Определение СК по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 20 августа 2020 г. по делу N 8Г-10529/2020[88-13117/2020]

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

Председательствующего Родиной А.К, Судей Кукарцевой Е.В, Лаврова В.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело N2-908/2019 по иску Отеговой Юлии Сергеевны к администрации Сысертского городского округа, обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Николин ключ", Щербакову Алексею Сергеевичу о признании недействительным договора аренды земельного участка, признании права отсутствующим, по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Николин ключ" на решение Сысертского районного суда Свердловской области от 09 октября 2019 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 17 января 2020 года.

Заслушав доклад судьи Родиной А.К. о принятых по делу судебных актах, доводах кассационной жалобы, представителей ответчика ООО "Управляющая компания "Николин Ключ" Кавизину Е.Ф, Пустовойтову Л.А. о необходимости отмены судебных актов, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Отегова Ю.С. обратилась в суд с иском к администрации Сысертского городского округа, ООО "Управляющая компания "Николин ключ", Щербакову А.С. о признании недействительным договора аренды земельного участка, признании права аренды отсутствующим. В обоснование требований указала, что является собственником квартиры в многоквартирном жилом доме. Земельный участок под многоквартирным домом в силу закона принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме, в том числе истцу, следовательно, заключение в отношении него договоров аренды недопустимо, существующее обременение в виде аренды нарушает ее права как собственника участка.

Решением Сысертского районного суда Свердловской области от 09 октября 2019 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 17 января 2020 года, требования истца удовлетворены частично. Признано отсутствующим обременение в виде права аренды ООО "Управляющая компания "Николин ключ" и Щербакова А.С. на земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты" по адресу: "данные изъяты". В остальной части требований отказано.

В кассационной жалобе ООО "УК "Николин ключ" просит об отмене указанных судебных актов. Ссылается на то, что истец, обращаясь в суд с настоящими требованиями, в обход действующего законодательства и злоупотребляя правом, добилась признания жилого дома многоквартирным. Тогда как жилой дом является многосекционным сблокированным, жилые блоки которого автономны и рассматриваются как отдельные дома (таун-хаусы), что исключает применение к спорным правоотношениям ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующих права собственников квартир многоквартирных жилых домов. Полагает, что судами не применены нормы, подлежащие применению, закрепляющие принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, не учтено, что блокированный жилой дом продавался совместно с земельными участками. Полагает, что суд вышел за пределы заявленных исковых требований, признавая жилой дом многоквартирным, чему суд апелляционной инстанции не дал какой-либо оценки.

Истец Отегова Ю.С, ответчик Щербаков А.С, третьи лица (собственники квартир) при надлежащем извещении в судебное заседание не явились, ответчик администрация Сысертского городского округа явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Информация о рассмотрении дела заблаговременно размещена на официальном сайте Седьмого кассационного суда общей юрисдикции. В связи с чем, на основании ст.ст. 167, 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции находит кассационную жалобу не подлежащей удовлетворению.

В соответствии со ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судами при рассмотрении дела не допущено.

Как следует из материалов дела и установлено судом, истцу Отеговой Ю.С. и Отегову А.В. принадлежит квартира по адресу: "данные изъяты".

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) объект недвижимости по адресу: "данные изъяты", является многоквартирным домом, состоящим из 24 помещений - квартир, правообладателями которых являются третьи лица (за исключением управления росреестра) и истец. Данный многоквартирный жилой дом был введен в эксплуатацию на основании соответствующего разрешения RU66341000 от 18 июля 2014 года.

24 сентября 2014 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и правовой работе и ООО "Управляющая компания "Николин ключ" заключен договор аренды земельного участка, согласно которому земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером "данные изъяты" передан в аренду на цели использования - для индивидуального жилищного строительства. Дополнительным соглашением от 27 ноября 2014 года разрешенное использование "для индивидуального жилищного строительства" заменено на "блокированные жилые дома с приквартирными земельными участками". В ЕГРН внесены сведения об измененном виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты". На земельный участок установлено обременение в виде аренды на срок по 14 сентября 2025 года в пользу ООО "УК "Николин ключ" и Щербакова А.С.

Отказывая в признании оспариваемого договора аренды земельного участка недействительным, суд первой инстанции, руководствуясь п. 4 ч. 1 ст. 36, ст. 38 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", исходил из того, что указанный договор заключен после ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию и до дня приобретения гражданами в собственность первого жилого помещения в доме, в связи с чем заключение данного договора закону не противоречило, прав будущих собственников квартир не нарушало.

Признавая отсутствующим обременение в виде аренды земельного участка, суд на основании ст.ст. 11, 12, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений, изложенных в п.п. 52, 67, 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пришел к выводу о прекращении действия оспариваемого договора аренды земельного участка в силу закона, поскольку земельный участок перешел в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного жилого дома, а также о праве истца как участника общей собственности на земельный участок требовать устранения нарушения своих прав.

Суд апелляционной инстанции согласился с приведенными выводами суда первой инстанции.

Выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют установленным обстоятельствам дела, нормам материального и процессуального права, подлежащим применению к спорным правоотношениям.

Доводы кассационной жалобы ООО "Управляющая компания "Николин ключ" о том, что жилой дом является многосекционным сблокированным домом и многоквартирным жилым домом не является, не могут служить основанием для отмены в кассационном порядке судебных постановлений, поскольку направлены на переоценку установленных судами первой и второй инстанции обстоятельств. Тогда как в соответствии с ч. 3 ст. 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.

Проверяя законность обжалуемых судебных постановлений, принятых судами первой и (или) апелляционной инстанций, кассационный суд общей юрисдикции устанавливает правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права этими судебными инстанциями при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, вместе с тем, суду кассационной инстанции не представлено право непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела, подменяя тем самым суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 25 января 2012 года N96-О-О, от 24 июня 2014 года N1393-О, от 23 декабря 2014 года N2773-О и др.).

Отвечая на аналогичный довод, суд апелляционной инстанции исходил из того, что именно ООО "Управляющая компания "Николин ключ" после ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию на основании разрешения от 18 июля 2014 года осуществила постановку объекта на технический и кадастровый учет в качестве многоквартирного жилого дома, а помещения в доме учтены в ЕГРН как квартиры. Суд указал, что истец и Отегов А.В. являются собственниками квартиры по адресу: "данные изъяты", а не блокированного жилого дома. При этом застройщик действия регистрирующего органа по постановке объектов капитального строительства на кадастровый учет не оспаривал, изменения в ЕГРН не вносил, помещения в доме продавались гражданам как квартиры, а не части жилого дома, и без самостоятельных земельных участков. Управление домом также производится единой управляющей компанией. При этом судом отмечено, что по смыслу п. 2 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации спорный жилой дом не может быть отнесен к жилым домам блокированной застройки ввиду превышения количества квартир (значительно больше 10) над числом предусмотренных законом блоков.

Ссылка в кассационной жалобе на неверное применение судом норм материального права подлежит отклонению как основанная на ошибочном истолковании норм материального права.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу многоквартирного дома. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Конституционный Суд Российской Федерации, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации), в постановлении от 28 мая 2010 года N12-П указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в таких домах установилв Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (ч.ч. 1 и 2 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), а в Федеральном законе от 29 декабря 2004 года N189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (ст. 16 данного федерального закона).

Таким образом, реализовав в Жилищном кодексе Российской Федерации и Федеральном законе "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" предписания ст. 36 Конституции Российской Федерации с учетом правовой природы общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, федеральный законодатель включил правовое регулирование отношений по поводу перехода в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка под этим домом как элемента такого общего имущества в сферу жилищного законодательства. В отличие от порядка приобретения гражданами и юридическими лицами прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, который установлен Земельным кодексом Российской Федерации, - для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета, при том, что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в ЕГРН в этом случае не требуется.

Доводы жалобы о том, что к покупателю земельный участок переходит на том же праве, что и у продавца, то есть на праве аренды, не влекут отмены состоявшихся судебных постановлений, поскольку, принимая во внимание положения ст.ст. 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме права общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, должен считаться прекратившимся на основании ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка, которое прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице.

Подлежат отклонению и доводы жалобы о злоупотреблении истцом своим правом, поскольку в силу ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, являются принадлежащее истцу субъективное материальное право или охраняемый законом интерес и факт его нарушения именно ответчиком. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права. Принимая во внимание, что заключенным между ответчиками договором аренды нарушено право собственности истца, возникшее у него в силу закона, судебная коллегия полагает избранный истцом способ защиты своего права в виде признания обременения на земельный участок отсутствующим надлежащим. При этом реализация прав на судебную защиту, вопреки доводам жалобы, с учетом установленных обстоятельств правомерно не была квалифицирована судами нижестоящих инстанций как злоупотребление правом со стороны истца.

Доводы ООО "Управляющая компания "Николин ключ" о том, что суд вышел за пределы заявленных исковых требований, являются несостоятельными. Резолютивная часть судебных постановлений не содержит сведений об определении статуса дома, в котором расположена квартира истца. Само по себе обстоятельство отнесения указанного дома к многоквартирному жилому дому либо дому блокированной застройки являлось юридически значимым для разрешения настоящего спора, в связи с чем было обоснованно установлено судом.

Обстоятельства по делу установлены правильно, требования разрешены в соответствии с нормами закона и представленными доказательствами. Полномочие вышестоящего суда по пересмотру дела должно осуществляться в целях исправления судебных ошибок, неправильного отправления правосудия, а не пересмотру по существу. Отступления от этого принципа оправданы только, когда являются обязательными в силу обстоятельств существенного и непреодолимого характера.

Руководствуясь ст.ст. 379.5, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Сысертского районного суда Свердловской области от 09 октября 2019 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 17 января 2020 года оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Николин ключ" - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи