Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 17 августа 2020 г. по делу N 33-19836/2020

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего: Гордиенко Е.С, судей Тюшляевой Н.В, Пешкова М.А, при ведении протокола по поручению председательствующего помощником судьи Хомяковой И.О, рассмотрев в открытом судебном заседании 17 августа 2020 года апелляционную жалобу Орловой Юлии Владимировны на решение Пушкинского городского суда Московской области от 14 января 2020 года по делу по иску Орловой Юлии Владимировны к Демкину Дмитрию Александровичу о взыскании задолженности по арендной плате, заслушав доклад судьи Тюшляевой Н.В, объяснения явившегося лица, установила:

Орлова Ю.В. обратилась в Пушкинский городской суд Московской области с иском к Демкину Д.А. о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 60000 руб, процентов в размере 4315, 90 руб, государственной пошлины в размере 2000 руб.

В обоснование иска указала, что между ней и Демкиным Д.А. 21 ноября 2018 года был заключен договор аренды гаража, расположенного по адресу: "данные изъяты", принадлежащего истцу на праве собственности, на срок до 31 октября 2019 года. В соответствии с условиями договора, арендатор заплатил арендодателю на 21 ноября 2018 г. за первый и последний месяц аренды, далее оплата должна была производиться ежемесячно в размере 10 000, 00 руб. не позднее третьего числа текущего месяца. Гараж был передан 21 ноября 2018 г. 30 марта 2019 г. ответчик в смс-переписке сообщил, что отказывается в одностороннем порядке от исполнения вышеуказанного договора без указания причин. 2 апреля 2019 г. ответчик направил истцу уведомление о расторжении договора досрочно с 01 мая 2019 г. 3 апреля 2019 г. ответчик направил истцу немотивированное уведомление о расторжении договора с 29 апреля 2019 г. Арендная плата на дату 03.04.2019 г. не поступила. Акт сдачи не подписан сторонами. 06 августа 2019 г. истец в адрес ответчика направила уведомление о задолженности, которое было оставлено Демкиным Д.А. без ответа. Затем ответчику было направлено уведомление о расторжении договора и погашении задолженности за 6 месяцев, с апреля по сентябрь месяц 2019 года, которое ответчик также проигнорировал.

Решением Пушкинского городского суда Московской области от 14 января 2020 года исковые требования Орловой Ю.В. о взыскании задолженности по арендным платежам, процентов, судебных расходов оставлены без удовлетворения.

Будучи несогласной с решением суда, Орлова Ю.В. обратилась в суд с апелляционной жалобой на указанное решение, в которой просила решение отменить, принять новое решение об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Выслушав объяснения явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Орлова Ю.В. и Демкин Д.А. 21.11.2018 г. заключили договор аренды гаража (машиноместа), расположенного по адресу: "данные изъяты", принадлежащего Орловой Ю.В. на праве собственности, на срок до 31.10.2019 г.

По условиям договора, арендная плата по договору составляет 10000 руб. в месяц, оплата производится не позднее 03 числа текущего месяца аренды. В момент подписания настоящего договора арендатор оплачивает первый и последний месяцы аренды (л.д.9-10).

По акту приема-передачи машиноместо передано ответчику 21.11.2018г. (л.д.11).

3.04.2019 г. ответчик направил истцу уведомление о расторжении договора аренды с 29.04.2019г. и намерении передать имущество по акту приема-передачи (л.д.12). Данное уведомление истцом получено.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд, руководствуясь ст. ст. 450, 452, 606, 614, 620 ГК РФ, с учетом положений п. 4.3. договора аренды от 21.11.2018 г, исходил из того, что договор аренды от 21.11.2018 г. допускает возможность его расторжения по инициативе арендатора и предусматривает порядок расторжения, а именно: извещение арендодателя за 15 дней до даты расторжения.

Суд полагал, что ответчиком порядок расторжения договора соблюден, о чем свидетельствует уведомление и ответ (л.д. 12, 13).

Кроме того, суд пришел к выводу, что, с учетом того обстоятельства, что арендные платежи внесены ответчиком за 5 месяцев, включая март 2019 года, и оплачен последний месяц аренды - апрель 2019 года, у ответчика задолженность по арендной плате отсутствует.

В связи с чем, суд не усмотрел правовых оснований также для удовлетворения требований о взыскании процентов и судебных расходов.

Судебная коллегия полагает выводы суда ошибочными.

Из материалов дела следует, что договор аренды заключен на неопределенный срок (п. 2.1. Договора).

Статьей 620 ГК РФ предусмотрены основания для досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора, в случаях, когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Также в статье указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Поскольку в договоре аренды от 21 ноября 2018 года не содержится условия о праве арендатора на односторонний отказ от договора без указания причин расторжения договора, у суда не имелось оснований считать указанный договор расторгнутым.

Ссылка суда на п. 4.3. договора аренды, как предусматривающий возможность расторжения договора и устанавливающий порядок его расторжения, является ошибочной.

Предусмотреть право на отказ от договора аренды во внесудебном порядке можно, согласно положениям ст. 450.1 ГК РФ, при условии, что будут предусмотрены конкретные основания для такого отказа в самом договоре.

Таким образом, выводы суда о правомерности одностороннего отказа ответчика от договора аренды и досрочном прекращении аренды от 21 ноября 2018 года не соответствуют обстоятельствам дела.

Кроме того, суд не учел, что при прекращении арендных отношений закон предусматривает обязанность арендатора возвратить имущество арендодателю (ст. 622 ГК РФ), а в отношении недвижимого имущества - с составлением передаточного акта (статья 655 ГК РФ).

При этом, досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (статьи 614, 622 ГК РФ). Арендодатель лишается права требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора только в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества при наличии оснований для прекращения договора аренды.

Фактов уклонения истца от приемки помещения по настоящему делу не установлено, доказательств таковых суду ответчиком не представлено.

С учетом того, что, как следует из материалов дела, в договоре отсутствует право арендатора отказаться от его исполнения, кроме того, предмет договора аренды арендодателю ответчиком по акту приема-передачи не передан, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости отмены обжалуемого решения суда и вынесения нового решения об удовлетворении заявленных требований Орловой Ю.В. в полном объеме.

При этом, судебная коллегия отмечает, что представленный истцом расчет процентов отвечает требованиям закона, ответчиком не оспорен.

На основании ст. 98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежат понесенные истцом расходы на оплату госпошлины.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Пушкинского городского суда Московской области от 14 января 2020 - отменить.

Принять новое решение.

Исковые требования Орловой Юлии Владимировны - удовлетворить.

Взыскать с Демкина Дмитрия Александровича в пользу Орловой Юлии Владимировны задолженность по арендным платежам за период с 03 апреля 2019 года по 03 сентября 2019 года в размере 60 000 руб, проценты за период с 03 апреля по 24 сентября 2019 года в сумме 4 315, 90 руб, расходы по оплате госпошлины в размере 2 000 руб.

Председательствующий:

Судьи: