Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 12 августа 2020 г. по делу N 33-21486/2020

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего судьи Мищенко О.А, судей Морозовой Д.Х, Лагуновой О.Ю, с участием адвоката Сорк Д.М, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кубиковым Д.М, рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Мищенко О.А.

гражданское дело Гагаринского районного суда г. Москвы N 2-514/2020 по апелляционной жалобе представителя истца Межидовой А.У. по доверенности Кошенко Я.О. на решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 12 февраля 2020 года, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований Межидовой Арван Умаровны к Бодровой Оксане Николаевне о регистрации перехода права собственности на жилое помещение и машино-место - отказать, УСТАНОВИЛА:

Межидова А.У. обратилась в суд с иском к Бодровой О.Н. об обязании зарегистрировать переход права собственности от Бодровой О.Н. к Межидовой А.У. на жилое помещение, с кадастровым номером *******, общей площадью 90, 7 кв.м, распложенную на 5 этаже по адресу: *******, об обязании зарегистрировать переход права собственности от Бодровой О.Н. к Межидовой А.У. на машиноместо с кадастровым номером ******, общей площадью 16, 1, помещение III комната 14 подземный этаж 3, место 121, распложенное по адресу: ******, указав, что 27 июля 2016 года между ней и Бодровой О.Н. был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым Бодрова О.Н. продала истцу квартиру N78 и машино-место N121, распложённые по адресу: *******.

Согласно условиям заключенного между сторонами договора государственная регистрация перехода права будет осуществлена не позднее 15 ноября 2016 года, стоимость имущества составила 35 000 000 руб, включая 32 500 000 руб. - стоимость квартиры и 2 500 000 руб. стоимость машино-места.

Как указывает истец, на момент подписания договора жилое помещение имело обременение, которое продавец обязалась снять в течение двух месяцев после подписания договора купли-продажи.

Истец свои обязательства по договору исполнила в полном объеме, в то время как ответчик лишь частично исполнила свои обязательства, а именно освободила и предала покупателю квартир у и машино-место по акту от 27 июля 2016 года, при этом не выполнив обязательство по государственной регистрации сделки, ссылаясь на то, что вынуждена уехать из России и по личным причинам не может приехать, в связи с чем просила подождать и перенести сроки государственной регистрации договора.

Истец, длительное время ожидала исполнения ответчиком всех условий договора купли-продажи, однако поскольку данные условия не выполнялись, истец, учитывая установленные законом сроки исковой давности, была вынуждена обратиться в суд с настоящим иском.

В судебном заседании истец Межидова А.У. и ее представитель по доверенности Кошенко Я.О. заявленные исковые требования поддержали в полном объеме.

Ответчик Бодрова О.Н. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась надлежащим образом, обеспечила явку представителя Сорк Д.М, которая против удовлетворения исковых требований не возражала, указывая, что не имеет полномочий признать исковые требования.

Суд постановилвышеуказанное решение, об отмене которого просит представитель истца Межидовой А.У. по доверенности Кошенко Я.О. по доводам апелляционной жалобы.

Представитель истца Межидовой А.У. по доверенности Кошенко Я.О. в судебное заседание суда апелляционной инстанции явился, доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель ответчика Бодровой О.Н. по ордеру адвокат Сорк Д.М. в судебное заседание суда апелляционной инстанции явилась, доводы апелляционной жалобы не признал.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец Межидова А.У, ответчик Бодрова О.Н. не явились, извещены надлежаще. В соответствии со ст. 165.1 ГК РФ, ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене, в связи с неправильным определением судом первой инстанции фактических обстоятельств по делу.

Как установлено судом, а также подтверждается материалами дела 27 июля 2016 года между Межидовой А.У. и Бодровой О.Н. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым продавец (Бодрова О.Н.) продала покупателю (Межидовой А.У.) принадлежащее ей по праву собственности следующее имущество: квартиру, назначение жилое, общая площадь 90, 7 кв.м, расположенную на 5-ом этаже по адресу: *****, кадастровый (или условный номер) *********, машиноместо, назначение нежилое, общая площадь 16, 1 кв.м, номера на поэтажном плане: подземный этаж 3, помещение III комната 14, место 121 по адресу: *******, кадастровый (или условный номер) *******.

На основании п. 4 Договора по обоюдному согласию указанное имущество оценено сторонами в 35 000 000 руб, в том числе 32 500 000 руб. - стоимость квартиры и 2 500 000 руб. стоимость машино-места.

Пунктом 6 Договора продавец уведомил покупателя о наличии зарегистрированного обременения на квартиру в пользу Скорик Л.И, которое продавец обязуется снять в течение 2 месяцев с даты подписания настоящего договора, в связи с прекращением обязательства, повлекшее обременение.

Согласно п. 11 Договора стороны пришли к соглашению о том, что государственная регистрация перехода права собственности будет произведена не позднее двух месяцев с даты снятия обременения, но не позднее 15 ноября 2016 г. В случае уклонения одной из сторон о государственной регистрации перехода права собственности, его регистрация может быть произведена в судебном порядке.

На основании п. 12 Договора продавец обязуется освободить квартиру и машиноместото в течение 1 календарного дня с момента подписания настоящего договора. После подписания акта приема-передачи имущества покупатель приобретает право пользования имуществом, при этом расходы на содержание имущества до государственной регистрации перехода права собственности на покупателя несет продавец.

Как указывает истец, она оплатила указанную в договоре стоимость имущества, чем исполнила свои обязательства, в свою очередь ответчик обязательства по договору исполнил лишь частично, так Бодрова О.Н. в установленный в договоре срок освободила квартиру и машиноместо и передала недвижимое имущество истцу по акту приема-передачи 27 июля 2016 г, однако обязательства по регистрации сделки не исполнила, ссылаясь при этом на то, что она вынуждена покинуть Россию и не имеет возможности в ближайшее время вернуться назад.

Рассмотрев заявленные истцом требования, суд первой инстанции не нашел оснований для их удовлетворения, указав, что истцом не было представлено достаточных и достоверных доказательств исполнения обязательств по договору в части оплаты цены и в подтверждение доводов о передаче ей имущества. При этом указал, что представленные истцом документы о наличии в ее распоряжении денежных средств для оплаты цены договора (копия договора беспроцентного денежного займа на сумму 25 000 000 руб, копия расписки от 15 июля 2016 года на сумму 25 000 000 руб.) с достоверностью не подтверждают наличие у Межидовой А.У. финансовой возможности приобрести квартиру и машиноместо. Суд установил, что истец в спорной квартире не зарегистрирована, доказательств исполнения правомочий собственника в отношении спорной квартиры и машиноместа не представила.

Также суд пришел к выводу о том, что ответчик свою волю на регистрацию перехода права собственности не выразила, для регистрации перехода права собственности не явилась, доверенность для осуществления регистрации не выдала, в связи с чем суд не принял во внимание доводы истца об исполнения обязательства продавца по передаче имущества и исполнении обязательств по оплате цены товара.

Судебная коллегия с выводами суда согласиться не может.

В соответствии ос статьей 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В ст. 550 ГК РФ указано, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1). В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации.

В силу статьи 551 ГК РФ переход нрава собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. То есть право собственности на недвижимое имущество, приобретенное по договору купли-продажи, возникает с момента регистрации права собственности. Учитывая, что сделка исполнена, а правообладатель её не зарегистрировал, покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности к наследникам продавца.

Согласно абзацу второму п. 1 ст. 556 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно разъяснениям, данным в п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Согласно п. 5 заключенного между Межидовой А.У. и Бодровой О.Н. указанную в п. 4 сумму продавец получил от покупателя до подписания настоящего договора.

Ответчик, подписав договор, в данной редакции, подтвердил, что со всеми его условиями согласился в полном объеме, в том числе с получением от истца денежных средств в размере 35 000 000 руб, кроме того передача ответчиком имущества 27 июля 2016 г. по акту приема-передачи свидетельствует о намерении ответчика исполнить договор купли-продажи в полном объеме и свидетельствует об исполнении истцом обязательств в части внесения оплаты по договору купли-продажи.

Выводы суда о том, что истец не исполнила надлежащим образом обязательства по договору, являются ошибочными и не основанными на имеющихся в материалах дела документах.

Кроме того, судебная коллегия учитывает, что с момента принятия квартиры по акту приема-передачи истец несет бремя содержания имуществом и пользуется спорным имуществом, в подтверждение чего представила заверенную нотариусом переписку с ответчиком, из которой в том числе, усматривается, что сама Бодрова О.Н. факт продажи спорного имущества истцу не отрицала.

Согласно разъяснениям, данным в п.п. 61, 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

При таких обстоятельствах, учитывая, что истец надлежащим образом исполнила условия договора, исходя из того, что ответчик факта продажи истцу недвижимого имущества не отрицала, имела намерение исполнить условия договора в полном объеме, что подтверждается собственноручно подписанными ей договором купли-продажи и актом приема-передачи имущества, учитывая, что условия договора в части государственной регистрации перехода права собственности ответчик не исполнила, судебная коллегия приходит к выводу о том, что требования истца о регистрации перехода права собственности от Бодровой О.Н. к Межидовой А.У. на жилое помещение, расположенное по адресу: ******** и машино-место, расположенное по адресу: адресу: г. ********, подземный этаж 3, помещение III комната 14, место 121, подлежат удовлетворению, решение суда подлежит отмене.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 12 февраля 2020 года отменить, принять по делу новое решение.

Зарегистрировать переход права собственности от Бодровой Оксаны Николаевны к Межидовой Арван Умаровне на жилое помещение, расположенное по адресу: г********* и машино-место, расположенное по адресу: адресу: *******1, подземный этаж 3, помещение III комната 14, место 121.

Председательствующий:

Судьи: