Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 25 августа 2020 г. по делу N 66а-3450/2020

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Стоян Е.В, судей Синьковской Л.Г, Кольцюка В.М, при помощнике Островской М.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1182/2020 по апелляционной жалобе Департамента городского имущества г. Москвы на решение Московского городского суда от 16 марта 2020 года об удовлетворении административных исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Стройконвест" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи Синьковской Л.Г, возражения представителя административного истца ООО "Стройконвест" Рой А.В, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

ООО "Стройконвест" обратилось в суд с административным исковым заявлением, уточнённым в ходе судебного разбирательства, об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером "данные изъяты" и земельного участка с кадастровым номером 77:02:0022009:7 равной их рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на несоответствие кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером "данные изъяты" и земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", внесённой в Единый государственный реестр недвижимости, их рыночной стоимости, а также на нарушение прав административного истца как собственника нежилого здания, арендатора земельного участка и плательщика налога и арендной платы, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости объектов. В подтверждение указанных доводов истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объектов недвижимости.

Решением Московского городского суда от 16 марта 2020 года административные исковые требования удовлетворены, кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером "данные изъяты" установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере "данные изъяты" рублей, земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" - "данные изъяты" рублей.

В апелляционной жалобе представитель административного ответчика Департамента городского имущества г. Москвы Шатихин Н.В. просит отменить решение суда, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении административных исковых требований, назначить по делу повторную судебную оценочную экспертизу.

В обоснование доводов указывает, что административным истцом не представлены доказательства, подтверждающие незаконность действий (бездействия) ответчика, использования недостоверных сведений или нарушения методики при определении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, а также повлиявшие на необоснованное завышение налоговых платежей и арендной платы за указанные объекты. При этом изменение размера кадастровой стоимости нежилого здания на основании отчёта об оценке его рыночной стоимости имеет целью уменьшение императивно установленных налоговых платежей, что недопустимо.

Полагает, что административный истец, являясь арендатором спорного земельного участка, не вправе выступать заказчиком оценки рыночной стоимости государственного земельного участка в соответствии со статьей 10 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", поскольку в таких случаях договор на проведение оценки от имени заказчика осуществляется лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектом недвижимости. Цена продажи государственного земельного участка собственнику расположенной на этом участке недвижимости нормативно установлена, определяется исходя из его кадастровой стоимости, а потому не может быть установлена в размере рыночной стоимости, предполагающей продажу спорного объекта на открытом рынке.

Считает заключение эксперта, положенное в основу решения суда, не соответствующим федеральному законодательству в области оценочной деятельности, поскольку стоимость земельного участка, установленная судом по состоянию на 1 января 2018 года в размере 141 500 000 рублей, на 30% ниже стоимости этого же участка, установленной судом по состоянию на 1 января 2016 года, тогда как за указанный период отмечалось незначительное колебание цен на коммерческую недвижимость г. Москвы. Экспертом произведена некорректная выборка объектов-аналогов, разбег величин цен которых составляет более, чем в 2 раза, в связи с чем объект-аналог N 2 подлежит исключению из расчётов, а объект-аналог N 3 нуждается в замене. К объекту-аналогу N 1 экспертом ошибочно применена понижающая корректировка на торг, неверно определена доля земельного участка в составе единого объекта недвижимости в размере 36, 7%. Итоговая величина рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером "данные изъяты" содержит налог на добавленную стоимость (далее - НДС), при этом экспертом не учтено, что использованный в расчётах объект-аналог N 2 НДС не облагается, а рыночная стоимость должна быть установлена безотносительно НДС. Также экспертом не обоснован отказ от использования доходного подхода к оценке земельного участка. Несмотря на наличие указанных противоречий, ходатайство административного ответчика о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы необоснованно отклонено судом.

Представителем административного истца ООО "Стройконвест" Рой А.В. принесены возражения на апелляционную жалобу.

Судебная коллегия по административным делам считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса, извещённых о времени и месте судебного разбирательства судом апелляционной инстанции надлежащим образом.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, заслушав представителя административного истца, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции допущено не было.

В силу положений части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, что также следует из абзацев первого и второго статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пункта 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" и статьям 373, 374, 389, 390 Налогового кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что ООО "Стройконвест" на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером "данные изъяты", площадью "данные изъяты".м, расположенное по адресу: "адрес"

В силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" административный истец является плательщиком налога на имущество организаций, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На основании договора аренды земельного участка N М-02-017578 от 28 сентября 2001 года и дополнительного соглашения к нему от 22 декабря 2005 года административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: "адрес"

В силу положений пунктов 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы N 40557 от 29 ноября 2018 года "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в г. Москве по состоянию на 1 января 2018 года" утверждена кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости в размере: нежилого здания с кадастровым номером "данные изъяты", земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты".

В обоснование административных исковых требований ООО " "данные изъяты"" представлен отчёт об оценке N "данные изъяты" от 29 июля 2019 года ООО " "данные изъяты" согласно которому рыночная стоимость спорных объектов недвижимости установлена по состоянию на 1 января 2018 года в размере: нежилого здания с кадастровым номером "данные изъяты", земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" рублей.

В связи с наличием возражений Департамента городского имущества г. Москвы относительно допустимости вышеуказанных отчётов об оценке в качестве доказательства по административному делу, принимая во внимание ходатайство административного истца о назначении экспертизы, судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза.

Заключением эксперта по делу N "данные изъяты" от 6 декабря 2019 года ООО " "данные изъяты"" установлено наличие нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки при составлении отчёта об оценке N "данные изъяты" от 29 июля 2019 года "данные изъяты"", которые существенно повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости. Одновременно экспертом определена рыночная стоимость спорных объектов недвижимости, которая по состоянию на 1 января 2018 года составила: нежилого здания с кадастровым номером "данные изъяты" рублей с НДС, "данные изъяты" рублей без НДС, земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" рублей (НДС не облагается). При этом при определении рыночной стоимости объектов недвижимости эксперт очистил цены предложений объектов-аналогов, а также арендные ставки от налога на добавленную стоимость (НДС).

Экспертом ООО " "данные изъяты" "данные изъяты"" "данные изъяты" подготовившим заключение эксперта N "данные изъяты" от 6 декабря 2019 года, в материалы дела представлены пояснения N "данные изъяты"-3 от 13 марта 2020 года, согласно которым рыночная стоимость спорного нежилого здания с кадастровым номером "данные изъяты" определена безотносительно НДС в размере "данные изъяты" рублей, экспертом в расчётах не производилось дополнительное вычитание или доначисление сумм НДС.

Устанавливая размер кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером "данные изъяты" и земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" в размере их рыночной стоимости на основании заключения судебной оценочной экспертизы и пояснений к нему, суд первой инстанции исходил из того, что заключение эксперта соответствует требованиям действующего законодательства об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведённого исследования, указание на использованные методы оценки и проведённые расчёты, а также иные сведения, имеющие существенное значение.

Суд апелляционной инстанции находит выводы суда правильными, соответствующими нормам действующего законодательства. Приведённая в решении суда оценка заключения эксперта как доказательства по делу соответствует требованиям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных экспертом нарушениях не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы заключения эксперта.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Вопреки доводам апелляционной жалобы исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом "данные изъяты" отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", имеющим стаж работы в области оценки свыше 10 лет, являющимся действующим членом Ассоциации "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет", обладающим квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности от 12 апреля 2018 года по оценке недвижимости, застраховавшим ответственность и предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Приведённые в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчёты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчётами, итоговое суждение о рыночной стоимости нежилого здания и земельного участка сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчётных показателей стоимости с указанием использованных методов и подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Судебная коллегия полагает, что приведённые в заключении эксперта сведения дают надлежащее представление о рынке недвижимости города Москвы на дату оценки по спорному сегменту и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость такого рода недвижимости. Каждый объект-аналог сопоставлен с объектами оценки по ценообразующим факторам, выявлены различия, в связи с наличием которых цена скорректирована с целью дальнейшего определения стоимости объектов недвижимости, применены соответствующие понижающие и повышающие коэффициенты, и характеристики объектов-аналогов максимально приближены к объектам исследования.

Подлежат отклонению доводы жалобы о том, что экспертом произведён некорректный подбор объектов-аналогов, которые значительно отличаются по стоимости, поскольку коэффициент вариации используемых в расчётах цен предложений объектов-аналогов составил 16%, что не превышает допустимого значения и свидетельствует об однородности выборки.

Утверждения апелляционной жалобы о том, что к объекту-аналогу N 1 ошибочно применена понижающая корректировка на торг, экспертом неверно определена доля земельного участка в составе единого объекта недвижимости, также подлежат отклонению, поскольку возможность дополнительного снижения цены указана в тексте объявления о продаже объекта-аналога N 1, рыночная стоимость земельного участка определена методом количественных корректировок, который не предусматривает определение стоимости земельного участка через долю стоимости земли в стоимости единого объекта. Доля земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости в заключении эксперта не исследовалась, при этом более высокое значение доли стоимости земельного участка обусловлено низкой плотностью застройки.

Административным ответчиком, не обладающим специальными познаниями, не доказана со ссылками на методологию необходимость введения дополнительных корректировок, между тем, эксперт, в компетенцию которого входит выбор корректировок в зависимости от ценообразующих факторов обосновал необходимость либо отсутствие необходимости введения таких корректировок.

Признаются несостоятельными и отклоняются доводы апелляционной жалобы в части исключения экспертом НДС из рыночной стоимости спорного объекта недвижимости с кадастровым номером "данные изъяты", поскольку для определения стоимости объекта недвижимости экспертом использовались исходные величины без указания на наличие или отсутствие НДС, в связи с чем корректировка на НДС в заключении эксперта отсутствует, рыночная стоимость объекта недвижимости определена согласно нормам законодательства в области оценочной деятельности и в соответствии с вопросом, поставленным на разрешение в определении о назначении судебной оценочной экспертизы.

Более того, в рамках проверки доводов апелляционной жалобы экспертом "данные изъяты" в материалы дела представлены письменные пояснения от 16 июля 2020 года, согласно которым рыночная стоимость спорного нежилого здания с кадастровым номером "данные изъяты" определена безотносительно НДС в размере "данные изъяты" рублей и является обоснованной.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции на представленный Департаментом городского имущества г. Москвы анализ экспертного заключения эксперт представил подробные аргументированные письменные пояснения, приобщённые к материалам дела и оценённые судом первой инстанции.

Суждения административного ответчика о незначительном колебании цен на коммерческую недвижимость г. Москвы в период с 1 января 2016 по 1 января 2018 года не имеют правового значения для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года.

Заявленное административным ответчиком ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы подлежит отклонению, поскольку, учитывая вышеприведённые обстоятельства, основания для её назначения отсутствуют.

Учитывая изложенное, а также непредставление административным ответчиком по правилам статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательств иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером "данные изъяты" рублей, земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" "данные изъяты" - "данные изъяты" рублей.

Выражая несогласие с решением суда, представитель административного ответчика указал в апелляционной жалобе, что изменение по инициативе административного истца размера кадастровой стоимости объектов недвижимости направлено на уменьшение императивно установленных налоговых платежей, что недопустимо в рамках судебного разбирательства без согласования с органами исполнительной власти, установившими данные платежи.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными доводами по следующим основаниям.

В силу пункта 3 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными. Недопустимы налоги и сборы, препятствующие реализации гражданами своих конституционных прав.

Связанные с кадастровой стоимостью обязательные платежи, составляющие доходную часть бюджетов различных уровней, должны отвечать требованиям экономической обоснованности.

Таким образом, несоответствие внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости нежилого здания и земельного участка их рыночной стоимости нарушает права административного истца, являющегося плательщиком налога на имущество организаций и арендной платы, которые рассчитываются исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

При этом выбранный заявителем способ защиты нарушенного права соответствует действующему законодательству, в частности положениям главы 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Доводы жалобы со ссылкой на положения части 5 статьи 10 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" являются ошибочными, поскольку указанными положениями устанавливаются требования к полномочиям лица, заключающего договор на проведение оценки от имени собственника объекта. В то же время в силу положений статьи 6 названного Федерального закона оценка объекта может быть проведена по заказу лица, которому объект принадлежит на праве аренды.

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статей 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В силу положений постановления Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" основными параметрами, влияющими на размер арендной платы за землю, является вид деятельности арендатора и кадастровая стоимость самого земельного участка.

Учитывая непредставление Департаментом городского имущества г. Москвы доказательств иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, тогда как правом оспаривания их кадастровой стоимости административный истец наделён в силу закона, довод апелляционной жалобы о необходимости представления последним доказательств, подтверждающих незаконность действий (бездействия) ответчика, использования им недостоверных сведений или нарушения методики определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости является несостоятельным и не может быть принят судебной коллегией во внимание.

Иные доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо новых обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда первой инстанции или опровергали выводы судебного решения, в связи с чем, не могут служить основанием к его отмене.

Таким образом, решение суда постановлено при правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для его отмены или изменения по доводам жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 308, 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Московского городского суда от 16 марта 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества г. Москвы - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи