Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 22 сентября 2020 г. по делу N 8Г-14835/2020[88-16205/2020]

Дело N 88-16205/2020

N дела суда 1-й инстанции 2-1057/2019

г. Краснодар 22 сентября 2020 года

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Никольской О.Л, судей Дагуф С.Е, Ивановой О.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ортынской Инеты Аркадьевны к Барановой Марии Николаевне, Барановой Марине Николаевне о признании договора купли-продажи земельного участка состоявшимся, признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности, снятии с регистрационного учета по кассационной жалобе Ортынской И.А, поступившей с делом в суд кассационной инстанции 15 мая 2020 года, на решение Сакского районного суда Республики Крым от 23 сентября 2019 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 21 января 2020 года.

Заслушав доклад судьи Никольской О.Л, судебная коллегия

установила:

Ортынская И.А. обратилась в суд с иском к Барановой Марии Николаевне о признании договора купли-продажи земельного участка состоявшимся, признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности, снятии с регистрационного учета.

В обоснование заявленных требований указано, что в 2002 году стороны заключили договор купли-продажи земельного участка с начатым строительством жилым домом. Стороны выполнили все условия сделки, ответчик передала истцу земельный участок и строительный паспорт на жилой дом, истец передала деньги, стала пользоваться земельным участком, достроила жилой дом за свои денежные средства, однако надлежащим образом договор купли-продажи недвижимого имущества не оформили из-за неоформления Барановой М.Н. правоустанавливающих документов на земельный участок.

В 2006 году Баранова М.Н. получила государственный акт на право собственности на земельный участок и в подтверждение правомерности владения истцом земельным участком стороны заключили договор аренды земельного участка сроком на 49 лет, одним из условий которого было обязательство ответчика способствовать истцу в получении права собственности на возведенные на земельном участке объекты недвижимости с последующим выкупом земельного участка.

В 2013 году истец окончила строительство жилого дома, оформила технический паспорт на дом, но право собственности на объекты недвижимости не было оформлено из-за того, что Баранова М.Н. неоднократно увеличивала стоимость недвижимого имущества.

28 января 2014 года стороны определили стоимость недвижимого имущества в размере 11 700 долларов США.

В марте 2014 года зарегистрировать надлежащим образом договор аренды земельного участка не удалось, поскольку Министерство юстиции Украины отключил все реестры.

Затем ответчик отказалась от оформления государственной регистрации права аренды спорного земельного участка и заключении сделки купли-продажи.

Уточнив исковые требования, истец просила суд признать договор купли-продажи земельного участка с начатым строительством жилого дома заключенным, сделку купли-продажи на основании договора от 28 января 2014 года состоявшейся, возложить обязанность на Баранову М.Н. исполнить обязательства по договору купли-продажи от 28 января 2014 года, произвести окончательный расчет на основании оговоренной в договоре суммы и переоформить на Ортынскую И.А. право собственности на земельный участок.

Кроме того, Ортынская И.А. обратилась в суд с иском к Барановой Марине Николаевне, в котором просила суд признать договор купли-продажи земельного участка от 20 мая 2017 года, заключенный между Барановой М.Н. и Барановой М.Н, недействительным в силу его ничтожности, применить последствия недействительности ничтожной сделки в части отмены государственной регистрации права собственности на земельный участок общей площадью 642 кв. м и жилой дом, расположенные по адресу: "адрес", на имя Барановой М.Н, прекратить право собственности Барановой М.Н. на данные объекты недвижимости, возложить обязанность на управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии г. Саки Республики Крым аннулировать запись из ЕГРН на названное недвижимое имущество.

В обоснование иска указано, что Баранова М.Н. (мать бывшего мужа истца) с целью уклонения от выполнения обязательств по договору купли-продажи спорного земельного участка, в лице представителя - ее сына Баранова А.В. 20 мая 2017 года заключила фиктивную сделку купли-продажи земельного участка с Барановой М.Н. (супругой Баранова А.В.). Баранова М.Н. оформила другой технический план жилого дома, уменьшив общую площадь жилого дома до 196, 7 кв. м.

По мнению истца, вышеуказанная сделка является недействительной.

Представители ответчиков иски не признали.

Определением Сакского районного суда Республики Крым от 02 июля 2019 года гражданские дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения и разрешения.

Решением Сакского районного суда Республики Крым от 23 сентября 2019 года отказано в удовлетворении иска Ортынской И.А.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 21 января 2020 года решение Сакского районного суда Республики Крым от 23 сентября 2019 года оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Ортынская И.А. просит отменить судебные постановления, направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на нарушение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, утверждая, что фактически между истцом и Барановой М.Н. состоялся договор купли-продажи земельного участка с недостроенным жилым домом, условия которого были согласованы сторонами в 2002 году, то есть до заключения договора купли-продажи от 20 мая 2017 года между ответчиками, указывая, что судами не дана оценка всем представленным в дело доказательствам, в том числе показаниям свидетелей и расписке.

Все лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы.

В силу части 1 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.

При таких обстоятельствах, в целях недопущения волокиты и скорейшего рассмотрения и разрешения гражданских дел судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Согласно части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Из материалов дела видно, что на основании государственного акта, выданного 19 сентября 2006 года Сакским районным отделом земельных ресурсов на основании решения Сакского городского совета от 30 ноября 2004 года земельный участок площадью 0, 0642 га, расположенный по адресу: "адрес", для строительства и обслуживания жилого дома и хозяйственных построек принадлежал на праве собственности Барановой Марии Николаевне.

19 сентября 2006 года в Государственном земельном кадастре Украины осуществлена государственная регистрация права собственности Барановой М.Н. на данный земельный участок.

Барановой М.Н. и Ортынской (Павловой) И.А. 19 сентября 2006 года был подписан договор аренды земельного участка площадью 0, 0642 га, расположенного по адресу: "адрес", для строительства и обслуживания жилого дома и хозяйственных построек.

Согласно условиям данного договора срок его действия составляет 49 лет с момента подписания договора сторонами и его регистрации. После окончания срока действия договора арендатор (Ортынская И.А.) имеет преимущественное право возобновления его на новый срок, а в случае продажи - на преимущественное право выкупа. В этом случае арендатор (Ортынская И.А.) должен не позднее чем за 30 дней до окончания срока действия договора уведомить письменно арендодателя (Баранову М.Н.) про намерение продлить его действие или выкуп. Договор является действительным после его подписания сторонами и подлежит государственной регистрации по желанию сторон. Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и государственной регистрации по желанию сторон в соответствии с требованиями действующего законодательства.

19 сентября 2006 года Баранова М.Н. и Ортынская И.А. подписали акт приема-передачи земельного участка.

В соответствии с положениями действовавшего на момент заключения договора аренды законодательства договор аренды земельного участка подлежал обязательной государственной регистрации и считался заключенным с момента такой регистрации.

На момент принятия Республики Крым в состав Российской Федерации (18 марта 2014 года) государственная регистрация названного договора аренды не была осуществлена.

В 2013 году на спорном земельном участке было завершено строительство жилого дома площадью 309, 3 кв. м.

В силу пункта 1 статьи 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Согласно пунктам 1-3 статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 51 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Как видно из дела, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 13 июля 2015 года право собственности на земельный участок площадью 642 кв. м, расположенный по адресу: "адрес", разрешенное использование - индивидуальное жилищное строительство, зарегистрировано за Барановой М.Н.

Жилой дом площадью 309, 3 кв. м, возведенный на данном земельном участке 03 марта 2016 года поставлен на кадастровый учет.

В 2017 году Ортынская И.А. направляла в адрес Барановой Марии Николаевны уведомления о необходимости государственной регистрации права аренды земельного участка, однако такая государственная регистрация не была осуществлена.

На основании договора купли-продажи от 20 мая 2017 года спорный земельный участок был продан Барановой Марине Николаевне.

Переход права собственности на земельный участок зарегистрирован в установленном законом порядке.

Из дела также усматривается, что вступившим в законную силу решением Сакского районного суда Республики Крым от 02 октября 2017 года отказано в удовлетворении исковых требований Ортынской И.А. к Барановой М.Н. и Барановой М.Н. о признании права пользования земельным участком по адресу: "адрес", и признании недействительным договора купли-продажи данного земельного участка, заключенного между Барановой М.Н. и Барановой М.Н.

Указанным решением суда установлено, что договор аренды от 19 сентября 2006 года не вступил в силу, поскольку не была осуществлена его государственная регистрация, следовательно, у Ортынской И.А. не возникло право пользования данным земельным участком, таким образом, ограничений, препятствующих отчуждению этого земельного участка Барановой М.Н, не имелось.

Также вышеназванным судебным актом не установлено наличие оснований недействительности сделки, заключенной между Барановой М.Н. и Барановой М.Н.

Судом установлено, что 14 декабря 2017 года в установленном законом порядке зарегистрировано право собственности Барановой М.Н. на жилой дом площадью 309, 3 кв. м по адресу: Республика Крым, г. Саки, ул. Кленовая, д. 24.

Баранова М.Н, как собственник жилого дома и земельного участка, уведомила Ортынскую И.А. о необходимости освободить принадлежащий ей жилой дом в семидневный срок, одна данное требований не было исполнено истцом.

Вступившим в законную силу решением Сакского районного суда Республики Крым от 06 сентября 2018 года устранены нарушения прав собственника Барановой Марины Николаевны в пользовании и распоряжении жилым домом путем выселения Ортынской (Павловой) И.А. из данного жилого дома без предоставления иного жилого помещения.

Кроме того, вступившим в законную силу решением Сакского районного суда Республики Крым от 13 марта 2019 года отказано в удовлетворении исковых требований Ортынской И.А. к Барановой М.Н. и Барановой М.Н. о признании права собственности на жилой дом, расположенный в пределах земельного участка по адресу: "адрес"

Данным судебным решением установлено, что спорный жилой дом самовольно построен на земельном участке, правообладателем которого Ортынская И.А. не является, в связи с чем последняя не приобретает право собственности на него.

В соответствии с частью 2 статьи 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

В силу статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

В соответствии с пунктом 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учётом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В силу части 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Вместе с тем, Ортынской И.А. не предоставлено надлежащих доказательств в обоснование доводов о притворности договора купли-продажи земельного участка, заключенного 20 мая 2017 года между ответчиками, в том числе о том, что стороны оспариваемой сделки прикрывали иную сделку, либо совершили фактически сделку на иных условиях.

С учетом всех обстоятельств по делу, исследовав представленные сторонами доказательства и дав им надлежащую правовую оценку, руководствуясь положениями статей 166, 223, 398, 420, 432, 434, 454, 549-550, 551 ГК РФ, а также статей 125-126, 131-132 Земельного кодекса Украины, статей 202, 203, 209, 210, 220, 334, 640, 655, 657 Гражданского кодекса Украины, суд первой инстанции (и с ним согласился суд апелляционной инстанции) пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Ортынской И.А, исходя из недоказанности заявленных требований, установив, что на момент подписания сторонами договора аренды и акта приема-передачи на спорном земельном участке находился недостроенный жилой дом.

Судебная коллегия соглашается с выводами судов первой и апелляционной инстанций, так как они соответствуют установленным по делу обстоятельствам, сделаны при правильном применении норм материального права и их толковании.

Доводы кассационной жалобы о том, что судами не дана оценка всем представленным в дело доказательствам, в том числе расписке, которая фактически является договором купли-продажи, опровергаются материалами дела.

Так, из дела видно, что в обоснование иска Ортынская И.А. ссылалась на расписку от 28 января 2014 года, которую, по ее мнению, следует считать договором купли-продажи земельного участка с начатым строительством домом.

В данной расписке Баранова М.Н. подтвердила продажу земельного участка с начатым строительством домом Павловой (добрачная фамилия Ортынской) И.А. по цене - 11 700 долларов США, указав, что остаток невыплаченной суммы составляет 8 000 долларов США, которые Павлова (добрачная фамилия Ортынской) И.А. обязуется отдать в срок до 31 декабря 2014 года равными частями: 4 000 долларов США - до 30 июня 2014 года и 4 000 долларов США - до 31 декабря 2014 года)

Исследовав данную расписку, суды нижестоящих инстанций пришли к верному выводу о том, что договор купли-продажи земельного участка с начатым строительством домом, оформленный в виде расписки, подписанной Барановой М.Н, не соответствовал обязательным для сторон правилам, установленным Земельным и Гражданским кодексами Украины, которые действовали на территории Республики Крым до 18 марта 2014 года, и считался незаключенным, не порождающим правовых последствий для сторон.

Также согласно положениям гражданского законодательства Российской Федерации (действующего с 18 марта 2014 года на территории Республики Крым) расписка не является основанием для возникновения права собственности истца на спорное недвижимое имущество, поскольку не подписана ею как стороной какой-либо сделки, условия расписки относительно уплаты Ортынской И.А. остатка суммы в размере 8 000 долларов США в срок до 31 декабря 2014 года не выполнены.

В соответствии со статьей 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

На момент предъявления Ортынской И.А. настоящего иска спорный земельный участок уже был продан Барановой М.Н. на основании договора купли-продажи от 20 мая 2017 года и переход права собственности на него зарегистрирован в установленном законом порядке.

Пунктом 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Поскольку вступившим в законную силу решением Сакского районного суда Республики Крым от 13 марта 2019 года, имеющим преюдициальное значение для настоящего дела, установлено, что спорный жилой дом был самовольно построен на земельном участке, правообладателем которого Ортынская И.А. не является, следовательно, правовые основания для возникновения у Ортынской И.А. права собственности на жилой дом отсутствуют.

Доводы кассационной жалобы по существу направлены на переоценку собранных по делу доказательств и сделанных на их основании выводов судов о фактических обстоятельствах, что выходит за пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, установленные частью 3 статьи 390 ГПК РФ.

В соответствии с частью 3 статьи 390 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими и определять, какое судебное постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела. Дополнительные доказательства судом кассационной инстанции не принимаются.

Нарушений норм права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов (часть 1 статьи 379.7 ГПК РФ), судом кассационной инстанции не установлено.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 390 ГПК РФ по результатам рассмотрения кассационных жалобы, представления кассационный суд общей юрисдикции вправе оставить постановления судов первой и (или) апелляционной инстанций без изменения, а кассационные жалобу, представление без удовлетворения.

При таких обстоятельствах решение Сакского районного суда Республики Крым от 23 сентября 2019 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 21 января 2020 года подлежат оставлению без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Сакского районного суда Республики Крым от 23 сентября 2019 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 21 января 2020 года оставить без изменения, кассационную жалобу Ортынской И.А. - без удовлетворения.

Председательствующий О.Л. Никольская

Судьи С.Е. Дагуф

О.Н. Иванова

Морская ул, д. 3, г. Краснодар, 350020

тел.: 8(861) 992-78-67; факс: 8(861) 992-78-68

e-mail: 4kas@sudrf.ru; https://4kas.sudrf.ru

ОКПО 32717350, ОГРН 1182375074562

ИНН/КПП 2308258969/230801001

22.09.2020г. N 88-16205/2020

На N__________от_____________

Ортынской И.А.

"адрес"

"адрес"

"адрес"

"адрес"

Барановой М.Н, Баранову А.В.

"адрес"

"адрес"

"адрес"

"адрес"

Барановой М.Н.

"адрес"

"адрес"

"адрес"

"адрес"

Четвертый кассационный суд общей юрисдикции направляет для сведения копию определения от 22 сентября 2020 года, вынесенного по результатам рассмотрения кассационной жалобы.

Приложение: копия определения на 9 л.

Судья О.Л. Никольская