Апелляционное определение Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 04 августа 2020 г. по делу N 66а-826/2020

Судья Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Гылкэ Д.И., при секретаре судебного заседания Сапожниковой А.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-439/2020 (УИД 23OS0000-01-2020-000023-29) по административному исковому заявлению Лебедевой Александры Васильевны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка

по апелляционной жалобе административного истца Лебедевой Александры Васильевны на решение Краснодарского краевого суда от 25 мая 2020 г, которым административное исковое заявление удовлетворено частично, установил:

Лебедева А.В. обратилась в суд с административным исковым заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 900 +/- 11 кв. м, относящегося к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для размещения зданий коттеджей пансионата "Тонкий мыс", расположенного по адресу: "адрес", рыночной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 г. в размере 2987000 рублей.

Заявленные требования мотивированы тем, что административный истец является арендатором указанного земельного участка. Определенная по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка в размере 6996908, 34 рублей существенно превышает его рыночную стоимость, установленную оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Аналитическое бюро экспертиз и исследований" (далее - ООО "Аналитическое бюро экспертиз и исследований") в отчете об оценке от 9 декабря 2019 г. N А19-КС-002, что нарушает права административного истца, являющегося плательщиком арендной платы за пользование земельным участком, расчет которой исчисляется исходя из кадастровой стоимости.

Решением Краснодарского краевого суда от 25 мая 2020 г, постановленным в порядке упрощенного (письменного) производства в соответствии с главой 33 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, заявленные требования удовлетворены частично с учетом результатов судебной оценочной экспертизы; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 г. в размере 5159000 рублей; с Лебедевой А.В. в пользу общества с ограниченной ответственностью "Департамент профессиональной оценки" (далее - ООО "Департамент профессиональной оценки") взысканы расходы за проведение судебной оценочной экспертизы в размере 45000 рублей.

В апелляционной жалобе административный истец Лебедева А.В. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное и принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Выражает несогласие с выводами положенного в основу решения суда заключения эксперта ООО "Департамент профессиональной оценки", которое, по мнению автора апелляционной жалобы, является некорректным, содержит недостоверную информацию.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения административного дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также -КАС РФ) судья рассмотрел административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы административного дела, изучив доводы апелляционной жалобы и возражений, допросив эксперта Г, проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 КАС РФ, судья приходит к следующему.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи.

Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, ее результаты вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости, под которой в силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, административный истец на основании договора аренды от 14 ноября 2012 г, а также договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 20 августа 2019 г. является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 900 +/- 11 кв. м, относящегося к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для размещения зданий коттеджей пансионата "Тонкий мыс", расположенного по адресу: "адрес"

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 14 декабря 2016 г. N 2640 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Краснодарского края" утверждена по состоянию на 1 января 2016 г. кадастровая стоимость земельного участка в размере 6996908, 34 рублей.

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости 1 февраля 2017 г.

Принимая во внимание, что административный истец является арендатором земельного участка и плательщиком арендной платы, расчет которой осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, соответственно, результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают ее права и законные интересы, в связи с чем могут быть оспорены в установленном законом порядке (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28).

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет от 9 декабря 2019 г. N А19-КС-002, выполненный оценщиком ООО "Аналитическое бюро экспертиз и исследований", из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2016 г. составила 2987000 рублей.

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости, с целью проверки соответствия представленного административным истцом отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а также определения рыночной стоимости земельного участка судом первой инстанции назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Департамент профессиональной оценки".

Согласно заключению эксперта ООО "Департамент профессиональной оценки" Г. от 28 февраля 2020 г. N 791/ДПО отчет об оценке N А19-КС-002 от 9 декабря 2019 г. не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки; рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2016 г. составила 5159000 рублей.

Суд первой инстанции, разрешая спор, верно применил вышеприведенные положения федерального законодательства, установилобстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, и пришел к обоснованному выводу о том, что в связи с несоответствием отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта ООО "Департамент профессиональной оценки" Г. от 28 февраля 2020 г. N 791/ДПО.

Судья соглашается с данным выводом суда первой инстанции.

Недостатки отчета об оценке от 9 декабря 2019 г. N А19-КС-002, выполненного оценщиком ООО "Аналитическое бюро экспертиз и исследований", повлекшие его несоответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, следовательно, и невозможность использования в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, подробно и мотивировано приведены в вышеуказанном заключении эксперта и нашли отражение в обжалуемом решении суда.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Оценив данное экспертное заключение по правилам статьи 84 КАС РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

Проанализировав заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд апелляционной инстанции оснований для иных выводов не находит. При этом судья принимает во внимание, что данное экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, подтверждающие порочность вышеуказанного отчета об оценке, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о несоответствии представленного административным истцом отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости.

Экспертом верно установлено, что в нарушение положений статьи 11 Закона об оценочной деятельности представленный административным истцом отчет об оценке не подписан оценщиком ФИО3, непосредственно проводившим исследование (л.д. 76).

Вопреки доводам административного истца эксперт обоснованно определилсегмент рынка исследования - земельные участки коммерческого назначения, в том числе исходя из вида разрешенного использования земельного участка: для размещения зданий коттеджей пансионата "Тонкий мыс". При этом утверждение административного истца о том, что фактически на земельном участке расположено незавершенное строительством здание коттеджа, которое не используется в коммерческих целях, не имеет правового значения для разрешения административного спора по существу, поскольку в соответствии с пунктами 12-15 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N7) в основе оценок рыночной стоимости недвижимости лежит анализ наиболее эффективного использования, которым в рассматриваемом случае является разрешенное использование земельного участка.

В этой связи использование оценщиком ООО "Аналитическое бюро экспертиз и исследований" при определении рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом объектов-аналогов, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, без применения соответствующей корректировки на вид разрешенного использования земельных участков или обоснования ее отсутствия, является некорректным.

Подобранные экспертом объекты-аналоги относятся к одному с объектом экспертизы сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

В силу подпункта "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" различия объекта экспертизы и объектов-аналогов по таким ценообразующим факторам (элементам сравнения) как торг, площадь, местоположение, имущественные права, расположение относительно моря экспертом скорректированы со ссылкой на Справочник оценщика недвижимости. Том 3 "Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков". Издательство: ЗАО "Приволжский центр финансового консалтинга и оценки". Под редакцией Лейфера Л.А, 2014 г, исследование, приведенное в статье "К вопросу о методическом и информационно-аналитическом обеспечении оценки стоимости недвижимого имущества в посткризисный период" (Е.И. Нейман, Д.А. Корнилов, "Имущественные отношения в Российской Федерации", N 6, июнь 2010 г.).

Используемая экспертом информация об объектах-аналогах подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных в сети "Интернет" объявлений в виде распечаток страниц соответствующих сайтов, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Доводы административного истца о недостоверности установленной экспертом рыночной стоимости земельного участка со ссылкой на результаты судебной экспертизы, проведенной тем же экспертом в рамках иного административного дела об оспаривании кадастровой стоимости смежного земельного участка на ту же дату, согласно которым полученный удельный показатель стоимости смежного земельного участка ниже в 2 раза, являются несостоятельными.

Оценка объекта экспертизы производится с учетом его индивидуальных количественных и качественных характеристик. На рыночную стоимость объекта недвижимости оказывают влияние, в том числе передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав, условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия), условия продажи, условия рынка, вид использования и (или) зонирование, местоположение объекта, физические характеристики объекта, в частности, его площадь, экономические характеристики.

Из представленной административным истцом в апелляционной жалобе информации о смежном земельном участке следует, что его площадь составляет 142520 кв. м, которая в значительной степени отличается от площади рассматриваемого в рамках настоящего административного дела земельного участка (900 кв. м). Из информации, содержащейся в Справочнике оценщика недвижимости. Том 3 "Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков". Издательство: ЗАО "Приволжский центр финансового консалтинга и оценки". Под редакцией Лейфера Л.А, 2014 г, следует, что объекты с меньшей площадью более ликвидные, следовательно, являются более дорогостоящими из расчета на 1 кв. м общей площади, чем объекты с большей площадью.

Указанное отличие приведенных земельных участков по их площади уже обосновывает их различие по удельному показателю стоимости.

Иные замечания административного истца относительно указанного экспертного заключения, в частности, о необоснованности выводов относительно отчета об оценке, на правильность решения суда не влияют.

Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд апелляционной инстанции не находит.

Допрошенный в судебном заседании суда апелляционной инстанции эксперт Г. подтвердил изложенные в экспертном заключении выводы.

Поскольку допустимых и относимых доказательств, которые опровергали бы выводы эксперта, автором апелляционной жалобы ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не предоставлено, судья не находит оснований ставить экспертное заключение, положенное в основу решения суда, под сомнение.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил административный иск, установив кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании заключения эксперта.

С учетом того, что допущенное при установлении кадастровой стоимости земельного участка расхождение с рыночной стоимостью укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав и свобод административного истца, суд первой инстанции в соответствии со статьями 103, 106 КАС РФ, пунктом 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 обоснованно взыскал расходы по оплате судебной экспертизы с административного истца.

Размер подлежащих взысканию расходов подтверждается отвечающими требованиям допустимости и достоверности письменными доказательствами, в том числе представленным ООО "Департамент профессиональной оценки" расчетом, свидетельствующим о действительной стоимости судебной экспертизы, объеме произведенных экспертной организацией работ, финансово-экономическом обосновании и является разумным.

Апелляционная жалоба не содержит обоснованных доводов о допущенных судом нарушениях норм материального и процессуального права, предусмотренных статьей 310 КАС РФ, являющихся основанием для отмены или изменения решения суда, которые судом апелляционной инстанции также не установлены, в связи с чем решение суда следует признать законным и обоснованным.

Руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судья

определил:

решение Краснодарского краевого суда от 25 мая 2020 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Лебедевой Александры Васильевны - без удовлетворения.

Судья