Апелляционное определение СК по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 22 сентября 2020 г. по делу N 66а-699/2020

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи: Кошелевой И.Л.

судей: Ехаловой Ю.А, Переверзиной Е.Б.

при секретаре-помощнике судьи: Коротких А.Г.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа на решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 15 мая 2020 года по административному делу N3а-104/2020 по иску Шестеровой Елизаветы Минилаевны к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу, Департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости, заслушав доклад судьи Второго апелляционного суда общей юрисдикции Кошелевой И.Л, установила:

Шестерова Елизавета Минилаевна обратилась в суд Ямало-Ненецкого автономного округа с административным иском к Департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, Управлению Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 15 553 кв.м, расположенного по адресу; "адрес" относящегося к землям населенных пунктов, в размере равном его рыночной стоимости- 5 445 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

В обоснование заявленных требований истец указала, что является арендатором указанного земельного участка и плательщиком арендной платы, размер которой исчисляется из размера кадастровой стоимости объекта недвижимости, определенной по состоянию на 1 января 2019 года в размере 8 710 146, 59 руб.

Вместе с тем, указанная кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке N1944-02-2020-Р/89 от 19 февраля 2020 года в размере 5 445 000 руб.

Поскольку неправильное определение кадастровой стоимости земельного участка влияет на размер арендных платежей, истец просила административные исковые требования удовлетворить.

Решением суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 15 мая 2020 года, административное исковое заявление удовлетворено.

Суд установилкадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 15 553 кв.м, расположенного по адресу; "адрес" относящегося к землям населенных пунктов, в размере равном его рыночной стоимости- 5 445 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Дата подачи в суд административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка -5 марта 2020 года.

В апелляционной жалобе представитель Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа просит отменить судебное постановление, считая его незаконным и необоснованным, постановленным на недостоверных сведениях о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку отчет об оценке, положенный в основу решения, составлен с нарушением требований Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции стороны не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства РФ судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для изменения решения суда первой инстанции.

Из материалов административного дела следует, что Шестерова Е.М. является арендатором земельного участка с кадастровым номером N площадью 15 553 кв.м, расположенного по адресу; "адрес" относящегося к землям населенных пунктов

Размер арендной платы за пользование земельным участком рассчитывается из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, которая по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 8 710 146, 59 рублей, и утверждена приказом Департамента имущественных отношений ЯНАО от 1 ноября 2019 года N3-О "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель населенных пунктов и земель водного фонда на территории Ямало-Ненецкого автономного округа".

Сведения об указанной кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 9 января 2020 года.

Как арендатор земельного участка и плательщик арендной платы, размер которой зависит от кадастровой стоимости земельного участка, административный истец вправе оспорить результаты определения его кадастровой стоимости.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в редакции, действующей на момент рассмотрения дела судом первой инстанции, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В части 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" также содержаться аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость, Согласно статье 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей указанного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В соответствии с отчетом об оценке N1944-02-2020-Р/89, составленным 19 февраля 2020 года ООО "Центр экспертизы и оценки "Церта", рыночная стоимость земельного участка, находящегося во владении истца по состоянию на 1 января 2019 года составляет 5 445 000 рублей.

Учитывая мотивированные возражения Департамента имущественных отношений относительно предоставленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N, а также необоснованный отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства Департамента о назначении по делу судебной оценочной экспертизы с целью установления действительной рыночной стоимости объекта недвижимости, судом апелляционной инстанции по делу назначена такая экспертиза, проведение которой поручено ООО "Научно-исследовательский центр экспертиз".

Согласно заключению ООО "Научно-исследовательский центр экспертиз", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером N, площадью 15 553 кв.м, расположенного по адресу; "адрес", относящегося к землям населенных пунктов, по состоянию на 1 января 2019 года составляет 4 367 000 рублей.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 июня 2008 года N 13 "О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции", заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ.

Из экспертного заключения следует, что эксперт провел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определилценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости нежилого помещения. Оценщиком проведен подбор объектов-аналогов сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений. Содержащиеся в заключении сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости названного объекта недвижимости.

В экспертном заключении мотивирован отказ от применения затратного и доходного оценочных подходов; обоснованно применен сравнительный подход к оценке объекта недвижимости на основе метода сравнения продаж (качественный метод оценки). В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, и приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам ст. 168 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд апелляционной инстанции находит, что в экспертном заключении ясно и недвусмысленно изложены ответы на поставленные перед экспертом вопросы, выводы эксперта подробно мотивированы, определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объектов аналогов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, экспертом проанализирован рынок недвижимости, произведена оценка объектов с учетом их количественных и качественных характеристик, корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения, расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки.

Оценив заключение судебно-оценочной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, и принимая во внимание, что оно подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями и опытом по проведению подобного рода исследований и стажем работы, оснований не доверять которому не имеется, так как эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости в размере 4 367 000 рубля, определенную по состоянию на 1 января 2019 года.

Каких-либо объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости находящегося во владении истца объекта недвижимости суду апелляционной инстанции не представлено, в связи с чем, суд приходит к выводу, что указанное экспертное заключение достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

Отвергая в качестве доказательства подтверждения рыночной стоимости земельного участка отчет об оценке N1944-02-2020-Р/89, составленный 19 февраля 2020 года ООО "Центр экспертизы и оценки "Церта", суд апелляционной инстанции исходит из того, что им допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, в частности, оценщиком использована недостоверная информация об инфляции с даты предложения до даты оценки, необоснованно не проведена корректировка, учитывающая фактическое наличие коммуникаций у аналога N3 (свет и газ), в отчете приведена недостоверная информация об отсутствии коммуникаций у данного аналога.

Письменные возражения Департамента имущественных отношений ЯНАО на заключение эксперта от 3 сентября 2020 года, сводящиеся к несогласию с выбранными экспертом объектами-аналогами, по мнению судебной коллегии, не свидетельствуют о необоснованности экспертного заключения, поскольку экспертом применены необходимые корректировки, выбор аналогов мотивирован, кроме того, доказательства того, что выбор указанных объектов аналогов препятствовал установлению действительной рыночной стоимости объектов оценки, суду не представлены.

С учетом изложенного, судебная коллегия считает необходимым изменить решение суда первой инстанции, уменьшив установленную кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года с 5 445 000 рублей до 4 367 000 рублей.

Определением судебной коллегии от 29 июля 2020 года о назначении судебной оценочной экспертизы обязанность по оплате последней была возложена на Департамент имущественных отношений ЯНАО.

Оплата экспертизы не произведена, что подтверждается письмом генерального директора ООО "Научно-исследовательский центр экспертиз".

Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 8 710 146, 59 рублей, утвержденная приказом Департамента имущественных отношений ЯНАО от 1 ноября 2019 года N3-О "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель населенных пунктов и земель водного фонда на территории Ямало-Ненецкого автономного округа", менее чем на 50% превышает устанавливаемую судом кадастровую стоимость в размере рыночной 4 367 000 рублей, то есть, укладывается в приемлемый, с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки, диапазон отклонений и, следовательно, не свидетельствует об ошибочности ранее состоявшейся кадастровой оценки объекта недвижимости, повлекшей нарушение имущественных прав административного истца, судебная коллегия считает необходимым расходы по оплате судебной экспертизы в размере 85 000 рублей возложить на административного истца Шестерову Е.М.

В остальной части решение суда является законным и обоснованным, оснований к его изменению не имеется.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 15 мая 2020 года изменить, уменьшив размер установленной судом кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года с 5 445 000 рублей до 4 367 000 рублей (четырех миллионов трехсот шестидесяти семи тысяч рублей).

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа без удовлетворения.

Взыскать с Шестеровой Елизаветы Минилаевны в пользу ООО "Научно-исследовательский центр экспертиз" расходы за производство судебной оценочной экспертизы в размере 85 000 рублей (восемьдесят пять тысяч рублей).

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, и может быть обжаловано в кассационном порядке через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня его вынесения в соответствующий суд кассационной инстанции.

Председательствующий:

Судьи: