Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 23 июня 2020 г. по делу N 33-9817/2020

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

Председательствующего

Пошурковой Е.В.

Судей

Осининой Н.А, Овчинниковой Л.Д, При секретаре

Лахтине Р.Д, рассмотрела в открытом судебном заседании 23 июня 2020 года гражданское дело N 2-135/2020 по апелляционной жалобе Черкашина Н. А. на решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 10 января 2020 года по иску Черкашина Н. А. к Вечер Г. И. о государственной регистрации перехода права собственности с регистрацией ипотеки и по встречному иску Вечер Г. И. к Черкашину Н. А. о признании договора купли-продажи незаключенным, Заслушав доклад судьи Пошурковой Е.В, объяснения Вечер Г.И, представителя Вечер Г.И. - ВеретИ. И.Н, представителя Черкашина Н.А. - Худолеева С.П, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

Черкашин Н.А. обратился в суд с иском к Вечер Г. И, в котором, после уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, просил вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по адресу: Санкт-Петербург, "адрес", к Черкашину Н. А. на основании договора купли-продажи квартиры с залогом от 03.07.2017 г. с регистрацией ипотеки в силу закона в пользу Вечер Г. И. до момента полной оплаты (л.д. 71-72).

В обоснование заявленных требований истец указал, что 03.07.2017 между ним и Вечер Г. И. был заключен договор купли-продажи указанной квартиры. 05.07.2017 сторонами договора были поданы документы для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру до подписания между сторонами передаточного акта, однако, Управление Росреестра по Санкт-Петербургу отказало в государственной регистрации права собственности на указанную квартиру. Причиной отказа послужили непредставление заявления на регистрацию ипотеки в силу закона и имеющееся расхождение между сведениями о площади квартиры в ЕГРН и в представленном на регистрацию договоре. После получения уведомления об отказе в государственной регистрации перехода права собственности Черкашин Н. А. неоднократно устно обращался к продавцу о необходимости повторного обращения за регистрацией перехода права собственности, но все его предложения были проигнорированы. 08.07.2019 г. Черкашин Н. А. почтой направил в адрес Вечер Г.И. подписанное им дополнительное соглашение к договору купли-продажи с целью приведения сведений о площади квартиры, указанной в договоре, в соответствии со сведениями ЕГРН, однако 15.09.2019 г. в судебном заседании Вечер Г. И. сообщила, что не имеет интереса в сохранении договора купли-продажи, обращаться за регистрацией права собственности не намерена, вследствие чего истец обратился в суд с заявленными требованиями.

Вечер Г. И. предъявила встречный иск к Черкашину Н. А, в котором просила о признании договора купли-продажи квартиры с залогом от 03.07.2017 г. незаключенным, применении последствий его незаключения в виде взыскания с Вечер Г.И. в пользу Черкашина Н. А. неосновательного обогащения в размере 4 500 000 руб.

В обоснование заявленных требований ответчик указала, что до подписания договора Черкашин Н. А. выплатил ей денежные средства в указанном размере, а денежные средства в размере 1 500 000 руб. он обязался выплатить ей при наступлении следующих условий: снятия продавца с регистрационного учета по спорному адресу при подписании акта приема-передачи. В день подписания договора стороны обратились в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности, однако 07.11.2017 г. Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу в регистрации перехода права собственности на квартиру было отказано в связи с тем, что не представлено заявление о регистрации ипотеки в силу закона. С заявлением о возобновлении государственной регистрации стороны не обращались. Договор купли-продажи сторонами не исполнен, Вечер Г. И. продолжает проживать в спорной квартире и оплачивать коммунальные платежи, до настоящего времени обязательства по договору не исполнены в полном объеме, а потому договор, по мнению ответчика, является незаключенным.

Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 10 января 2020 года в удовлетворении как первоначального, так и встречного искового заявления отказано в полном объеме.

В апелляционной жалобе Черкашин Н.А. просит решение суда отменить, удовлетворить первоначально заявленные исковые требования в полном объеме.

Представитель Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в заседание судебной коллегии не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом согласно требованиям ст. 113 ГПК РФ, ходатайств и заявлений об отложении слушания по делу, доказательств уважительности причин своей неявки судебной коллегии не представил.

В силу ч.3 ст. 167 ГПК РФ неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела, в связи с чем судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося представителя третьего лица.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости, в соответствии со статьями 554, 554 ГК РФ являются, в том числе, его предмет и его цена.

Согласно ч. 1 ст. 559 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу ч. 3 ст. 551 ГК РФ В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, 03.07.2017 между Черкашиным Н.А. и Вечер Г.И. заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: "адрес", общей площадью 70 кв. м. Указанная квартира оценивается сторонами и продается за 6 000 000 руб. Оплата покупателем стоимости квартиры в соответствии с п. 2.2 договора осуществляется в следующем порядке: денежные средства в размере 4 500 000 руб. покупатель выплатил продавцу до подписания договора, а денежные средства в размере 1 500 000 руб. покупатель обязуется выплатить продавцу при наступлении следующих условий: снятия продавца с регистрационного учета по спорной квартире и при подписании акта приема-передачи. В силу п. 3.1 договора по соглашению сторон указанная квартира находится в залоге и продавца до момента полной оплаты (л.д. 6-7).

05.07.2017 г. сторонами в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу представлены документы для государственной регистрации перехода права собственности, однако 13.07.2017 государственная регистрация перехода права собственности приостановлена, а 07.11.2017 сторонам отказано в государственной регистрации перехода права собственности, так как по условиям представленного договора вышеуказанная квартира до момента выплаты всей стоимости находится в залоге у продавца в силу п. 5 ст. 488 ГК РФ. Согласно п. 2 ст. 20 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины. Между тем, заявление на регистрацию ипотеки в силу закона, на регистрацию не представлено.

Кроме того, по сведениям Единого государственного реестра недвижимости, вышеуказанная квартира имеет площадью 68, 9 кв. м, тогда как в представленном договоре указано, что площадь квартиры составляет 70 кв. м.

Отсутствие необходимых документов не позволяет произвести регистрацию (л.д.8-9).

Уже после предъявления данного иска Черкашин Н.А. составил дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 08.07.2019 г. с указанием площади квартиры, соответствующей данных Единого государственного реестра недвижимости, которое направил Вечер Г. И. по почте. До настоящего времени дополнительное соглашение Вечер Г. И. не подписано, в ходе разбирательства по настоящему делу ответчик указала, что утратила интерес в завершении сделки, просит взыскать с нее в пользу Черкашина Н.А. денежные средства, уже уплаченные по договору, в размере 4 500 000 рублей.

Разрешая встречные исковые требования, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, на основании объяснений сторон, фактических обстоятельств дела, достоверно установив, что сторонами достигнуто соглашение о предмете договора и его цене: указан адрес квартиры, кадастровый номер в соответствии с данными ЕГРН, этаж, на котором расположена квартира, документы, на основании которых Вечер Г. И. является собственником квартиры, а само по себе ошибочное указание площади квартиры 70 кв. м. вместо 68, 9 кв. м. не свидетельствует о незаключенности договора, а лишь о необходимости исправления допущенной описки, пришел к обоснованному выводу, что оснований для удовлетворения встречного искового заявления, признания договора купли-продажи квартиры незаключенным и взыскания с ответчика в пользу истца денежных средств - не имеется.

Разрешая первоначально заявленные Черкашиным Н.А. требования, суд первой инстанции указал, что, поскольку ответчик не уклонялась от государственной регистрации права собственности после заключения договора, о чем свидетельствует факт подачи сторонами заявления о государственной регистрации договора в Управление Росреестра через день после заключения договора - 05.07.2017;

не предоставление Вечер Г.И. заявления о регистрации ипотеки не нарушало прав истца, поскольку в силу п. 2 ст. 20 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя, то есть регистрация ипотеки могла быть произведена и при подаче заявления только Черкашиным Н.А.;

уже в ходе рассмотрения данного дела Черкашин Н. А. направил Вечер Г. И. дополнительное соглашение от 08.07.2019 г. с указанием площади квартиры, соответствующей данным ЕГРН, в порядке ст. 452 ГК РФ, однако, данное соглашение Вечер Г.И. не подписано, а требования об изменении условий договора в соответствии с ч. 2 ст. 452 ГК РФ Черкашиным Н. А. не заявлено;

пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения первоначального требования о государственной регистрации перехода права собственности в полном объеме.

Оценивая указанные выводы суда первой инстанции, судебная коллегия, полагая возможным согласиться с ними в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований Вечер Г.И, находит их необоснованными в части отказа в удовлетворении требований Черкашина Н.А. ввиду следующего.

Как уже указывалось выше, в соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Данная норма конкретизирована в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", где указано, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством в рамках настоящего спора является установление того факта, уклонялась ли Вечер Г.И. от регистрации перехода права собственности на спорную квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, "адрес".

Анализируя представленные в материалы дела доказательства, судебная коллегия, принимая во внимание, что:

- предметом настоящего спора является именно квартира, расположенная по адресу: "адрес" что подтверждается данными, указанными в договоре купли-продажи, в том числе кадастровым номером (л.д. 6), соответствующим данным на квартиру, указанным в выписке из ЕГРН (л.д. 10), то есть несоответствие площади квартиры, указанной в договоре (70 кв.м.) и площади, указанной в ЕГРН (68, 9 кв.м.) не свидетельствует о том, что предмет договора изменился;

- учитывая, что Вечер Г.И, получив от Черкашина Н.А. денежные средства в размере 4 500 000 рублей (данное обстоятельство ответчиком не оспаривалось), после получения 07.11.2019 отказа Росреестра в регистрации спорной квартиры за истцом, никаких действий, направленных на выполнение своих обязательств по договору купли-продажи не совершила, от заключения дополнительного соглашения к договору купли-продажи спорной квартиры с указанием действительного метража жилого помещения уклонилась;

- как следует из отзыва управления Росреестра по Санкт-Петербургу на исковое заявление Черкашина Н.А, 20.07.2019 (то есть сразу после получения предложения о заключении дополнительного соглашения от 08.07.2019, полученного ответчиком 19.07.2019 (л.д. 77)), Вечер Г.И. представила в Управление заявление о внесении записи о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на объект недвижимости без личного участия правообладателя (л.д. 89);

приходит к выводу, что Вечер Г.И. фактически уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру, вследствие чего оснований для отказа Черкашину Н.А. в удовлетворении требований о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: "адрес" суда первой инстанции не имелось.

При этом, судебная коллегия обращает внимание, что само по себе не предъявление истцом требований об изменении условий договора купли-продажи в части площади квартиры в соответствии с положениями ч. 2 ст. 452 ГК РФ основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований не является.

Как следует из объяснений истца, изложенных в апелляционной жалобе, указание в договоре купли-продажи спорной квартиры площади в 70 кв.м. обусловлено не ошибкой, а изменением порядка исчисления площади квартир после 1 марта 2005 года, поскольку с указанной даты в площадь квартиры перестали включаться балконы и лоджии.

Таким образом, поскольку площадь квартиры в 70 кв.м, указанная в договоре купли-продажи, является площадью квартиры вместе с балконом (лоджией), а площадь в 68, 9 кв.м, указанная в выписке из ЕГРН - без балкона (лоджии); при этом расхождений в остальных характеристиках квартиры (в адресе и кадастровом номере жилого помещения) не имеется; судебная коллегия приходит к выводу, что предмет договора является достаточно определенным, вследствие чего оснований для изменения договора в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 452 ГК РФ не имеется, а не предъявление истцом соответствующих требований основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований о регистрации перехода права собственности в любом случае не являлось.

Кроме того, суд апелляционной инстанции обращает внимание на необоснованность доводов суда первой инстанции относительно того, что истец не был лишен права самостоятельно обратиться в регистрирующий орган с требованием о регистрации ипотеки.

Действительно, как предусмотрено п. 2 ст. 20 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.

Вместе с тем, поскольку основанием для отказа в регистрации перехода права собственности на спорную квартиру являлось не только отсутствие заявления о регистрации ипотеки, но и расхождения в площади квартиры, указанной в договоре купли-продажи и выписке из ЕГРН; при этом, ответчик от заключения дополнительного соглашения с целью уточнения действительной площади квартиры уклоняется; судебная коллегия приходит к выводу, что подача истцом одностороннего заявления о регистрации ипотеки в силу закона не привело бы к восстановлению его прав.

Как предусмотрено ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;

2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;

3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Учитывая тот факт, что материалами дела достоверно подтверждается как факт заключения между сторонами договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: "адрес", так и факт уклонения Вечер Г.И. от его регистрации, чем безусловно нарушаются права истца, уже уплатившего за квартиру большую часть стоимости (4 500 000 рублей из 6 000 000 рублей);

сама по себе не передача спорной квартиры от истца к ответчику сразу после заключения договора купли-продажи основанием для отказа в удовлетворении требований о регистрации перехода права собственности не является, так как заключенным между истцом и ответчиком договором купли-продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, поскольку акт приема-передачи квартиры подлежит подписанию до 1 декабря 2019 года и, как следствие, сохранение Вечер Г.И. владения спорной квартирой не является препятствием для удовлетворения иска Черкашина Н.А. о государственной регистрации перехода права;

судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда первой инстанции в части отказа Черкашину Н.А. в удовлетворении требований о регистрации перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, "адрес" подлежит отмене, первоначально заявленные Черкашиным Н.А. исковые требования - удовлетворению в полном объеме.

Кроме того, удовлетворяя исковые требования Черкашина Н.А, судебная коллегия учитывает, что ответчицей по первоначальному иску не только не оспаривается решение суда об отказе в удовлетворении заявленных ею требований, но и не опровергаются выводы суда первой инстанции о том, что стороны согласовали все существенные условия договора купли-продажи (в том числе и по площади квартиры), договор является заключенным, тем самым продавец фактически подтвердила обязанность исполнить указанный договор в соответствии с положениями ст.ст.309-310 ГК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 10 января 2020 года в части отказа в удовлетворении исковых требований Черкашина Н. А. отменить, вынести в указанной части новое решение.

Исковые требования Черкашина Н. А. к Вечер Г. И. о государственной регистрации перехода права собственности с регистрацией ипотеки - удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на "адрес", корпус 1 по проспекту Луначарского в Санкт-Петербурге, общей площадью 68, 9 кв.м, кадастровый N.., к Черкашину Н. А. на основании договора купли-продажи квартиры с залогом от 03.07.2017 с регистрацией ипотеки в силу закона в пользу Вечер Г. И..

В остальной части решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 10 января 2020 года оставить без изменения.

Председательствующий:

Судьи: