Определение СК по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 25 августа 2020 г. по делу N 8Г-13181/2020[88-16595/2020]

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего ФИО2, судей ФИО5 и ФИО3

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Публичному акционерному обществу "Группа Компаний ПИК" о расторжении договора купли-продажи, признании пунктов предварительного договора купли-продажи квартиры ничтожными, взыскании уплаченных по договору денежных средств, компенсации морального вреда и штрафа

по кассационной жалобе ФИО1 на решение Пресненского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Заслушав доклад судьи ФИО5, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд c иском к Публичному акционерному обществу "Группа Компаний ПИК" о расторжении предварительного договора N Варшава141-1(кв)-5/4/6(1) купли-продажи квартиры, признании пунктов предварительного договора купли-продажи квартиры ничтожными, взыскании уплаченных по договору денежных средства, компенсации морального вреда и штрафа.

Решением Пресненского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ФИО1 ставит вопрос об отмене судебных постановлений как вынесенных с нарушениями норм материального и процессуального права.

В судебном заседании судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции ФИО1 и её представитель по доверенности ФИО4 доводы кассационной жалобы поддержал.

Представитель ПАО "Группа Компаний ПИК" в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, что подтверждается сведениями почтового идентификатора, кроме того, информация о времени и месту слушания дела размещена на официальном сайте Второго кассационного суда общей юрисдикции.

На основании ч. 5 ст. 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика.

Согласно ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив по правилам ст. 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, кассационный суд находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Как установлено судами и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (покупатель) и ПАО "Группа Компаний ПИК" (продавец) был заключен предварительный договор N Варшава141-1(кв)-5/4/6(1) купли-продажи квартиры, в силу которого ответчик обязуется в будущем продать, а покупатель обязуется купить "адрес", расположенную по почтовому адресу: "адрес", корпус 11, имеющую следующие характеристики в соответствии с документами технического учета: количество комнат 1, площадь (с учетом неотапливаемых помещений) 34, 60 кв. м, общая площадь 34, 60 кв. м, жилая площадь 18, 00 кв. м, на условиях, предусмотренных настоящим договором.

В соответствии с пунктом 8.1 предварительного договора расторжение или изменение настоящего договора должно быть оформлено сторонами в письменном виде, путем подписания ими соответствующего документа (соглашения, протокола и т.п.). В случае досрочного расторжения настоящего договора по инициативе покупателя, продавец вправе при возврате денежных средств, фактически оплаченных покупателем по настоящему договору удержать 10 процентов от стоимости квартиры, указанной в п. 2.1 настоящего договора, В силу пункта 8.2 предварительного договора, односторонне расторжение настоящего договора не допускается, кроме случаев, указанных в п. 8.3 настоящего договора.

На основании пункта 8.3 предварительного договора, продавец имеет право в одностороннем порядке расторгнуть настоящий Договор в случае неисполнения покупателем своих обязанностей по оплате денежных средств, согласно п.п. 2.2 настоящего договора, при этом денежные средства, внесенные покупателем по настоящему договору возвращаются покупателю на его счет с удержанием неустойки в размере 10 процентов от стоимости квартиры, указанной в п. 2.1 настоящего договора.

Пунктом 2.1 предварительного договора установлено, что стоимость квартиры составляет 5857780 руб, НДС не облагается, является окончательной и подлежит изменению только по соглашению сторон.

В силу пункта 2.2 предварительного договора, указанная в п. 2.1 настоящего договора стоимость квартиры должна быть оплачена покупателем ДД.ММ.ГГГГ, при этом сумма в размере 585778 руб, оплачивается покупателем до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Оплата по предварительному договору производилась истцом в следующем порядке: ДД.ММ.ГГГГ оплачено 585778 руб. 00 коп. (платежное поручение N от ДД.ММ.ГГГГ); ДД.ММ.ГГГГ оплачено 150000 руб. (платежное поручение N от ДД.ММ.ГГГГ); ДД.ММ.ГГГГ оплачено 160000 руб. (платежное поручение N от ДД.ММ.ГГГГ); ДД.ММ.ГГГГ оплачено 275000 руб. (платежное поручение N от ДД.ММ.ГГГГ).

Судом установлено, что обязательства истца перед ответчиком по оплате стоимости квартиры исполнялись ненадлежащим образом, так как по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ истцом полная стоимость квартиры оплачена не была, а общая сумма внесенных истцом платежей составила 1170778 руб.

ДД.ММ.ГГГГ ПАО "Группа Компаний ПИК" направило в адрес истца уведомление о расторжении предварительного договора в одностороннем порядке по причине неисполнения истцом обязательств по оплате стоимости квартиры.

Денежные средства возвращены истцу с удержанием неустойки в размере 10% от стоимости квартиры. Согласно платежному поручению N от ДД.ММ.ГГГГ ПАО "Группа Компаний ПИК" произведен возврат денежных средств на основании расторжения в одностороннем порядке предварительного договора купли-продажи N Варшава141-1(кв)-5/4/6(1) от ДД.ММ.ГГГГ в размере 590000 рублей.

Полагая свои права нарушенными, ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском.

Разрешая заявленный правовой спор, суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 166-168, 429, 450, 451, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, установил, что истцом допущено существенное нарушение договора - неисполнение условия об оплате, в связи с чем, у ответчика имелись основания для расторжения договора. В связи с чем, суд также пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в части расторжения предварительного договора, исходя из положений ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий самого предварительного договора, поскольку положениями указанного договора стороны согласовали возможность одностороннего отказа от договора.

Разрешая требования о взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств, уплаченных ею при заключении данного предварительного договора, суд учел условия заключенного между сторонами предварительного договора, предусматривающие возможность одностороннего отказа от исполнения договора с удержанием неустойки в размере 10% от стоимости квартиры. При таких обстоятельствах, поскольку денежные средства возвращены покупателю за вычетом 10% от оплаченной стоимости квартиры, суд отказал во взыскании оставшейся суммы денежных средств.

При этом, учитывая, что до заключения истцом предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ застройщику дома ПАО "Группа Компаний ПИК" Комитетом государственного строительного надзора "адрес" было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ, суд пришел к выводу о неприменении к спорным правоотношениям положений Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Также суд не нашел правовых оснований для взыскания компенсации морального вреда.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами районного суда и их правовым обоснованием.

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции находит, что выводы суда апелляционной инстанции, оставившего решение суда без изменения, сделаны с нарушением норм материального и процессуального права.

В силу требований ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (пункт 5).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).

В силу вышеизложенного, суть предварительного договора, который должен обязательно предшествовать основному, состоит в том, что стороны обязуются в будущем заключить соглашение о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на обусловленных предварительным договором условиях.

По соглашению сторон, если иное не установлено законом, исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором, может быть обеспечено задатком (п. 4 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 3 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

В рассматриваемом случае, материалами дела подтверждено, что между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи, по которому ФИО1 в счет заключения основного договора были внесены в ПАО "Группа Компаний ПИК" денежные средства в общем размере 1170778 руб.

Судами установлено, что предварительный договор был расторгнут ответчиком в одностороннем порядке, основной договор заключен не был, соответственно, в силу п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства сторон предварительного договора прекратились.

В силу вышеизложенного, суду необходимо было установить правовую природу оплаченных истцом ответчику по предварительному договору денежных средств применительно к положениям ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающим, что денежные средства, передаваемые по предварительному договору до заключения основного договора, являются либо задатком, в ином случае их необходимо расценивать в качестве аванса.

Иная правовая квалификация этой суммы свидетельствует о нарушении положений ст. 16 Закона "О защите прав потребителя", так как указанным правовым актом таких последствий (взыскание с потребителя неустойки) при не заключении сторонами основного договора не предусмотрено.

Таким образом, в рассматриваемом случае, суд апелляционной инстанции, неправильно применив регулирующие спорные отношения нормы материального права, указанные выше обстоятельства в качестве юридически значимых не определили не установил, что повлекло вынесение незаконного и необоснованного судебного постановления.

Допущенные судом апелляционной инстанции нарушения являются существенными, без их устранения невозможна защита нарушенных прав и законных интересов заявителя жалобы, что согласно статье 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебного постановления и нового рассмотрения дела.

С учетом изложенного, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции полагает необходимым отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, правильно определить обстоятельства, имеющие юридическое значение для его разрешения, закон, подлежащий применению, и с учетом установленных обстоятельств постановить законное и обоснованное судебное постановление.

Руководствуясь статьями 379.6, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ отменить, направить дело на новое апелляционное рассмотрение в Московский городской суд.

Председательствующий

Судьи