Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 22 июня 2020 г. по делу N 33-12435/2020

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи Тегуновой Н.Г, судей Клубничкиной А.В, Сеурко М.В, при помощнике судьи Катковой Е.И, рассмотрела в открытом судебном заседании 22 июня 2020 года апелляционную жалобу фио на решение Мытищинского городского суда "данные изъяты" от "данные изъяты" по делу "данные изъяты" по иску администрации городского округа "данные изъяты" к фио о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, по встречному иску фио к администрации городского округа "данные изъяты" об обязании заключить договор аренды земельного участка и взыскании неосновательного обогащения, неустойки за пользование чужими денежными средствами, заслушав доклад судьи Клубничкиной А.В, объяснения: явившихся лиц, УСТАНОВИЛА:

Администрация городского округа "данные изъяты" обратилась в суд с иском к фио, в котором просит взыскать задолженность по арендным платежам в размере "данные изъяты" руб, пени в размере "данные изъяты" руб, расторгнуть договор аренды земельного участка "данные изъяты" от "данные изъяты", обязать ответчика вернуть земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты" истцу.

Требования мотивированы тем, что "данные изъяты" между администрацией городского округа "данные изъяты" и фио заключен договор аренды "данные изъяты" земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", общей площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: "данные изъяты", категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства. Договор аренды заключен на 20 лет. Размер годовой арендной платы составляет "данные изъяты" руб. Акт приема-передачи земельного участка подписан "данные изъяты".

Однако, несмотря на то, что арендная плата должна вноситься своевременно, ответчик свои обязательства по договору в данной части не исполняет, в связи с чем, возникла задолженность в размере "данные изъяты" руб.

"данные изъяты" в адрес ответчика было направлено требование об уплате задолженности по арендной плате и расторжении договора, которую необходимо было исполнить до "данные изъяты", однако, до настоящего времени требование ответчиком не исполнено.

фио обратился в суд с иском к администрации городского округа "данные изъяты", в котором просит суд взыскать с администрации городского округа "данные изъяты" сумму незаконного обогащения в размере "данные изъяты" руб, неустойку в размере "данные изъяты" руб. Обязать ответчика заключить с ним договор аренды земельного участка с расположенным на нем жилым домом и распространить его действие на взаимоотношения сторон, возникшие с "данные изъяты".

Требования мотивированы тем, что между сторонами заключен договор аренды от "данные изъяты", который арендодателем в части передачи земельного участка арендатору не исполнен, поскольку несмотря на подписание акта приема-передачи, фактическое землепользование соседей не позволяет организовать подъезд на арендуемый участок. "данные изъяты" фио направил в адрес администрации требование о расторжении договора, которое было оставлено без удовлетворения по мотивам того, что имеется задолженность. Встречный истец ее оплатил, однако договор так и не был расторгнут. При этом оплата за аренду не может быть взыскана в период между подписанием договора "данные изъяты" и до его регистрации "данные изъяты", поскольку договор аренды считается заключенным и порождает права только после его регистрации.

На участке возведен арендатором дом, что предоставляет ему право преимущественной аренды, в связи с чем, начиная с "данные изъяты" имеет право на заключения договора аренды от заключения которого орган местного самоуправления отказывается.

Представитель администрации г.о. "данные изъяты" первоначальные исковые требования поддержал, возражал против удовлетворения встречных требований.

фио в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного заседания. Его представитель возражал против удовлетворения требований администрации, одновременно просил удовлетворить встречные требования.

Решением Мытищинского городского суда "данные изъяты" от "данные изъяты" иск администрации г.о. "данные изъяты" удовлетворен, в удовлетворении иска фио отказано.

С указанным решением суда не согласился фио, в апелляционной жалобе просит его отменить как незаконное и необоснованное.

Проверив материалы дела, заслушав явившихся лиц, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает решение подлежащим отмене в части расторжения договора аренды.

Из материалов дела усматривается, что "данные изъяты" между администрацией г.о. "данные изъяты" и фио заключен договор аренды "данные изъяты" земельного участка.

В соответствии с условиями договора, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок с К "данные изъяты", общей площадью 1200 кв.м, расположенный по адресу: "данные изъяты", категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства сроком на 20 лет.

В свою очередь арендатор обязуется производить оплату в размере "данные изъяты" руб. в год. Арендная плата начисляется с даты подписания акта приема-передачи земельного участка. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца включительно.

Земельный участок по договору предоставляется для размещения жилого дома, гаража и иных вспомогательных сооружений, содержания сельскохозяйственных животных.

Согласно представленной выписке из ЕГРН в пределах предоставленного в аренду земельного участка с К "данные изъяты" фио возведен в 2018 году жилой дом площадью 91, 4 кв.м.

В этой связи подлежит отклонению довод встречного иска о том, что земельный участок арендодателем арендатору не был передан, поскольку это опровергается актом приема-передачи от "данные изъяты" и фактическим использованием участка фио, возведшим на нем дом.

Довод встречного иска о том, что оплата должна производиться начиная с "данные изъяты", как с даты регистрации договора, подлежит отклонению, поскольку договором предусмотрено, что арендная оплата начисляется с момента передачи участка (п. 3.2 договора).

Кроме того, подлежит отклонению довод о том, что договор аренды земельного участка на 20 лет считается заключенным только с момента государственной регистрации, как основанный на неверном толковании п.3 ст. 433 и п. 2 ст.609 ГК РФ.

Как разъяснено в п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от "данные изъяты" N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора"по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.

Таким образом, не смотря на регистрацию договора только "данные изъяты", во взаимоотношениях сторон договор порождает права и обязанности начиная с момента подписания самого договора и передачи участка по акту.

В этой связи не имеется оснований для удовлетворения встречного иска о взыскании неосновательного обогащения с органа местного самоуправления, поскольку все денежные средства, поступавшие от арендатора, были обусловлены существующими договорными отношениями между сторонами, что исключает применение к правоотношениям положений ст. 1102 ГК РФ.

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из расчета требований истца, а также подписанного фио документа "Взаиморасчеты по договору... ", арендатор платил без соблюдения согласованного сторонами графика, но при этом не имел задолженности более чем за два месяца подряд.

Разрешая спор, установив, что у ответчика имеется задолженность в размере большем чем двухмесячная оплата, суд первой инстанции удовлетворил первоначальный иск в полном объеме, в том числе расторг договор аренды.

Судебная коллегия с таким выводом согласиться не может по следующим основаниям.

Основания для расторжения договора аренды предусмотрены ст.619 ГК РФ, которая указывает на то, что не всякая задолженность может стать основанием для расторжения договора, а только та, что образовалась при неуплате более двух раз подряд арендной плате. Таким образом, возможность расторжения договора поставлена в зависимость будет ли иметь случай неоплаты три раза, т.е более чем два раза, и именно подряд.

Так в силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Как следует из расчета исковых требований, содержащего указания на даты внесения арендных платежей ответчиком, последний три и более раза подряд выплату не задерживал и не имел задолженности более чем за три месяца подряд.

То обстоятельство, что количественно задолженность превышает двухмесячную оплату, не может служить основанием для полного удовлетворения первоначального иска, поскольку предпосылками для расторжения договора является не количественная величина долга, которая в данном случае меньше трех величин оплаты, а качественная характеристика его накопления (несколько месяцев именно подряд, в течение определенного срока).

В этой связи решение суда первой инстанции в части расторжения договора аренды надлежит отменить, как вынесенного с нарушением норм материального права и без оценки всех обстоятельств дела.

В отсутствии расторжения договора аренды, отсутствуют основания для удовлетворения встречного требования о заключении нового договора аренды на условиях, предложенных фио, как лицом, имеющим преимущественное право на аренду.

То обстоятельство, что отказывая во встречном иске, суд первой инстанции фактически указывал на иные основания, само по себе не может стать основанием для отмены решения в этой части, поскольку правильное по существу решение суда первой инстанции, в том числе и в части, не может быть отменено по одним только формальным соображениям (ч.6 ст. 330 ГПК РФ).

Руководствуясь ст.ст. 193, 328 ГПК РФ судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Мытищинского городского суда "данные изъяты" от "данные изъяты" отменить в части расторжения договора аренды.

Постановить в данной части новое решение.

Исковое требование администрации городского округа "данные изъяты" к фио о расторжении договора аренды земельного участка оставить без удовлетворения.

В остальной части решение оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи