Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 24 июля 2020 г. по делу N 33-16295/2020

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего фио, судей фио, фио, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи фио, заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи фио, гражданское дело по апелляционной жалобе наименование организации на решение Нагатинского районного суда адрес от дата, которым постановлено:

в удовлетворении исковых требований наименование организации к фио о взыскании с участника долевого строительства цены договора участия в долевом строительстве при увеличении площади переданного объекта долевого строительства по сравнению с предусмотренной договором - отказать, установила:

наименование организации обратился в суд с иском фио о взыскании в связи с увеличением площади объекта долевого строительства по договору N... от дата в размере сумма, неустойки за нарушение установленного договором срока внесения платежа в размере сумма, расходов по уплате государственной пошлины в размере сумма.

Представитель истца по доверенности фио в суд явился, исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик фио в суд не явилась, была извещена надлежащим образом, воспользовалась своим правом на ведение дела в суде посредствам услуг представителей.

Представители ответчика по доверенности фио, фио в суд явились, исковые требования не признали, по основаниям, изложенным в возражениях на иск.

Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого истцом подана апелляционная жалоба.

В суде апелляционной инстанции представитель истца наименование организации требования и доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель ответчика фио по доверенности фио в судебное заседание суда апелляционной инстанции явилась, против удовлетворения апелляционной жалобы возражала.

Проверив материалы дела в пределах заявленных доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в соответствии с подп. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ.

Суд первой инстанции признал установленным, что дата был заключен договор N УС-01/137 участия в долевом строительстве между наименование организации и фио

Согласно условиям договора истец (застройщик) обязался построить в Жилом Комплексе адрес, расположенный по адресу: адрес, адрес пятиэтажный жилой дом, корпус N 1, и, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию квартиру N 51 (объект долевого строительства) стоимостью сумма за один квадратный метр общей ценой сумма и передать ответчику.

Ответчик в свою очередь обязался уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру N51 (объект долевого строительства).

Согласно п. 2.2 договора общая площадь объекта (56, 0 м2) долевого строительства указана в соответствии с проектной документацией объекта недвижимости и является ориентировочной. После проведения технического учета и инвентаризации объекта недвижимости общая площадь объекта долевого может измениться по сравнению с указанной в п. 2.1.1, что является основанием для проведения между сторонами взаиморасчетов в соответствии с п.п 4.2, 4.3 договора. адрес объекта долевого строительства уточняются по данным БТИ и фиксируются сторонами в передаточном акте о приеме объекта долевого строительства (п. 2.3 Договора).

В соответствии с п. 4.2 договора цена договора, указанная в пункте 4.1 подлежит изменению в случаях, если окончательная общая площадь объекта долевого строительства будет больше или меньше по сравнению с общей площадью объекта долевого строительства, указанной в пункте 2.1.1.

дата Подольским филиалом наименование организации выдан технический паспорт здания, в котором отражены результаты обмера готового объекта.

Дом N 1 Жилого Комплекса адрес был введен в эксплуатацию Министерством строительного комплекса адрес дата По результатам обмера БТИ окончательная площадь квартиры N51 составила 56, 0 кв.м, из которых: общая жилая площадь 54, 2 кв.м, жилая площадь 32, 3 кв.м, подсобная 21, 9 кв.м, площадь помещений вспомогательного использования 1, 8 кв.м.

Согласно п.4.1. договора, цена договора, подлежит изменению в случаях, если окончательная площадь объекта долевого строительства (по БТИ) будет больше или меньше по сравнению с общей площадью объекта долевого строительства, указанной в п. 2.1.1. настоящего договора".

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что перед заключением договора долевого участия проектная документация разрабатывается и утверждается застройщиком. Согласно Плану-схеме, являющейся неотъемлемой частью договора, квартира включает балкон/лоджию, который выступает за фасад, и является навесным конструктивным элементом. В случае изменения размеров геометрии здания будет увеличиваться площадь жилых помещений находящихся внутри здания, а не балконов. Поэтому площадь балкона, предусмотренная проектом, изменяться не может, т.к. является, конструктивным элементом, влияющим на безопасность объекта капстроительства иначе проект подлежит изменению. В соответствии с п. 2.1. застройщик обязан построить, а участник принять и оплатить объект долевого строительства, указанный в п.2.1.1. Пунктом 2.1.1. установлено, что "Объектом долевого участия является квартира, общей площадью 56, 0 кв.м.". Согласно данным разрешения на ввод в эксплуатацию проектная общая площадь жилых помещений всех 56 квартир без балконов/лоджий в процессе строительства увеличилась по сравнению с проектной, на 10, 8 кв. адрес же площадь жилых помещений с учетом балконов/лоджий также изменилась на 10, 8 кв.м.

Таким образом, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что изменилась общая жилая площадь квартиры, предусмотренная проектом, однако площадь балконов/лоджий - не изменялась.

Кроме того, суд первой инстанции указал, что площадь балкона/лоджии не может использоваться в полном объеме как полезная, не является отапливаемой, повышенная плата за уличное помещение нарушает баланс сторон, подлежит налогообложению в меньшем объеме по сравнению с жилой площадью и не учитывается для расчета коммунальных услуг и статистического учета.

адрес квартиры по утвержденному проекту равна 56, 0 кв.м, с учетом балкона/лоджии.

Соответственно, если по данным технического паспорта задания площадь балкона/лоджии с учетом коэфф.0, 5 составила 1.8 кв.м, то его физические размеры (площадь) составляют 3, 6 кв.м.

Стороны при определении характеристик объекта долевого строительства для определения общей площади квартиры договорились использовать понижающий коэффициент для лоджий, балконов, поскольку договором долевого строительства установлено, что участник купил объект долевого строительства - квартиру общей площадью 56, 0 кв.м, состоящую из жилых помещений, вспомогательных помещений, в том числе балкона/лоджии с учетом коэффициента 0, 5 (адрес).

Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что застройщик, составлявший договор долевого участия, с очевидностью имел ввиду, что предметом договора является проектная площадь квартиры, с учетом понижающего коэффициента для балкона/лоджий, рассчитанную на основании вышеуказанного СП 54.13330.2011. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП дата".

Поскольку участник долевого строительства при заключении договора долевого участия оплатил, в том числе балкон/лоджию, суд не нашел правовых оснований для удовлетворения исковых требований и взыскании с ответчика в пользу истца суммы в размере сумма в качестве доплаты стоимости договора ДДУ.

Судебная коллегия не соглашается с указанным выводом суда первой инстанции, поскольку он основан на неверном применении норм материального права.

В соответствии с ч. 1, п.1 ч. 4, ч. 9 ст. 4 Федерального закона от дата N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В силу ч. 1 и ч. 3 ст. 6 Федерального закона от дата N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Согласно п.2 ст.27 Федерального закона N214-ФЗ от дата "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", вступившего в силу с дата, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Действие Федерального закона Федерального закона N214-ФЗ от дата "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ч. 1 ст. 432 ГК РФ).

В свою очередь, п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от дата N 16 "О свободе договора и ее пределах" предусмотрено, что - норма, определяющая права и обязанности сторон Договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы.

В соответствии с п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от дата N 16 "О свободе договора и ее пределах", если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия Договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в пункте 3 настоящего постановления, она должна рассматриваться как диспозитивная. В таком случае отличие условий договора от содержания данной нормы само по себе не может служить основанием для признания этого Договора или отдельных его условий недействительными по статье 168 ГК РФ.

Статьей 5 Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в ред. Федерального закона от дата N 304-ФЗ, т.е. действующей на дату заключения между сторонами Договора от дата) закреплено, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. адрес жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Из буквального толкования положений п. 1 ст. 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве", с учетом разъяснений, содержащихся в п. 2, 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от дата N 16 свободе договора и ее пределах", следует, что приведенная правовая норма является диспозитивной и предполагает, что стороны, при заключении договора долевого участия могут выбрать один из трех способов определения цены договора:

- цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика;

- цена договора может быть определена как произведение цены единицы площади жилого помещения и общей площади объекта долевого строительства.

- цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади жилого помещения и общей приведенной площади жилого помещения.

В соответствии с п. 1, п.2 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 1.8 Договора участия в долевом строительстве NУС-01/137 от дата адрес - сумма площадей всех частей Объекта долевого строительства, включая площадь помещений вспомогательного назначения, неотапливаемых конструктивных элементов (балконов и лоджий), без соответствующих коэффициентов приведения (понижения), а именно, с коэффициентом 1 (единица), которая определяется после проведения технического учета и инвентаризации Объекта долевого строительства, на основании данных БТИ (без учета применяемых БТИ понижающих коэффициентов).

Согласно п. 2.2 договора общая площадь объекта (56, 0 м2) долевого строительства указана в соответствии с проектной документацией объекта недвижимости и является ориентировочной. После проведения технического учета и инвентаризации объекта недвижимости общая площадь объекта долевого может измениться по сравнению с указанной в п. 2.1.1, что является основанием для проведения между сторонами взаиморасчетов в соответствии с п.п 4.2, 4.3 договора. адрес объекта долевого строительства уточняются по данным БТИ и фиксируются сторонами в передаточном акте о приеме объекта долевого строительства (п. 2.3 Договора).

В соответствии с п. 4.2 договора цена договора, указанная в пункте 4.1 подлежит изменению в случаях, если окончательная общая площадь объекта долевого строительства будет больше или меньше по сравнению с общей площадью объекта долевого строительства, указанной в пункте 2.1.1.

С учетом приведенных выше правовых норм судебная коллегия приходит к выводу о том, что условия заключенного с истцом договора соответствуют требованиям п.1 ст. 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", устанавливающим порядок и условия определения цены договора участия в долевом строительстве, а также положениям ст. 421, 422, 424 ГК РФ.

Поскольку по условиям заключенного сторонами договора понижающий коэффициент 0, 5 при расчете окончательной общей площади квартиры не применяется, окончательная общая площадь составляет 57, 8 кв.м, истец должен дополнительно перечислить застройщику сумму денежных средств в размере сумма (... (... Х 57, 8 кв.м) - сумма (п. 4.1 договора).

Возражение ответчика о том, что применение понижающего коэффициента к площади балкона предусмотрено Федеральным законом от дата N304-ФЗ, судебная коллегия признает несостоятельным.

В соответствии с ч.1 ст. 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. адрес жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

К застройщикам, получившим разрешение на строительство до дата, ч. 1 ст. 5 применяется в редакции от дата, с учетом особенностей, установленных ст. 8 ФЗ от дата N 175-ФЗ.

Как следует из п. 2.2. договора, Застройщиком были получены разрешения на строительство жилого комплекса дата.

Кроме того, как уже было указано стороны пришли соглашению о том, что понижающий коэффициент 0, 5 при расчете окончательной общей площади квартиры не применяется, такое соглашение не противоречит императивным нормам законодательства, поэтому подлежит применению при разрешении возникшего спора.

Кроме того, как следует из материалов дела, в досудебном порядке ответчик не возражала против требования истца о доплате денежных средств, однако полагала, что должен быть произведен их зачет требованием об уплате неустойки за просрочку передачи жилого помещения.

Решением мирового судьи судебного участка N 41 адрес от дата по делу N 2-372/17 с наименование организации в пользу фио взыскана неустойка, компенсация морального вреда, штраф и судебные расходы на общую сумму сумма.

Решением мирового судьи судебного участка N 41 адрес от дата по делу N 2-463/17 с наименование организации в пользу фио взыскана неустойка, компенсация морального вреда, штраф и судебные расходы на общую сумму сумма.

Согласно ответу наименование организации на заявление о зачете однородного встречного требования (л.д.84) в соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок, которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны. Однако обязательство не может быть прекращено зачетом встречного требования после предъявления иска к лицу, имеющему право заявить о зачете (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от дата N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований").

В соответствии с ч. 2 ст. 12 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу ст. 10 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Таким образом, так как уведомление о доплате вручено ответчику дата, в котором указан срок оплаты в течение 15 календарных дней, то просрочка начинается с дата, в пользу истца подлежит взысканию неустойка в соответствии с п. 6 статьи 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в размере сумма (сумма х 1062 х 1/300 х 10%).

В соответствии с требованиями ст.ст. 88, 98, 103 ГПК РФ с ответчика в пользу наименование организации подлежит взысканию государственная пошлина в размере сумма, а также расходы истца по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в размере сумма.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции подлежит отмене, как постановленное в связи с неправильным применением норм материального права с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований.

руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Нагатинского районного суда адрес от дата - отменить.

Взыскать с фио в пользу наименование организации денежные средства в размере сумма, неустойку в размере сумма, судебные расходы в размере сумма

Председательствующий:

Судьи: