Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 16 июля 2020 г. по делу N 66а-64/2020

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Гылкэ Д.И, судей Солдатовой С.В, Колпаковой А.В.

при секретаре судебного заседания Сапожниковой А.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-144/2019 (УИД 30OS0000-01-2019-000177-55) по административному исковому заявлению Федерального государственного бюджетного учреждения "Главное бассейновое управление по рыболовству и сохранению водных биологических ресурсов" в лице Каспийского филиала к Агентству по управлению государственным имуществом Астраханской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка

по апелляционной жалобе заинтересованного лица администрации муниципального образования "Жан-Аульский сельсовет" на решение Астраханского областного суда от 1 октября 2019 г, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Гылкэ Д.И, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Федеральное государственное бюджетное учреждение "Главное бассейновое управление по рыболовству и сохранению водных биологических ресурсов" в лице Каспийского филиала (далее - ФГБУ "Главрыбвод") обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором с учетом уточнения заявленных требований, просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 9 930 993 +/- 5514 кв. м, относящегося к категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности, и земли иного специального назначения, с разрешенным использованием: рыбоводство, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 г. в размере 287800200 рублей.

Заявленные требования мотивированы тем, что административный истец является правообладателем указанного земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования. Установленная по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца, как плательщика земельного налога, расчет которого осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Решением Астраханского областного суда от 1 октября 2019 г. с учетом результатов судебной оценочной экспертизы заявленные требования удовлетворены; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 г. в размере 287800200 рублей.

В апелляционной жалобе представитель заинтересованного лица администрации муниципального образования "Жан-Аульский сельсовет" просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований отказать. В обоснование указывает на то, что положенное в основу решения суда экспертное заключение не подтверждает рыночную стоимость объекта недвижимости, не отвечает требованиям нормативных актов в области оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а установленная рыночная стоимость объекта недвижимости не соответствует его реальной стоимости.

Относительно апелляционной жалобы администрации муниципального образования "Жан-Аульский сельсовет" представителем административного истца поданы письменные возражения.

В судебном заседании апелляционной инстанции, состоявшемся 2 июля 2020 г, посредством организации видеоконференц-связи при содействии Астраханского областного суда, представитель административного истца Лиджиев А.К. возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, ссылаясь на законность решения суда, выразил несогласие с выводами повторной судебной оценочной экспертизы.

Представитель административного ответчика Агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области Анохин А.А. в судебном заседании апелляционной инстанции, состоявшемся 2 июля 2020 г. посредством организации видеоконференц-связи при содействии Астраханского областного суда, не возражал против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости в соответствии с заключением повторной судебной оценочной экспертизы.

Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения административного дела в апелляционном порядке своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились. Представители административного истца, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, администрации муниципального образования "Жан-Аульский сельсовет" просили о рассмотрении административного дела в их отсутствие.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также -КАС РФ) судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции рассмотрела административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы административного дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражений, проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов административного дела и установлено судом первой инстанции, административному истцу на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежит земельный участок с кадастровым номером N, площадью 9 930 993 +/- 5514 кв. м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности, и земли иного специального назначения, разрешенное использование: рыбоводство, расположенный по адресу: "адрес"

Постановлением Агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области от 7 декабря 2015 г. N 18 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, расположенных на территории Астраханской области" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена по состоянию на 1 января 2015 г. в размере 1506035088, 45 рублей.

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости 18 января 2019 г.

25 марта 2019 г. ФГБУ "Главрыбвод" обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

Решением указанной комиссии от 17 апреля 2019 г. N 172 данное заявление отклонено в связи с несоответствием представленного отчета об оценке от 20 марта 2019 г. N 140/2-2.06.18 требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Административный истец в подтверждение величины рыночной стоимости земельного участка представил отчет от 20 марта 2019 г. N 140/2-2.06.18, выполненный оценщиком ООО "Нижневолжское агентство оценки", из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2015 г. составила 260986000 рублей.

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости судом первой инстанции по ходатайству представителя административного истца назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости земельного участка.

Согласно заключению эксперта ООО "Зумберг" З. от 22 августа 2019 г. N Э-220819-3 рыночная стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 1 января 2015 г. составила 287800200 рублей.

В связи с наличием противоречий в указанном заключении эксперта, не устраненных после допроса эксперта З. сомнений в обоснованности данного заключения и в достоверности результатов оценки, судебная коллегия пришла к выводу о наличии предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ оснований для назначения повторной судебной экспертизы с целью применения специальных познаний для оценочного исследования объекта недвижимости.

В соответствии с заключением эксперта ООО "Агентство независимой оценки и судебных экспертиз" Б. от 25 февраля 2020 г. N 103 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2015 г. составила 862793000 рублей.

Удовлетворяя административные исковые требования, суд первой инстанции исходил из предусмотренных законом оснований для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Как следует из содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснений, с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

В соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", регулировавшим вопросы проведения кадастровой оценки объектов недвижимости до вступления в силу Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" и продолжающим применяться в настоящее время к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой (включая оспаривание ее результатов), начатой до указанного момента, кадастровая стоимость - это стоимость объекта недвижимости, определенная в установленном законом порядке в результате проведения государственной кадастровой оценки (статья 3).

Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 г. N 15-П сформулирован ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость, будучи условными, считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона, поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами; имеющиеся же допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

В соответствии с частью 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 7 постановления Пленума Верховного Суда Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 названной статьи является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Суд первой инстанции, разрешая спор, верно применил приведенные положения федерального законодательства, установилобстоятельства, имеющие значение для дела, и пришел к обоснованному выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена в размере его рыночной стоимости.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя совокупность доказательств по делу, судебной коллегией выявлено несоответствие отчета об оценке от 20 марта 2019 г. N 140/2-2.06.18, выполненного оценщиком ООО "Нижневолжское агентство оценки", и заключения эксперта ООО "Зумберг" З. требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Представленный административным истцом отчет об оценке не отвечает требованиям федеральных стандартов оценки, в частности, требованиям пунктов 12, 13, 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", пунктов 3, 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Заключение эксперта ООО "Зумберг" З. не соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ - не содержит подробного описания проведенного исследования, обоснования выводов по поставленному перед экспертом вопросу, что могло привести к ошибкам в расчетах эксперта и занижению рыночной стоимости объекта. Сведения, приведенные в заключении, использованные и полученные в результате расчетов, не подтверждены, возможность проверки выводов эксперта отсутствует. Состав, последовательность материалов, а также описание процесса исследования не позволяют воспроизвести представленный экспертом расчет стоимости объекта оценки. Некорректный подбор объектов-аналогов привел к искажению действительной рыночной стоимости земельного участка.

Экспертом в нарушение требований пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" и статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" произведена некорректная идентификация критериев поиска объектов-аналогов, выразившаяся в использовании объектов-аналогов без учета категории земель, к которой относится объект оценки. Выводы эксперта об отказе от учета категории земель в ценообразовании объекта оценки в исследовании не подтверждены.

Отсутствие в заключении анализа предложений, не прошедших этап выборки, лишает возможности убедиться в действительности используемых в заключении данных и проверить обоснованность выборки объектов-аналогов, что свидетельствует о необъективности процесса выборки аналогов, проведения корректировок их цен по различиям их ценообразующих свойств.

Таким образом, отчет об оценке от 20 марта 2019 г. N 140/2-2.06.18, выполненный оценщиком ООО "Нижневолжское агентство оценки", и заключение эксперта ООО "Зумберг" З. не могут быть признаны доказательствами, объективно подтверждающими размер рыночной стоимости объекта оценки, и положены в основу выводов о рыночной стоимости объекта.

Отчет об оценке и заключение эксперта ООО "Зумберг" опровергнуты заключением повторной судебной оценочной экспертизы.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключение эксперта ООО "Агентство независимой оценки и судебных экспертиз" Б. от 25 февраля 2020 г. N 103 выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода методом прямого сравнения продаж является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов; последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Отказ от применения иных методов, затратного подхода и результатов доходного подхода экспертом обоснован.

Экспертом Б. верно определен сегмент рынка исследования, исходя из категории земель, вида разрешенного использования и фактического использования объекта оценки, подобранные экспертом аналоги сопоставимы по основным ценообразующим факторам с объектом оценки, несмотря на расположение в различных районах Астраханской области, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Экспертом осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемого земельного участка и сглаживающие их отличия.

В силу подпункта "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе, условиям продажи - 23, 2 %, расположению относительно автомагистрали к двум объектам -аналогам 26 %, с применением коэффициентов на вид разрешенного использования и категории земель - 1, 93, общую площадь - 0, 830 к двум объектам-аналогам и 0, 879 к одному.

Выводы эксперта о применении корректировок на вид разрешенного использования и категорию земель мотивированы значимостью фактора функционального назначения объекта оценки, большей вариативностью использования земель, отнесенных к категории "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения", нежели земель категории "сельскохозяйственного назначения", и более высоким уровнем ценообразования.

Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы. Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

В заключении и пояснениях эксперта представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков, в том числе сегмента рынка земельных участков с назначением "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения", к которому относится объект оценки, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость земельного участка.

Выводы эксперта об отказе от использования результатов исследования в рамках доходного подхода мотивированы отсутствием рыночных данных и не соответствием расчета, произведенного на основе решения "Об утверждении базовых размеров арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования "Камызякский район", а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" от 28 октября 2008 г. N 225, требованиям категорий рынка.

Использованная в заключении информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных в сети "Интернет" объявлений в виде компьютерных снимков, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

4

Экспертом проведено исследование объективно, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объекта, кроме заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью "Агентство независимой оценки и судебных экспертиз" Б. 25 февраля 2020 г. N 103, не имеется, оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ, учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы, удовлетворяющим критериям относимости, допустимости и достоверности, подтвержден размер рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, судебная коллегия приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2015 г. должна быть установлена равной его рыночной, согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы, в размере 862793000 рублей.

Доводы апелляционной жалобы об отмене решения суда основаны на неверном понимании норм материального права, не свидетельствуют о незаконности решения суда, о наличии правовых оснований для отмены обжалуемого решения, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования, им дана надлежащая правовая оценка, подробно мотивированная в решении суда.

Нарушений процессуальных прав лиц, участвующих в деле, при рассмотрении дела не допущено, решение суда о наличии оснований для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка следует признать законным и обоснованным.

Руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Астраханского областного суда от 1 октября 2019 г. изменить в части установления размера кадастровой стоимости земельного участка.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 9 930 993 +/- 5514 кв. м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности, и земли иного специального назначения, разрешенное использование: рыбоводство, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 г. в размере 862793000 рублей.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи