, в связи с чем данное им заключение вызывает сомнения в обоснованности, поэтому доводы стороны административного ответчика о допущенных экспертом при проведении экспертизы нарушениях требований законодательства в области оценочной деятельности и необходимости проведения по делу повторной судебной оценочной экспертизы заслуживали внимания.

В связи с чем, а также наличия ходатайства административного ответчика, определением суда от 17 января 2020 года была назначена повторная судебная оценочная экспертиза. По результатам которой представлено заключение эксперта по делу N 3а-214/2020 от 25 ДД.ММ.ГГГГ года, выполненное экспертом ООО "Де-Юре Реал Эстейт" ФИО3 Рыночная стоимость спорных объектов экспертом определена безотносительно каких-либо налогов и составила на исследуемую дату: здания с КН: N - 276 766 095 рублей, здания с КН: N - 372 344 807 рублей.

Административный истец согласился с результатами проведенной повторной судебной оценочной экспертизы и уточнил свои требования в части размера рыночной стоимости объектов недвижимости.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, определенной в заключении судебного эксперта, полученного по результатам повторной судебной экспертизы, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Понятие рыночной стоимости объекта оценки дано в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Так, под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В силу части 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных, по мнению заявителя жалобы, экспертом нарушениях при проведении повторной судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Оценивая экспертное заключение, суд первой инстанции исходил из того, что оно соответствует требованиям федерального законодательства в области оценочной и экспертной деятельности, федеральным стандартам оценки; выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объектов оценки; приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами; итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых зданий основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки; в заключении экспертом проанализированы объекты исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик; принятые экспертом объекты-аналоги по данным характеристикам сопоставимы с объектами исследования; полученная величина рыночной стоимости объектов исследования соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости на дату оценки; информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертом заключении, в подтверждении информации приложены скриншоты предложений.

В рамках исследования эксперт привел полноценный анализ сегмента рынка объектов исследования, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов оценки и объектов-аналогов, скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации. Рыночная стоимость объектов исследования определена с учетом индивидуальных характеристик и находится в пределах диапазона рыночных цен данного сегмента рынка коммерческой недвижимости.

Утверждая в апелляционной жалобе о неверном определении состояния оцениваемых зданий, необоснованного не введения корректировки на состав арендной ставки, использование при расчете полезного валового дохода только арендопригодной площади, административный ответчик в нарушение требований статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не представил суду доказательств наличия изложенных недостатков в заключении и их влияния на итоговый результат рыночной стоимости.

Как следует из экспертного заключения и письменных пояснений эксперта, состояние объектов исследования было определено экспертом на основании визуального осмотра, с учетом изучения технической документации на данные объекты. Состав операционных расходов принят на основании данных Справочника оценщика недвижимости - 2017. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода" под ред. Лейфера Л.А, в которые коммунальные платежи не входят. В связи с чем, эксперт обоснованно не учитывал коммунальные платежи в расчете операционных расходов.

Согласно методике доходного подхода, доход от аренды рассчитывается от площади, способной приносить доход от сдачи в аренду. При этом эксперт определил, что наиболее эффективным будет сдача в аренду коммерческих помещений объекта исследования блоками. Оснований не согласиться с представленным расчетом эксперта судебная коллегия не усматривает. При этом следует учесть, что подателем жалобы не представлено доказательств того, что здания полностью сдаются в аренду. В связи с чем, экспертом обоснованно принята в расчет арендопригодная площадь.

Таким образом, отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы, не является нарушением процессуального законодательства, влекущим отмену судебного акта.

Оценив доводы представителя административного ответчика, судебная коллегия также не усмотрела оснований к назначению по делу повторной судебной экспертизы.

Само по себе несогласие с выводами судебной экспертизы без предоставления доказательств наличия иной величины рыночной стоимости не является основанием для назначения судом апелляционной инстанции повторной судебной экспертизы.

Ссылка апеллянта на неверно избранный способ защиты права судебная коллегия отклоняет, поскольку действующим законодательством предусмотрено право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, указанное право не находится в прямой зависимости от наличия либо отсутствия нарушений методики проведения государственной кадастровой оценки и не может быть ограничено фактом снижения размера налоговых и иных платежей в пользу заинтересованных лиц, а равно необходимостью согласования размера рыночной стоимости с органом, установившим кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Исходя из изложенного, принимая во внимание, что доводов, влекущих безусловную отмену судебного постановления, в апелляционной жалобе не приводится, судебная коллегия Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к выводу, что нарушений норм материального и процессуального права, которые привели бы к неправильному разрешению дела, судом не допущено.

Материалы дела свидетельствуют о том, что основания, предусмотренные статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для отмены решения суда в апелляционном порядке отсутствуют.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции, определила:

решение Московского городского суда 22 апреля 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий: (подпись)

Судьи: (подписи)