Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 25 августа 2020 г. по делу N 66а-3591/2020

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей Жудова Н.В. и Ефремовой О.Н, при секретаре Поповой А.Д, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1402/2020 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Данама-Люкс" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества, по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 27 апреля 2020 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Жудова Н.В, объяснения представителя административного истца Арапова Е.Н, возражавшего по жалобе, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции, установила:

ООО "Данама-Люкс" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 3042, 2 кв.м, расположенного по адресу: г "адрес", равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 176 915 188 руб, указывая на то, что является собственником указанного объекта недвижимости и заинтересовано в уменьшении налоговых платежей, исчисляемых исходя из его кадастровой стоимости, утвержденной в размере 317 784 044, 19 руб, значительно превышающей рыночную. В подтверждение рыночной стоимости объекта недвижимости представлен отчет об оценке ООО " "данные изъяты" от 30 сентября 2019 года N190919-К.

Решением Московского городского суда от 27 апреля 2020 года постановлено установить по состоянию на 01 января 2018 года кадастровую стоимость нежилого здания в размере 252 203 257 руб.

Не согласившись с решением суда, Департаментом городского имущества города Москвы подана апелляционная жалоба об отмене судебного акта. В обоснование поданной жалобы Департамент указывает о том, что кадастровая стоимость, установленная в размере рыночной, определенной экспертом в заключении, не должна отражать включение или не включение в ее состав НДС. Указывает, что факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой. Административным истцом не представлены доказательства нарушения процедуры и методики проведения государственной кадастровой оценки, использования недостоверных сведений об объекте недвижимости, что в свою очередь повлекло бы нарушение прав и законных интересов истца в виде необоснованного завышения кадастровой стоимости и как следствие этого, размера подлежащих уплате налоговых платежей. Заявленное истцом требование по сути имеет своей целью уменьшить размер налогового платежа, что недопустимо в рамках судебного разбирательства без согласования с органами исполнительной власти, установившими этот платеж.

Полагает, что заключение эксперта, положенное в основу решения суда, не соответствует по своему содержанию действующему законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности. В частности, определенная экспертом итоговая рыночная стоимость ЕОН значительно ниже среднерыночных цен на аналогичные объекты недвижимости. Расчеты, проведенные экспертом, не соответствуют представленному анализу рынка. В рамках доходного подхода расчет произведен на основании рыночных данных, а не по фактическим арендным ставкам на дату исследования. Арендопригодная площадь определена некорректно, без учета площади коридоров и общественных зон. В связи с этим, считает, что у суда первой инстанции не имелось оснований для установления рыночной стоимости объекта недвижимости в размере, определенном в заключении судебной оценочной экспертизы. Просит назначить повторную экспертизу.

Административный ответчик Департамент городского имущества города Москвы, заинтересованные лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и Правительство Москвы, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом извещены.

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав представителя административного истца, проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и письменные возражения административного истца, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее -Федеральный закон от 3 июля 2016 года N237-ФЗ), результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в суде. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела следует, что ООО "Данама-Люкс" является собственником нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 3042, 2 кв.м, расположенного по адресу: "адрес".

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29.11.2018 г. N40557 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 1 января 2018 года" утверждены результаты очередной государственной кадастровой оценки объектов недвижимости по состоянию на указанную дату.

Данным распоряжением кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимости утверждена в размере 317 784 044, 19 руб.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

В силу разъяснений, содержащихся в абзаце первом пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Учитывая изложенное, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости, из чего совершенно обоснованно исходил и суд первой инстанции.

В этой связи доводы апелляционной жалобы об обратном не могут быть признаны состоятельными, поскольку действующим законодательством предусмотрено законное право административного истца обращаться в суд с целью установления кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости. При этом указанное право не может быть ограничено фактом снижения размера налога на имущество в пользу заинтересованных лиц, а равно необходимостью согласования размера рыночной стоимости с органом, установившим кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд и представил указанный выше отчет об оценке, согласно которому рыночная стоимость оцениваемого объекта по состоянию на 1 января 2018 года составляет 176 915 188 руб.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета об оценке, судом первой инстанции была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "А 101 Консалт".

Согласно выполненному экспертом ФИО5 заключению от 22 января 2020 года, представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, а итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки составляет 252 203 257 руб.

В силу разъяснений, содержащихся в пунктах 19, 20, 22 и 23 указанного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28, по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Устанавливая размер кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании экспертного заключения, с учетом дополнительных пояснений эксперта, суд первой инстанции исходил из того, что заключение эксперта соответствует требованиям действующего законодательства об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки и проведенные расчеты, а также иные сведения, имеющие существенное значение.

Суд апелляционной инстанции находит выводы суда правильными, соответствующими нормам действующего законодательства. Приведенная в решении суда оценка экспертного заключения, как допустимого и достаточного доказательства по делу, соответствует требованиям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Из содержания заключения судебной экспертизы следует, что экспертом правильно определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, проведен анализ фактических данных о ценах сделок (предложений) в городе Москве с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому относится объект оценки, использованы объекты-аналоги сопоставимые с объектом оценки по всем ценообразующим факторам, им правильно применены соответствующие корректировки, расчеты в избранных им подходах оценки выполнены методологически верно.

Исследование экспертом проводилось путем изучения документов, представленных судом первой инстанции, с учетом данных визуального осмотра здания и данных из открытых источников об объекте оценки, из которых эксперт установил, что нежилое здание относится к сегменту торговой недвижимости.

Суждения в этой части подробно экспертом мотивированы, оснований не согласиться с которыми, у судебной коллегии не имеется.

Полученная величина рыночной стоимости объекта исследования вопреки доводам жалобы соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости в городе Москве в рассматриваемом сегменте на дату оценки, что подтверждается анализом фактических данных о ценах сделок и предложений, приведенным в заключении эксперта, без учета скидки на торг.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, итоговая рыночная стоимость здания рассчитана экспертом безотносительно к каким-либо налогам, включая налог на добавленную стоимость, что следует как из содержания расчетной части заключения (сравнительным и доходным подходами), так и из письменных пояснений эксперта, предоставленных по запросу суда, согласно которым эксперт не проводил анализ цен объектов-аналогов на наличие либо отсутствие в составе цен предложений НДС.

Доводы апелляционной жалобы о необходимости исследования экспертом действующих в отношении спорного объекта недвижимости договоров аренды в целях определения рыночной стоимости объекта оценки являются несостоятельными и противоречат подпункту "г" пункта 22 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", согласно которому для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

Таким образом федеральный стандарт оценки прямо предписывает в целях оценки использовать не применяемые для данного объекта сложившиеся арендные ставки на основе анализа договоров аренды, заключенных собственником объекта недвижимости, а определять и рассчитывать их исходя из сложившихся на рынке недвижимости на дату оценки цен.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, расчет экспертом рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода исходя из арендопригодной площади не снижает степени достоверности результата рыночной стоимости.

Административным ответчиком не указано какой методикой проведения оценки в рамках доходного подхода предусмотрено в целях расчета потенциального валового дохода использование общей, а не арендопригодной площади объекта оценки и как применение общей площади в расчетах скажется на изменении итоговой величины рыночной стоимости, в том случае, если сдаче в аренду подлежит объект недвижимости целиком с учетом наличия либо отсутствия спроса и предложений на рынке недвижимости на такие объекты и стоимости арендной платы на них.

Иные доводы, приведенные в апелляционной жалобе о допущенных экспертом нарушениях являлись предметом оценки суда первой инстанции и не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Доказательств того, что рыночная стоимость спорного объекта является иной, чем отражено в заключении эксперта, апеллянтом по правилам статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не представлено.

В свою очередь оснований для производства в суде апелляционной инстанции повторной судебной оценочной экспертизы по доводам апелляционной жалобы, как на этом настаивал ее податель, судебная коллегия не усмотрела.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия соглашается с выводом суда об установлении кадастровой стоимости оцениваемого объекта недвижимости в указанном выше размере.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Московского городского суда от 27 апреля 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи