Апелляционное определение СК по гражданским делам Пензенского областного суда от 08 сентября 2020 г. по делу N 33-2439/2020

судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:

председательствующего Елагиной Т.В.

и судей Мисюра Е.В, Мягковой С.Н.

при ведении протокола помощником Сериковой А.А.

заслушала в открытом судебном заседании по докладу Мягковой С.Н. дело по апелляционной жалобе Чернышева А.М. на решение Башмаковского районного суда Пензенской области от 26.06.2020, которым постановлено:

"В удовлетворении иска Чернышева А.М. к администрации р.п.Башмаково Башмаковского района Пензенской области о признании права собственности на объект незавершенного строительства с назначением: автомойка - техническое здание автомойки общей площадью 58 кв.м, расположенное по адресу: "адрес", находящееся на земельном участке с кадастровым номером N - отказать".

Заслушав доклад судьи Мягковой С.Н, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Чернышев А.М. обратился в суд с иском к администрации р.п. Башмаково Башмаковского района Пензенской области, в котором просил признать за ним право собственности на техническое здание автомойки, расположенное по адресу: "адрес" общей площадью 58 кв.м, расположенное на земельном участке кадастровым номером N.

В ходе рассмотрения дела истец изменил предмет иска, просил признать за ним право собственности на объект незавершенного строительства с назначением: автомойка - техническое здание автомойки общей площадью 58 кв.м, расположенное по адресу: "адрес", находящееся на земельном участке с кадастровым номером N.

В обоснование заявленных требований Чернышев А.М. указал, что ДД.ММ.ГГГГ он обратился в администрацию Башмаковского района с целью приобретения земельного участка по адресу: "адрес" под строительство здания автомойки.

ДД.ММ.ГГГГ по результатам проведения торгов на право заключения договоров аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ N был заключен договор N аренды земель несельскохозяйственного назначения между истцом и "адрес" на земельный участок с кадастровым номером N общей площадью 1204 кв.м. с видом разрешенного использования - для строительства здания автомойки. Согласно договора, срок аренды был установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ истцу стало известно о том, что договор аренды был прекращен, однако земельный участок им не возвращен до настоящего времени.

При заключении договора аренды земельного участка ДД.ММ.ГГГГ он написал заявление в администрацию Башмаковского района о выдаче разрешения на строительство здания автомойки и передал его архитектору Праслову. На спорном земельном участке находится незавершенный строительством объект с назначением: автомойка - техническое здание автомойки, которое было возведено истцом в период действия договора аренды участка. В настоящее время он не имеет возможности получить разрешение на строительство здания автомойки, так как договор аренды прекращен.

В суде первой инстанции истец Чернышев А.М, его представитель Вершигорова С.А, действующая по ордеру, поддержали измененные исковые требования, просили удовлетворить.

Представитель ответчика администрации р.п.Башмаково Башмаковского района Пензенской области в судебное заседание не явился, извещен.

Представитель третьего лица Управление Росреестра РФ по Пензенской области, финансовый управляющий истца Сандер Б.Х. в судебное заседание не явились, извещены.

Башмаковский районный суд Пензенской области постановилвышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе Чернышев А.М. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, постановленное с нарушением норм материального права.

В обоснование жалобы указал, что имеются основания для узаконения постройки, поскольку часть здания автомойки возведена на земельном участке, предоставленном по договору аренды для этих целей, без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, ее сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Считает, что поскольку в ДД.ММ.ГГГГ он обращался к ответчику с заявлением на выдачу разрешения на строительство здания автомойки, однако само разрешение не забрал и при обращении за ним в устном порядке в ДД.ММ.ГГГГ ему было отказано в выдаче разрешения по причине его потери, то вывод суда о незаконности строения является не верным.

Указывает, что ответчиком доказательств отказа сторон от дальнейшего исполнения договора аренды земельного участка представлено не было, спорный земельный участок используется им до настоящего времени.

Поскольку объект незавершенного строительства относится к объектам недвижимости, условия для признания права собственности на спорный объект имеются в силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Письменных возражений на апелляционную жалобу не поступило.

В судебное заседание апелляционной инстанции истец Чернышев А.М, представитель ответчика администрации р.п.Башмаково Башмаковского района Пензенской области, представитель третьего лица Управление Росреестра РФ по Пензенской области, финансовый управляющий истца Сандер Б.Х. не явились, извещены.

Суд с учетом положений ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект строительства.

В случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды (пункт 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

Вместе с тем, основополагающим условием для применения данных разъяснений служит законность строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Данная норма права в качестве оснований для возникновения права собственности на вновь созданную вещь называет два юридически значимых обстоятельства: создание новой вещи для себя и отсутствие нарушений законодательства при ее создании.

Часть 1 ст. 222 ГК РФ определяет понятие самовольной постройки. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Следовательно, юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими доказыванию по данному делу, являлись: наличие прав на земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимости, и порядок создания объекта: наличие разрешений на строительство, соответствие градостроительным и строительным нормам и правилам.

Отсутствие хотя бы одного из указанных элементов влечет вывод о самовольности строения (Определение Верховного Суда Российской Федерации N 18-КГ15-241).

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

С учетом положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации именно на истца возложена обязанность предоставить доказательства соблюдения условий для признания права собственности на объект незавершенного строительства.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Как установлено судом и следует из материалов дела, постановлением главы администрации Башмаковского района Пензенской области от ДД.ММ.ГГГГ Чернышеву А.М. был предоставлен в аренду сроком на пять лет земельный участок, площадью 1204 кв.м, для строительства здания автомойки, расположенный по адресу: "адрес"

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Башмаковского района Пензенской области (арендодателем) и Чернышевым А.М. (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка N, предметом которого являлось предоставление в аренду земельного участка, категории земель "земли населенных пунктов" с кадастровым номером N, площадью 1204 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", с разрешенным использованием - для строительства здания автомойки.

Согласно п. 2.1 договора, срок аренды устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в п.4.1.1 договора (п.6.2).

ДД.ММ.ГГГГ договор аренды был зарегистрирован в органах Росреестра РФ.

В отсутствие разрешения на строительство в границах указанного земельного участка Чернышевым А.М. возведено строение, общей площадью 58 кв.м, что подтверждается техническим паспортом БТИ от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ N ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России, составленного на основании определения суда первой инстанции, строение, расположенное на земельном участке с кадастровым номером N, является объектом капитального строительства; по размещению строения относительно объектов окружающей застройки, по конструктивному исполнению и состоянию строительных конструкций, уровню эксплуатационной и пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическим условиям (освещенность, вентиляция) соответствует действующим строительным, градостроительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим кормам и правилам; не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Исходя из имеющейся конструктивной схемы, объемно-планировочного решения и наличия инженерных коммуникаций, использование постройки на земельном участке с кадастровым номером N, на момент экспертного осмотра как автомойки, в соответствии с требованиями нормативно - технической литературы, не возможно.

Установив, что строительство объекта капитального строительства осуществлено в отсутствие разрешения на строительство, на земельном участке, целевое использование которого не предусматривало возведение такого объекта, что меры к легализации возведенного строения истцом не предпринимались, а также что на момент обращения Чернышева А.М. с исковым заявлением о признании права собственности на объект незавершенного строительства договор аренды земельного участка прекратил свое действие, суд отказал в удовлетворении исковых требований о признании права собственности Чернышева А.М. на объект незавершенного строительства.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на фактических обстоятельствах и нормах материального права, доказательствам дана надлежащая оценка в соответствии с положениями ст. ст. 12, 56, 67 ГПК РФ.

Доводы апелляционной жалобы о том, что часть автомойки возведена на земельном участке, предоставленном по договору аренды для этих целей, не могут быть признаны состоятельными.

Как усматривается из договора о предоставлении земельного участка в аренду от ДД.ММ.ГГГГ N, Чернышеву А.М. был предоставлен в аренду земельный участок, площадью 1204 кв.м. для строительства здания автомойки. Из материалов дела следует, что истцом вместо здания автомойки (самостоятельного объекта недвижимости) возведено капитальное строение, площадью 58 кв.м. Между тем, под возведение капитального строения Чернышеву А.М. земельный участок в аренду не предоставлялся. Возведение объекта на земельном участке, не предоставленном для этих целей, исключает возможность узаконения такой постройки.

Судебная коллегия учитывает, что в рассматриваемом случае совокупность признаков объекта недвижимости отсутствует, понятие "объект недвижимости" не тождественно понятию "объект капитального строительства", правовой режим объекта не может быть определен только лишь на основании его прочной связи с землей и возможности повреждения данного объекта при его демонтаже, недвижимое имущество должно быть создано в качестве недвижимости в установленном законом порядке, а именно на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, отведенном в установленном законом порядке для строительства (ст. 30 ЗК РФ), либо на принадлежащем лицу на праве собственности или другом законом основании (пп. 2 п. 1 ст. 40, ст. 41 ЗК РФ), однако данное условие применительно к настоящему спору отсутствует.

Согласно положениям ст. 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 ГрК РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Данный порядок, установленный Градостроительным кодексом Российской Федерации, направлен на устойчивое развитие территорий муниципальных образований, сохранение окружающей среды и объектов культурного наследия; создание условий для планировки территорий, обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии с п. 20 ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" выдача разрешений на строительство (за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами), разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, относится к вопросам местного значения городского округа.

В силу положений ст. 51 ГрК РФ и ст. 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

Как правильно установлено судом первой инстанции, истцом не предоставлено суду доказательств получения им до настоящего времени разрешения на строительство как здания автомойки, так и здания, которое он фактически построил, также не представлено доказательств обращения Чернышева А.М. в соответствующие уполномоченные органы до ДД.ММ.ГГГГ за выдачей разрешения на строительство.

Между тем, отсутствие документов, подтверждающих принятие надлежащих мер к легализации самовольной постройки, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, сведений о причинах отказа уполномоченного органа в выдаче такого разрешения и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию не позволяет суду сделать вывод о наличии нарушения либо угрозы нарушения прав, свобод или законных интересов лица, обращающегося в суд, что является обязательным условием для реализации права на судебную защиту (часть 1 статьи 3 и часть 1 статьи 4 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Доводы апелляционной жалобы о том, что Чернышев А.М. ДД.ММ.ГГГГ обращался к ответчику с заявлением на выдачу разрешения на строительство, однако само разрешение не забрал и при обращении за ним в 2018 году устно ему было отказано в выдаче разрешения по причине его потери, не могут быть признаны состоятельными, поскольку объективно ничем не подтверждены.

Какие - либо иные доказательства, позволяющие прийти к выводу о законности строения, в материалах дела отсутствуют.

Доводы жалобы о том, что ответчиком доказательств отказа сторон от дальнейшего исполнения договора аренды земельного участка представлено не было, спорный земельный участок используется истцом до настоящего времени, а потому договор аренды фактически не прекращен, опровергаются материалами дела.

Так, согласно справке Управления Росреестра по Пензенской области от ДД.ММ.ГГГГ, договор аренды земель несельскохозяйственного назначения N от ДД.ММ.ГГГГ, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцом и администрацией Башмаковского района на срок 5 лет на земельный участок с кадастровым номером N общей площадью 1204 кв.м. прекращен ДД.ММ.ГГГГ.

Доказательств, подтверждающих, что истец после истечения срока действия договора аренды продолжал пользоваться земельным участком, что повлекло его заключение на неопределенный срок, суду не представлено.

Кроме того, оплата по договору аренды за земельный участок, истцом Чернышевым А.М. не производится с ДД.ММ.ГГГГ, общая сумма долга составляет 103316, 47 рублей, что следует из справки администрации р.п. Башмаково Башмаковского района Пензенской области от ДД.ММ.ГГГГ N.

Удержание Чернышевым А.М. в своем владении земельного участка, предоставленного по договору аренды, прекратившему свое действие ДД.ММ.ГГГГ, не свидетельствует о пролонгации договора аренды земельного участка, который был заключен на определенный срок - с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, условия которого ответчиком не исполнены в установленный срок.

Как следует из находящихся в материалах гражданского дела письменных доказательств, земельный участок, на котором расположена спорная постройка - объект незавершенного строительства, на момент рассмотрения спора судом не находится у истца на каком-либо вещном праве, предусмотренном в п. 3 ст. 222 ГК РФ.

Доказательств обратного суду первой инстанции не предоставлено

Не могут быть приняты во внимание доводы о том, что объект капитального строительства построен без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, что его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Приведенные обстоятельства не опровергают тот факт, что земельный участок под строительство объекта капитального строительства истцу не предоставлялся.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Из обстоятельств дела следует, что истец длительное время владел земельным участком для индивидуального строительства на праве аренды, начал строительство без получения соответствующих разрешений. Каких-либо документов, подтверждающих досудебное обращение истца к компетентным органам для легализации возведенной постройки в административном порядке, а также документов, подтверждающих их отказ в этом, в материалы дела не представлено. Право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не приняло мер для их получения. Если истец не принимал никаких мер для получения разрешения на строительство, как до начала строительства спорного объекта, так и во время работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данный объект не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Ссылки истца на устные обращения бездоказательны.

Пользуясь незавершенным объектом недвижимости, истец не мог не знать, что земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, относится к государственной собственности, действие договора аренды земельного участка прекращено в ДД.ММ.ГГГГ, что исключает приобретение права собственности на указанное имущество.

Данные обстоятельства являются основаниями для отказа в удовлетворении требований истца, в связи с чем решение суда об отказе истцу в иске является верным.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению данного дела, в том числе и тех, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе, судом не допущено. При таком положении оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Башмаковского районного суда Пензенской области от 26.06.2020 - оставить без изменения, апелляционную жалобу Чернышева А.М. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: