Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 08 сентября 2020 г. по делу N 66а-3869/2020

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей Ефремовой О.Н. и

Селиверстовой И.В.

при секретаре Поповой А.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное делоN 3а-2657/2020 по административному исковому заявлению Компании с ограниченной ответственностью "ВЕЙЛ КОНСАЛТАНСИ ЛИМИТЕД" об оспаривании результатов кадастровой стоимости объекта недвижимости

по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 13 мая 2020 года, которым названное выше административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Селиверстовой И.В, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Компания с ограниченной ответственностью "ВЕЙЛ КОНСАЛТАНСИ ЛИМИТЕД" (далее - КОО "ВЕЙЛ КОНСАЛТАНСИ ЛИМИТЕД", Компания), являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 1 971 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, "адрес", обратилось в Московский городской суд с административным иском, в котором просила установить кадастровую стоимость названного объекта недвижимости равную его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 65 237 000 рублей на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 8 ноября 2019 года N 19И-06/228/2.

В обоснование требований ссылалась на то, что несоответствие оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной в размере 124 556 443, 73 рубля, его рыночной стоимости нарушает законные права и интересы Компании как плательщика арендной платы за пользование земельным участком.

По результатам проведенной судебной экспертизы административный истец заявленные требования уточнил в части величины рыночной стоимости и просил ее установить в размере 90 413 000 рублей.

Решением Московского городского суда от 13 мая 2020 года административный иск удовлетворен, судом установлена кадастровая стоимость земельного участка равная его рыночной стоимости, определенная по состоянию на 1 января 2018 года в размере 90 143 000 рублей. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости постановлено считать 23 декабря 2019 года. С Компании в пользу "данные изъяты" взысканы расходы по оплате судебной экспертизы в размере 90 000 рублей.

Не согласившись с данным решением, 3 июня 2020 года представитель Департамента городского имущества города Москвы по доверенности Шатихин Н.В. подал апелляционную жалобу, в которой просил отменить названный выше судебный акт и принять по делу новый об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме после проведения повторной судебной оценочной экспертизы, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов жалобы указывает, что факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой, административный истец не может быть заказчиком оценки рыночной стоимости земельного участка, находящегося в государственной собственности; заявленные требования имеют своей целью уменьшить арендную плату, которая является нормативно-регулируемой ценой, что недопустимо без согласования с органами исполнительной власти, установившими этот платеж; административным истцом не доказано нарушение его прав и законных интересов в виде необоснованного завышения кадастровой стоимости; заключение эксперта не соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", поскольку эксперт не запросил и не проанализировал договоры аренды с подтверждением оплаты за 1 год, при согласовании полученных результатов эксперт определилитоговую рыночную стоимость земельного участка в размере, несоответствующем рынку коммерческой недвижимости г. Москвы, эксперт необоснованно отказался от применения доходного подхода при наличии достаточного количества информации о характеристиках объекта исследования и расположенного на нем здания в свободном доступе, эксперт использовал объекты-аналоги N 1 и N 2, значительно отличающиеся по стоимости, следовательно, представленное заключение не является достоверным и относимым доказательством, ввиду чего заявитель жалобы ходатайствует о назначении по делу повторной экспертизы.

Участвующие в деле лица, явка которых по данному делу не является обязательной, своевременно и надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились; ходатайств об отложении судебного заседания не поступало.

С учетом положений статей 10, 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных названным Кодексом, рассмотрение административного дела по апелляционным жалобе, представлению осуществляется коллегиально.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, проанализировав положения статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке), пришел к правильному выводу о наличии у административного истца права на пересмотр кадастровой стоимости спорного земельного участка, рыночная стоимость которого определена в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в сфере оценочной деятельности.

Как следует из материалов административного дела и верно установлено судом первой инстанции, на основании договора аренды от 20 октября 2004 года с учетом последующих дополнительных соглашений Компания является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, арендная плата за пользование которым исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Оспариваемая кадастровая стоимость в размере 124 556 443, 73 рубля утверждена по состоянию на 1 января 2018 года распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 1 января 2018 г.", в Единый государственной реестр недвижимости внесены сведения об указанной кадастровой стоимости, которая подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 65, пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации формой платы за использование земли является в том числе арендная плата, для целей определения которой устанавливается кадастровая стоимость земельного участка путем проведения государственной кадастровой оценки земель.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Частью 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке закреплено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28)).

Административный истец, оспаривая установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, предоставил отчет об оценке 8 ноября 2019 года N 19И-06/228/2, подготовленный оценщиком "данные изъяты", согласно которому рыночная стоимость земельного участка на заданную дату составляет 65 237 000 рублей.

Департаментом городского имущества города Москвы были представлены письменные возражения относительно достоверности представленного отчета об оценке рыночной стоимости.

С целью правильного и всестороннего рассмотрения дела в пределах установленных юридически значимых обстоятельств по ходатайству представителя административного ответчика, поскольку оценка представленного отчета и определение величины рыночной стоимости объекта недвижимости требуют специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда от 11 февраля 2020 года была назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой также был поставлен вопрос о соответствии отчета об оценке требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Данная позиция согласуется с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пунктах 20, 23 Постановления N 28.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 14 апреля 2020 года N 85/04/2020, выполненной экспертом "данные изъяты" отчет, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года составляет 90 413 000 рублей.

Участвующие в деле лица выразили согласие с результатами проведенной судебной экспертизы в части признания отчета об оценке рыночной стоимости несоответствующим действующему законодательству в области оценочной деятельности.

В ходе рассмотрения дела административный истец заявленные требования уточнил и просил об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной в заключении судебного эксперта, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Понятие рыночной стоимости объекта оценки дано в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Так, под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В силу части 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных, по мнению заявителя жалобы, экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Оценивая экспертное заключение, суд первой инстанции исходил из того, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной; при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в районах, идентичных району расположения объекта оценки, произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют определить рыночную стоимость объекта; эксперт имеет необходимое образование, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости", был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, его ответственность как оценщика застрахована должным образом.

Проверив доводы апелляционной жалобы и материалы дела, судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции.

Отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы, не является нарушением процессуального законодательства, влекущим отмену судебного акта.

При этом судом первой инстанции в оспариваемом решении была дана оценка замечаниям административного ответчика, и они правомерно признаны необоснованными с учетом письменных пояснений эксперта.

Так, на странице 19 заключения был проведен анализ использования объекта исследования, в результате которого эксперт пришел к выводу, что наиболее эффективное использование земельного участка является по его прямому назначению - для размещения здания торгово-офисного назначения; на странице 25 экспертом приведен анализ рынка в сегменте недвжимости оцениваемого объекта и указан диапазон цен (20 000 - 50 000 руб./кв.м), итоговая величина рыночной стоимости земельного участка находится в названном диапазоне, что свидетельствует о соответствии полученного результата рынку коммерческой недвижимости; на странице 36 заключения приведено обоснование отказа от применения доходного подхода; экспертом был проведен анализ на сходность и однородность подобранных объектов-аналогов, результаты которого приведены на странице 51 заключения, для расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта эксперт использовал однородные объекты-аналоги.

Проверив доводы апелляционной жалобы и материалы дела, судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции.

Оснований к назначению повторной судебной экспертизы по ходатайству представителя Департамента городского имущества города Москвы судебная коллегия также не усмотрела, поскольку противоречия в выводах эксперта и отсутствие обоснованности выводов в ходе судебного заседания в суде апелляционной инстанции по данному делу не установлены, а лицом, заявившем ходатайство о назначении повторной экспертизы, вопреки положениям статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не было представлено доказательств, обосновывающих недостоверность выводов, изложенных в заключении судебной экспертизы.

Судебная коллегия также принимает во внимание, что достоверных данных об иной рыночной стоимости земельного участка сторонами в суд не представлено.

Судебная коллегия находит несостоятельными доводы апелляционной жалобы о несоответствии заключения судебной экспертизы требованиям действующего законодательства в области экспертной и оценочной деятельности, как основанного на недостоверных сведениях об объектах-аналогах, которые не могут быть отнесены к таковым, поскольку они носят предположительный характер, административные ответчики в нарушение требований статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательств наличия на дату оценки объектов-аналогов с иной рыночной стоимостью, не учтенных экспертном при анализе рынка, недобросовестности лиц при размещении объявлений о продаже, а также о наличии иной рыночной стоимости земельного участка, суду не представили.

Доводы апелляционной жалобы о неверно избранном способе защиты права судебная коллегия отклоняет, поскольку действующим законодательством предусмотрено право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, указанное право не находится в прямой зависимости от наличия либо отсутствия нарушений методики проведения государственной кадастровой оценки и не может быть ограничено фактом снижения размера налоговых и иных платежей в пользу заинтересованных лиц, а равно необходимостью согласования размера рыночной стоимости с органом, установившим кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Другие доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции и не содержат оснований для отмены судебного акта, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Позиция суда основана на правильном применении норм материального права, соответствует материалам дела и фактическим обстоятельствам.

В остальной части решение суда участвующими в деле лицами не обжалуется.

Исходя из изложенного, принимая во внимание, что доводов, влекущих безусловную отмену судебного постановления, в апелляционной жалобе не приводится, судебная коллегия Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к выводу, что нарушений норм материального и процессуального права, которые привели бы к неправильному разрешению дела, судом не допущено.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции, определила:

решение Московского городского суда от 13 мая 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий Н.В. Овсянкина

Судьи О.Н. Ефремова

И.В. Селиверстова