Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 20 августа 2020 г. по делу N 33-23285/2020

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Чубаровой Н.В., судей Смоловой Н.Л., Морозовой Д.Х., при помощнике Культюгиной А.Т., заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Смоловой Н.Л. дело по апелляционной жалобе Геворгиз Л.Р. на решение Нагатинского районного суда г. Москвы от 29 января 2020 года, которым постановлено:

"Исковые требования Геворгиза Леонида Рустамовича к Департаменту городского имущества г. Москвы о государственной регистрации перехода права собственности оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования Департамента городского имущества г. Москвы частично удовлетворить.

Признать право собственности города Москвы на жилое помещение по адресу:...

В удовлетворении остальной части требований отказать", УСТАНОВИЛА:

Геворгиз Л.Р. обратился в суд с иском к ДГИ г. Москвы о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, входящую в наследственное имущество... и перешедшую в собственность к истцу по договору купли-продажи от 20.07.2018 г. Исковые требования мотивированы тем, что он оплатил продавцу стоимость квартиры 8 500 000 руб, однако продавец умер, регистрация перехода права собственности не состоялась. Предметом спора является отдельная трехкомнатная квартира по адресу:.., о государственной регистрации перехода права собственности на которую просит истец.

ДГИ г. Москвы подано встречное исковое заявление к Геворгиз Л.Р, в котором с учетом поданных уточнений, в порядке ст. 39 ГПК РФ, представитель просил признать выморочным спорное жилое помещение и признать право собственности города Москвы на спорную квартиру, расположенную по адресу:...

Геворгиз Л.Р. в судебное заседание не явился, обеспечил явку своего представителя Лисового О.О, который в судебное заседание явился, просил удовлетворить исковые требования Геворгиз Л.Р, в удовлетворении встречного иска ДГИ г. Москвы просил отказать.

Представитель ДГИ г. Москвы по доверенности Соколинская И.А. в судебное заседание явилась, просила отказать Геворгиз Л.Р. в удовлетворении иска, удовлетворив встречный иск.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в судебное заседание не явилось, о дне и времени судебного заседания судом извещалось.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит истец Геворгиз Л.Р. по доводам апелляционной жалобы.

В заседании судебной коллегии представитель истца Геворгиз Л.Р. по доверенности Лисовой О.О. доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель ответчика Департамента городского имущества г. Москвы по доверенности Курбанова Э.В, против удовлетворения жалобы возражала.

Истец Геворгиз Л.Р, представитель третьего лица Управление Росреестра по г. Москве в заседание суда не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в связи с чем, с учетом положений ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия полагала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, заслушав представителя Геворгиз Л.Р. по доверенности Лисового О.О, представителя Департамента городского имущества г. Москвы по доверенности Курбанову Э.В, изучив доводы жалобы, находит решение законным и обоснованным, жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Из иска, показаний истца и представленных документов следует, что причиной обращения в суд явились приостановка, а затем отказ Управления Росреестра по г. Москве в регистрации перехода права собственности, как утверждает истец, по независящим от него причинам.

Представитель истца суду пояснил, что 12.03.2018 г. между Геворгиз Л.Р. и... был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу:.., в соответствии с которым цена договора составляет 8 500 000 руб, указанная стоимость квартиры перечисляется на счет продавца безналичным путем в срок до 31 мая 2018

г, продавец владеет квартирой на основании договора социального найма, с момента заключения настоящего договора незамедлительно начинает процедуру приватизации, истцу известно текущее состояние квартиры - длительное отсутствие ремонта, квартира не обременена правами третьих лиц, в квартире зарегистрирован только один человек - продавец, после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру за продавцом в результате ее приватизации квартира будет находиться в залоге (ипотеке) у покупателя, ипотека подлежит регистрации в срок не позднее 31 августа 2018 года.

Истец представил платежные документы о безналичном перечислении денежных средств на основании предварительного договора с 19.03.2018 г. по 01.06.2018 г. по 500 000 руб.

Материалами дела, в том числе единым жилищным документом от 19.05.2018 г. и от 02.07.2018 г. подтверждается, что..,... года рождения, один зарегистрирован в спорной квартире, проживал на основании договора социального найма, ранее по ордеру квартира предоставлялась его отцу на семью.

14.06.2018 г. с... заключен договор передачи квартиры в собственность в порядке приватизации, что подтверждается регистрационным делом и другими материалами.

04.07.2018 г. его представитель Пашин А.Ю. сдал договор социального найма, договор передачи и другие необходимые документы в Росреестр (вх. номер 577) для регистрации права собственности на квартиру на...

20.07.2018 г, как утверждает истец, заключен основной договор купли-продажи.

Акт приема-передачи квартиры не составлялся.

В этот же день, 20.07.2018 г, указанный договор и иные документы переданы в Росреестр для регистрации перехода права собственности, внесена запись за номером 1564.

В акте сверки взаиморасчетов от 20.07.2018 г. по предварительному договору от 12.03.2018 г. указано, что продавец 17 раз по 500 000 руб. получил от покупателя за период с 19.03.2018 г. по 01.06.2018 г.

24.08.2018 г.... умер в г. Москве по причинам сердечно-сосудистой недостаточности, постинфарктного кардиосклероза и гипертонической болезни с преимущественным поражением сердца, что подтверждается записью акта о смерти от 25.08.2018 г. за номером 1129.

31.07.2018 г. согласно уведомлению регистрация перехода права собственности приостановлена ввиду отсутствия ответов на запросы из Управления соцзащиты, УВД по ЮАО ГУ МВД по г. Москве на предмет действительности поданных заявителем документов.

31.10.2018 г. уведомлением Управления Росреестра отказано в регистрации по ранее указанным причинам, а также в связи с поступившей информацией о смерти продавца недвижимости.

В спорной квартире никто не проживает, квартира отключена от коммунальных услуг и иного обеспечения, что подтверждается сообщением начальника ОМВД по району Зябликово ГУ МВД России по г. Москве, поступившему в суд 14.01.2020 г. вместе с рапортом участкового уполномоченного.

Факт исполнения договора определяется условием исполнения взаимных обязательств. Так, в соответствии с пунктами 1, 2, 3, 6, 8 договора продавец обязуется передать в собственность, а покупатель оплатить и принять по акту квартиру, 8 500 000 руб. оплачено до подписания договора, после государственной регистрации перехода права собственности покупатель становится собственником квартиры, несет ответственность за ее содержание, уплату налогов, расходов по ремонту, эксплуатации и содержанию квартиры, своевременному и полному внесению платы за коммунальные услуги.

В соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Состоявшаяся во исполнение договора передача имущества влечет переход права собственности к приобретателю, что означает перенос на него риска случайной гибели имущества (ст. 211 ГК РФ) и возложение бремени собственника (ст. 210 ГК РФ).

В силу ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Согласно ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ в редакции, действовавшей на дату заключения договора купли-продажи, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно п. 1 ст. 553 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Судом указано, что юридически значимыми по данному делу обстоятельствами является - факт заключения договора купли-продажи, соответствие договора требованиям гражданского законодательства и исполнение договора, в том числе факт передачи имущества и оплаты за него, содержание приобретенного имущества. Вместе с тем, указанные обстоятельства не нашли своего подтверждения в ходе судебного заседания.

Судом критически оценены доводы истца, что сторонами договора вместо акта приема-передачи квартиры был подписан другой документ акт сверки взаимных расчетов, поскольку акт сверки не предусмотрен договором, доказательства передачи квартиры от продавца к покупателю суду не представлены.

Выкуп квартиры у истца произошел в период времени, когда квартира истцу на праве собственности не принадлежала, в связи с чем суд пришел к выводу, что Александров К.В. не имел права ею распоряжаться и получать по сделке за ее продажу денежные средства. Сведений о том, что спорная квартира пенсионера Александрова К.В. являлась не единственным жильем, воля сторон была направлена на сделку купли-продажи, не представлено и свидетельствует о недобросовестных действиях покупателя.

Банковские документы о перечислении семнадцать раз по 500 000 руб. номинальному продавцу, не имеющему право собственности на объект, в течение срока более двух месяцев, не подтверждают факта наличия 8 500 000 руб. на счете покупателя, а также, что указанная сумма получена именно покупателем, а не иным лицом.

Доказательств наличия у покупателя денежных средств 8 500 000 руб. суду первой инстанции не представлено, равно как и получение их продавцом. Условий о рассрочке платежа в 17 приемов по 500 000 руб. ни предварительным, ни основным договором не предусмотрено.

Согласно представленным сведениям из банка по счетам Геворгиза Л.Р. и Александрова К.В. следует, что денежные средства на счет истца в период с марта по июнь 2018 года вносились частями, фактически после снятия денежных средств со счета Александрова К.В. через банкомат (том 1 л-д 191-197, том 2 л-д 5-6).

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции, дав оценку собранным по делу доказательствам в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, с учетом вышеприведенных требований закона, исходит из того, что основные условия договора, такие как предмет и цена не были исполнены, спорная квартира от продавца покупателю не передана, после смерти продавца покупатель в квартире не проживает, квартира отключена от всех коммуникаций, покупатель бремя содержания недвижимости не несет.

Суд согласился с доводами представителя Департамента городского имущества города Москвы, что квартира является выморочным имуществом, в связи с чем должна быть передана в собственность города Москвы.

Место жительства (место пребывания) состоящей в браке с 2017 года с... гражданки республики Узбекистан Алланазаровой Нодиры Азимовны /1979 г.р./, неизвестно.

На момент смерти... в указанной квартире он проживал один, наследственных дел после его смерти не открывалось. Информации о наличии наследственного дела после смерти собственника квартиры из Федеральной нотариальной палаты

не имеется.

Согласно п. 1 ст. 1151 ГК РФ в случае, если никто из наследников не принял наследства, имущество умершего считается выморочным. Таким образом, имущество в виде спорной квартиры, не принятое наследниками, поступило в собственность публично-правового образования - города Москвы в качестве выморочного имущества при наступлении указанных в законе обстоятельств.

Выморочное имущество принадлежит муниципальному образованию.

В соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 г. N 99-ПП "Об утверждении Положения о Департаменте городского имущества города Москвы" Департаментом осуществляются полномочия от имени собственника - города Москвы по владению, пользованию и распоряжению объектами недвижимости на территории города Москвы.

При таких обстоятельствах и с учетом имеющихся в деле доказательств, судом исковые требования Геворгиза Л.Р. о государственной регистрации перехода права собственности квартиры адресу:... на его имя на основании договора купли-продажи от 20 июля 2018 года между Геворгизом Л.Р. и... оставлены без удовлетворения, встречные исковые требования ДГИ на основании ст.ст. 1151, 1152 ГК РФ о признании права собственности на указанную квартиру, как выморочное имущество умершего, удовлетворены.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют действующему в данной части законодательству и обстоятельствам дела, а также представленным сторонами доказательствам, которым дана надлежащая правовая оценка в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в их совокупности.

Доводы апелляционной жалобы истца о доказанности факта оплаты сделки и направленности воли сторон на заключение сделки, об исполнении сделки по купле-продаже квартиры были предметом исследования суда первой инстанции, им дана надлежащая оценка в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, оснований не согласиться с которой, о чем ставится вопрос в апелляционной жалобе, не имеется.

Судебная коллегия принимает во внимание, что правовое регулирование вопроса перехода права собственности на объекты недвижимости допускает осуществление государственной регистрации перехода права собственности по решению суда в случае уклонения одной из сторон сделки.

В пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что на основании ст. 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Исходя из вышеприведенных норм и разъяснений, данных Верховным Судом РФ и Высшим Арбитражным Судом РФ, в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности включаются факт заключения между истцом и ответчиками законной сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и в данном случае отсутствие продавца.

Доводы истца о наличии оснований для вынесения решения о государственной регистрации перехода права собственности не нашли своего подтверждения. Из представленных Геворгиз Л.Р. доказательств не усматривается исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате.

Так, акт приема-передачи квартиры между сторонами не составлялся, доказательства, подтверждающие то обстоятельство, что после заключения данного договора истец нес расходы на содержание указанного имущества, в материалах дела отсутствуют.

Ссылки жалобы на то, что передача квартиры по условиям основного договора от 20.07.2018 г. должна происходить после государственной регистрации права собственности за покупателем, не опровергают выводов суда, а напротив подтверждают отсутствие исполнения договора.

Также, из договора следует, что истец передал в счет оплаты данной квартиры 8 500 000 руб. Однако, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие как факт данной передачи, так и наличие у Геворгиз Л.Р. данных денежных средств или размер дохода, который бы позволил ему выплатить указанную сумму. Указание представителя истца в заседании судебной коллегии на то, что Геворгиз Л.Р. в 2016 г. являлся индивидуальным предпринимателем не свидетельствует о наличии у него денежных средств для покупки квартиры умершего...

Кроме того, указание в договоре купли-продажи от 20.07.2018 г. на то, что покупная стоимость в размере 8 500 000 руб. в полном объеме оплачена покупателем, расположено на первом странице договора и не подписана со стороны продавца.

Судом первой инстанции детально проанализированы банковские выписки Геворгиз Л.Р. и... из которых следует, что сумма денежных средств в полном объеме в размере 8 500 000 руб. для перечисления ее... отсутствовала, на банковский счет Геворгиз Л.Р. денежные средства в период с марта по июнь 2018 года вносились частями, фактически после каждого снятия денежных средств со счета... через банкомат (том 1 л-д 191-197, том 2 л-д 5-6).

Подлинный акт сверки взаиморасчетов от 20.07.2018 г, подписанный сторонами, судебной коллегии не представлен.

Согласно ст. 35 ГПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

На основании ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Судебная коллегия учитывает, что сделка по купле-продаже квартиры была совершена в простой, письменной форме с заключением предварительного и основного договора, без нотариального его заверения, когда происходит проверка дееспособности и разъяснение всех прав, обязанностей и последствий заключаемого договора продавцу Александрову А.А, который являлся пожилым человеком и в силу возраста, наличия у него заболевания, от которого в последствии он умер, нуждался в разъяснении таких прав для принятия осознанного решения, при том обстоятельстве, что иного жилья у него не имелось.

Принимая во внимание характер и вышеуказанные обстоятельства заключения сделки, которые с достоверностью не подтверждают доводы истца об исполнении исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате данной сделки, и невозможность проверить доводы истца в связи со смертью продавца, судебная коллегия полагает, что заключение сделки в такой форме и при таких обстоятельствах, без надлежащих, допустимых и относимых, достоверных доказательств оплаты сделки продавцу в размере 8 500 000 руб, не свидетельствует о добросовестности покупателя.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, признает их законными и обоснованными, и оснований для их переоценки не находит.

Поскольку все юридические значимые обстоятельства по делу определены верно, доводы участников процесса судом проверены с достаточной полнотой, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют собранным по делу доказательствам, соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, то решение судом по делу вынесено правильное, законное и обоснованное.

Фактически все доводы апелляционной жалобы истца по существу сводятся к несогласию с решением суда, повторяют позицию, которая озвучена представителем истца в суде первой инстанции, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения. По своей сути доводы жалобы направлены на переоценку обстоятельств, являвшихся предметом исследования в судебном заседании, а также доказательств, которым дана надлежащая оценка, в силу чего апелляционная жалоба не может являться основанием для отмены оспариваемого решения.

Учитывая требования закона и установленные судом обстоятельства, судебная коллегия полагает, что решение суда об отказе в иске Геворгиз Л.Р. в связи с недоказанностью заявленных истцом требований и удовлетворении встречного иска ДГИ г. Москвы, является законным и обоснованным, оснований к его отмене по доводам апелляционной жалобы не усматривается.

Доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, нарушений норм материального и процессуального законодательства, влекущих отмену решения, по делу не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия, ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Нагатинского районного суда города Москвы от 29 января 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Геворгиз Л.Р. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: