Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 04 августа 2020 г. по делу N 8Г-15087/2020[88-14967/2020]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Фрид Е.К.

судей Брянского В.Ю, Грибанова Ю.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Петрушина Дмитрия Викторовича, Петрушиной Ларисы Константиновны к департаменту муниципального имущества администрации Волгограда о признании отчета об оценке недостоверным, понуждении к установлению арендной платы из расчета иной рыночной стоимости земельного участка, по кассационной жалобе представителя департамента муниципального имущества администрации города Волгограда - Ситниковой И.В. на решение Центрального районного суда города Волгограда от 27 сентября 2019 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 30 января 2020 года, Заслушав доклад судьи Брянского В.Ю, судебная коллегия

установила:

Петрушин Д.В, Петрушина Л.К. обратились в суд с исковым заявлением к департаменту муниципального имущества администрации Волгограда о признании отчета об оценке недостоверным, понуждении к установлению арендной платы из расчета иной рыночной стоимости земельного участка.

В обоснование заявленных требований указано, что Петрушину Д.В. принадлежит на праве собственности встроено-пристроенное нежилое помещение с кадастровым номером N N, площадью 380.3 кв.м. (запись регистрации N N). Петрушиной Л.К. принадлежит на праве собственности встроенное нежилой помещение с кадастровым номером N N, площадью 154, 8 кв.м, (запись регистрации N N).

Указанные помещения расположены по адресу; "адрес", на земельном участке с кадастровым номером N N, площадью 608 кв.м.

Истцы обратились в департамент муниципального имущества администрации Волгограда с заявлением об оформлении права аренды на земельный участок с к.н. N N, занимаемый принадлежащим им имуществом.

08 ноября 2018 года ответчиком был подготовлен договор аренды земельного участка N N со множественностью лиц на стороне Арендатора.

Согласно Приложению N 1 к вышеуказанном договору, расчет арендной платы за земельный участок выполнен на основании постановления администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 года N 469-п "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов"; приказа комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 07 марта 2018 года N 25-н "Об установлении значения коэффициента минимальной доходности земельного участка на 2018 год"; Отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка от 26 июня 2018 годаN 2881/18.

Размер арендной платы по Договору установлен пропорционально площади занимаемых помещений, от рыночной стоимости земельного участка равной 3 462 000 руб. (рыночная стоимость земельного участка за 1 кв.м. = 5694, 08 руб.). Сумма годовой арендной платы за земельный участок по Договору составила 250 772, 40 руб. В результате применения нового порядка расчета арендной платы стоимость аренды вышеуказанного земельного участка выросла в апреле 2017 года с 152 650, 15 руб./год до 250 772, 40 руб./год.

В основу данного расчета положен Отчет N 2881/18 от 26 июня 2018 года об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N N, площадью 608 кв.м, подготовленный ООО "Аналитик Центр".

Арендаторы, не согласившись с такой величиной арендной платы, ее расчетом, а также иными пунктами Договора N N от 08 ноября 2018 года, подписали указанный Договор с Протоколом разногласий от 26 декабря 2018 года и направили в адрес ответчика.

В предложенной редакции истцов, рыночная стоимость земельного участка равна 2 128 000 руб. (3 500 руб./1 кв.м.). С учетом данной рыночной стоимости размер годовой арендной платы должен составить 154 143, 2 руб.

22 февраля 2019 года письмом N 3862-ОА, Департамент подготовил Протокол согласования разногласий к Протоколу разногласий от 26 декабря 2018 года к Договору аренды от 08 ноября 2018 года N11520, которым согласовал разногласия, приняв пункты 2.1, 2.5, 2.6 в редакции Истцов. Однако в части расчета арендной платы за земельный участок от рыночной стоимости в размере 5694, 08 руб. за 1 кв.м, оставил прежним.

Полагали, что увеличение арендной платы при переходе с кадастровой на рыночную стоимость участка ориентировочно на 100 000 руб. в год не является экономически обоснованным. Оценщиком при подготовке Отчета N 2881/18 от 26 июня 2018 года были проигнорированы нормы ФСО, что подтверждается рецензией от 05 марта 2019 года на указанный Отчет, использованы неактуальные данные, не отражающие фактическое состояние рынка на заданную дату оценки объекта в нарушении условий муниципального контракта N 32 и раздела II "Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков" (об обязательности установления стоимости на конкретную дату), что привело к значительному увеличению стоимости оцениваемого участка и арендной платы.

Просили суд с учетом уточненных исковых требований признать недостоверным Отчет N 2881/18 от 26 июня 2018 года, подготовленный ООО "Аналитик Центр" об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N N площадью 68 кв.м, расположенного по адресу: "адрес"; обязать департамент муниципального имущества администрации Волгограда установить арендную плату за земельный участок по Договору N N от 08 ноября 2018 года из расчета рыночной стоимости земельного участка - 1 464 000 руб. (2407, 9 руб. за 1 кв.м.) с момента заключения договора аренды N N от 08 ноября 2018 года, то есть с 18 октября 2018 года.

Решением Центрального районного суда города Волгограда от 27 сентября 2019 года, оставленным без изменения апелляционным определением Волгоградского областного суда от 30 января 2020 года, исковые требования удовлетворены.

Признан недостоверным Отчет N 2881/18 от 26.06.2018г, подготовленный ООО "Аналитик Центр" об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N N, площадью 68 кв.м, расположенного по адресу: "адрес"

На департамент муниципального имущества администрации Волгограда возложена обязанность установить арендную плату за земельный участок по Договору N N от 08.11.2018г. из расчета рыночной стоимости земельного участка - 1 464 000 руб. (2407, 9 руб. за 1 кв.м.) с момента заключения договора аренды N N от 08.11.2018г, то есть с 18.10.2018 г.

В кассационной жалобе представитель департамента муниципального имущества администрации Волгограда - Ситникова И.В, ссылаясь на нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права, ставит вопрос об отмене состоявшихся судебных постановлений с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

Участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание кассационного суда не явились.

Информация о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы размещена на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции.

На основании части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Согласно статье 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Указанных оснований по результатам изучения доводов кассационной жалобы по материалам дела не установлено.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (заимодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

На основании пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 1.14 постановления администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 года N 469-п "Об утверждении порядка расчета размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов", в случае изменения рыночной стоимости земельного участка, арендная плата за который определена на основании его рыночной стоимости (за исключением случаев изменения рыночной стоимости на основании решения суда, а также при изменении рыночной стоимости в связи с исполнением гарантийных обязательств по контракту, в соответствии с которым определялась рыночная стоимость земельного участка), арендная плата подлежит перерасчету с первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором составлен отчет об определении рыночной стоимости земельных участков, и не позднее шести месяцев с даты составления указанного отчета. Отчеты об определении рыночной стоимости земельных участков включаются в Единый федеральный реестр сведений о фактах деятельности юридических лиц в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N435-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В случае изменения рыночной стоимости земельного участка на основании решения суда, а также при изменении рыночной стоимости в связи с исполнением гарантийных обязательств по контракту, в соответствии с которым определялась рыночная стоимость земельного участка, арендная плата подлежит перерасчету с даты начала применения указанной рыночной стоимости при расчете арендной платы, если иное не установлено решением суда.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) названный Закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

Согласно статье 8 Закона об оценочной деятельности проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: - при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

На основании статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Петрушину Д.В. принадлежит на праве собственности встроено-пристроенное нежилое помещение с кадастровым номером N N площадью 380, 3 кв.м, (запись регистрации N N).

Петрушиной Л.К. принадлежит на праве собственности встроенное нежилое помещение с кадастровым номером N N, площадью 154, 8 кв.м, (запись регистрации N N).

Указанные помещения расположены по адресу: "адрес", на земельном участке с кадастровым номером N N, площадью 608 кв.м.

08 ноября 2018 года ответчиком был подготовлен договор аренды вышеуказанного земельного участка N N со множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно Приложению N 1 к Договору расчет арендной платы за земельный участок выполнен на основании постановления администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 года N 469-п "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов", приказа комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 07 марта 2018 года N 25-н "Об установлении значения коэффициента минимальной доходности земельного участка на 2018 год", отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка от 26 июня 2018 года N 2881/18.

Размер арендной платы по договору установлен пропорционально площади занимаемых помещений, от рыночной стоимости земельного участка равной 3 462 000 руб. (рыночная стоимость земельного участка за 1 кв.м. = 5694, 08 рублей). Сумма годовой арендной платы за земельный участок по договору составила 250 772, 40 руб.

В основу данного расчета положен отчет N 2881/18 об оценке рыночной стоимости оценки земельный участок с кадастровым /номером N N, площадью 608 кв.м, подготовленный ООО "Аналитик Центр".

Арендаторы, не согласившись с такой величиной арендной платы, ее расчетом, а также иными пунктами договора N N от 08 ноября 2018 года, подписали указанный договор с протоколом разногласий от 26 декабря 2018 года и направили в адрес ответчика.

В предложенной редакции истцов, рыночная стоимость земельного участка равна 2 128 000 руб. (3 500 руб./1 кв.м.). С учетом данной рыночной стоимости, размер годовой арендной платы должен составить 154 143, 2 руб.

22 февраля 2019 года письмом N 3862-ОА департамент муниципального имущества администрации Волгограда подготовил протокол согласования разногласий к протоколу разногласий от 26 декабря 2018 года к договору аренды земельного участка от 08 ноября 2018 года N11520, которым согласовал разногласия, приняв пункты 2.1, 2.5, 2.6 в редакции истцов.

Однако расчет арендной платы за земельный участок от рыночной стоимости в размере 5694.08 руб. за 1 кв.м, остался прежним.

Договор аренды от 08 ноября 2018 года N N, подготовленный департаментом муниципального имущества администрации Волгограда, привел к возникновению обязанности у истцов вносить арендную плату в определенном размере.

Поскольку между сторонами имелся спор о достоверности отчета ООО "Аналитик Центр" N 2881/18, на основании которого определена рыночная стоимость земельного участка и рассчитана арендная плата, судом была назначена оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО "Оценочная фирма "ТОСКОР".

Согласно экспертному заключению N31/2019-33 от 05 августа 2019 года, отчет об оценке N2881/2018 от 26 июля 2018 года, подготовленный ООО "Аналитик Центр" не соответствует требованиям ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 608 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", разрешенное использование - нежилая пристройка к жилым домам по состоянию на 18 октября 2018 года составляет 1 558 000 руб.

Принимая обжалуемые судебные постановления об удовлетворении исковых требований, судебные инстанции, исследовав и оценив в порядке статей 12, 56, 67 ГПК РФ представленные сторонами доказательства, правомерно положили в основу судебных постановлений заключение судебной экспертизы.

Разрешение вопросов доказывания и оценки доказательств отнесено к компетенции судов, рассматривающих дело по правилам для суда первой инстанции, и не охватывается основаниями для кассационного пересмотра судебных актов.

Приведенные в кассационной жалобе доводы по существу сводятся к переоценке собранных по делу доказательств, повторяют правовую позицию заявителя при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций, были предметом проверки и оценки судебных инстанций, которые правомерно отвергнуты как несостоятельные, с приведением мотивированных выводов, основанных на правильном применении норм материального и процессуального права.

Поскольку судами первой инстанции и апелляционной инстанции не допущено существенных нарушений норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, обжалуемые судебные постановления отмене либо изменению не подлежат.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции полагает, что допущенная судом первой инстанции описка при указании рыночной стоимости земельного участка на основании заключения эксперта N31/2019-3Э от 05 августа 2019 года, вместо правильной 1558 000 руб. - 1 464 000 руб, является технической ошибкой и не повлияло на правильное по существу судебное постановление.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Центрального районного суда города Волгограда от 27 сентября 2019 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 30 января 2020 года оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий: Е.К. Фрид

Судьи В.Ю. Брянский

Ю.Ю. Грибанов