Апелляционное определение СК по гражданским делам Калужского областного суда от 04 июня 2020 г. по делу N 33-1539/2020

Судебная коллегия по гражданским делам

Калужского областного суда в составе:

председательствующего Ахрамеева С.В, судей Романовой Е.А, Силаевой Т.Г.

при ведении протокола судебного заседания

помощником судьи Шевцовым С.А, рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу Романовой Е.А.

дело по апелляционной жалобе представителя Мартынова Д.Н, индивидуального предпринимателя Жукова С.С. - Макидона А.М. на решение Малоярославецкого районного суда Калужской области от 29 января 2020 года по иску общества с ограниченной ответственностью "Мет-профресурс" к индивидуальному предпринимателю Жукову С.С, Мартынову Д.Н. о признании недействительным изменения арендной платы в одностороннем порядке, УСТАНОВИЛА:

ДД.ММ.ГГГГ ООО "Мет-профресурс" обратилось в суд с иском к ИП Жукову С.С, Мартынову Д.Н, просило признать недействительным изменение с 1 августа 2019 года размера арендной платы по договору аренды недвижимого имущества.

В обоснование иска указано, что истец является арендатором части сооружения (комплектовочная площадка N 2) общей площадью 500 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", на основании договора аренды недвижимого имущества от 1 июня 2010 года, заключенного с ООО "НСС". Ежемесячный размер арендной платы составлял 40 000 руб. Дополнительным соглашением от 27 сентября 2018 года размер арендной платы изменен и определен в размере 77 000 руб. в месяц. 10 июля 2019 года обществом получено уведомление от ответчиков о смене собственника арендуемого имущества и установлении нового порядка внесения арендных платежей: по 20 000 руб. в месяц на счет каждого из них. 16 июля 2019 года от ответчиков получено новое уведомление об увеличении размера арендной платы с 1 августа 2019 года до 1 500 000 руб. в месяц. Считает изменение размера арендной платы незаконным, поскольку оно не соответствует пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Представитель истца ООО "Мет-профресурс" - Тацяк В.М. в судебном заседании заявленные требования поддержал.

Представитель ответчиков ИП Жукова С.С, Мартынова Д.Н. - Макидон А.М. возражал против удовлетворения иска.

Представитель третьего лица ООО "НСС" в судебное заседание не явился.

Решением Малоярославецкого районного суда Калужской области от 29 января 2020 года исковые требования ООО "Мет-профресурс" удовлетворены, постановлено: признать недействительным изменение арендной платы по договору аренды нежилого имущества N 04-02/10 от 1 июня 2010 года, оформленного уведомлением от 16 июля 2019 года.

В апелляционной жалобе представителем Мартынова Д.Н, ИП Жукова С.С. - Макидоном А.М. поставлен вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного и принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Изучив материалы дела, выслушав представителя истца ООО "Мет-профресурс" - Тацяка В.М, возражавшего против отмены решения суда, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 20 апреля 2007 года ООО "НСС" являлось собственником нежилого сооружения (комплектовочная площадка N 2), общей площадью 7 337, 0 кв.м, расположенного по адресу: "адрес".

1 июня 2010 года между ООО "НСС" и ООО "Мет-профресурс" заключен договор аренды недвижимого имущества N 04-02/10 сроком до 1 мая 2011 года.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование часть сооружения (комплектовочной площадки N2) общей площадью 500 кв.м, расположенного по вышеуказанному адресу, на условиях, предусмотренных настоящим договором.

Пунктом 5.1 договора установлен размер ежемесячной стоимости арендной платы - 40 000 руб.

Согласно пунктам 5.2, 5.3 договора срок внесения арендной платы определен ежемесячно в период до пятого число текущего месяца. Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке с обязательным уведомление об этом арендатора в срок не менее чем за 14 дней.

Дополнительным соглашением от 27 сентября 2018 года установлен срок аренды недвижимого имущества с 1 октября 2018 года по 30 сентября 2019 года, изменен размер арендной платы, он определен в размере 77 000 руб. в месяц.

На основании договора N 31/5-2019 купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на нежилое сооружение (комплектовочная площадка N 2) общей площадью 7 337, 0 кв.м, расположенное по адресу: "адрес", перешло в долевую собственность Жукова С.С. и Мартынова Д.Н. (по ? доли в праве на имущество). Переход права собственности на указанный объект зарегистрирован в Управлении Росреестра по Калужской области 25 июня 2019 года.

В соответствии с пунктом 5.3.6 договора купли-продажи покупатель обязан в дату перехода права собственности на объекты с продавца на покупателей заключить соглашение о переуступке прав по договорам аренды, в том числе в отношении краткосрочного договора аренды N 04-02/10 от 1 июня 2010 года, заключенным с ООО"Мет-профресурс".

10 июля 2019 года ответчики направили в адрес ООО "Мет-профресурс" уведомление о смене собственника арендуемого имущества и установлении нового порядка внесения арендных платежей: по 20 000 руб. в месяц на счет каждого из них (л.д. 14).

16 июля 2019 года в адрес ООО "Мет-профресурс" ответчиками направлено уведомление об увеличении арендной платы, в соответствии с которым размер арендной платы с 1 августа 2019 года составляет 1 500 000 руб. в месяц и в соответствии с пунктом 5.2 договора подлежит оплате не позднее 5-го числа текущего месяца в следующем порядке: по 750 000 руб. в месяц на банковские счета каждого из ответчиков.

Обращаясь в суд с заявленными требованиями, истец ссылался на незаконность неоднократного изменения ответчиками размера арендной платы по указанному договору аренды в течение года.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации является диспозитивной нормой и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), то по смыслу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Таким образом, 27 сентября 2018 года между ООО "НСС" и ООО "Мет-профресурс" было заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 1 июня 2010 года, которым были внесены изменения о его сроке, установлен новый срок с 1 октября 2018 года по 30 сентября 2019 года.

Этим же соглашением сторон на указанный период изменен размер арендной платы, он определен в размере 77 000 руб. в месяц.

10 июля 2019 года в направленном ответчиками в адрес ООО "Мет-профресурс" уведомлении содержалась информация о смене собственника арендуемого имущества и установлении нового порядка внесения арендных платежей: по 20 000 руб. в месяц на счет каждого из них.

Из объяснений представителя ответчиков Макидона А.М. следует, что впоследствии ответчикам стало известно об изменении арендной платы соглашением сторон от 27 сентября 2018 года до 77 000 руб, в связи с чем уведомлением от 7 августа 2019 года истцу было сообщено об опечатке.

Вместе с тем истец 25 июля 2019 года произвел оплату аренды за август и сентябрь по 40 000 руб, что подтверждается платежными поручениями N и N от 25 июля 2019 года, каких-либо требований о доплате ответчик ему не предъявлял (л.д.71-72).

Таким образом, указанное соглашение было воспринято истцом как изменение арендной платы арендодателем в одностороннем порядке в течение года (с 1 октября 2018 года по 30 сентября 2019 года).

Уведомлением от 16 июля 2019 года арендная плата была увеличена с 1 августа 2019 года до 1 500 000 руб, то есть произошло третье изменение арендной платы (вторым по инициативе арендодателя в одностороннем порядке) в течение года.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Судебная коллегия, кроме того, приходит к выводу о том, что изменение арендной платы до указанного в уведомлении 16 июля 2019 года размера нельзя признать пропорциональным увеличением, следовательно, в соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации в действиях арендодателей имеется злоупотребление правом.

При этом смена лиц на стороне арендодателя не наделяет нового арендодателя правом изменять арендные платежи повторно в течение года, поскольку в данной ситуации ответчики являются правопреемниками первоначального арендатора.

При изложенных обстоятельствах суд пришел к правильному выводу об удовлетворении заявленных требований.

Процессуальных нарушений, влекущих отмену решения суда, не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329, Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Малоярославецкого районного суда Калужской области от 29 января 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Мартынова Д.Н, индивидуального предпринимателя Жукова С.С. - Макидона А.М. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: