Апелляционное определение СК по гражданским делам Пензенского областного суда от 08 сентября 2020 г. по делу N 33-2422/2020

Судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:

председательствующего Жуковой Е.Г.

судей Копыловой Н.В, Мананниковой В.Н.

при ведении протокола секретарем Шмониной Е.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-434/2020 по исковому заявлению Самсонова С.Б. к Хорошеневу Р.И. о государственной регистрации перехода права собственности

по апелляционной жалобе Самсонова С.Б. на решение Зареченского городского суда Пензенской области от 22.06.2020, которым постановлено:

Исковые требования Самсонова С.Б. к Хорошеневу Р.И. о государственной регистрации перехода права собственности в отношении жилого дома, расположенного по адресу: "адрес" по договору купли-продажи от 25.03. 2020 - оставить без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Копыловой Н.В, объяснения Самсонова С.Б. и его представителя Савина С.А, поддержавших доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Самсонов С.Б. обратился в суд с иском к Хорошеневу Р.А. о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: "адрес", кадастровый N, в обоснование ссылаясь на то, что 25.03.2020 года между ним и ответчиком Хорошеневым Р.И. был заключен договор купли - продажи указанного жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером: N, площадью 795 кв.м, находящемся в аренде у ответчика. Оплата стоимости жилого дома, составившего "данные изъяты" руб. произведена истцом до подписания договора. При подписании договора между сторонами была достигнута договоренность относительно подачи документов в МФЦ г. Заречного Пензенской области для государственной регистрации, однако ответчик в оговоренный день не явился.

05.04.2020 года Хорошенев Р.И. написал расписку с обязательством явиться 09.04.2020 года в регистрирующий орган, однако свое обязательство не исполнил, как и не исполнил обязательство о явке в МФЦ г. Заречный 29.04.2020.

Поскольку сделка фактически исполнена сторонами, а ответчик уклоняется от явки в регистрирующий орган, чем нарушает его право, просил суд принять решение о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом от Хорошенева Р.И к Самсонову С.Б.

Зареченский городской суд Пензенской области постановилвышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе и дополнении к ней Самсонов С.Б. просит об отмене решения суда и принятии нового об удовлетворении иска, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права. Как указал апеллянт, суд вынес решение о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле. Одним из оснований для отказа в иске явился вывод суда о наличии правопритязаний на спорный жилой дом со стороны П.И.Л. и Т.Ю.З., однако они к участию в деле привлечены не были. Судом при вынесении решения не было учтено, что договор залога от 11.03.2020, заключенный с Т.Ю.З., является ничтожной сделкой, нарушающей императивный запрет на участие в совершении сделок с расположенной на территории ЗАТО недвижимостью граждан, не зарегистрированных по месту жительства на территории ЗАТО без разрешения органа местного самоуправления ЗАТО, согласованного с федеральным органом исполнительной власти, в ведении которого находится организация и (или) объекты, по роду деятельности которых создано ЗАТО, содержащийся в ст.8 Закона РФ "О закрытом административно-территориальном образовании". В рамках рассмотрения дела N 2-321/2020 Т.Ю.З. пояснял, что переданные 11.03.2020 денежные средства в размере "данные изъяты" млн. руб. были возвращены Хорошеневым Р.И. и претензий по договору займа от 11.03.2020 он не имеет. Указанное свидетельствует о том, что на момент заключения договора купли-продажи жилого дома он не был обременен правами третьих лиц. Суд необоснованно оценил поданное ответчиком 25.05.2020 заявление о прекращении государственной регистрации как доказательство реализации своего права, а не уклонения от государственной регистрации.

Необоснованно суд пришел также к выводу о нарушении удовлетворением иска прав П.И.Л,, поскольку на момент вынесения решения дело N 2-321/2020 по иску П.И.Л. о регистрации ипотеки не было рассмотрено, однако суд фактически расценил его в качестве преюдициального. В ходе рассмотрения дела ответчик исковые требования признал в полном объеме, однако суд необоснованно расценил признание иска как доказательство отсутствия препятствий в государственной регистрации перехода права собственности в добровольном, внесудебном порядке. Ни до подачи иска, ни в ходе рассмотрения дела ответчиком не было предпринято действий по государственной регистрации перехода права собственности в добровольном порядке, что не было учтено при принятии решения. Поскольку договор купли-продажи с Самсоновым С.Б. заключен ранее договора залога с П.И.Л., имущество ему передано, П.И.Л. при условии действительности договора займа и договора залога от 27.03.2020 имеет право требовать взыскания с Хорошенева Р.И. убытков, вызванных неисполнением договора ипотеки. Просит учесть, что апелляционным определением Пензенского областного суда от 5.08.2020 отменено определение Зареченского городского суда Пензенской области от 10.06.2020 об отказе в привлечении его третьим лицом, заявляющим самостоятельные требования на предмет спора в деле N 2-321/2020, а кроме того было установлено, что денежные средства Хорошеневу Р.И. П.И.Л. по договору займа от 27.03.2020 не передавала.

В судебное заседание апелляционной инстанции Хорошенев Р.И, представители третьих лиц ИФНС по г. Заречному Пензенской области, Управления Росреестра по Пензенской области, не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом, в связи с чем судебной коллегией в соответствии со ст.167 ГПК РФ определено рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения в пределах доводов жалобы (ч.1 ст.327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Хорошенев Р.И. является собственником жилого дома общей площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: "адрес".

Жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером: N, площадью "данные изъяты" кв.м, находящемся в аренде у Хорошенева Р.И. на основании договора аренды от 22.02.2017 года N.

25.03.2020 между Хорошеневым Р.И. и Самсоновым С.Б. был заключен договор купли - продажи указанного жилого дома, в соответствии с которым Самсонов С.Б. приобрел в собственность жилой дом за "данные изъяты" руб.

По условиям договора купли-продажи сумма в размере "данные изъяты" руб. оплачена покупателем до подписания договора; документом, подтверждающим расчет, является расписка, подписанная сторонами.

В соответствии с п.6 договора продавец гарантирует, что жилой дом никому не подарен, не обязан быть подаренным, не продан, под залогом и запретом не состоит и свободен от любых прав третьих лиц.

Как следует из расписки, составленной сторонами 25.03.2020, Хорошенев Р.И. получил от Самсонова С.Б. денежные средства в размере "данные изъяты" руб.

Переход права собственности на спорную квартиру зарегистрирован не был.

Отказывая в признании ответчиком иска и удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия доказательств уклонения Хорошенева Р.И. от регистрации перехода права собственности и наличия правопритязаний на спорный жилой дом со стороны третьих лиц- П.И, Л. и Т.Ю.З., права которых будут нарушены в случае удовлетворения иска.

Приходя к такому выводу суд первой инстанции установил, что объективных препятствий в регистрации перехода права собственности в добровольном (внесудебном) порядке у сторон не имелось. Оснований не согласиться с данным выводом у судебной коллегии не имеется, поскольку объективных и бесспорных доказательств, которые бы свидетельствовали об уклонении Хорошенева Р.И. от государственной регистрации перехода права с учетом признания им иска и в связи с этим нарушении прав истца, требующих судебной защиты в материалах дела не имеется, а обязательство Хорошенева Р.И. явиться в регистрирующий орган таким доказательством не является. В материалах дела отсутствуют доказательства, которые бы свидетельствовали об обращении истца в регистрирующий орган в даты, которые как утверждает истец, были оговорены с ответчиком для сдачи документов и отказ регистрирующего органа в принятии документов либо приостановлении государственной регистрации в связи с отсутствием заявления второй стороны сделки.

Как правильно указал суд первой инстанции, суд восстанавливает нарушенные права граждан и не подменяет безосновательно функции государственных органов, в данном случае регистрирующего органа. По смыслу положений ст. 11, 12 ГК РФ и ст. 3 ГПК РФ предъявление иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица посредством использования предусмотренных действующим законодательством способов их защиты.

Кроме того, как следует из материалов дела и установлено судом, на момент заключения договора купли-продажи у Хорошенева Р.И. имелись неисполненные обязательства по договору займа от 11.03.2020, заключенному с Т.Ю.З., в соответствии с которым Хорошенев Р.И. получил от ФИО9 "данные изъяты" руб. В обеспечение исполнения обязательств по возврату суммы займа Хорошенев Р.И. передал в залог спорный жилой дом. В день заключения договора залога сторонами были поданы документы в отдел по г. Заречному Управления Росреестра по Пензенской области для государственной регистрации ипотеки и на момент заключения договора купли-продажи от 25.03.20 документы находились в регистрирующем органе.

26.03.2020 Хорошенев Р.И. и Т.Ю.З. обратились в регистрирующий орган с заявлением о прекращении государственной регистрация залога.

27.03.2020 Хорошенев Р.И. заключил договор займа с П.И.Л. на сумму "данные изъяты" руб, в соответствии с которым получил в качестве займа указанную сумму, в подтверждение чего написал расписку. В обеспечение исполнения обязательств перед П.И.Л. был заключен договор залога, по которому он передал в залог спорный жилой дом.

28.03.2020 Хорошеневым Р.И. и П.И.Л. были сданы документы для государственной регистрации ипотеки. 7.04.2020 документы были возвращены в связи с неоплатой государственной пошлины.

16.04.2020 Хорошенев Р.И. и П.И.Л. повторно обратились с заявлением о регистрации ипотеки, однако 20.04.2020 Хорошенев Р.И. подал заявление о прекращении государственной регистрации ипотеки, 21.04.2020 государственная регистрация была приостановлена, что послужило основанием для обращения П.И.Л. в Зареченский городской суд Пензенской области с иском к Хорошеневу Р.И. о регистрации ипотеки.

В обеспечение заявленных П.И.Л. исковых требований определением судьи Зареченского городского суда от 13.05.2020 наложен арест на спорный жилой дом.

14.05.2020 сведения о наличии ареста внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

П.2 ст.218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно п.1 ст.16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ч.1).

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (ч.2).

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (ч.3).

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 16.09.2008 N 6343/08 была сформирована правовая позиция о том, что внесение в ЕГРП сведений об аресте имущества исключает правомерность его передачи и регистрации перехода права собственности на него, даже если договор купли-продажи такого имущества был заключен до наложения на него ареста.

Из системного толкования вышеназванных норм с учетом сформированного высшей судебной инстанцией правового подхода следует, что наличие судебного акта, которым наложен арест на спорное имущество исключает возможность регистрации перехода права собственности на него, несмотря на то, что договор купли-продажи заключен до наложения ареста, поскольку в противном случае решение суда о государственной регистрации перехода права собственности создаст возможность преодоления судебного акта о наложении ареста на имущество, а соответственно нарушит права лиц, в интересах которых принята обеспечительная мера. Данных о том, что арест на спорный объект недвижимости был снят на момент вынесения судом обжалуемого решения, в материалах дела не имеется.

При таких обстоятельствах, суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для государственной регистрации перехода права собственности. Ошибочное применение судом положений ст.165 ГК РФ, регулирующей вопросы регистрации сделки, не является основанием для отмены правильного по существу решения.

Довод жалобы относительно вынесения решения о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле несостоятелен, поскольку вопрос о правах и обязанностях Т.Ю.З. и П.И.Л. в отношении спорного имущества не разрешался, судом было лишь указано на нарушение их прав в случае принятия решения об удовлетворения иска. Ссылка апеллянта на ничтожность договора залога от 11.03.2020, заключенного с Т.Э.Ю. несостоятельна, эта сделка предметом спора не являлась, в ходе рассмотрения спора ни Самсонов С.Б, ни Хорошенев Р.И. не ссылались на недействительность указанной сделки, в установленном законом порядке она таковой не признана, как и не признан недействительным договор залога, заключенный 27.03.2020 с П.И.Л. В связи с чем довод жалобы о том, что фактически П.И.Л. денежные средства по договору займа от 27.03.2020 Хорошеневу Р.И. не передавала, договор являлся безденежным и договор ипотеки не мог обеспечивать договор займа правового значения для предмета рассматриваемого спора не имеет, поскольку данные обстоятельства выходят за предмет доказывания по настоящему спору, не являются юридически значимыми и подлежат доказыванию в рамках другого спора по иску П.И.Л.

Не имеет также правового значения наличие судебного акта - апелляционного определения Пензенского областного суда от 5.08.2020, которым отменено определение Зареченского городского суда от 10.06.2020 г. об отказе Самсонову С.Б. в привлечении его третьим лицом, заявляющим самостоятельные требования в рамках гражданского дела по иску П.И.Л. к Хорошеневу Р.И. о регистрации залога, поскольку его процессуальное положение в рамках другого спора не влияет на характер спорных правоотношений, их квалификацию и результат рассмотрения дела.

Необоснованным также находит судебная коллегия довод жалобы относительно придания судом преюдициального значения решению суда по иску П.И.Л. о регистрации залога, которое еще не было вынесено на момент рассмотрения настоящего спора, поскольку таких выводов решение суда не содержит.

Иные доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку установленных судом обстоятельств, не содержат фактов, которые бы имели юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными. Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного решения судом не допущено.

С учетом изложенного судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения по доводам жалобы.

Руководствуясь статьями 328- 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Зареченского городского суда Пензенской области от 22.06.2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу Самсонова С.Б.- без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: