Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 04 августа 2020 г. по делу N 8Г-13401/2020[88-14837/2020]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Фрид Е.К.

судей Брянского В.Ю, Грибанова Ю.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению департамента муниципального имущества администрации города Волгограда к Теймуразян Розе Степановне о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, по исковому заявлению Теймуразян Розы Степановны к департаменту муниципального имущества администрации города Волгограда, ООО "Аналитик Центр" о признании недостоверным размера годовой арендной платы, установлении арендной платы, обязании произвести перерасчет задолженности по арендной плате и неустойки, внести изменения в договор аренды земельного участка путем применения значения рыночной стоимости земельного участка, по кассационной жалобе представителя департамента муниципального имущества администрации города Волгограда - Ситниковой И.В. на решение Центрального районного суда города Волгограда от 26 июня 2019 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 18 сентября 2019 года, Заслушав доклад судьи Брянского В.Ю, судебная коллегия

установила:

Департамент муниципального имущества администрации г. Волгограда обратился в суд с иском к Теймуразян Р.С. о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки.

В обоснование заявленных исковых требований указано, что согласно пункту 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа. Между департаментом муниципального имущества администрации г. Волгограда и Теймуразян Розой Степановой был заключен договор аренды N N от 30 июля 2018 года земельного участка, площадью 32 272 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" для эксплуатации здания склада, сроком действия по 10 июля 2067 года. Согласно п. 2.6 договора арендная плата вносится ежемесячно равными частями до 10-го числа текущего месяца. Арендная плата, начисленная за период с 23 апреля 2018 года по 31 декабря 2018 года, вносится ежемесячно равными частями до 10 числа каждого месяца, с первым сроком уплаты до 10 числа месяца. Период взыскания задолженности по арендной плате по настоящему иску составляет с 23 апреля 2018 года по 30 ноября 2018 года. Размер годовой платы составляет 55798000*0, 882*1=4 921 383 рубля 60 копеек. Ответчиком в нарушение ст. 309 ГК РФ и условий договора аренды обязательство по внесению арендной платы должным образом не исполняется, в связи с чем, за ответчиком образовалась задолженность в размере 2 712 229 рублей 20 копеек. Поскольку арендатором своевременно плата по договору аренды не вносилась, была начислена неустойка, размер которой в период с 11 августа 2018 года по 30 ноября 2018 года составляет 1 790 07 копеек 13 копеек.

Истец просил суд взыскать с Теймуразян Р.С. в пользу департамента муниципального имущества администрации г. Волгограда задолженность по арендной плате за период с 23 апреля 2018 года по 30 ноября 2018 года в сумме 2 712 229 рублей 20 копеек, неустойку за период с 11 августа 2018 года по 30 ноября 2018 года в размере 1 790 07 рублей 13 копеек.

В свою очередь, Теймуразян Р.С. обратилась в суд с иском к департаменту муниципального имущества администрации г. Волгограда, ООО "Аналитик Центр" с требованиями о признании недостоверным размера годовой арендной платы, установлении арендной платы, об обязании произвести перерасчет задолженности по арендной плате и неустойки, внести изменения в договор аренды земельного участка путем применения значения рыночной стоимости земельного участка.

В обоснование заявленных исковых требований указано, что сделанные ООО "Аналитик Центр" выводы при согласовании результатов оценки, не соответствуют предмету оценки, а именно вместо оценки земельного участка для целей аренды фактически произведена оценка самого земельного участка.

С учетом измененных требований, истец просила суд признать недостоверным размер годовой арендной платы по договору от 30 июля 2018 года N N, определенной в сумме 4 921 383 рубля 60 копеек, рассчитанной с использованием данных недостоверного отчета от 25 июля 2018 года N 3837/18 об оценке рыночной стоимости объекта: земельного участка с кадастровым номером N площадью 32 272 кв.м, расположенного по адресу: г. Волгоград, ш. Авиаторов, д. 8, для эксплуатации здания; определить размером годовой арендной платы по договору от 30 июля 2018 года N N сумму 723 240 рублей, рассчитанную с использованием данных справки о средней рыночной стоимости аренды земельного участка, расположенного по адресу: "адрес" установить арендную плату на землю по договору аренды N N от 30 июля 2018 года из расчета рыночной стоимости земельного участка в размере 16 717 000 рублей; обязать департамент муниципального имущества администрации г. Волгограда произвести перерасчет заявленной к взысканию задолженности по арендной плате и начисленной неустойки с применением значения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N определенной в размере 13 232 000 рублей; внести изменения в договор аренды земельного участка от 30 июля 2018 года N 1162 путем подписания дополнительного соглашения об изменении порядка расчета арендной платы с применением значения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N определенного в размере 13 232 000 рублей.

Данные гражданские дела на основании определения суда были объединены в одно производство.

Решением Центрального районного суда города Волгограда от 26 июня 2019 года, оставленным без изменения апелляционным определением Волгоградского областного суда от 18 сентября 2019 года, исковые требования департамента муниципального имущества администрации города Волгограда удовлетворены частично.

Взысканы с Теймуразян Р.С. в пользу департамента муниципального имущества администрации г. Волгограда задолженность по арендной плате за период с 23 апреля 2018 года по 30 ноября 2018 года в размере 860 089 рублей 65 копеек, неустойку в размере 100 000 рублей.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Взысканы с Теймуразян Р.С. в доход местного бюджета расходы по оплате государственной пошлины в размере 8 900 рублей 45 копеек.

Исковые требования Теймуразян Р.С. удовлетворены частично.

Признан недостоверным размер годовой арендной платы по договору от 30 июля 2018 года N N, определенный в сумме 4 921 383 рубля 60 копеек, рассчитанной с использованием данных недостоверного отчета от 25 июля 2018 года N 3837/18 об оценке рыночной стоимости объекта земельного участка с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес"

На департамент муниципального имущества администрации г. Волгограда возложена обязанность установить арендную плату на землю по договору аренды N N от 30 июля 2018 года из расчета рыночной стоимости земельного участка 16 717 000 рублей.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Взысканы с департамента муниципального имущества администрации г. Волгограда в пользу Теймуразян Р.С. расходы по оплате государственной пошлины в размере 150 рублей.

В кассационной жалобе представитель департамента муниципального имущества администрации Волгограда - Ситникова И.В, ссылаясь на нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права, ставит вопрос об отмене состоявшихся судебных постановлений с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований департамента муниципального имущества администрации города Волгограда в полном объеме и отказе в удовлетворении исковых требований Теймуразян Р.С.

Участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание кассационного суда не явились.

Информация о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы размещена на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции.

На основании части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Согласно статье 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Указанных оснований по результатам изучения доводов кассационной жалобы по материалам дела не установлено.

Принимая обжалуемые судебные постановления о частичном удовлетворении исковых требований, судебные инстанции, исследовав и оценив в порядке статей 12, 56, 67 ГПК РФ представленные сторонами доказательства, правомерно исходили из следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (заимодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

На основании пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 1.14 постановления администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 года N 469-п "Об утверждении порядка расчета размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов", в случае изменения рыночной стоимости земельного участка, арендная плата за который определена на основании его рыночной стоимости (за исключением случаев изменения рыночной стоимости на основании решения суда, а также при изменении рыночной стоимости в связи с исполнением гарантийных обязательств по контракту, в соответствии с которым определялась рыночная стоимость земельного участка), арендная плата подлежит перерасчету с первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором составлен отчет об определении рыночной стоимости земельных участков, и не позднее шести месяцев с даты составления указанного отчета. Отчеты об определении рыночной стоимости земельных участков включаются в Единый федеральный реестр сведений о фактах деятельности юридических лиц в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N435-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В случае изменения рыночной стоимости земельного участка на основании решения суда, а также при изменении рыночной стоимости в связи с исполнением гарантийных обязательств по контракту, в соответствии с которым определялась рыночная стоимость земельного участка, арендная плата подлежит перерасчету с даты начала применения указанной рыночной стоимости при расчете арендной платы, если иное не установлено решением суда.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) названный Закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

Согласно статье 8 Закона об оценочной деятельности проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: - при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

На основании статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между департаментом муниципального имущества администрации г. Волгограда и Теймуразян Р.С. был заключен договор аренды N N от 30 июля 2018 года земельного участка, площадью 32 272 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" для эксплуатации здания склада, сроком действия по 10 июля 2067 года.

Арендная плата, начисленная за период с 23 апреля 2018 года по 31 декабря 2018 года, согласно п. 2.6 договора вносится ежемесячно равными частями до 10 числа каждого месяца, с первым сроком уплаты до 10 числа месяца.

Согласно отчету N 3837/18 ООО "Аналитик Центр" об оценке земельного участка рыночная стоимость земельного участка площадью 32 272 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" составляет 55 798 000 рублей.

Размер годовой платы составляет 55798000*0, 882*1=4 921 383 рубля 60 копеек.

Ответчиком в нарушение ст. 309 ГК РФ и условий договора аренды обязательство по внесению арендной платы должным образом не исполняется, в связи с чем, по расчету истца департамента муниципального имущества администрации Волгограда за ответчиком Теймуразян Р.С. образовалась задолженность в сумме 2 712 229 рублей 20 копеек за период с 23 апреля 2018 года по 30 ноября 2018 года.

В связи с тем, что арендатором своевременно плата по договору аренды не вносилась, Теймуразян Р.С. была также начислена неустойка, за период с 11 августа 2018 года по 30 ноября 2018 года в размере 1 790 07 рублей 13 копеек.

Поскольку ответчиком Теймуразян Р.С. не было предоставлено доказательств исполнения обязательств по оплате арендных платежей, суды двух инстанций пришли к выводу о том, что департаментом муниципального имущества г. Волгограда требования о взыскании задолженности заявлены обоснованно.

Однако Теймуразян Р.С. не согласилась с отчетом ООО "Аналитик Центр" N383718, полагая размер рыночной стоимости земельного участка завышенным, в связи с чем, обратилась в суд.

Поскольку между сторонами имелся спор о достоверности отчёта ООО "Аналитик Центр" N 3837/18, на основании которого определена рыночная стоимость земельного участка и рассчитана арендная плата, судом была назначена экспертиза, производство которой поручено ООО "Центр экспертизы и профессиональной оценки".

Согласно экспертному заключению N 28/19 от 22 мая 2019 года, отчёт N 3837/18 об оценке участка площадью 32 272 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", кадастровый номер N, не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета. Рыночная стоимость земельного участка площадью 32 272 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", составляет 16 717 000 рублей.

Оценив представленные доказательства в соответствии с правилами ст.67 ГПК РФ, суд первой инстанции, с которым согласился и суд апелляционной инстанции, при определении размера задолженности по арендной плате исходил из стоимости земельного участка, определенного отчетом об оценке N 28/19 выполненного ООО "Центр экспертизы и профессиональной оценки", в связи с чем, пришел к обоснованному выводу о том, что задолженность Теймуразян Р.С. по арендной плате составляет 860 089 рублей 65 копеек.

При определении размера неустойки суд посчитал ее чрезмерной, не соответствующей последствиям нарушенного обязательства, снизив размер неустойки до 100 000 рублей с применением ст. 333 ГК РФ.

С учетом изложенных обстоятельств, суд также пришел к выводу о том, что подлежат удовлетворению требования Теймуразян Р.С. о признании недостоверным размера годовой арендной платы по договору от 30 июля 2018 года N N, определенной в сумме 4 921 383 рубля 60 копеек, рассчитанной с использованием данных недостоверного отчета от 25 июля 2018 года N 3837/18 об оценке рыночной стоимости объекта - земельного участка с кадастровым номером N площадью 32 272 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" для эксплуатации здания. Суд удовлетворил требования Теймуразян Р.С, установив арендную плату на землю по договору аренды N N от 30 июля 2018 года из расчета рыночной стоимости земельного участка в размере 16 717 000 рублей.

Приведенные выводы суда первой инстанции, с которыми согласился и суд апелляционной инстанции, судебная коллегия находит верными.

Разрешение вопросов доказывания и оценки доказательств отнесено к компетенции судов, рассматривающих дело по правилам для суда первой инстанции, и не охватывается основаниями для кассационного пересмотра судебных актов.

Доводы жалобы департамента муниципального имущества администрации г. Волгограда относительно того, что судом не учтено отсутствие в законодательстве предусмотренной возможности фиксации размера арендной платы в твердой сумме, нельзя признать состоятельными, поскольку при принятии решения подобный размер не установлен, определена сумма, из которой подлежит расчету соответствующий платеж истца на основании предусмотренной законом формулы.

Доводы жалобы относительно возможности изменения размера арендной платы и рассмотрения вопросов достоверности стоимости объекта оценки исключительно до заключения договора, основаны на ошибочном толковании подателем жалобы норм материального права, примененных судом при разрешении спора.

Не могут быть приняты во внимание и доводы жалобы о несогласии с выводами суда о недостоверности отчета об оценке N 3837/18 от 25 июля 2018 года. Нижестоящие судебные инстанции в оспариваемых судебных постановлениях дали надлежащую правовую оценку доказательствам и обоснованно руководствовались выводами экспертного заключения ООО "Центр экспертизы и профессиональной оценки".

Приведенные в кассационной жалобе доводы по существу сводятся к переоценке собранных по делу доказательств, повторяют правовую позицию заявителя при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций, были предметом проверки и оценки судебных инстанций, которые правомерно отвергнуты как несостоятельные, с приведением мотивированных выводов, основанных на правильном применении норм материального и процессуального права.

Поскольку судами первой инстанции и апелляционной инстанции не допущено существенных нарушений норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, обжалуемые судебные постановления отмене либо изменению не подлежат.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Центрального районного суда города Волгограда от 26 июня 2019 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 18 сентября 2019 года оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий: Е.К. Фрид

Судьи В.Ю. Брянский

Ю.Ю. Грибанов