Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 13 августа 2020 г. по делу N 66а-3147/2020

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей Жудова Н.В. и Ефремовой О.Н, при секретаре Поповой А.Д, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-2725/2020 по административному исковому заявлению Частной компании с ограниченной ответственностью "ОНЕКАМА МЕНЕДЖМЕНТ ЛИМИТЕД" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 20 апреля 2020 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Жудова Н.В, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции, установила:

частная компания с ограниченной ответственностью "ОНЕКАМА МЕНЕДЖМЕНТ ЛИМИТЕД" обратилась в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1205 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2018 г, в размере 39 000 000 руб, указывая на то, что является арендатором земельного участка и заинтересована в уменьшении размера арендных платежей, исчисляемых исходя из его кадастровой стоимости, утвержденной в размере 69 358 245, 55 руб. В подтверждение заявленного требования представлен отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости N1117-11-19 от 20 декабря 2019 г, подготовленный оценщиком ООО " "данные изъяты"".

Решением Московского городского суда от 20 апреля 2020 года постановлено установить по состоянию на 1 января 2018 года кадастровую стоимость земельного участка, равную рыночной, в размере 46 600 000 руб.

Не согласившись с постановленным по делу судебным решением, Департаментом городского имущества города Москвы подана апелляционная жалоба об отмене решения суда, как не соответствующего требованиям закона.

В обоснование поданной жалобы Департамент указывает на то, что факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой. Административным истцом не представлены доказательства нарушения процедуры и методики проведения государственной кадастровой оценки, использования недостоверных сведений об объекте недвижимости, что в свою очередь повлекло бы нарушение прав и законных интересов истца в виде необоснованного завышения кадастровой стоимости и как следствие этого, размера подлежащих уплате арендных платежей. Судом первой инстанции был сделан неправильный вывод о том, что административный истец может быть заказчиком оценки рыночной стоимости земельного участка, находящегося в государственной собственности, а также не в полной мере учтено, что данный участок не может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. Требуя установления рыночной стоимости земельного участка согласно заказанному отчету об оценке, административный истец по существу оспаривает потенциальную цену продажи участка. Судом недостаточно исследован довод Департамента о том, что истец, требуя установления рыночной стоимости земельного участка, пытается в одностороннем порядке изменить условия договора аренды, что является недопустимым. Арендная плата за государственный участок является нормативно регулируемой ценой, размер которой устанавливается Правительством Москвы. Однако административным истцом не представлено доказательств нарушения общих начал определения арендной платы, установленных указанным органом власти.

Полагает что заключение эксперта, положенное в основу решения суда, не соответствует по своему содержанию действующему законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности. Так, при расчете рыночной стоимости земельного участка, эксперт не проводит анализ на наличие у объектов-аналогов исходно-разрешительной документации и не применяет, требующуюся в данном случае повышающую корректировку ко всем объектам -аналогам на наличие ИРД. Эксперт применяет корректировку в размере 0% ко всем объектам-аналогам по фактору наличия коммуникаций, не учитывая при этом, что они имеют набор коммуникаций, проходящих по границе участка, а объектом оценки является земельный участок, на котором располагается здание магазина, с имеющимися коммуникациями. Следовательно, к объектам-аналогам требовалась повышающая корректировка в размере 12%. Использованные в доходном и сравнительном подходах объекты-аналоги отличаются друг от друга по стоимости более чем в полтора раза, что искажает полученный экспертом результат. Полученная экспертом стоимость земельного участка не соответствует рынку коммерческой недвижимости города Москвы. В связи с этим, Департамент считает, что у суда первой инстанции не имелось оснований для установления рыночной стоимости объекта недвижимости в размере, определенном в заключении судебной оценочной экспертизы, содержащего некорректный расчет указанной стоимости.

Административный истец, административный ответчик Департамент городского имущества города Москвы, заинтересованные лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, ФИО4 в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены.

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в суде. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что частная компания с ограниченной ответственностью "ОНЕКАМА МЕНЕДЖМЕНТ ЛИМИТЕД" является соарендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1205 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", арендная плата за пользование и владение которым исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Таким образом, административный истец, вопреки доводам жалобы Департамента городского имущества города Москвы, вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка, из чего обоснованно исходил и суд первой инстанции.

Кадастровая стоимость земельного участка утверждена по состоянию на 1 января 2018 года в размере 69 358 245, 55 руб.

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, административный истец обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд и представил указанный выше отчет об оценке объекта недвижимости, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года составляет 39 000 000 руб.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета об оценке, судом первой инстанции была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "данные изъяты"".

Согласно выполненному экспертом ФИО5 заключению от 31 марта 2020 года N-З, представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, а итоговая величина рыночной стоимости земельного участка составляет 46 600 000 руб.

В силу разъяснений, содержащихся в пунктах 19, 20, 22 и 23 упомянутого выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Устанавливая размер кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании заключения экспертизы, суд первой инстанции исходил из того, что заключение эксперта соответствует требованиям действующего законодательства об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки и проведенные расчеты, а также иные сведения, имеющие существенное значение.

Суд апелляционной инстанции находит выводы суда правильными, соответствующими нормам действующего законодательства. Приведенная в решении суда оценка экспертного заключения, как допустимого и достаточного доказательства по делу, соответствует требованиям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Экспертом использованы объекты-аналоги сопоставимые с объектом оценки по всем ценообразующим факторам, им правильно применены соответствующие корректировки, в то время как административным ответчиком не представлено доказательств наличия на дату оценки иных объектов более сопоставимых с объектом оценки.

Суждения апелляционной жалобы о том, что при определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости экспертом отобраны несопоставимые по цене объекты-аналоги, которые не могут использоваться в расчетах даже с учетом вносимых корректировок, несостоятельны, поскольку несмотря на выявленный разброс цен предложений объектов-аналогов, коэффициент вариации, наиболее часто применяемый в оценочной практике как показатель характеристики однородной совокупности объектов, предельного значения не превысил.

Доводы жалобы о необходимости учета исходно-разрешительной документации и коммуникаций у объекта исследования и их отсутствия у объектов-аналогов, повторяют позиции административного ответчика в суде первой инстанции, они были предметом обсуждения в суде и получили правильную оценку в решении, с которой судебная коллегия соглашается.

Исходя из анализа рынка продаж земельных участков в том сегменте, к которому относится оцениваемый объект, определенная экспертом рыночная стоимость земельного участка находится в границах интервала значений рыночных цен.

Доводы административного ответчика, приведенные в апелляционной жалобы о допущенных экспертом нарушениях не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Доказательств того, что рыночная стоимость спорного объекта является иной, чем отражено в заключении эксперта, Департаментом городского имущества города Москвы по правилам статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не представлено.

В свою очередь оснований для производства в суде апелляционной инстанции повторной судебной оценочной экспертизы по доводам апелляционной жалобы, как на этом настаивал ее податель, судебная коллегия не усмотрела.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции соглашается с выводом суда об установлении кадастровой стоимости земельного участка в указанном выше размере.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Московского городского суда от 20 апреля 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи