Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 18 августа 2020 г. по делу N 66а-3357/2020

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей Жудова Н.В. и Ефремовой О.Н.

при секретаре Поповой А.Д, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1772/2020 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Молчановка Эстейт" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества, по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 27 апреля 2020 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Жудова Н.В, объяснения представителя заинтересованного лица Государственного бюджетного учреждения города Москвы "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" Ничипоренко А.А, полагавшего решение суда подлежащим отмене, объяснения представителя административного истца Речкиной А.Ю, возражавшей по жалобе, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции, установила:

ООО "Молчановка Эстейт" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 2174, 4 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2019 года, в размере 324 528 000 руб, указывая на то, что является собственником указанного объекта недвижимости и заинтересовано в уменьшении налоговых платежей, исчисляемых исходя из кадастровой стоимости нежилого здания, определенной в размере 468 378 045, 36 руб. на основании акта NГ-1 от 21 февраля 2019 года. В подтверждение рыночной стоимости нежилого здания представлен отчет об оценке ООО " "данные изъяты" августа 2019 года N39/19.

Решением Московского городского суда от 27 апреля 2020 года постановлено установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость нежилого здания, равную рыночной, в размере 355 013 000 руб.

Не согласившись с постановленным по делу судебным решением, Департаментом городского имущества города Москвы подана апелляционная жалоба об отмене решения суда, как не соответствующего требованиям закона. В обоснование поданной жалобы ссылается на то, что факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой. Административным истцом не представлены доказательства нарушения процедуры и методики проведения государственной кадастровой оценки, использования недостоверных сведений об объекте недвижимости, что в свою очередь повлекло бы нарушение прав и законных интересов истца в виде необоснованного завышения кадастровой стоимости и как следствие этого, размера подлежащих уплате налоговых платежей. Заявленное истцом требование по сути имеет своей целью уменьшить размер налоговых платежей, что недопустимо в рамках настоящего судебного разбирательства без согласования с органами исполнительной власти, установившими этот платеж.

Полагает, что заключение эксперта, положенное в основу решения суда, не соответствует по своему содержанию действующему законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности. При расчете рыночной стоимости объекта исследования в рамках сравнительного подхода, экспертом приняты к расчету объекты-аналоги N1-4 со средней стоимостью предложения 283253 руб./кв.м, что значительно ниже среднерыночных цен на аналогичные объекты. Определенная экспертом итоговая рыночная стоимость здания в размере 163269, 4 руб./кв.м. также не соответствует сложившимся на рынке ценам за аналогичные объекты. Эксперт не учитывает наличие в составе исследуемого объекта наличия торговых площадей и соответственно не применяет корректировку на функциональное назначение помещений, тогда как объекты-аналоги представляют собой помещения офисного назначения. Эксперт при расчете рыночной стоимости здания доходным подходом, необоснованно учитывает только арендопригодную площадь, тогда как следовало исходить из общей площади объекта оценки. Эксперту также надлежало выяснить, использовался ли объект недвижимости на дату оценки для собственных нужд владельца или сдавался в аренду, для чего надлежало направить соответствующий запрос собственнику. В случае сдачи объекта оценки в аренду, эксперт обязан был запросить все договора аренды с подтверждением оплаты за 1 год для более корректного расчета рыночной стоимости доходным подходом. В связи с этим, считает, что у суда первой инстанции не имелось оснований для установления рыночной стоимости объекта недвижимости в размере, определенном в заключении судебной оценочной экспертизы, содержащего некорректный расчет указанной стоимости. При этом судом было необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной оценочной экспертизы.

Административные ответчики Департамент городского имущества города Москвы, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом извещены.

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав лиц, участвующих в деле, проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее -Федеральный закон от 3 июля 2016 года N237-ФЗ), результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в суде. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела следует, что ООО "Молчановка Эстейт" является собственником нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 2174, 4 кв.м, расположенного по адресу: "адрес"

Кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимости определена в размере 468 378 045, 36 руб. на основании акта NГ-1 от 21 февраля 2019 года, по состоянию на 1 января 2019 года.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

В силу разъяснений, содержащихся в абзаце первом пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности.

Действующим законодательством предусмотрено законное право административного истца обращаться в суд с целью установления кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости и указанное право не может быть ограничено фактом снижения размера налога на имущество в пользу заинтересованных лиц, а равно необходимостью согласования размера рыночной стоимости с органом, установившим кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Таким образом, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости, из чего совершенно обоснованно исходил и суд первой инстанции.

Учитывая изложенное, доводы апелляционной жалобы об обратном не могут быть признаны состоятельными.

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд и представил указанный выше отчет об оценке, согласно которому рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 1 января 2019 года составляет 324 528 000 руб.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета об оценке, судом первой инстанции была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам АО "Международный центр оценки".

Согласно выполненному экспертом ФИО6 заключению от 31 января 2020 года N, представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, а итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки составляет 355 013 000 руб.

В силу разъяснений, содержащихся в пунктах 19, 20, 22 и 23 указанного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28, по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Устанавливая размер кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании экспертного заключения, суд первой инстанции исходил из того, что заключение эксперта соответствует требованиям действующего законодательства об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки и проведенные расчеты, а также иные сведения, имеющие существенное значение.

Суд апелляционной инстанции находит выводы суда правильными, соответствующими нормам действующего законодательства. Приведенная в решении суда оценка экспертного заключения, как допустимого и достаточного доказательства по делу, соответствует требованиям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Из содержания заключения судебной экспертизы следует, что экспертом правильно определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, проведен анализ фактических данных о ценах сделок (предложений) в городе Москве с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому относится объект оценки, использованы объекты-аналоги сопоставимые с объектом оценки по всем ценообразующим факторам, им правильно применены соответствующие корректировки, расчеты в избранных им подходах оценки выполнены методологически верно.

Объектом оценки является здание административно-офисного назначения, находящееся в ЦАО г.Москвы, в районе Арбата.

При этом объект оценки расположен на 2-й линии второстепенной дороги с низкой проходимостью, огороженный от ул.Большая Молчановка шлагбаумом, что лицами, участвующими в деле, не оспаривалось.

Как видно из письменных пояснений эксперта, предоставленных по запросу суда, в составе здания действительно имеется пиццерия и два офиса интернет-магазинов, которые главным образом предназначены для посещения сотрудниками, работающими в здании.

Насколько существенно при таких обстоятельствах влияние отсутствия корректировки на функциональное назначение помещений на итоговую величину рыночной стоимости, административным ответчиком не доказано.

При этом итоговая величина рыночной стоимости спорного здания, рассчитанная экспертом с учетом всех его индивидуальных характеристик, исходя из особенностей его местоположения, находится в диапазоне рыночных цен по сегменту рынка к которому отнесен объект оценки.

С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находится рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)"). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь в случае существенного занижения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости. Таких доказательств по делу также представлено не было.

Доводы апелляционной жалобы о необходимости исследования экспертом действующих в отношении спорного объекта недвижимости договоров аренды в целях определения рыночной стоимости объекта оценки являются несостоятельными и противоречат подпункту "г" пункта 22 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", согласно которому для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

Таким образом федеральный стандарт оценки прямо предписывает в целях оценки использовать не применяемые для данного объекта сложившиеся арендные ставки на основе анализа договоров аренды, заключенных собственником объекта недвижимости, а определять и рассчитывать их исходя из сложившихся на рынке недвижимости на дату оценки цен.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, расчет экспертом рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода исходя из арендопригодной площади не снижает степени достоверности результата рыночной стоимости.

Административным ответчиком не указано какой методикой проведения оценки в рамках доходного подхода предусмотрено в целях расчета потенциального валового дохода использование общей, а не арендопригодной площади объекта оценки и как применение общей площади в расчетах скажется на изменении итоговой величины рыночной стоимости, в том случае, если сдаче в аренду подлежит объект недвижимости целиком с учетом наличия либо отсутствия спроса и предложений на рынке недвижимости на такие объекты и стоимости арендной платы на них.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе о допущенных экспертом нарушениях не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Доказательств того, что рыночная стоимость спорного объекта является иной, чем отражено в заключении эксперта, апеллянтом по правилам статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не представлено.

В свою очередь оснований для производства в суде апелляционной инстанции повторной судебной оценочной экспертизы по доводам апелляционной жалобы, как на этом настаивал ее податель, судебная коллегия не усмотрела.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия соглашается с выводом суда об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в указанном выше размере.

Несостоятельна ссылка и представителя Государственного бюджетного учреждения города Москвы "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" на ненадлежащее извещение судом первой инстанции названного учреждения о времени и месте судебного заседания по настоящему административному делу.

Данное утверждение представителя заинтересованного лица полностью опровергается имеющейся в деле копией определения судьи Московского городского суда от 10 октября 2019 года о принятии административного иска ООО "Молчановка Эстетйт" к производству суда, с отметкой о получении данной копии указанным учреждением, а также ходатайством ФИО4 о рассмотрении вопроса о назначении по делу судебной оценочной экспертизы в отсутствие представителя учреждения. (т.1 л.д.118, т.2 л.д.116).

В силу изложенного, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к выводу о том, что предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для отмены правильного решения в апелляционном порядке не имеется.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Московского городского суда от 27 апреля 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи