Апелляционное определение СК по гражданским делам Кемеровского областного суда от 27 августа 2020 г. по делу N 33-6901/2020

Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе председательствующего Молчановой Л.А.

судей Ветровой Н.П, Овчаренко О.А.

при секретаре Сергиенко А.В.

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Ветровой Н.П. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Федиско В.А. - Кралинова С.А. на решение Мариинского городского суда Кемеровской области от 08.06.2020

по иску Комитета по управлению Муниципальным имуществом администрации Мариинского муниципального района, действующего в интересах муниципального образования "Мариинский муниципальный район Кемеровской области" к Федиско В.А. о расторжении договора аренды, обязании освободить земельный участок и вернуть земельный участок арендодателю, УСТАНОВИЛА:

Комитет по управлению Муниципальным имуществом администрации Мариинского муниципального района (далее - Комитет) обратился в суд с иском к Федиско В.А. о расторжении договора аренды от 18.06.2003 N, обязании освободить и вернуть земельный участок арендодателю по акту приема-передачи.

Требования мотивированы тем, что с Федиско В.А. заключен договор аренды земельного участка от 18.06.2003 N. В результате неоднократного неисполнения условий договора аренды от 18.06.2003 N за период с 01.01.2019 по 31.03.2020 за ответчиком образовалась задолженность по уплате арендной платы в размере 14 334, 38 руб. За нарушение сроков внесения арендной платы на основании пункта 4.2 договора аренды от 18.06.2003 N размер пени за указанный период составляет 1 780, 12 руб.

Указывает, что в целях досудебного урегулирования вопроса ответчику было направлено предупреждение от 14.02.2020 N о необходимости исполнения обязательства по уплате арендной платы и пени по договору аренды от 18.06.2003 N и предложение от 14.02.2020 N о досрочном расторжении договора аренды от 18.06.2003 N, в котором ответчику было предложено досрочно расторгнуть договор аренды по соглашению сторон договора в виду неисполнения им обязанности по внесению арендной платы.

Решением Мариинского городского суда Кемеровской области от 08.06.2020 постановлено:

Исковые требования Комитета по управлению Муниципальным имуществом администрации Мариинского муниципального района, действующего в интересах муниципального образования "Мариинский муниципальный район Кемеровской области", удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 18.06.2003 N, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Мариинского муниципального района (ОГРН 1024201364550, "данные изъяты") и Федиско В.А, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Обязать Федиско В.А. в течение 10 календарных дней с даты вступления в законную силу решения суда по настоящему делу освободить земельный участок с кадастровым номером N (предыдущий номер N), находящийся по адресу: "адрес"", общей площадью "данные изъяты" кв.м, и возвратить свободный земельный участок Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Мариинского муниципального района по акту приема-передачи земельного участка.

Взыскать с Федиско В.А. государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 600 руб.

В апелляционной жалобе представитель Федиско В.А. - Кралинов С.А, выражая несогласие с постановленным судом решением, просит его отменить, в удовлетворении иска отказать. В обоснование доводов жалобы указывает, что судом первой инстанции не принято во внимание, что существенных нарушений договора аренды земельного участка истцом не допущено. Ответчик добровольно уплатил задолженность в указанном истцом размере 18 840, 79 руб, что подтверждается платежным поручением ПАО Сбербанк N от 22.04.2020.

Согласно представленному истцом акту сверки за период с 01.01.2009 по 31.05.2020 по договору аренды N от 18.06.2003 по состоянию на 01.06.2020 у ответчика имеется переплата по арендной плате в размере 14, 49 руб. и по пене в размере 4, 46 руб.

Указывает, что судом не верно применены нормы права, по мнению апеллянта, необходимо было руководствоваться п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ.

Кроме того, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик допускал нарушение сроков внесения арендной платы за период с 2009-2020 годы, в то время как истец указывал на нарушение условий договора в период с 2019 года.

Ссылаясь на п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указывает, что не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Считает, что суд не дал оценки тому факту, что задолженность ответчика по арендной плате и пене была им добровольно погашена до принятия судом решения. Нарушение сроков внесения арендной платы при таких обстоятельствах необоснованно квалифицировано судом как существенное нарушение договора аренды земельного участка.

Полагает, что решение суда ведет к нарушению его прав, так как в деле отсутствуют доказательства нарушения им какого-либо конкретного субъективного права истца.

В суде апелляционной инстанции ответчик Федиско В.А. пояснил, что оплата производилась после того, как емустановилось известно о сумме, которую он должен был платить. Эту сумму он сам узнавал в Комитете, получал квитанцию и оплачивал, в 2019 году он был болен, долгое время находился в больнице, он инвалид "данные изъяты" и по состоянию здоровья не мог явиться в Комитет и получить квитанцию. Комитет другим способом его не извещал о сумме, подлежащей уплате. Предложение Комитета по уплате долга от февраля 2020 года и о расторжение договора аренды он не получал, узнал только после того, как Комитет обратился в суд, поэтому в ходе судебного заседания была оплачена вся задолженность. Просит решение отменить, в удовлетворении требований отказать.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, доказательства наличия уважительных причин неявки в судебное заседание не предоставили.

Суд апелляционной инстанции вправе рассмотреть дело по апелляционным жалобе, представлению в отсутствие лиц, участвующих в деле, если в нарушение части 1 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации такие лица не известили суд апелляционной инстанции о причинах своей неявки и не представили доказательства уважительности этих причин или если признает причины их неявки неуважительными.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу без участия неявившихся лиц, поскольку все предусмотренные законом меры обеспечения их явки в судебное заседание, предусмотренные положениями главы 10 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, коллегией выполнены. Следовательно, участники процесса воспользовались правом диспозитивности и отказа от личного участия в заседании судебной коллегии.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В силу абз. 6 ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.

Формами оплаты за использование земли, как установлено п. 1 ст. 65 ЗК РФ, является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу указанных правовых норм у лица, фактически использующего земельный участок, возникает обязанность вносить плату за землепользование.

Судом установлено, что между Комитетом и Федиско В.А. заключен договор аренды земельного участка от 18.06.2003 N, находящийся по адресу: "адрес", общей площадью "данные изъяты" кв. м, для использования в целях строительства магазина, на срок с 21.05.2003 по 19.05.2004. Сделка совершена в простой письменной форме, согласно пункту 1.3 договор аренды от 18.06.2003 N имеет силу передаточного акта.

В силу ч.2 ст.621 ГК РФ договор аренды от 18.06.2003 N после истечения его срока возобновил свое действие на неопределенный срок.

Обращаясь в суд, Комитет просит расторгнуть договор аренды земельного участка от 18.06.2003 N и обязать ответчика вернуть земельный участок Комитету, в обоснование истец указывает, что ответчик неоднократно не исполняет условия договора по оплате аренды за земельный участок, в результате образовалась задолженность по уплате арендной платы в размере 14 334, 38 руб. за период с 01.01.2019 по 31.03.2020.

Суд первой инстанции, проанализировав по собственной инициативе оплату за аренду земельного участка за период с 01.01.2009 по 31.05.2020, пришел к выводу, что ответчиком неоднократно допускались просрочки платежей по арендной плате. Суд указал, что за период 2014, 2015, 2016, 2017, 2018 года арендная плата вносилась несвоевременно, ответчиком неоднократно допускались просрочки платежей по арендной плате. Суд первой инстанции также исходил из того, что факты невнесения арендной платы за аренду земельного участка ответчиком более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа имели место неоднократно в периоды с 01.01.2019 по 31.03.2020 года, при этом вносимые денежные суммы по договору аренды от 18.06.2003 N не покрывали нарастающей задолженности по уплате арендной платы и пени за календарные периоды, которые предшествовали датам внесения денежных средств на счет истца. Суд первой инстанции посчитал эти нарушения существенными и руководствуясь ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и п.23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" пришел к выводу о расторжении договора земельного участка и обязании ответчика возвратить земельный участок Комитету.

Судебная коллегия с такими выводами суда первой инстанции согласиться не может ввиду следующего.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. п. 1 и 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а по инициативе арендодателя аренда также может быть прекращена по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. п. 1 - 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В силу п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. Одним из оснований расторжения договора по требованию одной из сторон по решению суда является существенное нарушение договора другой стороной (пп. 1 п. 2 ст. 450пп. 1 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

При этом согласно ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд первой инстанции, рассматривая спор, указал, что досудебный порядок урегулирования спора, установленный ч.3 ст.619 ГК РФ и п. 2 ст.452 ГК РФ для обращения в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательства, так и в части предложения расторгнуть договор, истцом был соблюден.

Между тем, судебная коллегия согласиться с этим не может.

В материалы дела представлены копии предупреждения о необходимости исполнения обязательств и предложения о досрочном расторжении договора (л.д.15, 16), оба документы датированы 14.02.2020.

На л.д.17 имеется копия квитанции об отправке 19.02.2020 ответчику Федиско В.А. заказного письма, какие документы отправлены установить из этой квитанции не представляется возможным, описи не приложено. Из отчета об отслеживании отправления (л.д.18) следует что письмо не вручено по причине - неудачная попытка вручения, однако конверта с документами, который должен вернуться отправителю, в дело не представлено. Таким образом установить какие документы отправитель направлял Федиско В.А. 19.02.2020, невозможно.

Ответчик отрицает получение предупреждения о необходимости исполнения обязательств и предложения о досрочном расторжении договора.

При этом доказательств получения предложения о расторжении договора ответчиком в материалы дела не представлено. Доказательств отказа ответчика от исполнения договора также не имеется.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что бесспорных доказательств соблюдения истцом требований закона о досудебном урегулировании спора и надлежащем расторжении договора аренды или отказа от его исполнения не имеется.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия полагает, что у арендодателя не возникло права предъявления к ответчику требования об освобождении спорного земельного участка и передачи его по акту приема-передачи.

Судом апелляционной инстанции при проверке законности и обоснованность обжалуемого судебного решения, учитывается факт погашения ответчиком задолженности по арендной плате по спорному договору и пени за несвоевременное внесение арендных платежей. Этот факт подтверждается платежным поручением, приобщенным к материалам дела (л.д.72) и не оспаривается представителем истца.

Выводы суда первой инстанции о том, что эти доводы не принимаются во внимание, противоречит требованиям ст.ст. 195 -198 ГПК РФ.

Действующее гражданское законодательство обязывает суд указывать обстоятельства, которые он считает установленными по делу, а также обосновывать это мнение. Круг обстоятельств, подлежащих установлению, определяется в каждом конкретном случае исходя из предмета доказывания по делу (п. 2 ч. 4 ст. 198 ГПК РФ). По каждому из обстоятельств, входящих в предмет доказывания, суд должен сделать вывод о том, считает ли он данное обстоятельство установленным или нет. В связи с этими требования закона, не принимать во внимание доказательства, которые представляет сторона, суд не может.

Из материалов дела следует, что возражая против заявленных исковых требований о расторжении договора, сторона ответчика ссылалась на то, что истцом нарушались условия договора, а именно п.2.5 договора, согласно которого размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год.., в этом случае исчисление и уплата арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору. Сторона ответчика в суде первой инстанции неоднократно указывала на эти нарушения условий договора истцом и ссылалась на то, что ответчик допускал нарушения по оплате за аренду участка, т.к. не был своевременно извещен о величине арендной платы на текущий год.

Действительно, из материалов дела усматривается, что представители Комитета осуществляли корректировку арендной платы без заключения дополнительных соглашений и даже без извещения ответчика о том, какую сумму тот должен платить в текущем году. Так, в материалы дела представлен протокол определения величины арендной платы к договору аренды (л.д.10), из которого усматривается сумма, подлежащая оплате ответчиком Федиско В.А. за 2018, 2019, 2020 годы. Между тем, с данным протоколом ответчик Федиско В.А. знаком не был, подписи ответчика в указанном протоколе не имеется.

Судебная коллегия считает, что выводы суда первой инстанции о том, что, проявляя должную степень озабоченности и осмотрительности, ответчик должен был сам обратиться в Комитет для разъяснения неясностей, противоречат условиям заключенного договора и фактическим обстоятельствам дела.

Так из материалов дела следует, что после получения протокола определения величины арендной платы на текущий год, ответчик Федиско В.А. полностью гасит задолженность по арендной плате. На это указано в решении суда первой инстанции по арендной плате за 2015 год, также суд указал, что на 10.10.2016 задолженности по арендной плате у ответчика не было. Получив сведения о сумме арендной платы за 2018, 2019, 2020 годы, ответчик также погасил полностью всю сумму задолженности (л.д.72), что не оспаривается сторонами. Кроме того, из пояснений ответчика следует, что он сам ходил в Комитет и получал квитанции для оплаты, в 2019-2020 годах по состоянию здоровья не мог этого делать, он инвалид "данные изъяты", долго находился на лечении, в связи с чем просрочил оплату. Доказательств обратного стороной истца не представлено, напротив в материалы дела не представлено ни одного соглашения к договору, подписанного истцом, которые должны составляться в соответствии с условиями договора.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что неисполнение условий со стороны истца, повлекло несвоевременное внесение арендной платы ответчиком, а выводы суда со ссылкой на абзац второй пункта 23 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и определение Верховного Суда РФ от 26.08.2016 года по делу N 309-ЭС16-10089, сделаны без учета конкретных обстоятельств данного дела.

Судебная коллегия, оценивая обстоятельства дела, доказательства, представленные сторонами в совокупности, считает, что нарушения по оплате арендной платы ответчиком, которые имели место в 2019-2020 годы нельзя квалифицировать как существенные и что эти нарушения не могут служить основанием для расторжения договора. При этом судебная коллегия исходит из пункта 23 (абзац 3) Постановления от 24.03.2005 N 11 в котором разъяснено, что обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. А неуплата арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации) сама по себе не может служить достаточным основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка судом, необходимо дать оценку данному факту с точки зрения существенности нарушения договора арендатором земельного участка.

Исходя из конкретных обстоятельств дела, нарушение самим истцом условий п.2.5 договора, состояния здоровья ответчика, который в силу уважительных причин не смог узнать в Комитете суммы оплаты за аренду земельного участка за текущий год и соответственно произвести оплату, судебная коллегия считает, что эти нарушения со стороны ответчика нельзя квалифицировать как существенные, как основания для досрочного расторжения договора аренды земельного участка. А выводы суда о неоднократном нарушении условий договора ответчиком в период 2014-2018 годы не может являться основанием для удовлетворения иска, так как истец, обращаясь в суд, указывает на нарушение оплаты за период 2019-2020 годы.

Судебная коллегия учитывает также, что расторжение договора является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

В то же время из материалов дела следует, что требуемая Комитетом сумма полностью оплачена ответчиком, ответчик от исполнения условий договора в части оплаты арендной платы не уклоняется, оплату производит, в том числе и оплачивает штрафные санкции за несвоевременное перечисление арендной платы, что свидетельствует об отсутствии оснований, предусмотренных вышеуказанными положениями закона, для досрочного расторжения договора.

Кроме того, судебная коллегия полагает необходимым указать следующее.

Ни из искового заявления, ни из пояснений представителя истца в судебном заседании невозможно установить интерес истца, защиту которого обеспечит расторжение договора аренды и возврат земельного участка, напротив, этот интерес представителем Комитета не обоснован, а до вынесения решения судом первой инстанции вся задолженность в том числе и штрафные санкции, были ответчиком оплачены.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении иска.

Руководствуясь ч.1 ст. 327.1, ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Мариинского городского суда Кемеровской области от 08.06.2020 отменить.

Вынести по делу новое решение, которым в удовлетворении требований Комитета по управлению Муниципальным имуществом администрации Мариинского муниципального района к Федиско В.А. о расторжении договора аренды от 18.06.2003 N, обязании освободить и вернуть земельный участок арендодателю по акту приема-передачи - отказать.

Председательствующий:

Судьи: