Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 20 июля 2020 г. по делу N 33-25003/2020

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда

в составе председательствующего Пашкевич А.М.

судей Леоновой С.В, Тюриной Е.П.

при помощнике Ибрагимовой Ю.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Леоновой С.В.

гражданское дело N 2-455\19 по апелляционной жалобе фио на решение Бабушкинского районного суда города Москвы от 16 марта 2020 года, которым постановлено:

Исковые требования фио, фио к фио, фио о взыскании расходов на устранение недостатков квартиры, на дезинфекционную обработку, проведение экспертизы, взыскании задолженности за коммунальные услуги и электроэнергию, стоимости аренды жилья, государственной пошлины, расходов на оплату услуг представителя, компенсации морального вреда, - оставить без удовлетворения.

УСТАНОВИЛА:

фио, фио обратились в суд с уточненным иском по ст. 39 ГПК РФ к фио, фио о взыскании расходов на устранение недостатков квартиры вследствие поражения плесенью в размере 208 800 руб.; расходов на дезинфекционную обработку квартиры в размере 28 500 руб.; расходов на проведение строительно - технической экспертизы в размере 24 200 руб.; расходов по оплате задолженности по счетам за коммунальные услуги и электроэнергию в размере 7 181 руб. 34 коп.; расходов фио на оплату стоимости аренды жилья за январь 2019 год в размере 30 000 руб.; также просили взыскать с фио, фио компенсацию морального вреда в размере 30 000 руб.; взыскать с фио расходы на оплату государственной пошлины в размере 6 486 руб. 81 коп.; взыскать с фио расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 руб.

Исковые требования мотивированы тем, что 26 ноября 2018 года между фио, фио с одной стороны и фио с другой стороны был заключён договор купли-продажи квартиры по адресу: адрес, стоимостью 10 500 000 руб. В объявлении о продаже данного жилого помещения ответчик указал на наличие косметического ремонта, перед покупкой квартиры видимых недостатков истцами обнаружено не было. Причиной косметического ремонта фио, выступавшим в качестве риелтора со стороны ответчика, была озвучена версия, что предыдущая хозяйка очень много курила, и обои впитали запах. Вместе с тем, качество ремонта было крайне низким, обои были наклеены неровными кусками, на стенах проявлялся клей, обои необходимо было заменить, на что указывалось самим риелтором фио Перед заключением сделки фио неоднократно говорила фио о своём намерении сразу заехать в квартиру для проживания, данный факт также был озвучен при подписании договора купли-продажи между истцами и наименование организации

После заключения 26 ноября 2018 года договора купли-продажи квартиры и оплаты истцами в размере 10 500 000 руб, необходимые документы были переданы в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве для регистрации перехода права собственности. фио обратилась к фио с просьбой предоставить доступ в квартиру, чтобы пригласить специалистов по ремонту для замеров с целью переклейки обоев, на что ответчик отказал, сославшись на необходимость окончания процедуры регистрации перехода права собственности. Только после регистрации перехода права собственности на квартиру к истцам фио были переданы ключи от квартиры по акту от 07.12.2018 г.

07 декабря 2018 года фио пригласила в квартиру специалистов по ремонту, и в процессе ремонта и демонтажа обоев было обнаружено, что стена в жилой комнате была мокрая, обнаружен значительный грибок плесени, которым были поражены обширные участки стен всей жилой комнаты, кухни и коридора.

При общении фио с соседями выяснилось, что летом 2018 года квартира N 34 и квартира под ней были затоплены в результате прорыва трубы, о чем собственник квартиры был уведомлён, при этом перед покупкой квартиры риелтор фио говорил о том, что он занимался погашением долгов за оплату коммунальных услуг, оплачивал и контролировал косметический ремонт, вывоз мебели.

Поскольку приобретенная квартира была непригодна для проживания и фио пришлось снимать другое жильё. фио в добровольном порядке частично компенсировал стоимость аренды другого жилья в размере 30000 руб. за период ремонтных работ. Истцами совместно с фио была составлена предварительная смета необходимых работ и материалов для устранения недостатков в квартире, однако деньги переданы не были, так как каждый раз фио придумывал новые условия, при которых выплатит компенсацию, при этом после демонтажа обоев из-за обширного поражения плесенью в квартире было невозможно находиться дольше 15 минут, для устранения плесени потребовалась двойная дезинфекция с применением химических веществ, после которой в квартире нельзя было находиться в течении двух суток после каждой обработки. После обнаружения существенных недостатков, которые были скрыты ответчиками, истцы были вынуждены начать капитальный ремонт. Строительно-технической экспертизой установлено, что стоимость ремонтных работ по устранению скрытых недостатков квартиры была оценена в 208 802 руб. 65 коп.

Обширное поражение квартиры плесенью не было и не могло быть обнаружено истцами сразу в момент передачи квартиры по акту, поскольку этот недостаток был скрыт под обоями. После совершения сделки купли-продажи фио отказался предоставлять доступ в квартиру, обнаружение такого недостатка как распространение плесени стало возможно только в результате демонтажа обоев.

Также после передачи квартиры истцами была обнаружена задолженность фио по оплате коммунальных услуг и электроэнергии по состоянию на ноябрь 2018 года в размере 7 181 руб. 34 коп. Действия ответчиков негативно повлияли на самочувствие истцов, создали дополнительные стрессовые переживания. Дополнительные стрессовые переживания причинены фио в связи с необходимостью снимать жильё.

Истцы фио, фио в судебное заседание суда первой инстанции не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены, представитель истцов фио извещена под расписку.

Ответчик фио в судебное заседание суда первой инстанции не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещён.

Ответчик фио в судебное заседание суда первой инстанции не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещён, представил письменные возражения, в которых просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просят истцы фио, фио по доводам апелляционной жалобы.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции истцы не явились, извещены, фио просила отложить судебное заседания в связи с отпуском в другом регионе, обсудив заявленное ходатайство, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для его удовлетворения, поскольку приведенные обстоятельства не свидетельствуют о наличии уважительных причин для переноса судебного разбирательства, поэтому судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в их отсутствие по ст. ст. 167, 327 ГПК РФ.

В силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.06.2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя ответчиков по доверенности фио, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно ст. 196 ГПК РФ, при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 23 от 19 декабря 2003 года, решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Таким образом, обоснованным решение следует признавать тогда, когда в нем отражены имеющие значение для данного дела факты, подтвержденные проверенными судом доказательствами, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Решение суда указанным требованиям закона отвечает не в полной мере.

Из материалов дела следует, что 26 ноября 2018 года между фио, фио с одной стороны и ответчиком фио с другой стороны был заключён договор купли-продажи квартиры по адресу: адрес, стоимостью 10 500 000 руб.

В качестве риелтора по продаже квартиры выступал ответчик фио

Денежные средства в размере 10 500 000 руб. истцами были перечислены на счёт фио и фио, что подтверждается расчётным кассовым ордером, чеком-ордером и ответчиками не оспаривалось. Также по соглашению об авансе от 13 ноября 2018 года фио передала фио денежные средства в сумме 50 000 руб.

Истцами представлена суду распечатка объявления о продаже квартиры (том 1, листы дела 137-138) с фотографиями, из которого следует, что в квартире сделан косметический ремонт.

В соответствии с заключением эксперта наименование организации N 13122018-А1 от 20 декабря 2018 года (том 1, листы дела 42-86), в квартире по адресу: адрес стены и полы имеют повреждения плесенью. Сумма устранения выявленных недостатков составляет 208 802 руб. 56 коп.

Согласно акту-договору N То243 от 08 декабря 2018 года, фио проводилась в квартире по адресу: адрес, дезинсекционная, дезинфекционная и дератизационная обработка, за услуги наименование организации оплачено 28 500 руб.

Отказывая в удовлетворении исковых требований истцов о взыскании с ответчиков расходов на устранение недостатков квартиры, на дезинфекционную обработку, проведение экспертизы, убытков, суд исходил из того, что фио, фио не были представлены доказательства, свидетельствующие о том, что они были лишены возможности детально осмотреть квартиру перед ее приобретением, тогда как в соответствии с пунктом 3.5 договора от 26 ноября 2018 года, покупатели осмотрели объект в таком виде, в каком он есть на день подписания договора, и претензий к его качеству не имеют. Объект находится в пригодном для проживания состоянии. В случае выявления покупателями каких-либо недостатков в объекте после подписания договора они обязуются устранить их и произвести ремонт самостоятельно и за свой счёт без привлечения продавца. Квартира принята истцами по передаточному акту от 07 декабря 2018 года, из пунктов 2 и 6 которого следует, что покупатели осмотрели и приняли объект в пригодном для проживания состоянии, претензий, в том числе материальных, к продавцу не имеют.

Доказательств того, что при продаже квартиры в ней присутствовали именно скрытые недостатки, о которых собственник знал, и которые объективно не могли быть обнаружены при осмотре квартиры, суду не представлено. Кроме того, истцы не были лишены возможности провести осмотр квартиры перед её покупкой, в том числе, с привлечением соответствующих экспертов, и в случае наличия сомнений в качестве жилого помещения - отказаться от сделки либо потребовать соразмерного уменьшения цены.

В свою очередь, ответчик фио является риелтором, который осуществлял показ квартиры, и в непосредственные договорные отношения с истцами не вступал.

В апелляционной жалобе заявитель указывала, что при разрешении требований о взыскании расходов на устранение недостатков квартиры, на дезинфекционную обработку, проведение экспертизы, убытков, судом неверно были установлены обстоятельства по делу, дана неправильная оценка представленным доказательствам со стороны истцов.

Судебная коллегия полагает, что указанные доводы жалобы заслуживают внимание по следующим основаниям.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причинённых ему убытков. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму (цену).

В силу пункта 1 статьи 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

В силу пунктов 1, 2 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно пункту 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Согласно п. 1 ст. 476 продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Как следует из материалов дела, 26 ноября 2018 года между фио, фио и фио был заключён договор купли-продажи квартиры по адресу: адрес, квартира принята истцами по передаточному акту от 07 декабря 2018 года.

В указанных документах оговорок о наличии или отсутствии, каких либо скрытых недостатков жилого помещения не имеется.

Тогда как согласно акту по договору N То243 от 08 декабря 2018 года, составленного на следующий день, после передачи спорного жилого помещения по акту приема-передачи, в квартире по адресу: адрес площадью 48.4 кв.м. по заказу истцов проводилась дезинсекционная, дезинфекционная и дератизационная обработка, из-за наличия плесени с третьей степенью поражения, при этом площадь обработки дезодорации составила 48 кв.м, площадь дезинфекции -33, 72 кв.м.

В свою очередь, из заключения эксперта наименование организации N 13122018-А1 от 20 декабря 2018 года следует, что по состоянию осмотра спорной квартиры 13.12.2018 г, то есть после передачи квартиры по акту через шесть дней, после снятия обоев и вскрытия полов, обнаружено, что стены площадью 45 кв.м. и паркет пола, а также лаги пола, пропитаны спорами плесени площадью 35 кв.м.

Без удаления пораженного материала невозможна эффективная антиплесневая обработка и физическое устранение аллергенных спор грибов из материалов.

По классификации ТСН-20-303-2006 степень биопоражения отделочных материалов в зонах поражения составляет 2-3, то есть материалы (включая штукатурный слой) в этих зонах подлежат удалению и замене, поскольку заражение плесенью присутствует не только на внешней поверхности, но и в толще материалов.

Указанные обстоятельства собственником жилого помещения не опровергнуты и не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что плесень на полу и стенах на площади всей квартиры возникла после передачи им квартиры по акту от 07.12.2018 г. на следующий день, вследствие действий покупателей.

Также, как в договоре купли-продажи, так и в акте приема-передачи не указано, что квартира была осмотрена и принята покупателями без обоев и при вскрытых полах. При разрешении спора ответчик фио не заявлял ходатайство о проведении судебной экспертизы относительно момента возникновения и причин возникновения плесени в продаваемой им квартире.

Тогда как основания, по которым представленные истцами доказательства, свидетельствующие о возникновении скрытых недостатков в спорной квартире до ее приобретения, не отвечают признакам относимости, допустимости и достоверности, судом не было приведено при отказе в удовлетворении иска.

Таким образом, из представленных истцами доказательств, что не было опровергнуто другой стороной, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ следует, что в спорной квартире на момент заключения договора купли-продажи имелись скрытые существенные недостатки, ответственность за устранение которых в соответствии с приведенными выше нормами права, должен нести собственник отчуждаемого объекта недвижимости.

На период проведения ремонтных работ в квартире по договору от 07.12.2018 г. для устранения поражения обширной площади квартиры от плесени, истцы заключили договора аренды иного жилого помещения на декабрь 2018 года - январь 2019 г. с оплатой 30000 руб.

Из пояснений истцов следует, что ответчик добровольно произвел оплату в счет возмещения затрат по аренде квартиры за один месяц в размере 30000 руб.

Указанные обстоятельства фио не отрицал.

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали основания для отказа в удовлетворении исковых требований фио, фио к фио о взыскании расходов на устранение недостатков квартиры, на дезинфекционную обработку, проведение экспертизы, убытков, в связи с чем решение суда в данной части подлежит отмене со взысканием со фио в пользу истцов расходов на дезинфекционную обработку квартиры в размере 28500 руб.; расходов на устранение недостатков квартиры в размере 208800 руб.; расходы на проведение строительно - технической экспертизы в размере 12100 руб, поскольку в большем размере документально подтвержденных затрат не было представлено (л.д.55 т.2); убытки в размере 30000 руб. в виде аренды квартиры на время ремонта в декабре 2018 г.; расходы по оплате государственной пошлины в размере 5873 руб. по ст. 98 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ.

Согласно пункту 5 части 2 статьи 153 ЖК РФ, пункту 1 статьи 131 ГК РФ с момента возникновения права собственности на жилое помещение у собственника помещения возникает обязанность по внесению платы за такое помещение и коммунальные услуги.

В соответствии со статьёй 210 ГК РФ собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу части 3 статьи 158 ЖК РФ обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.

Отказывая в удовлетворении требований взыскании со фио задолженности по оплате коммунальных услуг и электроэнергии по состоянию на ноябрь 2018 года в размере 7 181 руб. 34 коп, суд исходил из того, что представленные истцами квитанции на оплату жилищно-коммунальных услуг не подтверждают наличие данной задолженности на момент заключения договора купли-продажи квартиры от 26 ноября 2018 года, в котором указано, что задолженность по коммунальным платежам отсутствует. Судебная коллегия соглашаясь с указанными выводами суда, также отмечает, что истцами в материалы дела не было представлено доказательств оплаты указанной задолженности за предыдущего собственника квартиры, при этом в соответствии с действующими нормами материального права обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг у истцов возникла только после регистрации права собственности на спорное жилое помещение и управляющая компания вправе взыскать задолженность по оплате коммунальных услуг с лица, который являлся собственником квартиры в период ее образования.

Доводы жалобы о том, что дело рассмотрено в незаконном составе суда ввиду передачи дела от одного судьи другому, не влекут отмену обжалуемого решения, поскольку положения ч. 2 ст. 157 ГПК РФ предусматривают возможность замены одного из судей в процессе рассмотрения дела, которая в данном деле произведена.

При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене по ст. 330 ГПК РФ только в части отказа в удовлетворении исковых требований фио и фио к фио о взыскании расходов на устранение недостатков квартиры, на дезинфекционную обработку, проведение экспертизы, убытков, государственной пошлины с вынесением нового решения по ст. 328 ГПК РФ в указанной части.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Бабушкинского районного суда города Москвы от 16 марта 2020 года отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований фио, фио к фио о взыскании расходов на устранение недостатков квартиры, на дезинфекционную обработку, проведение экспертизы, убытков, государственной пошлины.

Постановить в указанной части новое решение.

Взыскать со фио в пользу фио, фио расходы на дезинфекционную обработку квартиры в размере 28500 руб.; расходы на устранение недостатков квартиры в размере 208800 руб.; расходы на проведение строительно - технической экспертизы в размере 12100 руб.; убытки в размере 30000 руб.; расходы по оплате государственной пошлины в размере 5873 руб.

В остальной части решение Бабушкинского районного суда города Москвы от 16 марта 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу фио без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: