Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 26 августа 2020 г. по делу N 33-3989/2020

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

председательствующего Сафаралеева М.Р, судей Леневой Ю.А, Черноморец Т.В, при секретаре Овчинниковой Е.О, при подготовке и организации судебного процесса помощником судьи Штейнбах Е.В, рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Омске 26.08.2020 дело по апелляционной жалобе Администрации Омского муниципального района Омской области на решение Омского районного суда Омской области от 23.06.2020, которым постановлено:

"Обязать администрацию Омского муниципального района Омской области заключить с Филипповой Е. А. для завершения строительства без процедуры проведения торгов договор аренды земельного участка площадью N "... " кв.м, с кадастровым номером N "... ", имеющего местоположение "... "".

Заслушав доклад судьи Сафаралеева М.Р, судебная коллегия Омского областного суда

УСТАНОВИЛА:

Филиппова Е.А. обратилась в суд с иском к администрации Омского муниципального района Омской области о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка без проведения торгов, указав, что во исполнение распоряжения главы администрации Омского муниципального района Омской области от "... " N "... "-р между нею и ответчиком "... " был заключен договор аренды N N "... ", по условиям которого ей во временное владение и пользование предоставлен земельный участок с кадастровым номером N "... ", площадью N "... " кв.м, расположенный по адресу: "... ", для индивидуального жилищного строительства. Впоследствии Филиппова Е.А. занималась строительством жилого дома на указанном земельном участке, в настоящее время степень его готовности составляет 90 %. Постановлением администрации Калининского сельского поселения Омского района от "... " строящемуся дому присвоен адрес " "... "". Для завершения строительства Филиппова Е.А. обращалась к ответчику за продлением срока действия договора аренды, однако в этом ей было отказано в связи с тем, что заключенный ранее договор в установленном порядке не зарегистрирован, сведения о правах истца на незавершенный строительством объект в ЕГРН также отсутствуют. Филиппова Е.А. полагала данный отказ незаконным. Ссылалась на то, что в связи со снятием земельного участка с кадастрового учета ему впоследствии был присвоен кадастровый номер N "... ". На основании изложенного Филиппова Е.А. первоначально просила признать незаконным отказ администрации Омского муниципального района омской области, выраженный в письме от "... " об отсутствии правовых оснований для заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером N "... ", а также возложить на ответчика обязанность заключить с нею договор аренды земельного участка с кадастровым номером N "... ", расположенного по адресу: "... ", для индивидуального жилищного строительства без проведения торгов.

В ходе рассмотрения дела Филиппова Е.А. требования уточнила, просила обязать администрацию Омского муниципального района Омской области заключить с нею договор аренды земельного участка с кадастровым номером N "... ", расположенного на землях населенных пунктов с видом разрешенного использования "для индивидуальной жилой застройки", площадью N "... " кв.м, по адресу: "... ", для индивидуального жилищного строительства без проведения торгов.

В судебном заседании Филиппова Е.А. участия не принимала, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в ее отсутствие. Ее представитель по доверенности Фролов А.А. в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал.

Представитель администрации Омского муниципального района Омской области по доверенности Волошина Ю.А. в судебном заседании иск не признала. Ссылалась на отсутствие законных оснований для предоставления Филипповой Е.А. земельного участка в аренду без проведения торгов. Полагала, что в связи с отсутствием регистрации договора аренды он не вступил в силу.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель администрации Омского муниципального района Омской области Волошина Ю.А. просит решение отменить, ссылаясь на нарушение норм материального права, ненадлежащую оценку доказательств. Указывает, что договор аренды земельного участка N N "... " от "... ", подписанный Филипповой Е.А. и администрацией района, не вступил в силу, поскольку не зарегистрирован в установленном порядке, следовательно, является незаключенным и не влечет последствий для сторон. Оспаривает выводы суда о том, что обязанность по регистрации договора аренды возложена на администрацию. Ссылается на то, что именно Филиппова Е.А. должна была нести расходы по регистрации договора. Указывает на отсутствие в ЕГРН сведений о праве собственности Филипповой Е.А. в отношении незавершенного строительством дома. Полагает, что постановление администрации Калининского сельского поселения от "... " N "... " "О присвоении адреса земельному участку и расположенному на нем домостроению", а также технический план дома не свидетельствуют о наличии такого объекта на земельном участке.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя администрации Омского муниципального района Омской области Волошину Ю.А, настаивавшую на отмене решения, представителя истца Фролова А.А, просившего оставить решение без изменения, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п.п. 1 и 2 ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

По смыслу подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), одним из основных принципов действия земельного законодательства Российской Федерации является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Пунктом 3 ст. 22 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 1.03.2015, было предусмотрено, что по истечении срока действия договора аренды земельного участка, его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

На основании п. 14 ст. 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и иные законодательные акты Российской Федерации" норма п. 3 ст. 22 ЗК РФ утратила силу с 1.03.2015.

Вступившими в силу с 1.03.2015 положениями ст.ст. 39.1-39.11 установлен иной порядок и условия предоставления в аренду земельных участков.

Так, по общему правилу п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

С 1.03.2015 случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права предусмотрены п. 4 данной статьи.

Согласно п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

На основании ч. 4 ст. 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 ЗК РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Пунктом 5 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Ранее на основании п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции, действовавшей до 1.03.2015, собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, имел право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.

Согласно п. 21 ст. 3 этого же закона в редакции, действующей с 1.03.2015, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из материалов дела следует, что постановлением главы администрации Омского муниципального района Омской области от "... " N "... "-п утвержден проект границ земельного участка площадью 1 500 кв.м в границах Калининского сельского поселения Омского муниципального района Омской области, местоположение которого определено по "... " из состава земель населенных пунктов.

Распоряжением Главы Омского муниципального района Омской области от "... " N "... "-р указанный земельный участок предоставлен Филипповой Е.А. для размещения дома индивидуальной жилой застройки.

В силу п.п. 2 и 3 данного распоряжения Филипповой Е.А. предписано в течение двух месяцев обратиться для заключения договора аренды земельного участка в Управление имущественных отношений администрации Омского муниципального района Омской области.

В то же время Управлению имущественных отношений администрации Омского муниципального района Омской области предписано оформить договор аренды земельного участка.

"... " между Омским муниципальным районом Омской области и Филипповой Е.А. заключен договор аренды земельного участка N N "... ", по условиям которого Омский муниципальный район Омской области передал, а Филиппова Е.А. приняла в аренду сроком на три года земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, в границах Калининского сельского поселения Омского муниципального района Омской области, местоположение которого определено по "... ", площадью N "... " кв.м, в границах, указанных на прилагаемом плане, с кадастровым номером N "... " для размещения дома индивидуальной жилой застройки.

Пунктом 3.1 договора N N "... " предусмотрено право арендатора заключить по истечении срока действия настоящего договора новый договор на согласованных сторонами условиях, в случае добросовестного исполнения арендатором обязательств по настоящему договору и при наличии утвержденной документации, предусматривающей дальнейшее использование участка по соответствующему назначению.

Согласно п. 9.1 договора N N "... " он вступает в силу с момента его государственной регистрации в управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области, если таковое установлено действующим законодательством.

На основании акта от "... " земельный участок с кадастровым номером N "... " площадью N "... " кв.м передан Филипповой Е.А.

Вместе с тем, договор аренды не был зарегистрирован в ЕГРН.

"... " Филиппова Е.А. обратилась в администрацию Омского муниципального района Омской области с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка для окончания строительства.

В связи с отсутствием регистрации договора аренды, а также ввиду отсутствия регистрации права собственности на незавершенный строительством объект недвижимого имущества в ЕГРН, "... " администрация Омского муниципального района Омской области отказала Филипповой Е.А. в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером N "... " без проведения торгов.

Проверяя законность данного отказа, суд установил, что с 2008 года истец фактически пользовалась предоставленным ей земельным участком, вела строительство на нем жилого дома.

Оценивая отсутствие регистрации договора аренды, суд первой инстанции учитывал положения ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в редакции, действовавшей до 1.12.2008, согласно которым с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества могла обратиться одна из сторон договора аренды.

Проанализировав условия договора и содержание распоряжения Главы Омского муниципального района Омской области от "... " N "... "-р, суд установил, что обязанность по регистрации договора аренды была возложена на администрацию Омского муниципального района Омской области, а не на Филиппову Е.А.

Поскольку ответчик обязанность по регистрации договора не исполнил, в течение шести месяцев не заявил требование об изъятии объекта путем продажи с публичных торгов, в настоящее время земельный участок другим лицам в пользование не передан, суд первой инстанции пришел к выводу о возникновении между сторонами правоотношений из договора аренды.

Также судом установлено, что в границах заявленного земельного участка, в отношении которого у Филипповой Е.А. возникло право пользования, истцом возводится жилой дом.

Постановлением администрации Калининского сельского поселения Омского муниципального района Омской области от "... " N "... " земельному участку с кадастровым номером N "... " и вновь построенному жилому дому, принадлежащему Филипповой Е.А, присвоен адрес: "... "

Согласно техническому плану в пределах земельного участка с кадастровым номером N "... " имеется объект незавершенного строительства площадью застройки 87, 4 кв.м, степень готовности составляет 90%.

Кроме того, Филиппова Е.А. указана в списке физических лиц, участвующих в программе газификации в 2012 - 2013 с. Калинино Калининского сельского поселения Омского муниципального района, по адресу: "... ". Также Филипповой Е.А. выданы технические условия N "... " от "... " на присоединение к водопроводным сетям.

В отношении земельного участка в решении отражено, что внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учёт земельного участка с кадастровым номером N "... " носили временный характер со дня государственной регистрации права на образованный земельный участок. Поскольку по истечении двух лет со дня постановки на учет не была осуществлена государственная регистрация права на него, сведения о нем аннулированы. В связи с этим земельный участок с кадастровым номером N "... " был снят с кадастрового учёта.

Вместе с тем, "... " в ЕГРН внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером N "... ". Из выписки из ЕГРН усматривается, что названный участок расположен по адресу: Омская область "... " имеет вид разрешенного использования "для размещения дома индивидуальной жилой застройки" и площадь 1 500 кв.м.

Согласно материалам кадастрового дела, земельные участки с кадастровыми номерами N "... " и N "... " имеют одни и те же исходные данные в местоположении, площади, границах земельного участка относительно его местности - "... "

В соответствии с заключением кадастрового инженера ООО "Родные просторы" земельные участки с кадастровыми номерами N "... " и N "... " имеют одинаковое местоположение относительно адресного ориентира в 28 м по направлению на северо-восток относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: "... "

Для проведения кадастровых работ по образованию обоих земельных участков были использованы постановление Г. О. муниципального района "Об утверждении проекта границ земельного участка, местоположение которого определено по "... ") от "... " N "... "-п, а также распоряжение Главы Омского муниципального района "О предоставлении земельного участка, местоположение которого определено по "... " Филипповой Е.А." от "... " N "... "-р. Земельные участки были образованы из состава земель населенных пунктов для размещения дома индивидуальной жилой застройки площадью N "... " кв.м.

Оценив данные доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что Филиппова Е.А, являясь владельцем объекта незавершенного строительства, без титула, имеет право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером N "... " без проведения торгов для завершения начатого строительства объекта, ввода его в эксплуатацию и последующей государственной регистрации прав на него.

В связи с этим судебная коллегия соглашается с выводами районного суда об удовлетворении исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы о том, что договор аренды земельного участка N N "... " от "... ", подписанный Филипповой Е.А. и администрацией района, не вступил в силу, поскольку не зарегистрирован в установленном порядке, следовательно, является незаключенным и не влечет последствий для сторон, несостоятельны.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В п. 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.

В силу данных норм договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (п. 1 ст. 433 ГК РФ).

Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224) (п. 2 ст. 433 ГК РФ).

В соответствии с п. 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что договор аренды N N "... " от "... " создал соответствующие права и обязанности для Филипповой Е.А, с одной стороны, и для администрации Омского муниципального района Омской области, с другой стороны, несмотря на отсутствие его государственной регистрации. Кроме того, суд установил, что обязанность по регистрации договора аренды была возложена именно на ответчика.

Доводы апелляционной жалобы об обратном со ссылкой на то, что расходы по регистрации договора в соответствии с его условиями должна была нести Филиппова Е.А, отклоняются, поскольку п. 9.2 договора аренды, на который указывает ответчик, не содержит обязанности Филипповой Е.А. осуществить иные действия по регистрации договора.

Ссылки ответчика на отсутствие в ЕГРН сведений о праве собственности Филипповой Е.А. в отношении незавершенного строительством дома не принимаются во внимание.

Как установлено выше, фактическое наличие на земельном участке строящегося жилого дома подтверждается иными имеющимися в деле доказательствами - постановлением администрации Калининского сельского поселения от "... " N "... " "О присвоении адреса земельному участку и расположенному на нем домостроению", техническим планом дома, списком физических лиц, участвующих в программе газификации в 2012 - 2013 "... " сельского поселения О. муниципального района, техническими условиями N "... " от "... " на присоединение к водопроводным сетям, выданным МУП ЖКХ Калининского сельского поселения.

Кроме того, судом на основании анализа норм Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и Перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1, сделан вывод о том, что отсутствие государственной регистрации права собственности объекта незавершенного строительства в настоящем деле с учетом установленных обстоятельств не исключает возможности заключения договора аренды земельного участка для последующего завершения строительства такого объекта, ввода его в эксплуатацию.

Таким образом, решение суда следует признать правильным, постановленным при верном применении норм материального и процессуального права. Новых доводов, которые бы не были исследованы судом первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит. Оснований для иной оценки доказательств судебная коллегия не усматривает. В связи с этим решение не подлежит отмене или изменению по доводам апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Омского районного суда Омской области от "... " оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации Омского муниципального района Омской области - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи областного суда: