Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 01 сентября 2020 г. по делу N 33-9825/2020

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Афанасьева О.В.

судей Ковалева А.М, Сидоренко О.В.

при секретаре Шипулиной Н.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-67/2020 по иску ООО "Деметра" к Омельченко Ирине Евгеньевне, Татаренко Елене Николаевне, Пичужковой Марине Ивановне, Козаченко Сергею Павловичу, Хоманенко Василию Михайловичу, Дрожко Екатерине Яковлевне, Семененко Геннадию Филаретовичу, Гавриш Валентине Николаевне, Алибаш Татьяне Алексеевне, Шевченко Наталье Михайловне, Кравченко Александру Григорьевичу, Малому Ивану Дмитриевичу, Стрельцовой Надежде Александровне, Малой Нине Александровне, Середа Марии Федоровне, Мащенко Валентине Степановне, Свидерскому Александру Ивановичу, Ващенко Наталье Георгиевне, ООО ЧОО "Рубеж-Юг" о признании незаконных действий по чинению препятствий в пользовании земельным участком; по встречному иску Омельченко Ирины Евгеньевны, Татаренко Елены Николаевны, Пичужковой Марины Ивановны, Козаченко Сергея Павловича, Хоманенко Василия Михайловича, Дрожко Екатерины Яковлевны, Семененко Геннадия Филаретовича, Гавриш Валентины Николаевны, Алибаш Татьяны Алексеевны, Шевченко Натальи Михайловны, Кравченко Александра Григорьевича, Малого Ивана Дмитриевича, Стрельцовой Надежды Александровны, Малой Нины Александровны, Середа Марии Федоровны, Мащенко Валентины Степановны, Свидерского Александра Ивановича, Ващенко Натальи Георгиевны к ООО "Деметра", ООО "Феникс" о признании отсутствующим (прекратившим) действие договора аренды на земельный участок, о признании отсутствующим обременения прав, по апелляционной жалобе ООО "Деметра" на решение Азовского городского суда Ростовской области от 13 января 2020 года. Заслушав доклад судьи Ковалева А.М, судебная коллегия

установила:

ООО "Деметра" обратилось в суд с иском к Алибаш Т.А, Ващенко Н.Г, Гавриш В.Н, Дрожко Е.Я, Козаченко С.П, Кравченко А.Г, Малой Н.А, Малому И.Д, Мащенко В.С, Пичужковой М.И, Свидерскому А.И, Семененко Г.Ф, Середа М.Ф, Стрельцовой Н.А, Татаренко Е.Н, Хоманенко В.М, Шевченко Н.М, Омельченко И.Е, ООО ЧОО "Рубеж-Юг" о признании незаконными действий по чинению препятствий в пользовании земельным участком с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в соответствии с целями, предусмотренными договором аренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 16.06.2008. Свое требование мотивировало тем, что по соглашению от 17.05.2011 ООО "Феникс" передало ООО "Деметра" права и обязанности арендатора по указанному договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей - граждан, в числе которых входят названные выше ответчики.

При этом истец указал, что договор аренды изначально был заключен сроком на десять лет, по истечении которого был автоматически по условиям договора пролонгирован на тот же срок, то есть до 15 июля 2028 года.

Между тем, в период действия договора аренды, а именно с 23.09.2019 Омельченко И.Е. вместе с руководителем ООО ЧОО "Рубеж-Юг", выступая в интересах остальных ответчиков, стали вмешиваться в хозяйственную деятельность ООО "Деметра", препятствуя выезду сельскохозяйственной техники общества на поля (кад. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и кад. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), входящие в состав арендуемого земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН что привело к срыву сроков посева озимых зерновых культур и как следствие к несению финансовых потерь обществом.

Ответчики по первоначальному иску требование ООО "Деметра" не признали, подали встречный иск к ООО "Деметра" и ООО "Феникс", в уточненной редакции которого просили суд признать отсутствующим (прекратившим) действие договора аренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 16.06.2008 при множественности лиц на стороне арендодателей в части, принадлежащих им земельных долей в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, СПК ПЗ "Заветы Ильича", кад. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (часть поля) НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (тутовник), НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (часть поля), НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (часть поля), НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (часть поля) НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (часть поля), НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (часть поля), НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (часть поля), НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, пастбище б/н." и признании обременения арендой земельного участка в части их земельных долей отсутствующим.

В обоснование встречного иска ссылались на то, что договор аренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 16.06.2008 года заключен сроком до 17.06.2018, в последствии возобновлен на неопределенный срок. 30 августа 2019 года, выдержав срок сбора урожая после последнего посева, они уведомили ООО "Феникс" и ООО "Деметра" о расторжении данного договора аренды и о намерении заключить соглашение, подтверждающее прекращение аренды, позволяющее снять ограничение в виде аренды для дальнейшего выдела из земельного участка принадлежащих им на праве собственности земельных долей. Однако они получили отказ от ООО "Деметра". В то же время ими проведены межевые работы и определена часть земель, которая обрабатывалась, однако данные 2 поля не выделены до настоящего времени.

Также заявили о том, что для продления договора (в силу ст. 621 ГК РФ) необходимо общее собрание и договоры или соглашение от собственников долей, чего не было сделано.

Решением Азовского городского суда РО от 13.01.2020 в иске ООО "Деметра" отказано, а встречные исковые требования удовлетворены.

Суд признал прекратившим действие договор аренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 16.06.2008 года с каждым из истцов по встречному иску по 1/354 части их долей земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей в отношении части земельного участка, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, СПК ПЗ "Заветы Ильича", кад. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (часть поля) НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (тутовник НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (часть поля), НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (часть поля), НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (часть поля) НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (часть поля), НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (часть поля), НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (часть поля), НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, пастбище б/н.

Суд признал отсутствующим обременение прав в отношении части по 1/354 долей, приходящихся каждому из истцов по встречному иску на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, СПК ПЗ "Заветы Ильича", кад. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (часть поля) НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (тутовник), НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (часть поля), НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (часть поля), НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (часть поля) НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (часть поля), НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕНчасть поля), НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (часть поля), НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН пастбище б/н.

С указанным решением ООО "Деметра" не согласилось, в лице директора Толопченко А.И. подало апелляционную жалобу, содержащую доводы, которые были приведены суду первой инстанции, просит признать незаконным и отменить решение суда, принять новое решение, которым первоначальный иск удовлетворить, а встречный иск оставить без удовлетворения.

При этом автор жалобы полагает, что решение суда вынесено с нарушением норм материального и процессуального права. Он, ссылаясь на обстоятельства дела, утверждает, что в ходе рассмотрения дела был доказан и нашел подтверждение факт чинения со стороны ответчиков препятствий в осуществлении обществом хозяйственной деятельности. Между тем, считает, что судом, по существу не были разрешены первоначальные исковые требования ООО "Деметра" о не чинении препятствий ответчиками.

По мнению автора жалобы, ООО "Деметра" доказало факт законности владения спорным земельным участком, а именно на условиях договора аренды. Поскольку все арендодатели, включая ответчиков по первоначальному иску, были извещены надлежащим образом о переходе к ООО "Деметра" прав арендатора на основании соглашения от 17 мая 2011 года, принимали исполнение обществом арендных обязательств, в том числе получали арендную плату. При этом договор аренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 16.06.2008 автоматически пролонгирован был на десять лет и является действующим, так как содержит условие об автоматической пролонгации арендных отношений на новый срок (10 лет).

Кроме того, автор жалобы указывает на то, что в нарушение положений гражданского законодательства арендодатели с соответствующим уведомлением о прекращении арендных отношений не обращались, собрания по вопросу отказа от пролонгации договора аренды не проводили. Истцами по встречному иску было несвоевременно принято решение об отказе от договора аренды на момент проведения обществом работ по посеву озимых зерновых культур.

В заседание суда апелляционной инстанции ответчики по первоначальному иску не явились, будучи извещены надлежащим образом о дате и времени судебного заседания о причинах своей неявки не сообщили.

При этом истцы по встречному иску вели дело через своего представителя по доверенностям Склифуса Д.М, который явился в суд апелляционной инстанции, подтвердив надлежащее извещение своих доверителей, возражал против доводов апелляционной жалобы ООО "Деметра", заявляя о неправильном истолковании апеллянтом положений ст. 621 ГК РФ.

В свою очередь, представитель ООО "Деметра" и ООО "Феникс" по доверенностям Сафонова Т.Е, явившись в суд апелляционной инстанции, поддержала доводы апелляционной жалобы, просила её удовлетворить.

Судебная коллегия признала неявку ответчиков по первоначальному иску неуважительной и, рассмотрев дело в их отсутствие в порядке ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения явившихся представителей сторон, проверив материалы дела в пределах, установленных ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, приходит к следующему.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что условия договора аренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 16 июня 2008 г, принятые на общем собрании участников долевой собственности, ограничены сроком действия договора. Возобновление договора аренды на новый срок по существу является заключением нового договора, а потому такие действия должны быть осуществлены с учетом положения ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 06.06.2019) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Однако, ООО "Деметра" не выполнило требований действующего законодательства, позволяющих заключить договор аренды на новый срок, по истечения указанного в нем десятилетнего срока действия.

При этом суд первой инстанции указал, что преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок ответчик по встречному иску не имеет, поскольку ни законом, ни договором аренды не предусмотрена обязанность арендодателя на перезаключение договора на новый срок. Кроме того, в силу действующего законодательства, обязанность письменно с соблюдением установленных договором сроков уведомить арендодателя о желании заключить договор аренды возложена именно на арендатора, имеющего при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (статья 621 Гражданского кодекса РФ).

В связи с чем суд первой инстанции счел, что договор аренды по истечении указанного в нем срока, заключен был на неопределенный срок, а учитывая, что истцы по встречному иску заявляли ООО "Деметра" о расторжении договора, а последний письмом от 25.09.2019 уведомил их об отказе от расторжения договора аренды, суд первой инстанции применительно к разъяснениям, данным в п. 52 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" признал прекратившим действие договора аренды и отсутствующим обременения аренды в отношении истцов по встречному иску на принадлежащие каждому из них 1/354 земельные доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, который был заключен при множественности лиц на стороне арендодателей в отношении части земельного участка, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: Ростовская область, Азовский район, с. Пешково, СПК ПЗ "Заветы Ильича", кад. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (часть поля) НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (тутовник), НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (часть поля), НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (часть поля), НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (часть поля) НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (часть поля), НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕНчасть поля), НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕНчасть поля), НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН пастбище б/н.

Причем суд первой инстанции критически отнесся к доводам ООО "Деметра" о том, что решение о расторжении договора аренды должно приниматься общим собранием участников долевой собственности, признав такую позицию ошибочной, основанной на неправильном толковании положений Гражданского кодекса РФ и названного Федерального закона.

Отказывая ООО "Деметра в удовлетворении первоначального иска о признании незаконными действия и не чинении препятствий в пользовании спорным земельным участком, суд первой инстанции исходил из того, что при удовлетворении встречных требований о признании прекратившим действие договора и отсутствующим права аренды в отношении истцов по встречному иску, у ООО "Деметра" отсутствует законность владения землей.

Помимо этого, суд первой инстанции указал на то, что действия ответчиков по первоначальному иску не повлекли для ООО "Деметра" упущенной выгоды, а именно неполучения доходов, поскольку каких-либо доказательств осуществления препятствий выходу сельхозтехники на арендованные поля кад. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и кад. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (входящими в состав участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) и срыва посевных работ ответчиками по первоначальном иску не представлено ООО "Деметра".

Вместе с тем приведенные выводы сделаны судом первой инстанции без учета и оценки следующего.

На основании части 1 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее по тексту - Закон об обороте земель) владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (часть 3).

Согласно пункту 5 статьи 14 Закона об обороте земель участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков в аренду осуществляется также в соответствии с гражданским законодательством, а согласно пункту 1 статьи 46 того же кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из материалов дела, договор аренды N 3 от 16 июня 2008 заключен был между ООО "Феникс" и участниками общей долевой собственности на часть земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 19294000 кв.м, расположенного относительно ориентира Пешковской сельской администрации СПК ПЗ "Заветы Ильича", кад. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (часть поля) НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (тутовник), НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (часть поля), НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (часть поля), НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (часть поля), НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (часть поля), НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (часть поля), НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (часть поля), НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (часть поля), НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (часть поля), НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН пастбище б/н, с учтенными номерами части земельного участка, указанных на листе НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН В.3 кадастрового паспорта НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 16.06.2018.

Данный договор заключен был при множественности лиц на стороне арендодателей (всего 300 человек), в числе которых согласно Приложению НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН к нему указаны истцы по встречному иску, их правопреемники в настоящее время.

Как следует из пунктов 4.1. и 4.2, договор аренды заключен сроком на 10 лет, течение которого началось с момента его государственной регистрации (15.07.2008).

В этой связи применительно к пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ указанный договор считается заключенным на определенный срок.

На основании Соглашения о передаче прав и обязанностей (перенаём) от 17 мая 2011 года права первоначального арендатора - ООО "Феникс" переданы были ООО "Деметра" (зарегистрировано в Росреестре 18.07.2011).

В результате произошла замена арендатора в указанном договоре аренды.

При этом в силу части 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ (в действовавшей редакции) заключение нового договора аренды земельного участка не требуется, и ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателями стал новый арендатор земельного участка - ООО "Деметра".

Материалами дела также подтверждено и истцами по встречному иску не оспаривалось, что все арендодатели были уведомлены о замене арендатора. При этом в подтверждение осведомленности арендодателей о состоявшемся перенайме истцом по первоначальному иску представлены заявления арендодателей - ответчиков по первоначальному иску, датированные маем 2011 - октябрем 2014 года, из содержания которых видно, что после заключения Соглашения о передаче прав и обязанностей (перенаём) от 17 мая 2011 года, они сообщали ООО "Деметра" платежные реквизиты для перечисления им арендой платы, а также обществом представлены платёжные поручения, накладные, подтверждающие выплату арендной платы арендодателям.

По истечении 15 июля 2018 г. первоначального определенного в договоре аренды десятилетнего срока действия арендатор продолжил пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателей.

Применительно к пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Положения пункта 2 статья 621 Гражданского кодекса РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются к договору перенайма с учетом правил абзаца второго пункта 2 статьи 615 названного Кодекса, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды.

Вместе с тем, сторонами договора решен вопрос о продлении десятилетнего срока аренды (автоматической пролонгации), что отражено в пункте 5.4. договора, где указано: "Если Арендатор продолжает пользоваться частью земельного участка после истечения срока настоящего договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателей, договор считается возобновленным на тех же условиях и на тот же срок".

На данных условиях на общем собрании участников долевой собственности была передана в аренду часть земельного участка и подписан спорный договор, в том числе истцами по встречному иску.

Указанный механизм не требует от арендатора совершения никаких дополнительных действий по пролонгации договора на определенный в нем десятилетний срок, о необходимости которых указал суд первой инстанции, принимая решение по делу, в том числе созыва нового собрания участников общей долевой собственности, направления извещения о намерении продлить договор и т.п.

Следует также обратить внимание на то, что статья 621 Гражданского кодекса РФ предусматривает обязанность арендатора по уведомлению контрагента о намерении продлить арендные отношения на тех же условиях и на новый срок в том случае, если договором не определена автоматическая пролонгация срока аренды. Исполнение такой обязанности арендатором не предполагается в случае, когда стороны договора аренды при его заключении предусмотрели автоматическое продление арендных отношений на тех же условиях и на тот же срок.

Иное толкование возникших между сторонами отношений было бы нарушением закрепленного пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса РФ принципа равенства сторон.

Поэтому в рассматриваемом случае к заключенному сторонами договору аренды, предусматривающему автоматическую пролонгацию арендных отношений на тех же условиях и на тот же срок, положения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок неприменимы.

Следовательно, договор аренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 16 июня 2008 г. автоматически пролонгирован на новый десятилетний срок, а не возобновлен на неопределенный срок, как ошибочно посчитал суд первой инстанции.

Договор аренды, заключенный на определенный срок и содержащий условие об автоматической пролонгации (в отсутствие возражений сторон), не прекращается в связи с истечением срока его действия.

При таких обстоятельствах довод истцов по встречному иску о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является несостоятельным.

Возобновление ранее заключенного и не прекратившего действие по истечении установленного в нем срока договора аренды с продолжением использования арендатором ранее арендованного имущества на тот же срок, подтверждает законность обременения на него в виде права аренды и правомерность ООО "Деметра" пользования спорным земельным участком.

Как следует из пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса РФ).

Проанализировав правоотношения сторон, вытекающие из договора аренды при множественности лиц на стороне арендодателя, судебная коллегия констатирует, что о признании прекратившим действие договора аренды и отсутствующим обременения правом аренды в отношении части земельных долей заявили не все арендодатели, поименованные в Приложении N 1 к договору, которые являются участниками общей долевой собственности на часть спорного земельного участка сельскохозяйственного назначения, а лишь истцы по встречному иску, то есть из 300 только 18 участников, несмотря на то, что договор аренды заключен был с согласия всех собственников земельных долей, которого они достигли и выразили на общем собрании.

Гражданский кодекс РФ устанавливает ограничения на отказ от договора аренды при множественности лиц на стороне арендодателя.

Поскольку при заключении договора аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя передаваемое в аренду имущество принадлежит нескольким собственникам, и в этом случае владение, пользование и распоряжение таким имуществом осуществляется по соглашению всех его участников (статьи 246, 247 Гражданского кодекса РФ).

Спорный договор, заключенный при множественности лиц на стороне арендодателя, не предусматривает возможность одним или частью из арендаторов отказа от договора и последствия такого требования для остальных участников общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения.

При этом для земель сельскохозяйственного назначения законодательно предусмотрен особый порядок владения, пользования и распоряжения имуществом в рамках договора аренды с множественностью - пяти и более лиц на стороне арендодателя.

Так, пункт 1 статьи 14 Закона об обороте земель предусматривает специальные правила в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, который находится в собственности пяти и более лиц.

Владение, пользование и распоряжение таким земельным участком осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

В силу положений подпункта 7 пункта 3 статьи 14 Закона об обороте земель именно решением общего собрания участников долевой собственности определяются условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду.

Следовательно, для того чтобы расторгнуть договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателя, необходимо проведение общего собрания участников долевой собственности (статьи 14, 14.1 Закона об обороте земель).

Таким образом, Закон об обороте земель ограничивает права собственников невыделенных земельных долей на отказ от арендных отношений необходимостью проведения по данному вопросу общего собрания с остальными участниками и принятия на нем соответствующего решения.

Нормы, регламентирующие правоотношения сторон, являются диспозитивными, поэтому в случае, если возможность самостоятельных действий арендодателя с множественностью лиц на его стороне не предусмотрена договором аренды, он в силу вышеназванного Закона связан действиями остальных участников общей долевой собственности.

Материалами дела подтверждено, что в период первоначального срока действия договора аренды и до его истечения (14.07.2018) никто из множества арендодателей, в том числе и истцы по встречному иску, не заявляли арендатору о прекращении арендных отношений, общего собрания участников по вопросу отказа от пролонгации договора аренды на тот же срок не проводили.

Истцам по встречному иску принадлежат земельные доли в праве собственности на переданный в аренду земельный участок, совокупность которых составляет всего 18/354 долей, и они не выделены в натуре.

Тогда как в силу абзаца 2 пункта 1 статьи 12 Закона об обороте земель без выделения земельного участка в счёт земельной доли, участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счёт земельной доли.

А, поскольку предметом спорного договора аренды является часть земельного участка, а не земельные доли, и при этом земельный участок не выделен в счёт земельных долей истцами по встречному иску, то по смыслу указанной нормы, последние в отсутствие решения общего собрания участников общей долевой собственности не вправе по своему усмотрению отказаться от договора аренды, заключенного при множественности лиц на стороне арендодателя.

При таких обстоятельствах выводы суда о том, что спорный договор аренды прекратил действие и отсутствует обременение в виде аренды в части принадлежащих истцам по встречному иску земельных долей, основан на неправильном применении статей 610, 621 Гражданского кодекса РФ, не применении статей 246, 247 Гражданского кодекса РФ и положений Закона об обороте земель.

Кроме того, отказ части арендодателей (истцов по встречному иску) от договора аренды своевременно, т.е. до посева озимых зерновых культур, не подтвержден допустимыми доказательствами, учитывая, что цикл сельскохозяйственных работ включает в себя подготовку земель к севу, вспашку, посев и сбор урожая.

К моменту же подачи частью арендодателями (истцами по встречному иску) заявлений об отказе от договора аренды земельный участок уже был подготовлен арендатором к севу, что само по себе препятствует расторжению договора аренды.

При наличии между сторонами арендных отношений, ответчики по первоначальному иску не вправе препятствовать арендатору в пользовании земельным участком, так как согласно статьи 606 и пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением на период аренды.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (часть первая); суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались (часть вторая).

В обоснование иска ООО "Деметра" представило суду заявления в правоохранительные органы в отношении Омельченко И.Е. и ООО ЧОО "Рубеж-Юг" в лице руководителя ФИО26 о незаконном вмешательстве в хозяйственную деятельность общества посредством создания препятствий выезду сельскохозяйственной техники на поля кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, входящие в состав арендуемого земельного участка.

По смыслу статей 304, 305 Гражданского кодекса РФ и разъяснений, данных в пункте 45 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" лицо, владеющее вещью на основании, предусмотренном законом или договором, получает защиту против собственника и иных третьих лиц. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

В ходе судебных заседаний в суде первой инстанции согласно протоколам от 12.12.2019 (том 3, л.д. 238) и от 13.01.2020 (том 4, л.д. 40) представитель ответчиков по первоначальному иску пояснял, что после того как его доверители уведомили о прекращении арендных отношений и дали время для возврата земельного участка, ООО "Деметра" стало осуществлять засев полей. А, поскольку они полагали, что ООО "Деметра" не является законным владельцем земельных участков в силу того, что отказались от договора аренды, считали его прекратившим действие, то чтобы не допустить засева полей, Омельченко И.Е, действующая от имени остальных соответчиков на основании доверенностей, заключила с охранной организацией договор на охрану имущества, жизни и здоровья. При этом они возражали против того, чтобы ООО "Деметра" осуществляло посевные работы на полях, так как считали, что земельные участки принадлежат им и у них имелось самостоятельное желание распоряжаться полями.

Тем самым, факт того, что ответчики по первоначальному иску осуществляли в отношении ООО "Деметра" незаконные действия, препятствуя в пользовании арендуемым земельным участком, нашел свое подтверждение в ходе рассмотрения дела.

С учетом изложенного у суда первой инстанции не было правовых оснований для отказа в удовлетворении первоначального иска ООО "Деметра" и удовлетворения встречного иска Омельченко И.Е, Пичужковой М.И, Козаченко С.П, Хоманенко В.М, Дрожко Е.Я, Семененко Г.Ф, Гавриш В.Н, Алибаш Т.А, Шевченко Н.М, Кравченко А.Г, Малому И.Д, Татаренко Е.Н, Стрельцовой Н.А, Малой Н.А, Середа М.Ф, Мащенко В.С, Свидерскому А.И, Ващенко Н.Г.

Допущенные судом первой инстанции нарушения норм материального права в силу пункта 4 части первой и пунктов 1, 3 части второй статьи 330 во взаимосвязи с пунктом 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса РФ являются основанием к отмене решения как незаконного и не обоснованного, с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении встречных исковых требований и удовлетворении первоначального иска.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Азовского городского суда Ростовской области от 13 января 2020 года отменить и принять по делу новое решение.

Иск ООО "Деметра" удовлетворить: признать незаконными действия и обязать Омельченко Ирину Евгеньевну, Татаренко Елену Николаевну, Пичужкову Марину Ивановну, Козаченко Сергея Павловича, Хоманенко Василия Михайловича, Дрожко Екатерину Яковлевну, Семененко Геннадия Филаретовича, Гавриш Валентину Николаевну, Алибаш Татьяну Алексеевну, Шевченко Наталью Михайловну, Кравченко Александра Григорьевича, Малого Ивана Дмитриевича, Стрельцову Надежду Александровну, Малую Нину Александровну, Середа Марию Федоровну, Мащенко Валентину Степановну, Свидерского Александра Ивановича, Ващенко Наталью Георгиевну, ООО ЧОО "Рубеж-Юг" не чинить ООО "Деметра" препятствий в пользовании земельным участком с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в соответствии с целями, предусмотренными договором аренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 16 июня 2008 года.

В удовлетворении встречного иска Омельченко Ирины Евгеньевны, Татаренко Елены Николаевны, Пичужковой Марины Ивановны, Козаченко Сергея Павловича, Хоманенко Василия Михайловича, Дрожко Екатерины Яковлевны, Семененко Геннадия Филаретовича, Гавриш Валентины Николаевны, Алибаш Татьяны Алексеевны, Шевченко Натальи Михайловны, Кравченко Александра Григорьевича, Малого Ивана Дмитриевича, Стрельцовой Надежды Александровны, Малой Нины Александровны, Середа Марии Федоровны, Мащенко Валентины Степановны, Свидерского Александра Ивановича, Ващенко Натальи Георгиевны к ООО "Деметра", ООО "Феникс" о признании отсутствующим (прекратившим) действие договора аренды на земельный участок, о признании отсутствующим обременения прав - отказать.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение составлено 03.09.2020