Апелляционное определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 26 августа 2020 г. по делу N 33-8057/2020

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда

в составе: председательствующего судьи Варовой Л.Н, судей Мехоношиной Д.В, Братчиковой М.П, при секретаре Борисовой С.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Максимовой Натальи Геннадьевны на решение Свердловского районного суда г. Перми от 04 июня 2020 года, которым постановлено:

"В удовлетворении исковых требований Максимовой Натальи Геннадьевны к Давыдову Олегу Валерьевичу об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств, расходов по уплате государственной пошлины, - отказать в полном объеме".

Заслушав доклад судьи Мехоношиной Д.В, пояснения представителя истца - Сыпачева О.В, представителя ответчика - Чепкасовой А.Н, изучив материалы дела, судебная коллегия

установила:

Максимова Н.Г. обратилась в суд с иском к Давыдову О.В. с требованием об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи.

Исковые требования мотивированы тем, что 14.11.2018 года между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: ****, общей площадью 1608 кв.м, кадастровый номер **20, стоимостью 3000000 рублей. Право собственности за Максимовой Н.Г. зарегистрировано 19.11.2018 года.

12.04.2019 года истцу стало известно, что при заключении договора ей была предоставлена недостоверная информация относительно земельного участка, а именно: земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории (****); земельный участок частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории (водоохранная зона); земельный участок частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории (территория для обеспечения возможной реконструкции автомобильных дорог); земельный участок частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории (охранная зона).

27.05.2019 года в адрес ответчика направлено требование об уменьшении покупной цены, с приложенным расчетом, согласно которому цена земельного участка должна быть уменьшена на 469776, 11 рублей, данное требование ответчиком не исполнено.

На основании изложенного, истец просит соразмерно уменьшить покупную цену по договору купли-продажи земельного участка от 14.11.2018 года на 469776, 11 рублей в связи с предоставлением продавцом заведомо ложной информации об ограничениях использования земельного участка в соответствии с разрешенным использованием; взыскать с ответчика в пользу истца 469776, 11 рублей как излишне уплаченные по договору купли-продажи земельного участка от 14.11.2018 года; взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 7898 рублей.

Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого в апелляционной жалобе просит истец, указывая на неверное определение обстоятельств дела, имеющих значение для разрешения спора - показаний свидетеля, которые, как полагает Максимова Н.Г, подтверждают осведомленность ответчика о наличии и месте прохождения трубопровода и соответствующей охранной зоны, следовательно, ответчик сообщил истцу заведомо ложные сведения об объекте недвижимости.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца на доводах апелляционной жалобы настаивал, представитель ответчика возражал против отмены решения суда.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность принятого судом решения в пределах этих доводов в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 14.11.2018 года между Давыдовым О.В. (Продавец) и Максимовой Н.Г. (Покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка общей площадью 1608 кв.м, расположенного по адресу: ****, кадастровый номер **20 по цене 3000000 рублей.

В соответствии с п.6 договора покупатель удовлетворен качественным состоянием земельного участка, установленным путем его осмотра перед заключением данного договора, и не обнаружил при осмотре каких- либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец. Настоящий договор является документом, подтверждающим передачу недвижимого имущества, составление отдельного акта не требуется.

Продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора принадлежащий продавцу земельный участок не продан, не заложен, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободен от любых прав третьих лиц (п.3 договора).

Право собственности на вышеуказанный земельный участок зарегистрировано за Максимовой Н.Г. 19.11.2018 года.

На основании заявления Максимовой Н.Г. от 03.04.2019 года Управлением стратегического развития Пермского края Пермского муниципального района подготовлен градостроительный план земельного участка N ** с кадастровым номером **20.

Согласно сведениям градостроительного плана в отношении земельного участка **20 имеются ограничения в использовании следующего характера :

- земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории (приаэродромная территория аэродрома аэропорта Большое Савино), площадь земельного участка покрываемая зоной с особыми условиями использования территории составляет 1608 кв.м.;

- земельный участок частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории (водоохранная зона), площадь земельного участка, покрываемая зоной с особыми условиями использования территории составляет 237, 7 кв.м, - земельный участок частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории (территория для обеспечения возможной реконструкции автомобильных дорог) площадь земельного участка покрываемая зоной с особыми условиями использования территории составляет 873, 3 кв.м.;

- земельный участок частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории(охранная зона водопровода), площадь земельного участка, покрываемая зоной с особыми условиями использования территории, составляет 251, 8 кв.м, (строительство в охранной зоне возможно только с согласия собственников инженерных коммуникаций (водопровода).

27.05.2019 года истцом в адрес ответчика направлено требование об уменьшении покупной цены земельного участка до 2530223, 89 рублей и возврате в срок до 23.06.2019 года денежных средств в размере 469776, 11 рублей.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости в пределах границ земельного участка с кадастровым номером **20 расположен объект недвижимости с кадастровым номером **11152.

Объект недвижимости с кадастровым номером **11152 представляет собой сооружение коммунального хозяйства - сети водоснабжения и канализации, поставлен на кадастровый учет 19.08.2013 года, и расположен по адресу ****, на него зарегистрировано право собственности МО "Фроловское сельское поселение", зарегистрировано обременение в виде аренды до 31.12.2013 года в пользу ООО " ***".

Согласно п. 1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что ограничение прав и обременений в отношении земельного участка с кадастровым номером **20 не зарегистрировано, доказательств предоставления истцу заведомо ложной информации, а также нахождения трубопровода на земельном участке истца не представлено.

Судебная коллегия в целом не усматривает оснований для несогласия с выводом суда первой инстанции о необходимости отказа в иске, и при этом учитывает следующее.

Исковые требования Максимовой Н.Г. основаны на положениях ст.п.2 450 ГК РФ, п. 1 ст.460 ГК РФ, п.1 ст.475 ГК РФ, п.3 ст.37 ЗК РФ, основанием иска является предоставление заведомо ложной информации о прохождении по земельному участку истца охранной зоны водопровода, о чем свидетельствует расчет иска, определенный истцом как стоимость площади земельного участка в охранной зоне водопровода.

Как следует из содержания п.2 ст.451 ГК РФ, изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

При этом наличие предусмотренных приведенной нормой общих условий для изменения договора материалами дела не подтверждено.

В соответствии с п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке

Основания для применения к спорным правоотношениям ст. 460 ГК РФ в спорной ситуации отсутствуют. Ограничение права собственности в части использования земельного участка не является обременением земельного участка, в то же время положения ст.460 ГК РФ предписывают обязанность продажи товара без обременений, что не означает свободу от ограничения в использовании товара.

Такой подход к толкованию приведенной нормы права изложен в определении Верховного Суда РФ от 02.04.2019 года N38-КГ19-1.

Необоснованным является также и ссылка истца на положения п. 1 ст.475 ГК РФ, п.3 ст.37 ЗК РФ.

Согласно п. 1 ст.475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии с п.3 ст.37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Как следует из материалов дела, на момент приобретения Максимовой Н.Г. земельного участка с кадастровым номером **20 сведения о нахождении на земельном участке подземного водопровода с кадастровым номером **11152 были внесены в ЕГРН, что подтверждается выпиской из ЕГРН по состоянию на 09.11.2018 года.

При данных обстоятельствах, учитывая, что сведения ЕГРН о характеристиках объектов недвижимости носят открытый характер, и соответственно при приобретении земельного участка, действуя разумно и с должной степенью осмотрительности, истец могла получить их, в то же время условия заключенного сторонами договора не содержат заведомо ложных сведений относительно отсутствия ограничений в использовании земельного участка, предусматривая лишь отсутствие обременений правами третьих лиц, что соответствует действительности, достаточных оснований полагать, что от истца была скрыта ответчиком какая-либо информация относительно передаваемого недвижимого имущества, а также в момент передачи недвижимого имущества имелись какие-либо недостатки, о которых истец не был осведомлен и не мог не знать, действуя добросовестно, не имеется.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к попытке доказать осведомленность Давыдова О.В. на момент продажи земельного участка о наличии на участке водопровода, на основе показаний свидетеля Д.

В то же время, с учетом приведенной правовой позиции, принимая во внимание, что не только ответчик, но и истец могла и должна была при условии разумного и добросовестного поведения располагать указанными сведениями ЕГРН в отношении земельного участка **20, данные обстоятельства не свидетельствуют о незаконности постановленного судом решения.

В целом, доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции, либо влияли на законность решения суда, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Свердловского районного суда г. Перми от 04 июня 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Максимовой Натальи Геннадьевны - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи