Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 28 июля 2020 г. по делу N 33-16398/2020

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Максимовой Е.В., судей Курочкиной О.А., Андриясовой А.С., при секретаре судебного заседания (помощнике судьи) Гаар Ю.Е., заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Андриясовой А.С. гражданское дело по апелляционным жалобам ответчика Никитина М.Ю., лица не привлеченного к участию в деле Никитиной С.М., на решение Щербинского районного суда города Москвы от 19 ноября 2019 года, которым постановлено

исковые требования Кузнецова Е *** Б *** к Никитину М *** Ю *** о взыскании денежных средств - удовлетворить.

Взыскать с Никитина М *** Ю *** в пользу Кузнецова Е *** Б *** уплаченные по предварительному договору денежные средства в размере 6 000 000, 00 рублей, штраф за ненадлежащее исполнение договора в размере 3000 000, 00 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами 1 447 894 рубля 30 копеек, расходы по уплате государственной пошлины 68 639 рублей 47 копеек, УСТАНОВИЛ:

истец Кузнецов Е.Б. обратилась в суд с иском к Никитину М.Ю, просил с учетом уточненных исковых требований просил взыскать в ответчика уплаченные по предварительному договору денежные средства в размере 6 000 000, 00 рублей, штраф за ненадлежащее исполнение договора в размере 3 000 000, 00 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами 1 447 894 рубля 30 копеек, расходы по уплате государственной пошлины 68 639 рублей 47 копеек, мотивируя тем, что между сторонами 27 мая 2015 года был заключен предварительный договор *** купли-продажи земельного участка с индивидуальным жилым домом, ответчиком не соблюдены условия предварительного договора, что явилось основанием для его расторжения.

В судебном заседании представитель истца Лукин С.В. исковые требования поддержал в полном объеме.

В судебном заседании представитель ответчика Терон О.Н. против удовлетворения исковых требований возражала по доводам письменных возражений, приобщенных к материалам дела.

Истец Кузнецов Е.Б, ответчик Никитин М.Ю. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. Суд, руководствуясь ст.167 ГПК РФ, рассмотрел дело в их отсутствие.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просят ответчик Никитин М.Ю, лицо не привлеченное к участию в деле Никитина С.М. по доводам апелляционных жалоб, указывая, что судом неправильно применены нормы права о предварительном договоре купли-продажи; оценка доказательств произведена ненадлежащим образом; выводы суда не основаны на установленных обстоятельствах; ответчиком исполнены все обязательства по предварительному договору, однако истец уклонился от его исполнения.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители ответчика Никитина М.Ю. по доверенности Терон О.Н, представитель Никитиной С.М. по доверенности Смаков В.М, поддержали доводы апелляционных жалоб по доводам письменных пояснений к апелляционным жалобам.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца Лукин С.В. просил отказать в удовлетворении апелляционных жалоб, указав, что дом на змельном участке построен не был.

Истец Кузнецов Е.Б, ответчик Никитин М.Ю, лицо не привлеченное к участию в деле Никитина С.М. в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, извещены, что явилось основанием для рассмотрения дела в их отсутствие в соответствии с требованиями ст.167 ГПК РФ.

В соответствии с ч.1 ст.327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, и возражениях относительно жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон приходит к следующему.

Удовлетворяя требования истца суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст. 395, 421, 487 ГК РФ, проанализировав п.1.2, п.2.1, п.2.3, п.4.1, п.7.3 Предварительного договора купли-продажи земельного участка с индивидуальным жилым домом от 27.05.2015 (далее Договор) пришел к выводу об удовлетворении требований истца и взыскании с ответчика денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 23.12.2016 по 19.11.2019, штрафа в соответствии с п.7.3 Договора из расчета 0, 1% от размера обеспечительного взноса указанного в п.4.1 Договора.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции, поскольку они не основаны на фактических обстоятельствах дела, установленных судом.

Как усматривается из материалов дела, 27 мая 2015 года между Кузнецовым Е.Б. и Никитиным М.Ю. заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с индивидуальным жилым домом, согласно п.1.2 которого основной договор должен быть заключен сторонами не позднее 6 месяцев со дня получения права собственности на Дом на имя продавца (Никитина М.Ю.).

Стороны определили, что земельный участок отвечает следующим характеристикам: земли населенных пунктов, разрешенное использование для малоэтажного строительства и рекреационных целей, общей площадью *** (п.2.1.1 Договора). Земельный участок не находился в собственности Продавца на момент заключения предварительного договора, о чем истец был поставлен в известность.

Согласно п.2.2 Договора Покупатель понимает и принимает условие о том, что Продавец продает совокупность Участка и Дома. Продажа только Участка или только Дома настоящим договором не предусмотрена.

Согласно п.2.3.1, п.2.3.2 Договора стоимость земельного участка составляет 4 185 000, 00 рублей и стоимость индивидуального жилого дома 27 815 000, 00 рублей.

Согласно п.4.1 Договора стороны определили порядок оплаты в счет обеспечения обязательства: в срок до 01.06.2015 - сумма в размере 500 000, 00 рублей; в срок до 01.07.2015 - 500 000, 00 рублей, в срок до 01.09.2015 - 5 000 000, 00 рублей; в срок до 25.12.2015 - 10 000 000, рублей; в срок до 01.06.2016 - 16 000 000, 00 рублей. При этом стороны установили, что денежные средства, указанные в п.4.1 Договора после подписания Основного договора будут зачтены Продавцом в счет оплаты Покупателем стоимости земельного участка и индивидуального жилого дома.

Согласно п.7.5 Договора, в случае, если Покупатель систематически (более двух раз) или существенно нарушает условие настоящего Договора, Продавец вправе расторгнуть настоящий Договор в одностороннем порядке. В этом случае Продавец возвращает Покупателю сумму, оплаченную по Договору, за вычетом штрафа в размере 10% от цены Договора. Сумма штрафа удерживается Продавцом в безакцептном порядке, а Договор считается расторгнутым с момента отправки Продавцом соответствующего уведомления.

Согласно п.7.6 Договора Покупатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего Договора в случае существенного нарушения обязательств Продавцом. При этом Продавец обязан вернуть сумму обеспечительного взноса, оплаченную в соответствии с условиями п.4.1 настоящего Договора на счет Покупателя, указанный в соответствующем заявлении, написанном собственноручно. Договор считается расторгнутым с момента получения Продавцом соответствующего уведомления.

Согласно п.7.7 Договора Покупатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего Договора. В случае одностороннего отказа Покупателя от исполнения Договора, кроме указанного в п.7.6 Договора, Продавец возвращает Покупателю сумму обеспечительного взноса, оплаченную в соответствии с условиями п.4.1 настоящего Договора, за вычетом штрафа в размере 25% от цены Договора. Сумма штрафа удерживается Продавцом в безакцептном порядке.

Сторонами были также согласованы Приложения к доп. соглашению от 27.05.2015 к предварительному Договору соинвестирования ***от 27.05.2015: План (чертеж), предусматривающий местоположение земельного участка в составе общего земельного участка, принадлежащего Инвестору, также местоположение жилого дома на земельном участке, характеристики Объекта, описание Объекта (Приложение N1); План мансарды (Приложение N2); План 1 этажа (Приложение N3); План 2 этажа (Приложение N4).

Истцом произведена оплата ответчику по договору: 28.05.2015 - 500 000, 00 рублей; 26.06.2015 - 500 000, 00 рублей; 09.09.2015 - 5 000 000, 00 рублей. После указанной даты денежные средства истцом ответчику по договору не выплачивались.

Согласно выписке из ЕГРН право собственности на земельный участок с кадастровым номером ***было зарегистрировано за Никитиным М.Ю, который решением собственника от 21.09.2015 произвел его раздел на два земельных участка: площадью 1499 кв.м. и площадью 971 кв.м. (кадастровый номер ***), зарегистрировав на них право собственности 01.07.2016, назначение земельных участков: земли населенных пунктов для малоэтажного строительства и рекреационных целей.

Претензия о расторжении Предварительного договора была направлено истцом ответчику 05 февраля 2019 года, в которой было указано, что ответчик: не исполнил условие Предварительного договора в части сохранения вида разрешенного использования; не приобрел право собственности на земельный участок с согласованными характеристиками; не осуществил строительство жилого дома, площадью 488, 9 кв.м. (л.д.25-28).

Проанализировав установленные по делу обстоятельства, судебная коллегия приходит к выводу об отмене постановленного по делу решения и постановке нового. При этом судебная коллегия руководствуется следующим.

В соответствии со ст. ст. 309 - 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п.п.1 и 5 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (п.4 ст.380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (ст.ст.421, 329, 330 ГК РФ).

В силу ст. 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Согласно п.2 ст.382 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Учитывая, что сторонами не оспариваются факты заключения предварительного договора и оплаты по нему денежных средств в размере 6 000 000, 00 рублей; условия предварительного договора сторонами недействительными не признавались; истцом денежные средства в счет обеспечительного платежа не были выплачены в порядке, установленном п.4.1 Договора (не оплачены платежи до 25.12.2015 и до 01.06.2016); ответчик приобрел право собственности на земельный участок и произвел его раздел с соблюдением характеристик и сроки, согласованные сторонами; требование о расторжении предварительного договора было заявлено истцом только 05 февраля 2019 года; п.7.5 Договора предусмотрено право Продавца на одностороннее расторжение Договора за вычетом штрафа в размере 10%; Продавец фактически реализовав свое право на расторжение Договора не направил уведомление о расторжении договора Покупателю и не перечислил денежные средства, судебная коллегия приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению частично. Взысканию с ответчика в пользу истца подлежат денежные средства в размере 5 400 000, 00 рублей из расчета (6000 000, 00 - 600 000, 00 (10%), а также в соответствии со ст.395 ГК РФ проценты за пользование денежными средствами за период с 05.03.2019 по 19.11.2019 в размере 283 758 рублей 92 копейки.

В удовлетворении исковых требований в части взыскания штрафа в размере 25% от цены договора судебная коллегия находит необходимым отказать, т.к. доказательства ненадлежащего исполнения обязательств со стороны ответчика в материалах дела отсутствуют. Факт направления претензии истцом 05.02.2019 не является безусловным доказательством невыполнения ответчиком договора, поскольку в силу п.2 ст.401 ГК РФ ответчиком доказана совокупность действий, свидетельствующих о выполнении условий договора, в т.ч. по приобретению в собственность земельного участка по определенному сторонами адресу, проведению работ по его разделению и совершению предусмотренных законом процедур по приобретению земельным участком характеристик, согласованных сторонами (площадь, назначение земельного участка и др.). Дальнейшие действия ответчика после постановки земельного участка на кадастровый учет 01.07.2016 по возведению дома, по заключению договора купли-продажи земельного участка третьему лицу, указывают на наличие действий ответчика, как лица, не связанного условиями предварительного договора с истцом, поскольку истец не выполнил обязательства по оплате, установленные в п.4.1 Договора.

Кроме того, в силу п.3.2.1 Договора продавец вправе не высылать уведомление о возможности подписать основной договор, а равно отклонить требование о заключении Основного договора, в случае неоплаты/не полной оплаты цены Договора.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ судебная коллегия приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца расходов по уплате государственной пошлины в размере 36 618 рублей, 79 копеек.

Учитывая, что Никитина С.М. не является лицом, участвующим в деле, принятое по делу решение не затрагивает ее права и обязанности, поскольку на момент заключения предварительного договора, на что ссылается заявитель, земельный участок не находился в собственности ответчика, режим совместной собственности, на что ссылается заявитель, на него не распространялся. Отчуждение земельного участка произведено Никитиным М.Ю. по договору купли-продажи от 09.01.2017 ООО "Павловы озеры", на что указывает ответчик, не подлежащего оценке в рамках рассмотрения настоящего дела. А потому судебная коллегия приходит к выводу об оставлении без рассмотрения апелляционной жалобы Никитой С.М, как лица не обладающего правом апелляционного обжалования судебного постановления.

Руководствуясь ст.ст.328, 330 ГПК РФ судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Щербинского районного суда города Москвы от 19 ноября 2019 года отменить, постановить по делу новое решение, которым исковые требования Кузнецова Е *** Б ***к Никитину М *** Ю *** удовлетворить частично.

Взыскать с Никитина М *** Ю *** в пользу Кузнецова Е ***Б *** уплаченные по предварительному договору денежные средства в размере 5 400 000, 00 рублей, проценты за пользование чужими денежным средствами за период с 05 марта 2019 года по 19 ноября 2019 года в размере 283 758 рублей 92 копейки, расходы по уплате государственной пошлины в размере 36 618 рублей 79 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Оставить апелляционную жалобу Никитиной С.М. без рассмотрения.

Председательствующий:

Судьи: