Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 26 августа 2020 г. по делу N 33-24870/2020

судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего фио, судей фио, фио, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи фио, рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи фио гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца фио по доверенности фио на решение Зюзинского районного суда адрес от дата, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований фио и в интересах фио к фио, фио о признании преимущественного права покупки, переводе прав и обязанностей покупателя, прекращении права собственности, отказать.

Установила:

Истец фио и в интересах несовершеннолетней фио, паспортные данные обратился с суд с иском к ответчикам фио, фио о признании за фио преимущественного права покупки, принадлежащей фио доли в праве общей долевой собственности в виде комнаты N 2 в квартире N 56, расположенной по адресу: адрес, переводе на фио права и обязанности покупателя доли в праве общей долевой собственности в виде комнаты N 2 в квартире N 56, расположенной по адресу: адрес, прекращении права собственности фио на указанную долю в праве собственности, погашении записи о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи жилой комнаты N 2, расположенной по адресу: адрес, заключенному дата между фио и фио, мотивируя тем, что фио является правообладателем права собственности 1/3 доли в праве общей долевой собственности в комнатах общей площадью 22, 9 кв.м. и 15, 9 кв.м. и 11, 4 кв.м. (комнаты N 1, 3 и 4) в коммунальной квартире N 56, расположенной по адресу: адрес на основании договора передачи N 062100-У14164 от дата. Несовершеннолетняя фио, паспортные данные и фио являются сособственниками по 1/3 доли каждый в праве общей долевой собственности на указанные жилые помещения.

Правообладателем права собственности комнаты N 2 в указанной квартире коммунального заселения общей площадью 18, 42 кв.м, жилой площадью 12, 5 кв.м, после снятия обременения с дата являлся фио дата, из выписки из Единого государственного реестра недвижимости истцу стало известно, что новым собственником комнаты N 2 в квартире коммунального заселения, расположенной по адресу: адрес. адрес на основании договора купли-продажи комнаты от дата является фио При этом, фио о заключении договора купли-продажи комнаты ранее не было известно, каких-либо извещений и уведомлений, свидетельствующих о намерении фио продать свою долю в жилом помещении, истец не получала, с вязи с чем, действиями фио и фио нарушено преимущественное право покупки. В соответствии с произведенной оценкой спорного недвижимого имущества, стоимость комнаты N 2 в квартире коммунального заселения, расположенной по адресу: адрес составляет сумма

Истец фио и в интересах фио, паспортные данные в судебное заседание суда первой инстанции не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела по существу извещена надлежащим образом. Представитель истца в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объёме, просил иск удовлетворить.

Ответчик фио в судебное заседание суда первой инстанции не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела по существу извещена надлежащим образом. Представитель ответчика в судебное заседание явился, иск не признал, просил в удовлетворении исковых требований отказать, по доводам, изложенным в возражениях, мотивируя тем, что нарушений требований действующего законодательства при заключении между ответчиками договора купли-продажи комнаты допущено не было.

Ответчик фио в судебное заседание суда первой инстанции не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела по существу извещен надлежащим образом, представил возражения на иск, просил рассмотреть дело по существу в его отсутствие, просил в удовлетворении иска отказать.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора - фио в судебное заседание суда первой инстанции не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела по существу извещен надлежащим образом, возражений на иск не представил.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес в судебное заседание суда первой инстанции не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела по существу извещен надлежащим образом, возражений на иск не представил.

Суд постановилвышеприведенное решение, об отмене которого просит представитель истца фио по доверенности фио, ссылаясь, что решение суда первой инстанции вынесено с нарушением норм материального и процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся сторон, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, выслушав истца фио и ее представителей фио и фио, поддержавших доводы апелляционной жалобы, ответчика фио и ее представителей фио и фио, возражавших против отмены решения суда, а также обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене, в связи с неверной оценкой собранных по делу доказательств.

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ в Постановлении N 23 от дата "О судебном решении" решение должно быть законным и обоснованным (часть 1 статьи 195 ГПК РФ).

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об относимости или допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что уведомление о продаже спорной комнаты надлежащим образом было направлено ответчиком фио в адрес истца, тогда как от покупки спорной комнаты она уклонилась, т.е. предусмотренная ст. 250 ГПК РФ процедура извещения истца фио о предстоящем отчуждении комнаты N 2 в квартире коммунального заселения, расположенной по адресу: адрес, ответчиком фио была соблюдена.

С указанными выводами суда согласиться не представляется возможным, в силу следующего.

В силу положений п. 6 ст. 42 ЖК РФ, при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом РФ.

Согласно положений ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В соответствии с требованиями ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Указанные нормы предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.

По смыслу данных правовых предписаний, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненной с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим. При этом, бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений части 1 статьи 56 ГПК РФ должно быть возложено на продавца.

Как следует из материалов дела и установлено судебной коллегией, истец фио, несовершеннолетняя фио, паспортные данные, фио на основании договора передачи N 062100 - У14164 от дата являются правообладателями права общей долевой собственности по 1/3 доли каждый на комнаты N 1 жилой площадью 15, 9 кв.м, N 3 жилой площадью 11, 4 кв.м, N 4 жилой площадью 22, 9 кв.м. в квартире коммунального заселения, расположенной по адресу: адрес.

Ответчик фио на основании договора пожизненной ренты от дата являлся правообладателем права комнаты N2, площадью 12, 5 кв.м. в указанной коммунальной квартире.

фио, несовершеннолетняя фио, паспортные данные, фио зарегистрированы по месту жительства по адресу: адрес, что подтверждается выпиской из домовой книги.

дата фио в адрес фио и фио через нотариуса адрес фио направил заявления о намерении продажи комнаты N 2 жилой площадью 12, 5 кв.м, расположенной по адресу: адрес за сумма, что подтверждается нотариальными свидетельствами о направлении заявлений.

Из свидетельств нотариуса адрес фио от дата, следует, что заявления, направленные по просьбе фио в адрес фио и фио о намерении продажи комнаты N 2 в квартире коммунального заселения, расположенной по адресу: адрес, были возвращены организацией почтовой связи, по причинам неявки адресата и истечения срока хранения в почтовом отделении.

Суд пришел к выводу, что фио и фио в установленные в извещении сроки не реализовали свое право преимущественной покупки комнаты N 2 в квартире коммунального заселения, расположенной по адресу: адрес по цене сумма, которая указана в извещении.

дата между фио (продавец) и фио (покупатель) был заключен договор купли-продажи комнаты, в соответствии с которой, фио продал, а фио купила в собственность жилую комнату N 2, площадью 12, 5 кв.м. в квартире коммунального заселения, расположенной по адресу: адрес по цене сумма

В настоящее время, согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости, правообладателем права собственности комнаты N 2, в квартире коммунального заселения, расположенной по адресу: адрес является фио

Переход права собственности зарегистрирован дата.

Как следует из решения, судом было установлено, что, предусмотренная ст. 250 ГК РФ, обязанность известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее, была добросовестно исполнена фио, который направил уведомление истцу фио и третьему лицу фио по единственному известному фио адресу - месту жительства фио и фио (адрес).

Судебная коллегия, оценив собранные по делу доказательства в совокупности, учитывая, что извещение о намерении фио продать спорную комнату N2 было направлено в адрес истца и третьего лица дата, тогда как комната была продана ответчиком лишь дата, т.е. фактически по прошествии трех лет, полагает, что в действиях ответчика фио отсутствует добросовестность. Кроме того, коллегия также не может признать извещение ответчика о намерении продать комнату, направленное истцу и третьему лицу за три года до сделки, надлежащим.

Так, в силу положений ч. 1, 5 ст. 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

С учетом презумпции разумности действий участников гражданского оборота, есть основания полагать, что добросовестность действий продавца фио по направлению извещения о намерении продать комнату N2 в дата, предполагает и разумность сроков реализации данного права.

Так, извещение о намерении продать комнату устанавливало для фио и третьего лица фио срок реализации данного права - в течение месяца (том 1 л.д. 168-176), следовательно, подразумевая разумность сроков взаимного исполнения обязательств (намерений), судебная коллегия считает, что ответчик фио злоупотребил своим правом, реализовав его по прошествии трех лет с момента уведомления истца и третьего лица.

При этом, коллегия полагает необходимым отметить, что за три года, с момента направления извещения фио, изменилась ситуация как в разнице стоимости комнаты, которая из-за роста стоимости иностранной валюты за три года фактически стала меньше, так и в финансовых возможностях истца, которая имеет намерения и возможность приобрести спорную комнату в дата.

Следует также отметить, что спорная квартира по адресу: адрес, Х, имеет общую площадь 92, 4 кв.м, жилую площадь 62, 7 кв. адрес квартиры, принадлежавшая фио в комнате N2, составляла 12, 5 кв.м. (общая площадь 18, 42 кв.м.).

При изложенных обстоятельствах, принимая во внимание, что фио не предпринято надлежащих мер к надлежащему извещению истца и третьего лица о намерении продать комнату в дата, размер спорной площади пропорционально ко всей площади квартиры, отсутствие родственных отношений месту покупателями и иными собственниками квартиры, а также наличие в качестве сособственника квартиры несовершеннолетней дочери истца - фио, паспортные данные, чьи права и интересы указанными сделками были нарушены, коллегия полагает, что преимущественное право покупки долевой собственности в виде комнаты N2 в квартире по адресу: адрес, Х, следует признать за истцом фио

При этом, судебная коллегия учитывает, что истцом фио в подтверждения возможности оплаты стоимости проданной квартиры на счет Управления Судебного Департамента при Верховном Суде в адрес дата по платежному поручению N 951019 от дата внесены денежные средства в размере сумма и дата по чек-ордеру сбербанк 9038/1598 операция N 5005 внесены денежные средства в размере сумма с назначением платежа N 02-6429/2019 фио и фио

Вследствие изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда первой инстанции следует отменить, принять по делу новое решение, которым признать право преимущественной покупки комнаты N2 спорной квартиры за фио, перевести права и обязанности покупателя комнаты N2 в спорной квартире на фио, взыскать с фио в пользу фио денежные средства в сумме сумма, за счет средств, помещенных на счет Судебного Департамента при Верховном суде РФ, прекратив право собственности фио на долю в праве долевой собственности в виде комнаты N2 спорной квартиры. Коллегия полагает необходимым также отметить, что настоящее решение является основанием для регистрации прекращения права собственности фио и регистрации права собственности фио на долю в праве долевой собственности на комнату N2 в спорной квартире в органах Росреестра по адрес.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

Определила:

Решение Зюзинского районного суда адрес от дата - отменить.

Принять по делу новое решение:

Признать за фио Ольной Юрьевной преимущественное право покупки, принадлежащей фио доли в праве общей долевой собственности в виде комнаты Х, расположенной по адресу: адрес, Х.

Перевести на фио права и обязанности покупателя доли в праве общей долевой собственности в виде комнаты N Х.

Взыскать с фио в пользу фио денежные средства в сумме сумма, за счет средств, помещенных на счет Управления Судебного Департамента при Верховном Суде в адрес дата по платежному поручению N Х от дата в размере сумма и дата по чек-ордеру Сбербанк Х операция N 5005 в размере сумма с назначением платежа N Х фио и фио

Прекратить право собственности фио на долю в праве общей долевой собственности в виде комнаты N Х, дом 147.

Настоящее решение является основанием для регистрации прекращения права собственности фио и регистрации права собственности фио на долю в праве долевой собственности на комнату Х, в органах адрес Москвы.

Председательствующий

Судьи