Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 27 августа 2020 г. по делу N 66а-3821/2020

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей Ефремовой О.Н. и Жудова Н.В, при секретаре Поповой А.Д, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1993/2020 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ЭНКА ТЦ" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости

по апелляционной жалобе Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 25 мая 2020 года, которым удовлетворено административное исковое заявление.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Ефремовой О.Н, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "ЭНКА ТЦ" (далее - Общество, ООО "ЭНКА ТЦ") обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 1 января 2018 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, переданного Обществу в аренду, в размере его рыночной стоимости 424 303 000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости, является завышенной и это нарушает права Общества, поскольку влечет необходимость уплаты арендных платежей в большем размере.

В ходе судебного разбирательства административный истец уточнил свои требования и просил установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной по итогам проведенной на основании его ходатайства судебной оценочной экспертизы.

Решением Московского городского суда от 25 мая 2020 года заявленные требования административного истца удовлетворены, кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в размере его рыночной стоимости 517 133 135 рублей.

С данным решением не согласились Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы. В апелляционной жалобе, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда, просят его отменить.

По мнению апеллянтов, административный истец, являясь арендатором спорного земельного участка, не может выступать заказчиком оценки рыночной стоимости объекта, а кадастровая стоимость не может быть изменена без внесения соответствующих изменений в договор аренды, поскольку кадастровая стоимость является нормативно установленной, а арендная плата является нормативно регулируемой ценой. Апеллянт считает, что административный истец, являясь собственником здания, расположенного на спорном участке, не вправе продать арендованный участок, при этом он фактически оспаривает потенциальную цену его продажи.

Приведены подателями жалобы и доводы о том, что заключение эксперта не соответствует законодательству об оценочной деятельности, поскольку отсутствует анализ рынка земельных участков коммерческого назначения и анализ фактических данных о ценах сделок и предложений. При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал один подход - доходный, однако отказ от применения сравнительного подхода нельзя признать обоснованным. Полученная в рамках доходного подхода рыночная стоимость земельного участка в размере 35 844 руб./кв.м не соответствует действительной картине рынка коммерческой недвижимости города Москвы, так как среднее значение типового земельного участка коммерческого назначения, расположенного в ЮЗАО района "Котловка", районе местоположения объекта исследования, превышает уровень полученной рыночной стоимости на дату оценки. Также в рамках доходного подхода некорректно определен потенциальный валовый доход, так как использована только арендопригодная площадь 29 200, 7 кв.м, от общей площади помещений 50 916, 5 кв.м, не исследованы действующие на дату оценки договоры аренды, не учтены доходы от сдачи в аренду площадей под островную торговлю и под установку банкоматов и терминалов. Полученная величина рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года ниже на 38% рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2016 года, при этом анализ рынка в сегменте офисной, торговой и производственно-складской недвижимости свидетельствует о снижении цен не более чем на 23% за период 2016 - 2018 годов.

Изложенное, по мнению подателей жалобы, указывает на то, что заключение эксперта не могло быть положено в основу решения суда, между тем заявленное административным ответчиком ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы было отклонено, а изложенные замечания остались без внимания, ввиду чего заявители апелляционной жалобы ходатайствуют о назначении повторной судебной оценочной экспертизы.

Лица, участвующие в деле, явка которых по данному делу не является обязательной, своевременно и надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились; представитель Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы письменно просит о рассмотрении дела в его отсутствие; от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве ходатайств об отложении судебного заседания не поступало.

С учетом положений статей 10, 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть административное дело в отсутствие участвующих в деле лиц.

Суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления (часть 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции полагает возможным оставить решение суда первой инстанции без изменения по следующим основаниям.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Из материалов дела следует, что ООО "ЭНКА ТЦ" передан в аренду земельный участок кадастровым номером N площадью 14427 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: объекты размещения помещений и технических устройств многоэтажных и подземных гаражей, стоянок; объекты размещения организаций розничной торговли продовольственными и непродовольственными группами товаров; объекты размещения коммерческих организаций, не связанных с проживанием населения; объекты размещения зрелищных организаций, расположенный по адресу: "адрес".

Кадастровая стоимость данного участка была определена по состоянию на 1 января 2018 года в размере 790 733 626, 83 рублей, утверждена распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557, сведения об указанной кадастровой стоимости были внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

В силу частей 1, 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость в размере рыночной, суд первой инстанции исходил из того, что административный истец, как арендатор земельного участка, обязанный уплачивать арендную плату, размер которой определяется в соответствии с положениями статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и Постановления Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" исходя из кадастровой стоимости данного объекта, в силу положений действующего законодательства вправе оспорить установленную кадастровую стоимость, определив ее в размере рыночной.

Судебная коллегия находит несостоятельными доводы апелляционной жалобы о том, что административный истец, являясь арендатором земельного участка, не праве выступать заказчиком оценки рыночной стоимости данного объекта.

Вопреки этим утверждениям, в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. При этом к административному исковому заявлению должен быть приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Необходимость наличия согласия собственника на такой пересмотр, выраженного в договоре аренды либо в иной письменной форме, о чем указано в абзаце 7 пункта 6 названного Постановления, требуется только в случае аренды имущества, находящегося в собственности граждан или юридических лиц, что к рассматриваемой ситуации не применимо, так как предметом договора аренды является земельный участок, не находящийся в частной собственности.

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, административный истец обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд и представил отчет об оценке N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ рыночной стоимости земельного участка, подготовленный оценщиком ООО "Экспертно-правовой центр" ФИО1 согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка на 1 января 2018 года составила 424 303 000 рублей.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета об оценке судом первой инстанции по ходатайству представителя административного истца была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту АНО "Судебная экспертиза недвижимости и бизнеса" ФИО2

Согласно выполненному экспертом ФИО2 заключению N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ, представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, а итоговая величина рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года составляет 517 133 135 рублей.

Административный истец с выводами эксперта согласился и уточнил свои требования в части размера рыночной стоимости земельного участка.

Проанализировав и оценив представленные в деле доказательства в порядке статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена в размере рыночной стоимости на основании заключения судебной оценочной экспертизы.

Судебная коллегия находит указанные выводы суда законными и обоснованными, соответствующими нормам законодательства, регулирующего возникшие правоотношения, и представленным доказательствам.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 19, 20, 22 и 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. При этом в случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов заявителя (административного истца), достоверности отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости эти обстоятельства выносятся на обсуждение. В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что при назначении судебной оценочной экспертизы суд первой инстанции исходил из необходимости определения рыночной стоимости объекта недвижимости в целях установления юридически значимых обстоятельств по делу.

Устанавливая размер кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объекта на основании экспертного заключения, суд первой инстанции по результатам анализа представленных доказательств не нашел достаточных оснований для признания заключения эксперта недостоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости земельного участка.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности)).

В силу части 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценивая экспертное заключение, суд первой инстанции исходил из того, что выводы судебной экспертизы мотивированы, научно обоснованы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, составленное экспертом заключение соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, эксперт провел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определилценообразующие факторы, используемые при определении его рыночной стоимости; им проведен подбор объектов-аналогов сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений; содержащиеся в заключении сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости; экспертом применен доходный подход, его применение экспертом обосновано; в заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, и приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы, а также соответствует критериям, предъявляемым положениями статей 3, 4 Закона об оценочной деятельности.

Суд пришел к выводу, что заключение судебной экспертизы достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных, по мнению заявителя жалобы, экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Ссылки в апелляционной жалобе о том, что эксперт не произвел анализ рынка земельных участков коммерческого назначения; в расчетах использовал только один подход; потенциальный валовый доход определилтолько из арендопригодной площади, без учета доходов от сдачи в аренду площадей под островную торговлю и установку банкоматов (терминалов); в результате итоговая величина рыночной стоимости не соответствует диапазону рынка коммерческой недвижимости, приведенному экспертом в заключении, судебной коллегией отклоняются.

Судом первой инстанции в оспариваемом решении была дана оценка указанным замечаниям стороны административного ответчика, и они правомерно признаны необоснованными с учетом письменных пояснений эксперта.

Проверив доводы апелляционной жалобы и материалы дела, судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции.

Оценив доводы представителя административных ответчиков, судебная коллегия находит отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы правомерным, и также не усматривает оснований к назначению по делу повторной судебной экспертизы.

Само по себе несогласие с выводами судебной экспертизы без предоставления доказательств наличия иной величины рыночной стоимости не является основанием для назначения судом апелляционной инстанции повторной судебной экспертизы.

Позиция суда основана на правильном применении норм материального и процессуального права, соответствует материалам дела и фактическим обстоятельствам.

Материалы дела свидетельствуют о том, что основания, предусмотренные статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для отмены решения суда в апелляционном порядке отсутствуют.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Московского городского суда от 25 мая 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий: (подпись)

Судьи: (подписи)