Апелляционное определение СК по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 16 сентября 2020 г. по делу N 33-5593/2020

Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Жельнио Е.С, судей Галенко В.А, Серёгиной А.А, при секретаре Шитовой И.С, рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Кулик О. А, Курчаткина Ю. А. на решение Железнодорожного районного суда г. Хабаровска от 15 июля 2020 года по иску Кулик О. А, Курчаткина Ю. А. к Кулик С. С. о возложении обязанности по заключению договора купли-продажи квартиры.

Заслушав доклад судьи Серёгиной А.А, пояснения представителя истца Кулик О.А. - Фасахова Д.А, представителя истца Курчаткина Ю.А. - Богатыревой Л.Ю, представителя ответчика Кулик С.С. - Кузьменко А.О, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Кулик О.А, Курчаткин Ю.А. обратились в суд с названным иском к Кулику С.С, мотивируя тем, что 07.02.2020 года между истцами и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества. В соответствии с договором ответчик принял на себя обязательство заключить в будущем основной договор купли-продажи квартиры, общей площадью 52 кв.м, этаж 4, по "адрес", в течение трех месяцев с момента вступления ответчика в наследство по завещанию, наследодателем явилась Любицкая М.А. В соответствии с условиями предварительного договора условием основного договора купли-продажи являлась передача истцам в долевую собственность указанной квартиры. Стоимость квартиры определена сторонами в предварительном договоре 4 000 000 рублей. Во исполнение условий предварительного договора истцы в день его заключения передали ответчику задаток в сумме четыре миллиона рублей (по два миллиона от каждого), что подтверждается расписками ответчика.

После смерти наследодателя истцы обратились к ответчику с требованием о заключении договора, но получили отказ со ссылкой на то, что предварительный договор не подлежит исполнению, так как он получил квартиру в собственность не по завещанию, а по договору купли-продажи, который по своей сути является договором дарения. То есть ответчик не вступил в наследство по завещанию по обстоятельствам, которые от него не зависели, что в силу условий предварительного договора является основанием для его неисполнения (п. 1.5 договора).

Ответчик скрыл от истцов тот факт, что 12.02.2020 года он с наследодателем Любицкой М.А. заключил договор купли-продажи, в соответствии с которым безвозмездно получил в дар спорную квартиру, регистрация договора осуществлена 25.02.2020 года. Из содержания договора купли-продажи от 12.02.2020 года следует, что в нем изложена воля двух сторон, то есть данные обстоятельства не относятся к причинам, которые не зависят от ответчика.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о недобросовестном поведении ответчика, направлены на причинение ущерба истцам, так как они не получат ни жилье, ни денежных средств, уплаченных в виде задатка. В настоящее время ответчик выставил указанное жилое помещение на продажу по стоимости 4 900 000 рублей, то есть предпринял попытки дважды продать спорный объект недвижимости.

Кулик О.А, Курчаткин Ю.А. просят обязать ответчика заключить с ними договор купли-продажи квартиры, расположенной по "адрес", на условиях предварительного договора от 07.02.2020, а именно: передать вышеуказанную квартиру в долевую собственность истцов за четыре миллиона рублей, зачесть в счет уплаты стоимости квартиры внесенный истцами задаток в сумме четыре миллиона рублей; взыскать с ответчика в пользу истцов расходы по уплате государственной пошлины в размере 600 рублей.

Решением Железнодорожного районного суда г. Хабаровска от 15 июля 2020 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней истцы Кулик О.А, Курчаткин Ю.А. просят отменить решение суда и удовлетворить иск, ссылаясь на неверное толкование судом норм закона, также просят взыскать расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы. Полагают, что суд пришел к незаконному выводу о том, что истцы не имели права заключать 07.02.2020 г. предварительный договор купли-продажи квартиры, собственником которой не являлся ответчик. Ссылаясь на п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 года N 59 указывает, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Исходя из разъяснений, изложенных в Постановлении президиума ВАС РФ от 14.07.2009 года N 402/09, полагает, что предметом предварительного договора купли-продажи являются обязательства сторон произвести определенные действия, а не распоряжение имуществом, следовательно ответчик на момент заключения предварительного договора не распоряжался имуществом Любицкой М.А, а принял обязательства заключить договор купли-продажи жилого помещения после приобретения на него права собственности. Неправильное толкование норм материального права привело к неправильному применению п. 1 ст. 167 ГК РФ. Любицкой М.А. договор не оспорен. Суд не применил нормы о злоупотреблении ответчиком правом.

Письменные возражения относительно доводов апелляционной жалобы не поступили.

Кулик О.А, Курчаткин Ю.А, Кулик С.С. на рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции не явились, извещались надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания путем направления судебных извещений, а также телефонограммой, кроме того, информация о деле заблаговременно размещена на официальном интернет-сайте Хабаровского краевого суда http://kraevoy.hbr.sudrf.ru/, не представили доказательств уважительности причин своего отсутствия, равно как и ходатайств об отложении судебного заседания, Курчаткин Ю.А. просил рассмотреть дело в свое отсутствие, в связи с чем дело рассмотрено без участия этих лиц, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Рассмотрев дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения участвующих в деле лиц, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 07.02.2020 года между ответчиком Куликом С.С. (продавец) и истцами Кулик О.А, Курчаткиным Ю.А. (покупатели) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым Кулик С.С. принял на себя обязательство заключить в будущем основной договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно: квартиры "адрес", после вступления ответчика в наследство по завещанию от 07.02.2020 года.

12.02.2020 года между Любицкой М.А. (продавец) и Куликом С.С. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры "адрес", стоимостью 4 000 000 рублей, в тот же день составлен акт приема-передачи квартиры и заключено соглашение о прощении долга, согласно которому Любицкая М.А. прощает Кулику С.С. долг по оплате стоимости квартиры, регистрация права собственности Кулик С.С. на указанную квартиру произведена 25.02.2020 года.

Согласно свидетельству о заключении брака серии N между Куликом С.С. и Любицкой М.А. 29.02.2020 заключен брак.

Согласно свидетельству о смерти серии N от 24.04.2020 года Любицкая М.А. умерла 23 апреля 2020 года.

Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался положениями п. 1 ст. 167, п.п. 1, 2 ст. 168, ст. 429, п. 4 ст. 445, п. 1 ст. 157, п. 1 ст. 209, п. 1 ст. 223, п. 1ст. 549, п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ и исходил из того, что продавец может совершить сделку купли-продажи (в том числе и предварительную) лишь в отношении принадлежащего ему на праве собственности имущества, либо имея на то специальные полномочия собственника, то есть, на момент заключения предварительного договора должны существовать все необходимые условия для заключения основного договора, в том числе предмет договора, а также лица, имеющие правовые основания выступать в качестве сторон по основному договору.

Установив, что при заключении 07.02.2020 года предварительного договора купли-продажи имущества ответчик Кулик С.С. обязался распорядиться в дальнейшем не принадлежащим ему на момент заключения договора имуществом, не имея на то полномочий от собственника указанного имущества Любицкой М.А, в связи с чем, отклонив доводы о недобросовестности ответчика, суд первой инстанции пришел к выводу, что предварительный договор противоречит требованиям закона и оснований для возложения на Кулика С.С. обязанности по заключению основного договора купли-продажи спорной квартиры с Кулик О.А, Курчаткиным Ю.А. на условиях предварительного договора от 07.02.2020 года не имеется.

Не соглашаясь с приведенными выводами суда, истцы в апелляционной жалобе указывают, что суд пришел к незаконному выводу о том, что истцы не имели права заключать предварительный договор купли-продажи квартиры, собственником которой не являлся ответчик, что привело к неправильному применению п. 1 ст. 167 ГК РФ.

Судебная коллегия принимает во внимание указанные доводы жалобы, вместе с тем, не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции на основании следующего.

В силу п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Согласно разъяснениям, изложенным в абз. 4 п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (ст. ст. 131, 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

В силу п. 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В данном случае при заключении предварительного договора купли-продажи стороны достигли соглашения о том, в отношении какого недвижимого имущества в последующем будет заключен договор купли-продажи, то есть и покупатель, и продавец достигли взаимопонимания при определении предмета основного договора.

Согласно п. 1 предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 07 февраля 2020 года Сторона 1, Сторона 2, Сторона 3 обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи квартиры, назначение жилое, общая площадь 52 кв. м, этаж 4, адрес объекта: "адрес", кадастровый N на условиях, в том числе, согласно п. 1.5 со сроком заключения основного договора купли-продажи квартиры в течение 3 месяцев с момента вступления Стороны 1 в наследство, но не ранее выполнения Стороной 2 и Стороной 3 обязательств по п. 1.7.

Согласно п. 1. 7 названного договора на сторону 2 и сторону 3 дополнительно возлагаются следующие обязательства: до момента получения в собственность квартиры, Сторона 2 и сторона 3 должны совместно найти для Стороны 1 благоустроенную однокомнатную квартиру в пригодном для проживания состоянии в Центральном районе г. Хабаровска и предложить ее стороне 1. Окончательный расчет между сторонами в соответствии с п. 1.6 производится по стоимости квартиры выбранной Стороной 1 из предложенных Стороной 2 и Стороной 3 однокомнатных квартир, количество предложений должно быть не менее трех. В случае обоснованного отказа от приобретения однокомнатной квартиры, связанного с неудобствами проживания в предложенных квартирах, Сторона 2 и Сторона 3 обязаны предложить иные улучшенные варианты. Обязанности Стороны 2 и Стороны 3 считаются исполненными после вселения Стороны 1 в однокомнатную квартиру и оформления на Сторону 1 права собственности на однокомнатную квартиру.

В соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.

В соответствии с положениями ст. 421 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, изложенных в п. 43 Постановления Пленума от 25.12.2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ о заключении и толковании договора" условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В соответствии с пунктом 27 названного Постановления Пленума Верховного суда РФ основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требования закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Руководствуясь приведенными нормами материального права, с учетом приведенных разъяснений Верховного Суда РФ, исходя из буквального содержания условий предварительного договора, оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оснований для возложения на ответчика обязанности по заключению договора купли-продажи не имеется, поскольку истцами не совершались действия, направленные на заключение основного договора, Курчаткиным Ю.А. и Кулик О.А. не представлено доказательств, подтверждающих, что ими выполнены обязательства по поиску и предложению ответчику благоустроенной квартиры и вселению в нее Кулик С.С, тогда как такая обязанность возложена на истцов согласно п. 1.7 предварительного договора, а срок заключения основного договора согласно п. 1.5 определен сторонами не ранее выполнения истцами обязательств по пункту 1.7 предварительного договора.

Довод апелляционной жалобы о том, что предметом предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества является обязательство по заключению будущего договора, не влечет отмену постановленного решения, на основании вышеизложенного.

Ссылка в жалобе на то, что суд не применил правовые нормы о злоупотреблении ответчиком правом, подлежит отклонению.

Согласно ч. 1 ст. 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

По смыслу п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса РФ злоупотребление правом не предполагается, а подлежит доказыванию в каждом конкретном случае.

Достаточных и допустимых доказательств того, что ответчик при заключении предварительного договора заведомо недобросовестно осуществлял свои гражданские права, в материалах дела не имеется.

На основании изложенного, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Железнодорожного районного суда г. Хабаровска от 15 июля 2020 года по иску Кулик О. А, Курчаткина Ю. А. к Кулику С. С. о возложении обязанности по заключению договора купли-продажи квартиры оставить без изменения, апелляционную жалобу Кулик О. А, Курчаткина Ю. А. - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение трех месяцев в Девятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Председательствующий Е.С. Жельнио

Судьи А.А. Серёгина

В.А. Галенко