Определение СК по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 31 августа 2020 г. по делу N 8Г-3683/2020[88-4940/2020]

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Белинской С.В, судей Рогожина Н.А, Шевчук Т.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N2-435/2019 по иску Пальцевой Галины Владимировны к Администрации Демянского муниципального района Новгородской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области о признании договора аренды действительным и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области восстановить сведения о земельном участке, по кассационной жалобе Пальцевой Галины Владимировны на решение Валдайского районного суда Новгородской области от 20 августа 2019 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Новгородского областного суда от 13 ноября 2019 года.

Заслушав доклад судьи Третьего кассационного суда общей юрисдикции Рогожина Н.А, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Пальцева Г.В. обратилась в суд с иском к администрации Демянского муниципального района Новгородской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области о признании договора аренды действительным и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области восстановить сведения о земельном участке.

В обоснование иска указывала, что 27 августа 2009 года между администрацией и ее отцом Пальцевым В.Д. заключен договор аренды N земельного участка, площадью 1500 кв.м, с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес", относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием - для ведения личного подсобного хозяйства, сроком на 49 лет. Спорный земельный участок на основании акта приема-передачи Пальцев В.Д. принял и с этого момента он с семьей пользовался участком, платил арендные платежи до 2018 года, спора по задолженности не имеется. Пальцев В.Д. 5 апреля 2019 года умер.

Истец как наследник по закону (дочь) подала нотариусу заявление о принятии наследства, в том числе имущества в виде арендных прав отца на указанный земельный участок, однако из информации, полученной от администрации Демянского муниципального района Новгородской области и Управления Росреестра по Новгородской области, следовало, что из-за того, что покойный отец не зарегистрировал договор аренды в установленном порядке, в 2010 году администрацией арендуемый земельный участок был снят с кадастрового учета в 2010 году, в связи с чем в ЕГРН отсутствуют сведения о вышеуказанном земельном участке и зарегистрированных правах на него. Ввиду чего нотариусом было отказано истцу в выдаче свидетельства на наследство в виде права аренды земельного участка по договору от 27 августа 2009 года N243, в связи с чем истец не может оформить наследственные права.

Ссылаясь на изложенное и полагая, что, несмотря на отсутствие регистрации, договор аренды является действующим между сторонами, поскольку администрацией Демянского муниципального района вплоть до смерти отца принимались арендные платежи за участок, в том числе с учетом увеличения ставки аренды, при том, что о снятии участка с кадастрового учета администрацией отцу не сообщалось, ввиду чего спорный земельный участок должен быть восстановлен в системе кадастрового учета и право аренды на него включено в состав наследственного имущества, оставшегося после смерти отца, в связи с чем истец просила признать действительным (действующим) договор аренды земельного участка от 27 августа 2009 года N243, заключенный между администрацией Демянского муниципального района Новгородской области и Пальцевым В.Д, обязав Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области восстановить сведения о кадастровом учете спорного арендуемого земельного участка.

Решением Валдайского районного суда Новгородской области от 20 августа 2019 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Новгородского областного суда от 13 ноября 2019 года, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе Пальцева Г.В. просит об отмене названных судебных актов как незаконных.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции находит жалобу подлежащей удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Неправильным применением норм материального права, в частности, является неприменение закона, подлежащего применению (пункт 1 части 2 статьи 379.7 ГПК РФ).

Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для отмены или изменения судебных постановлений, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильных судебных постановлений (часть 3 статьи 379.7 ГПК РФ).

Такие нарушения допущены судами при рассмотрении настоящего дела с учетом доводов кассационной жалобы.

Судом первой инстанции установлено, что на основании постановления администрации Демянского муниципального района Новгородской области от 27 августа 2009 года N "О заключении договора аренды земельного участка с Пальцевым В.Д. на новый срок", 27 августа 2009 года между администрацией и Пальцевым В.Д. заключен договор аренды земельного участка N, по условиям которого Пальцеву В.Д. предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером N площадью 1500 кв.м, расположенный по адресу: "адрес" для использования в целях ведения личного подсобного хозяйства.

Пунктом 2.2 договора установлено начало действия договора - с даты его государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Новгородской области.

Государственная регистрация данного договора в установленном законом порядке не производилась.

Пальцев В.Д. 5 апреля 2019 года умер.

Из материалов наследственного дела N79/2019 от 11 июля 2019 года установлено, что наследниками Пальцева В.Д. первой очереди по закону являются его дети: дочь - Пальцева Г.В. (истец) и сын - Пальцев Д.В. (третье лицо), которые в установленный законом срок обратились к нотариусу с заявлениями о принятии наследства, однако оформить наследственные права в виде права аренды вышеуказанного земельного участка не представилось возможным ввиду того, что в 2010 году сформированный администрацией для аренды земельный участок был снят с кадастрового учета из-за того, что договор аренды арендатором Пальцевым В.Д. зарегистрирован не был, в связи с чем в ЕГРН отсутствуют сведения о вышеуказанном земельном участке и зарегистрированных правах на него.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, ссылаясь на положения статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 8.1, статей 164, 425, 433, 609, 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что поскольку договор аренды, в нарушение требований приведенных норм в установленном законом порядке не зарегистрирован, то в силу прямого указания закона он является незаключенным, а потому у наследодателя на день открытия наследства отсутствовали права на это имущество. При этом суд также резюмировал, что не имеет правового значения то обстоятельство, что на протяжении ряда лет Пальцев В.Д. пользовался спорным участком и вносил за него арендную плату, поскольку данная плата вносилась за фактическое пользование землей (пункт 1 статьи 65 ЗК РФ, пункт 1 статьи 1102 ГК РФ) и отсутствие договорных отношений не исключает возмездности пользования земельным участком, а потому не освобождает лицо, фактически использующего земельный участок, от обязанности произвести за него оплату.

Кроме того, суд указал на отсутствие возможности признания судом заключенным договора, подлежащего государственной регистрации, в случае отсутствия такой регистрации в силу каких-либо причин, по требованию заинтересованного лица, а также невозможности признания его заключенным при отсутствии предмета договора - земельного участка, снятого с кадастрового участка, и, следовательно, при отсутствии объекта права аренды.

В связи с чем суд первой инстанции пришел к выводу, с которым согласился и суд апелляционной инстанции, об отказе в иске.

В кассационной жалобе Пальцева Г.В. приводит довод об ошибочности выводов судов о том, что договор аренды земельного участка при изложенных выше обстоятельствах является незаключенным и не порождает правовых последствий для наследника (истца).

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции находит, что обжалуемые судебные акты приняты с нарушением норм действующего законодательства, и согласиться с ними нельзя по следующим основаниям.

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до 1 июня 2015 года, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Исходя из толкования норм законодательства о регистрации договора, данных высшими судебными инстанциями, предоставление конкретного имущества в пользование арендатору на условиях подписанного сторонами договора, свидетельствует о принятии арендодателем на себя обязательства (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды, в связи с чем сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность (пункт 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 года N165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными").

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 8 марта 2015 года N42-ФЗ, действующей с 1 июня 2015 года, договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации введенного в действие Федеральным законом от 8 марта 2015 года N42-ФЗ с 1 июня 2015 года, сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 5, 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

Вместе с тем при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 ГК РФ, эти лица связали себя обязательствами из договора аренды, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании пункта 2 статьи 165 ГК РФ.

Если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Таким образом, приведенные правовые нормы предполагают наличие действующего договора аренды имущества между его сторонами при исполнении ими обязательств по договору и неправомерность одной из сторон при возникновении спора ссылаться на его незаключенность лишь констатацией факта его нерегистрации в установленном порядке, с оценкой такой позиции стороны как недобросовестной, и наличием права другой стороны при таких обстоятельствах заявить требование о регистрации сделки.

В части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что решение суда должно быть законным и обоснованным.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Между тем судом первой инстанции вышеуказанные нормы материального права с учетом их разъяснений не были применены при разрешении спора.

Судом первой инстанции установлено и не оспаривалось администрацией Демянского муниципального района Новгородской области то обстоятельство, что по заключенному 27 августа 2009 года между администрацией и Пальцевым В.Д. договору N243 аренды земельного участка с кадастровым номером 53:05:131102:103 спорный земельный участок передан от арендодателя арендатору по акту приема-передачи, который пользовался им по целевому назначению с уплатой арендных платежей в установленном договором размере с учетом их индексации вплоть до своей смерти, при этом администрацией, как следует из письма от 06 августа 2019 N М04-3938-и, земельный участок в связи с нерегистрацией арендатором договора аренды не изымался и по настоящее время не расторгался.

Вместе с тем данным обстоятельствам судом первой инстанции в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в контексте вышеприведенных норм права с учетом их разъяснений надлежащей оценки с точки зрения сохранения договора, а не аннулирования обязательства, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленных статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, дано не было.

Кроме того, вывод суда первой инстанции о невозможности констатировать факт действующего договора аренды земельного участка лишь по тому мотиву, что в 2010 году ранее сформированный администрацией для предоставления в аренду земельный участок снят с кадастрового учета и не может в связи с этим быть после указанной даты объектом аренды, не основан на нормах действующего законодательства, поскольку положения статьи 13, пункта 5 части 2 статьи 14, статьи 58 Федерального закона от 13 июля 2015 года N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" с учетом пункта 3 письма Минэкономразвития России от 4 декабря 2013 года NОГ-Д23-15858 "О некоторых вопросах, связанных с подготовкой документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета помещений, зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства" не исключают возможность исходя из положений пункта 2 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации восстановление сведений об аннулированном и исключенном из государственного кадастра недвижимости земельном участке на основании соответствующего решения суда об обязании органа, осуществляющего государственный кадастровый учет, восстановить сведения о земельном участке, в том числе при восстановлении прав на него.

Судом изложенное учтено также не было.

Судом апелляционной инстанции ошибка суда первой инстанции исправлена не была, что привело к принятию ошибочного судебного постановления, в связи с чем оно может быть исправлено только посредством отмены апелляционного определения.

Учитывая, что повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции (пункт 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 года N13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции"), а также принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 ГПК РФ), судебная коллегия Третьего кассационного суда общей юрисдикции считает необходимым отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Новгородского областного суда от 13 ноября 2019 года и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Новгородского областного суда от 13 ноября 2019 года отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции в ином составе судей.

Председательствующий

Судьи