Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 28 мая 2020 г. по делу N 8Г-8659/2020[88-10014/2020]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

Председательствующего Фрид Е.К.

судей Бетрозовой Н.В, Грибанова Ю.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Чениб Д.А. к Темрюк Э.Р. и Администрации МО "Тахтамукайский район" о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка N123 от 07.09.2018 года, встречному иску Темрюк Э.Р. к Чениб Д.А. и администрации МО "Козетское сельское поселение о признании недействительным договора аренды земельного участка N 231 от 02.12.2016 года и встречному иску администрации МО "Тахтамукайский район" к Чениб Д.А. и администрации МО "Козетское сельское поселение" о признании незаключенным договора аренды земельного участка N 231 от 02.12.2016 года по кассационной жалобе Темрюк Э.А на решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от 01 июля 2019 года и апелляционное определение Верховного суда Республики Адыгея от 17 декабря 2019 года.

Заслушав доклад судьи Бетрозовой Н.В, выслушав представителя Темрюк Э.Р. - Тихую Р.Н, поддержавшую доводы кассационной жалобы, судебная коллегия

установила:

Чениб Д.А. обратилась в суд с иском к Темрюк Э.Р. и администрации МО "Тахтамукайский район" о признании недействительными результатов проведения аукциона в отношении земельного участка и договора аренды земельного участка.

Требования мотивированы тем, что постановлением главы администрации МО "Козетское сельское поселение" от 02 декабря 2016 года N 147 ей был предоставлен в аренду земельный участок, общей площадью 518 кв.м. с кадастровым номером N из категории земель "земли населенных пунктов", расположенного по адресу: "адрес" с разрешенным видом использования "для индивидуального жилищного строительства", на основании чего между ней и администрацией МО "Козетское сельское поселение" был заключен договор аренды земельного участка N от 02 декабря 2016 года. В феврале 2019 года после обращения в Управление Росреестра по Республике Адыгея по вопросу регистрации кадастрового номера земельного участка, ей стало известно о том, что данный земельный участок, находящийся у нее в аренде, на основании Постановления главы администрации МО "Тахтамукайский район" N 832 от 18 июня 2018 гола о проведении аукциона на право заключения договоров аренды сроком на 20 лет? а также договора аренды земельного участка N от 07 сентября 2018 года передан в аренду Темрюк Э.Р. В связи с тем, что договор аренды земельного участка, заключенный между ней и администрацией МО "Козетское сельское поселение" не расторгался, от права аренды она не отказывалась, земельный участок у нее не изымался, истец просила признать недействительными результаты проведения администрацией МО "Тахтамукайский район" аукциона от 02 августа 2018 года в отношении земельного участка, общей площадью 518 кв.м. с кадастровым номером N из категории земель "земли населенных пунктов", расположенного по адресу: "адрес" и договор аренды земельного участка N от 07 сентября 2018 года? заключенный между Темрюк Э.Р. и администрацией МО "Тахтамукайский район" в отношении данного земельного участка, а также обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации? кадастра и картографии по "адрес" аннулировать запись о регистрации договора аренды земельного участка N 07 сентября 2018 года? заключенный между Темрюк Э.Р. и администрацией МО

"Тахтамукайский район" с ее погашением в ЕГРП.

Администрация МО "Тахтамукайский район" обратилась в суд с встречным иском к Чениб Д.А. и администрации МО "Козетское сельское поселение", в котором просила признать недействительным договор аренды земельного участка N от 02 декабря 2016 года, заключенный между администрацией МО "Козетское сельское поселение" и Чениб Д.А. ввидутого, что Чениб Д.А, в нарушение требований действующего законодательства, не было предпринято каких-либо действий для регистрации данного договора аренды.

Темрюк Э.Р. обратилась в суд со встречным иском к Чениб Д.А. и администрации МО "Козетское сельское поселение", в котором просила признать недействительным договор аренды земельного участка N от 02 декабря 2016 года, заключенный между администрацией МО "Козетское Сельское поселение" и Чениб Д.А, так как спорный земельный участок был предоставлен в аренду Чениб Д.А. без проведения торгов и не прошел необходимую государственную регистрацию, что по ее мнению, свидетельствует о его ничтожности.

Решением Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от 01 июля 2019 года исковые требования Чениб Д.А. к Темрюк Э.Р. и администрации МО "Тахтамукайский район" удовлетворены. Суд признал недействительным результаты проведения аукциона от 02 августа 2018 года администрацией МО "Тахтамукайский район" в отношении земельного участка с кадастровым номером N? расположенного по адресу: "адрес" Также был признан недействительным договор аренды земельного участка N от 07 сентября 2018 года? заключенный между Темрюк Э.Р. и администрацией МО "Тахтамукайский район" в отношении вышеуказанного земельного участка. В удовлетворении встречных исковых требований администрации МО "Тахтамукайский район" и Темрюк Э.Р. отказано.

Апелляционным определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 17 декабря 2019 года решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от 01 июля 2019 года оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Темрюк Э.Р, ссылаясь на то, что судами допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, просит отменить состоявшиеся судебные постановления и направить дело на новое рассмотрение в ином составе. В обоснование доводов жалобы указывает, что спорный земельный участок был предоставлен ей в аренду по результатам проведения торгов в форме аукциона, в которых она была признана победителем. Договор аренды N от 07 сентября 2018 года прошел государственную регистрацию, годовая арендная плата оплачена ею в полном объеме. При этом, как в ЕГРН, так и в реестре договоров аренды земельных участков, заключенных с 01 марта 2016 года по 01 октября 2016 года, представленным в адрес администрации МО Тахтамукайский район и в сопроводительном письме к нему отсутствовали сведения о договоре аренды данного земельного участка, заключенным с Чениб Д.А. Кроме того, оспариваемый ею договор аренды был подан последней на государственную регистрацию только спустя 2 года и 2 месяца после его подписания и, соответственно, в отсутствие таковой не мог порождать никаких юридических последствий. Фактически земельный участок Чениб Д.А. не передавался, никаких юридически значимых действий, свидетельствующих о фактическом исполнении условий спорного договора истцом не осуществлялось.

В судебном заседании представитель Темрюк Э.Р. - Тихая Р.Н, поддержала доводы кассационной жалобы, просила ее удовлетворить.

Иные лица, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание не явились.

Информация о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы заблаговременно размещена на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции.

При таких обстоятельствах в целях недопущения волокиты и скорейшего рассмотрения и разрешения гражданских дел судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Согласно части 1 статьи 397.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, выслушав представителя Темрюк Э.Р. - Тихую Р.Н, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия считает, что такие нарушения были допущены при рассмотрении данного дела.

Судом установлено и из материалов дела следует, что на основании постановления Главы администрации МО "Козетское сельское поселение" N106 от 01 сентября 2016 года по заявлению Чениб Д.А. утверждена схема расположения земельного участка, общей площадью 518 кв.м. с условно разрешенным номером N из категории "земли населенных пунктов", расположенного по адресу: "адрес" с разрешенным видом использования "для индивидуального жилищного строительства". Согласно постановлению Главы администрации МО "Козетское сельское поселение" от 02 декабря 2016 года N принято решение о предоставлении Чениб Д.А. указанного выше земельного участка в аренду. На основании договора аренды земельного участка N земельный участок предоставлен Чениб Д.А. для индивидуального жилищного строительства сроком на 20 лет. Между сторонами подписан акт приема-передачи от 02 декабря 2016 года. Договор аренды не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Также судом установлено, что постановлением от 18 июня 2018 гола N832 администрацией МО "Тахтамукайский район" проведен аукцион, состоящий из пяти лотов на право заключения договоров аренды сроком на 20 лет земельных участков, в том числе и земельного участка с кадастровым N, предоставленного ранее в аренду Чениб Д.А.

По результатам аукциона между администрацией МО "Тахтамукайский район" и Темрюк Э.Р. 07 сентября 2018 года был заключен договор аренды N спорного земельного участка.

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные Чениб Д.А. требования, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, руководствуясь п.2 ст.433 Гражданского кодекса РФ, разъяснениями, содержащимися в п.14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды", исходил из того, что договор аренды заключенный между администрацией МО "Козетское сельское поселение" и Чениб Д.А. от 02 декабря 2016 года N 231 соответствует требованиям гражданского законодательства, содержит все существенные условия договора, факт передачи земельного участка от арендодателя подтверждается актом приема-передачи, подписанного сторонами и на момент предоставления данного земельного участка Темрюк Э.Р. законным владельцем и пользователем данного участка являлась Чениб Д.А. Поскольку договор аренды земельного участка N от 07.09.2018г. был заключен между администрацией МО "Тахтамукайский район" и Темрюк Э.Р. в период действия договора аренды этого же объекта недвижимости с иным лицом, не прекращенного в установленном законом порядке, суд пришел к выводу о признании его недействительным в силу ст.168 Гражданского кодекса РФ и отсутствию правовых оснований для удовлетворения встречных исковых требований Темрюк Э.Р. и администрации МО "Тахтамукайский район".

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции полагает, что выводы суда основаны на неправильном применении норм материального права, регулирующих возникшие правоотношения, при разрешении спора судом не были установлены имеющие значение обстоятельства.

Как разъяснено в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса РФ).

При определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон следует иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела.

Обращаясь с настоящим иском, Чениб Д.А. указала, что договор аренды N от 07.09.2018г, заключенный между Темрюк Э.Р. и администрацией МО "Тахтамукайский район" является недействительной сделкой, поскольку на момент его подписания действовал ранее заключенный договор аренды N231 от 02 декабря 2016 года, по которому земельный участок уже был передан администрацией МО "Козетское сельское поселение" ей в пользование.

В силу статей 1, 11, 12 Гражданского кодекса РФ предъявление любого требования должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица, установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права, а также установление факта нарушения прав истца ответчиком.

Избрание способа защиты нарушенного права является прерогативой истца, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения и восстановить нарушенное право.

В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

В силу пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из следующего. Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.

Согласно статье 398 Гражданского кодекса РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Согласно пункту 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.04.2019, наличие нескольких сделок аренды в отношении одного и того же имущества в целом не влечет недействительность этих сделок, такие договоры порождают лишь различные обязательства перед контрагентами.

Исходя из изложенного следует, что защита прав арендатора не может быть осуществлена путем признания сделки по аренде одного и того же имущества, недействительной, поскольку действующим законодательством предусмотрен специальный способ защиты арендатора, лишенного возможности использовать вещь по причине того, что она передана другому арендатору.

Нарушенное право истца может быть защищено в спорной ситуации иным способом, направленным на восстановление его субъективного права.

Между тем, вышеприведенные нормы права и разъяснения официальных актов их толкования оставлены судами без внимания и указанные юридически значимые обстоятельства по делу в полной мере не выяснялись.

Рассмотрение дела на основе неполно выясненных юридически значимых обстоятельств свидетельствует о существенном нарушении норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела.

С учетом приведенных положений закона, юридически значимыми по настоящему делу обстоятельствами являются реальное исполнение сторонами договоров аренды от 07 сентября 2018 года и от 02 декабря 2016 года, фактическая передача и пользование спорным имуществом, являющимся объектом договоров аренды, исходя из которых судам необходимо было установить, кто из арендаторов вступил во владение и пользование объектом аренды, а кому из них спорное имущество было передано формально без реального исполнения арендных обязательств.

Без исследования данных обстоятельств выводы суда первой инстанции, нашедшие поддержку в суде апелляционной инстанции, о том, что договор аренды земельного участка, заключенный между Темрюк Э.Р. и администрацией МО "Тахтамукайский район" 07 сентября 2018 года до государственной регистрации договора аренды N от 02 декабря 2016 года является недействительным по тому основанию, что данный земельный участок уже был передан в аренду иному лицу, сделаны с нарушением положений процессуального закона и применительно к рассматриваемому случаю являлись преждевременными.

При этом ссылка судов на разъяснения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащиеся в пункте 14 постановления Пленума от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" не может быть принята в рассматриваемой ситуации во внимание, поскольку данные разъяснения не относятся к настоящему спору.

Последствия отсутствия государственной регистрации договора установлены пунктом 3 статьи 433 ГК РФ, в соответствии с которым договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

Нарушения, допущенные при постановлении решения суда первой инстанции, судом апелляционной инстанции, проверявшим его законность, не устранены, это нарушение норм материального права является существенным и может быть исправлено только посредством отмены апелляционного определения.

Учитывая, что повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции (пункт 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции"), а также принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 ГПК РФ), судебная коллегия Четвертого кассационного суда общей юрисдикции считает нужным направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции в ином составе суда.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с подлежащими применению к спорным отношениям нормами материального права и установленными по делу обстоятельствами.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 17 декабря 2019 года отменить и направить дело в суд апелляционной инстанции на новое рассмотрение в ином составе судей.

Председательствующий

Судьи