Апелляционное определение СК по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 02 сентября 2020 г. по делу N 66а-837/2020

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи: Кошелевой И.Л.

судей: Ехаловой Ю.А, Подгорной Е.П.

при секретаре-помощнике судьи: Коротких А.Г.

рассмотрев апелляционную жалобу представителя ООО "ВИКО-КОНСАЛТ" на решение Санкт-Петербургского городского суда от 9 июня 2020 года по административному делу N3а-46/2020 по иску ООО "ВИКО-КОНСАЛТ" к Комитету имущественных отношений по Санкт-Петербургу, СПб ГБУ "Городское управление кадастровой оценки", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, заслушав доклад судьи Второго апелляционного суда общей юрисдикции Кошелевой И.Л, представителя ООО "ВИКО-КОНСАЛТ" Егумнову Д.А, представителя СПб ГБУ "Кадастровая оценка" Кевбрину Л.В, представителя Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Проволоцкого В.В, установила:

ООО "ВИКО-КОНСАЛТ" обратилось в Санкт-Петербургский городской суд с административным иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, СПб ГБУ "Городское управление кадастровой оценки", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 122, 8 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" размере равном его рыночной стоимости -46 268 000 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанного нежилого помещения и плательщиком налога. В целях определения налоговой базы по указанному налогу применяется величина кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере 75 762 312, 61 руб, установленная по состоянию на 1 января 2018 года. Вместе с тем, указанная кадастровая стоимость нежилого помещения не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке от 8 ноября 2019 года, которая составляет 46 268 000 рублей.

Поскольку неправильное определение кадастровой стоимости объекта недвижимости влияет на размер налоговых платежей, возложенных на него как на собственника объекта недвижимости, истец просил административные исковые требования удовлетворить.

Решением Санкт-Петербургского городского суда от 9 июня 2020 года, административное исковое заявление ООО "ВИКО-КОНСАЛТ" удовлетворено частично.

Суд установилкадастровую стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 122, 8 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" в размере равном его рыночной стоимости -72 600 000 рублей (с учетом последующего исправления описки) по состоянию на 1 января 2018 года.

Дата обращения ООО "ВИКО-КОНСАЛТ" с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости установлена судом как 27 ноября 2019 года.

В апелляционной жалобе представитель ООО "ВИКО-КОНСАЛТ" просит отменить судебное постановление, считая его незаконным и необоснованным.

В жалобе указано, что в подтверждение своих доводов о несоответствии кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, административным истцом представлен отчет N78-2019/К от 8 ноября 2019 года, согласно которому по состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость объекта недвижимости составляла 46 268 000 руб.

Сделав вывод о наличии сомнений в обоснованности отчета оценщика и достоверности определения рыночной стоимости земельного участка, суд первой инстанции назначил по делу судебную экспертизу, согласно заключению которой, рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 1 января 2018 года составляет 72 600 000 рублей.

В основу постановленного решения суд положил указанное заключение судебной оценочной экспертизы, с чем административный истец не согласен, поскольку считает, что рыночная стоимость должна быть установлена на основании предоставленной им оценки.

Отчет об оценке не содержит в себе существенных нарушений действующего законодательства об оценочной деятельности, вопреки выводам, содержащимся в экспертном заключении.

Между тем, экспертное заключение не соответствует требованиям действующего законодательства.

В частности, из фотоматериалов, представленных в экспертном заключении, следует, что объект исследования используется собственником для торговли, а также для размещения хостела, а не под офисные функции, как указал эксперт.

Указанное обстоятельство не было учтено экспертом и могло привести к завышению рыночной стоимости объекта исследования.

Эксперт необоснованно в качестве объектов-аналогов использовал офисные помещения, в то время, как помещение, принадлежащее административному истцу, используется для размещения хостела.

Суд безосновательно отказал в удовлетворении ходатайства административного истца о назначении по делу повторной экспертизы.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "ВИКО-КОНСАЛТ" апелляционную жалобу поддержал, просил ее удовлетворить.

Представители СПб ГБУ "Кадастровая оценка", Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга просили ходатайство о назначении повторной оценочной экспертизы по делу отклонить, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, решение суда оставить без изменения.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для изменения решения суда первой инстанции.

Из материалов административного дела следует, что ООО "ВИКО-КОНСАЛТ" на праве собственности принадлежит объект недвижимости - нежилое помещение с кадастровым номером N, площадью 122, 8 кв.м, расположенное по адресу "адрес", кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2018 года установлена в размере 75 762 312, 61 руб.

Вместе с тем, указанная кадастровая стоимость нежилого помещения не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке от 8 ноября 2019 года, которая составляет 46 268 000 рублей.

Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в ЕГРН 9 января 2019 года.

Поскольку неправильное определение кадастровой стоимости нежилого помещения влияет на размер налоговых платежей, возложенных на него как на собственника объекта недвижимости, истец просил административные исковые требования удовлетворить.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В части 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" также содержаться аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость, Согласно статье 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей указанного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В соответствии с отчетом об оценке N78-2019/К, составленным 8 ноября 2019 года Экспертным бюро "Оценка для бизнеса", рыночная стоимость нежилого помещения, принадлежащего истцу по состоянию на 1 января 2018 года составляет 46 268 000 рублей.

Из отчета следует, что при установлении рыночной стоимости объекта недвижимости оценщик использовал доходный подход, поскольку назначение объекта оценки (торговое, гостиничное) предполагает возможность извлечения дохода от его эксплуатации, существует достаточная информация, позволяющая рассчитать доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Принимая во внимание высказанные административными ответчиками возражения относительно предоставленного административным истцом отчета об оценке, а также принимая во внимание существенную разницу между рыночной стоимостью земельного участка, установленной в отчете и кадастровой стоимостью указанного объекта недвижимости, суд первой инстанции признал необходимым назначение по делу судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости с поручением ее проведения ОАО "Региональное управление оценки".

Из получяенного экспертного заключения следует, что при проверке отчета об оценке на его соответствие требованиям действующего законодательства, выявлены нарушения, существенно влияющие на итоговый результат, в частности информация, использованная оценщиком, не является полностью достоверной, достаточной и проверяемой.

Учитывая указанные дефекты отчета об оценке, анализ которых подробно приведен в экспертном заключении, суд первой инстанции обоснованно не принял его во внимание при установлении действительной рыночной стоимости нежилого помещения.

Заключение судебной экспертизы, выполненное ОАО "Региональное управление оценки" от 6 марта 2020 года, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости, принадлежащего истцу, составляет 72 600 000 руб. суд обоснованно признал относимым и допустимым доказательством, соответствующим требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности и подтверждающим действительную рыночную стоимость земельного участка.

Указанное экспертное заключение суд положил в основу постановленного решения, установив кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 72 600 000 рублей.

Оценивая заключение экспертизы по правилам ст. 168 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в экспертном заключении ясно и недвусмысленно изложены ответы на поставленные перед экспертом вопросы, выводы эксперта подробно мотивированы, определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта недвижимости эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, экспертом проанализирован рынок недвижимости, произведена оценка объекта с учетом его качественных характеристик, корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения, расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки.

Оценив заключение экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, и принимая во внимание, что оно подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями и опытом по проведению подобного рода исследований и стажем работы, оснований не доверять которому не имеется, так как эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости в размере 72 600 000 рубля, определенную по состоянию на 1 января 2018 года.

Каких-либо объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости находящегося во владении истца объекта недвижимости, в материалы дела представлено не было, в связи с чем, суд пришел к обоснованному выводу о том, что указанное экспертное заключение достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

Поскольку экспертное заключение соответствуют собранным по делу доказательствам, мотивировано, содержит исчерпывающие ответы на поставленные судом вопросы и не допускает двойного толкования, у суда первой инстанции, также как и у суда апелляционной инстанции, не имелось оснований для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к оспариванию выводов эксперта, которым он дал подробные пояснения, и направлены на снижение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Вместе с тем, несогласие стороны с экспертным заключением не является основанием для назначения повторной экспертизы и не влияет на правильность постановленного судом решения.

Из экспертного заключения, а также пояснений эксперта следует, что им был проведен качественный анализ возможных вариантов использования помещения, который показал, что наиболее эффективным использованием блока помещений, расположенных в цокольном этаже, первом этаже и втором этаже (пом.18-43) является офисное использование (с учетом особенности планировки, уровень отделки, характерный для офисного использования, расположение на нескольких этажах и т.д.) Исследуемое помещение не является специализированным объектом гостиничного назначения, так в материалы дела не представлены какие-либо документы и заключения, подтверждающие, что помещения, используемые под хостел, соответствуют требованиям, предъявляемым к гостиничным помещениям по санитарным, техническим и экологическим нормам.

Письмом административного истца N44 от 24 октября 2019 года подтверждается, что по состоянию на 1 января 2018 года помещение было предоставлено в аренду для размещения двух объектов торгового назначения и одного офисного.

С учетом изложенного, судебная коллегия считает правильным, что блок помещений NN18-43 рассматривался и оценивался экспертом в качестве офисного объекта.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции о наличии оснований для установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, а также с размером рыночной стоимости, судебная коллегия не может согласиться с содержащимися в резолютивной части решения выводами суда о том, что административные исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

Поскольку мотивировочная часть решения не содержит указания на обстоятельства, приведшие суд к выводам о наличии оснований для частичного удовлетворения административного иска, судебная коллегия считает, что такими обстоятельствами суд посчитал установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной в экспертном заключении, а не в отчете об оценке N78-2019/К, составленным 8 ноября 2019 года Экспертным бюро "Оценка для бизнеса", предоставленным истцом в подтверждение заявленных требований.

Между тем суд не учел, что правовая природа административного иска об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости направлена на установление сведений федерального государственного информационного ресурса (государственного кадастра недвижимости), носящих общедоступный характер и использующихся для определения налоговых и иных платежей (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28).

Результатом рассмотрения судебного дела данной категории является определение достоверной величины рыночной стоимости земельного участка, о чем и просил истец в административном исковом заявлении.

То обстоятельство, что предлагаемая истцом величина рыночной стоимости объекта недвижимости оказалась недостоверной и была уточнена судом посредством назначения экспертизы, является недостаточным для выводов о частичном удовлетворении заявленных требований.

Учитывая изложенное, судебная коллегия считает необходимым изменить решение суда, исключив из его резолютивной части: абзац первый, следующего содержания: "Административное исковое заявление ООО "ВИКО-КОНСАЛТ" удовлетворить частично".

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Санкт-Петербургского городского суда от 9 июня 2020 года изменить, исключив из его резолютивной части: абзац первый, следующего содержания: "Административное исковое заявление ООО "ВИКО-КОНСАЛТ" удовлетворить частично".

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ООО "ВИКО-КОНСАЛТ" без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, и может быть обжаловано в кассационном порядке через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня его вынесения в соответствующий суд кассационной инстанции.

Председательствующий:

Судьи: