Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 18 августа 2020 г. по делу N 66а-3344/2020

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей Жудова Н.В. и Ефремовой О.Н.

при секретаре Поповой А.Д, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-909/2020 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Балчуг эстейт" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 29 апреля 2020 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Жудова Н.В, объяснения представителя административного истца Герасимовой С.О, возражавшей по жалобе, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции, установила:

ООО "Балчуг эстейт" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости, равной рыночной, в отношении следующих объектов недвижимого имущества:

- нежилого здания общей площадью 1635, 3 кв.м. с кадастровым номером N по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 204 221 900 руб.;

- нежилого здания общей площадью 1479, 90 кв.м. с кадастровым номером N по адресу: "адрес" равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 140 346 887 руб.;

- нежилого здания общей площадью 6127, 3 кв.м. с кадастровым номером N по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 663 195 783 руб.

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником указанных нежилых зданий и не согласен с их кадастровой стоимостью, утвержденной для здания с кадастровым номером N в размере 267 351 059, 69 руб, для здания с кадастровым номером N в размере 244 423 658, 17 руб, для здания с кадастровым номером N в размере 1 071 863 478 руб, считает её завышенной и несоответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика налога на имущество организаций. В подтверждение заявленной рыночной стоимости предоставлен отчет об оценке от 1 апреля 2019 года NО-813, подготовленный оценщиком ООО " "адрес"".

Решением Московского городского суда от 29 апреля 2020 года постановлено установить по состоянию на 1 января 2018 года кадастровую стоимость, равную рыночной, нежилого здания с кадастровым номером N в размере 208 420 000 руб, здания с кадастровым номером N в размере 157 265 000 руб, здания с кадастровым номером N в размере 834 426 000 руб.

Не согласившись с постановленным по делу судебным решением, Департаментом городского имущества города Москвы подана апелляционная жалоба об отмене решения суда, как не соответствующего требованиям закона. В обоснование поданной жалобы ссылается на то, что факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой. Административным истцом не представлены доказательства нарушения процедуры и методики проведения государственной кадастровой оценки, использования недостоверных сведений об объектах недвижимости, что в свою очередь повлекло бы нарушение прав и законных интересов истца в виде необоснованного завышения кадастровой стоимости и как следствие этого, размера подлежащих уплате налоговых платежей. Заявленное истцом требование по сути имеет своей целью уменьшить размер налоговых платежей, что недопустимо в рамках настоящего судебного разбирательства без согласования с органами исполнительной власти, установившими этот платеж.

Полагает, что заключение эксперта, положенное в основу решения суда, не соответствует по своему содержанию действующему законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности. Так, в сравнительном подходе используемые экспертом цены предложений объектов-аналогов N1, 4 не соответствуют сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости. В заключении отсутствует информация по каким признакам экспертом было произведено сравнение состояния зданий объектов исследования и объектов-аналогов и применена понижающая корректировка на техническое состояние здания для объекта-аналога N2 в размере - 11, 24%. В заключении при описании объектов исследования эксперт не указал сведения о торговом назначении части помещений объекта исследования с кадастровым номером N и торговом виде разрешенного использования земельного участка. В рамках доходного подхода понижающая корректировка на площадь применена экспертом необоснованно, поскольку собственник имеет возможность и фактически сдает помещения блоками. В заключении отсутствует подтвержденная актом ГИН информация о фактическом использовании площадей объекта исследования, анализ бухгалтерской отчетности по существующим арендным договорам для арендаторов. В связи с этим, считает, что у суда первой инстанции не имелось оснований для установления рыночной стоимости объектов недвижимости в размере, определенном в заключении судебной оценочной экспертизы, содержащего некорректный расчет указанной стоимости. При этом судом было необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной оценочной экспертизы.

Административный ответчик Департамент городского имущества города Москвы, заинтересованные лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Правительством Москвы, ГБУ г.Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом извещены.

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав представителя административного истца, проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее -Федеральный закон от 3 июля 2016 года N237-ФЗ), результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в суде. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела следует, что ООО "Балчуг эстейт" является собственником упомянутых выше нежилых зданий с кадастровыми номерами N, N, N.

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29.11.2018 г. N40557 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 1 января 2018 года" утверждены результаты очередной государственной кадастровой оценки объектов недвижимости по состоянию на указанную дату.

Данным распоряжением кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу объектов недвижимости утверждена в размере для здания с кадастровым номером N - 267 351 059, 69 руб, для здания с кадастровым номером N - 244 423 658, 17 руб, для здания с кадастровым номером N - 1 071 863 478 руб.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорных объектов недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости.

В силу разъяснений, содержащихся в абзаце первом пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности.

Действующим законодательством предусмотрено законное право административного истца обращаться в суд с целью установления кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости и указанное право не может быть ограничено фактом снижения размера налога на имущество в пользу заинтересованных лиц, а равно необходимостью согласования размера рыночной стоимости с органом, установившим кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Таким образом, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанных объектов недвижимости, из чего совершенно обоснованно исходил и суд первой инстанции.

Учитывая изложенное, доводы апелляционной жалобы об обратном не могут быть признаны состоятельными.

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд и представил указанный выше отчет об оценке, согласно которому рыночная стоимость нежилых зданий по состоянию на 1 января 2018 года составляет: нежилого здания с кадастровым номером N - 204 221 900 руб.; нежилого здания с кадастровым номером N - 140 346 887 руб.; нежилого здания с кадастровым номером N - 663 195 783 руб.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета об оценке, судом первой инстанции была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО " "данные изъяты"

Согласно выполненному экспертом ФИО5 заключению от 8 ноября 2019 года N, представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, а итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки составляет: нежилого здания с кадастровым номером N в размере 208 420 000 руб, здания с кадастровым номером N в размере 157 265 000 руб, здания с кадастровым номером N в размере 834 426 000 руб.

В силу разъяснений, содержащихся в пунктах 19, 20, 22 и 23 указанного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28, по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Устанавливая размер кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на основании экспертного заключения, суд первой инстанции исходил из того, что заключение эксперта соответствует требованиям действующего законодательства об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки и проведенные расчеты, а также иные сведения, имеющие существенное значение.

Суд апелляционной инстанции находит выводы суда правильными, соответствующими нормам действующего законодательства. Приведенная в решении суда оценка экспертного заключения, как допустимого и достаточного доказательства по делу, соответствует требованиям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Из содержания заключения судебной экспертизы следует, что экспертом правильно определен сегмент рынка, к которому принадлежат оцениваемые объекты, проведен анализ фактических данных о ценах сделок (предложений) в городе Москве с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки, использованы объекты-аналоги сопоставимые с объектом оценки по всем ценообразующим факторам, им правильно применены соответствующие корректировки, расчеты в избранных им подходах оценки выполнены методологически верно.

Доводы апелляционной жалобы о необходимости исследования экспертом действующих в отношении спорных объектов недвижимости договоров аренды в целях определения рыночной стоимости объектов оценки являются несостоятельными и противоречат подпункту "г" пункта 22 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", согласно которому для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

Таким образом федеральный стандарт оценки прямо предписывает в целях оценки использовать не применяемые для данного объекта сложившиеся арендные ставки на основе анализа договоров аренды, заключенных собственником объекта недвижимости, а определять и рассчитывать их исходя из сложившихся на рынке недвижимости на дату оценки цен.

Административным ответчиком не указано, какое иное возможное использование оцениваемых объектов будет более эффективным, не представлено доказательств наличия акта Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы, которая в соответствии с Порядком определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений для целей налогообложения, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 14 мая 2014 года N257-ПП, определяет вид фактического использования зданий лишь для целей налогообложения (включения в перечень объектов недвижимого имущества, налоговая база которых определяется как их кадастровая стоимость); в то же время в целях определения рыночной стоимости зданий эксперт в соответствии с положениями федеральных стандартов оценки вправе самостоятельно определять фактическое использование оцениваемых объектов.

Принятые экспертом объекты-аналоги N1, N4 в рамках сравнительного подхода расположены также, как и объекты исследования, внутри Садового кольца. Объекты исследования представляют собой здания 1879-1917 года постройки. Объект-аналог N2 построен в 2001 году и согласно фотоматериалам находится в хорошем состоянии, вследствие этого эксперт обоснованно применил корректировку на состояние здания.

Оцениваемое нежилое здание с кадастровым номером N представляет собой административное здание, поэтому в силу пункта 20 ФСО N7 эксперт правомерно учитывал вид разрешенного использования земельного участка, на котором расположено здание, как под размещение административных зданий. Как пояснил эксперт, доля помещений под общественное питание в нежилом здании с кадастровым номером N составляет 10% общей площади здания. Использованные объекты-аналоги представляют собой бизнес-центры, в составе которых имеются помещения под общественное питание (кафе, рестораны, столовые), поэтому замечания административного ответчика о некорректном подборе аналогов следует признать несостоятельными.

Эксперт обоснованно применил корректировку на площадь в рамках доходного подхода, поскольку в качестве объектов-аналогов приняты отдельно стоящие здания, а не офисные блоки.

На страницах 47-60 заключения приведен обзор рынка продажи и аренды коммерческой недвижимости в объеме, достаточном для исследования. Полученная величина рыночной стоимости объектов исследования в рамках сравнительного и доходного подходов соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости в городе Москве в рассматриваемом сегменте на дату оценки, что подтверждается анализом фактических данных о ценах сделок и предложений, приведенным в заключении эксперта.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе о допущенных экспертом нарушениях не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Доказательств того, что рыночная стоимость спорных объектов является иной, чем отражено в заключении эксперта, апеллянтом по правилам статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не представлено.

В свою очередь оснований для производства в суде апелляционной инстанции повторной судебной оценочной экспертизы по доводам апелляционной жалобы, как на этом настаивал ее податель, судебная коллегия не усмотрела.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия соглашается с выводом суда об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий в указанном выше размере.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Московского городского суда от 29 апреля 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи