Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 26 августа 2020 г. по делу N 66а-899/2020

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Рассказовой Г.В, судей Брянцевой Н.В, Демидчик Н.В, при ведении протокола секретарем судебного заседания Евсеевым В.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-91/2020 (УИД 26OS0000-04-2019-000386-57) по административному исковому заявлению ООО "Опт-Сервис КМВ" к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости

по апелляционной жалобе администрации города Ессентуки на решение Ставропольского краевого суда от 25 мая 2020 г.

Заслушав доклад судьи Рассказовой Г.В, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Общество с ограниченной ответственностью "Опт-Сервис КМВ" обратилось в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. В обоснование иска указало, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 26 658 кв.м, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. "адрес". Расчет арендной платы осуществляется исходя из размера установленной кадастровой стоимости земельного участка. Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена в размере 47 198 788 руб. 74 коп. по состоянию на 1 января 2015 г. Полагая, что кадастровая стоимость объекта недвижимости превышает его рыночную стоимость, 14 ноября 2019 г. административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре результатов определения и установлении кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной, в сумме "данные изъяты" руб, определенной на основании отчета оценщика ООО "Центр экспертизы и оценки "ТРАЙКО" от 7 октября 2019 г. Решением комиссии от 25 ноября 2019 г. N4212 указанное заявление отклонено. Административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере, равном его рыночной по состоянию на 1 января 2015 г, в сумме "данные изъяты" руб.

Решением Ставропольского краевого суда от 25 мая 2020 г. исковые требования ООО "Опт-Сервис КМВ" удовлетворены. В отношении земельного участка из земель населённых пунктов с кадастровым номером N с видом разрешенного использования: под производственную базу, общей площадью 26 658 кв.м, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. "адрес", установлена кадастровая стоимость в размере, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 г, в сумме "данные изъяты" руб. Указано, что датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 14 ноября 2019 г.

В апелляционной жалобе администрации города Ессентуки Ставропольского края просит решение суда отменить, в удовлетворении административных требований ООО "Опт-Сервис КМВ" отказать. Полагает, что заключение судебной экспертизы не соответствует установленным нормативными актами требованиям, поскольку экспертом не в полном объеме проведен анализ рынка, анализ наиболее эффективного использования земельного участка, определенная экспертом рыночная стоимость объекта недвижимости является заниженной.

От административного истца ООО "Опт-Сервис КМВ" и административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края поступили заявления о рассмотрении дела без участия их представителей.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения административного дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

В соответствии с положениями статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции пришла к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы административного дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи.

Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, ее результаты вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости, под которой в силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены организациями в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером N категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под производственную базу, общей площадью 26 658 кв.м, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. "адрес". Договор аренды указанного земельного участка заключен с администрацией г. Ессентуки, сроком действия с 6 августа 2010 г. по 5 августа 2059 г.

Приложением к договору аренды установлен порядок расчета арендной платы, в соответствии с которым арендная плата установлена в процентном соотношении от размера кадастровой стоимости земельного участка.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 г. N 1380 "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае" утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае, оценка которых проводилась по состоянию на 1 января 2015 г.

В соответствии с ответом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ставропольскому краю от 28 августа 2020 г. кадастровая стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 1 января 2015 г. на основании результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 г. N 1380.

Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 20 декабря 2015 г.

В соответствии с Законом об оценочной деятельности, регулировавшим вопросы проведения кадастровой оценки объектов недвижимости до вступления в силу Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" и продолжающим применяться в настоящее время к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой (включая оспаривание ее результатов), начатой до указанного момента, кадастровая стоимость - это стоимость объекта недвижимости, определенная в установленном законом порядке в результате проведения государственной кадастровой оценки (статья 3).

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет от 7 октября 2019 г. N 57/2019, подготовленный ООО "Центр экспертизы и оценки "ТРАЙКО", из которого следует, что рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2015 г. составляет "данные изъяты" руб.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 25 ноября 2019 г. N 4212 ООО "Опт-Сервис КМВ" отказано в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, в соответствии с указанным отчетом. В мотивировочной части решения комиссии указано на несоответствие представленного отчета требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценке при проведении анализа рынка объекта, полного анализа сделок и предложений местоположения объекта оценки.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28), исследовав отчет об оценке объекта недвижимости, в связи с возникшими сомнениями в его достоверности, судом первой инстанции назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено ООО "Оценочная компания "Эксперт".

Согласно заключению эксперта от 19 марта 2019 г. N 013-20-ОК, подготовленному экспертом ООО "Оценочная компания "Эксперт" Горшковым В.Г, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2015 г. составила "данные изъяты" руб.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что именно заключение судебной экспертизы является допустимым и достоверным доказательством размера рыночной стоимости спорного земельного участка.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Оценив данное экспертное заключение по правилам статьи 84 КАС РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

Проанализировав заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда первой инстанции. При этом принимает во внимание, что данное доказательство содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, судебная коллегия не находит. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Судом первой инстанции в судебном заседании был допрошен судебный эксперт Горшков В.Г, который дал подробные и последовательные показания по существу проведенной экспертизы и подтвердил свои выводы.

Поскольку допустимых и относимых доказательств, которые опровергали бы выводы эксперта, лицами, участвующими в деле, ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не предоставлено, судебная коллегия не находит оснований ставить экспертное заключение, положенное в основу решения суда, под сомнение. Доводы апелляционной жалобы не содержат оснований, которые могли бы поставить под сомнение выводы судебной экспертизы.

Судебным экспертом в заключении мотивировано использование сравнительного подхода с применением метода сравнения продаж, подробно проанализировано наилучшее и наиболее эффективное использование объекта оценки с учетом четырех критериев: физической возможности, допустимости с точки зрения законодательства, финансовой целесообразности и максимальной продуктивности. По результатам проведенного анализа эксперт пришел к выводу о том, что единственно возможным использованием объекта исследования на дату определения рыночной стоимости является его текущее использование. В этой связи приведенные в апелляционной жалобе доводы о том, что эксперт не провел анализ наиболее эффективного использования земельного участка, отклоняются. В заключении проведен подробный анализ рынка объекта исследования. Доводы жалобы об отсутствии такого анализа отклоняются как противоречащие материалам дела. В заключении содержится выборка из 16 объектов-аналогов, подробно мотивированы выводы эксперта по каждому из указанных экспертом объектов на предмет возможности использовать такие объекты в качестве аналогов. К сравнению экспертом отобрано 4 объекта-аналога, которые относятся к одному с объектом оценки сегменту рынка, сопоставимы с объектом оценки по ценообразующим факторам. Примененные экспертом корректировки подробно расшифрованы, обоснованность их применения экспертом мотивирована и сомнений не вызывает, общий размер корректировок находится в диапазоне от 21, 36% до 27, 6 %.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил административный иск, установив кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании заключения эксперта от 19 марта 2019 г. N 013-20-ОК в сумме "данные изъяты" руб.

С учетом изложенного, судебная коллегия не находит оснований для отмены состоявшегося по делу судебного решения по доводам апелляционной жалобы, в связи с чем его следует признать законным и обоснованным. Процессуальных нарушений судом при рассмотрении дела не допущено.

Руководствуясь положениями статей 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 25 мая 2020 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Ессентуки - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства РФ, в течение 6 месяцев.

Председательствующий

Судьи