Апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 14 сентября 2020 г. по делу N 11-9055/2020

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Шалиевой И.П, судей: Велякиной Е.И, Кучина М.И, при ведении протокола помощником судьи Власовой А.Е, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело с апелляционной жалобой Хазарова А.Т. на решение Копейского городского суда Челябинской области от 03 июля 2020 года по гражданскому делу по иску Управления по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области к Хазарову А.Т. о взыскании задолженности по арендной плате и пени.

Заслушав доклад судьи Велякиной Е.И. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя ответчика Хазарова А.Т. - Багач В.Н, действующего на основании доверенности, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Управление по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области обратилось в суд с иском к Хазарову А.Т. о взыскании задолженности по договору аренды за период с 01.08.2014 года по 29.02.2020 года в размере 481 671 руб. 43 коп, а также пени за период с 06.05.2014 года по 02.03.2020 года в размере 137 046 руб. 62 коп.

В обоснование иска указали, что на основании постановления администрации Копейского городского округа Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ N, между Управлением по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа и Хазаровым А.Т. заключен договор аренды, находящегося в государственной собственности, земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, расположенный по адресу: Челябинская "адрес", вид разрешенного использования - для строительства торгово-офисного здания, общей площадью 12000 кв.м. В соответствии с п. 2.1 договора, срок аренды земельного участка устанавливается со 20.03.2014 года по 20.03.2017 года. Актом приема-передачи земельного участка от 20.03.2014 года арендодатель сдал, а арендатор принял указанный земельный участок. В соответствии и с п. 2.2 договора, арендатор зарегистрировал договор, что подтверждается выпиской из ЕГРН N от ДД.ММ.ГГГГ г. По условиям п.п. 3.1 договора размер арендной платы за 2014 год составляет 175 303 руб. 98 коп. в год, арендная плата вносится равными долями ежемесячно не позднее первого числа месяца следующего за отчетным. Арендная плата начинает начисляться с 01.04.2014 года. Арендатор не выполняет в полном объеме своих обязательств по внесению платы за аренду земельного участка.

Представитель истца Управления по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области Сафарова А.В. в судебном заседании на исковых требованиях настаивала в полном объеме по основаниям, указанным в иске.

Представитель ответчика Багач В.Н. в судебном заседании пояснил, что с иском не согласен, просил отказать в полном объеме. Просил применить срок исковой давности.

Ответчик Хазаров А.Т. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил частично.

Взыскал с Хазарова А.Т. в пользу Управления по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области задолженность по арендной плате по договору находящегося в государственной собственности земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ за период с 22.04.2017 года по 29.02.2020 года в размере 201329 руб. 40 коп, и пени за период с 02.05.2017 года по 02.03.2020 года в размере 19859 руб. 29 коп, в остальной части иска отказал.

Взыскал с Хазарова А.Т. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 5411 руб. 89 коп.

В апелляционной жалобе ответчик Хазаров А.Т. не согласен с вынесенным решением суда первой инстанции в части взыскания сумм задолженности и пени, считает, что решение в указанной части вынесено при неправильном применении норм материального права, вследствие чего подлежит отмене. Полагает, что невозможность пользования арендованным земельным участком по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Ответчику администрацией отказано в выдаче разрешения на строительство, поскольку земельный участок находится в запретной зоне Завода Пластмасс. Решениями судов данный отказ администрации признан законным. Со ссылкой на правовую позицию, сформулированную Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 22.11.2016 N 89-КГ16-7, а также в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.20116 N 305-ЭС15-15053 полагает, что поскольку Управление в момент невозможности использования арендованного земельного участка по не зависящим от арендатора обстоятельствам (после 26.05.2016 года), не осуществляет какого-либо встречного предоставления, оно теряет право на получение арендной платы и соответствующих сумм недоимки. Считает, что арендодатель мог и должен был знать о неиспользовании арендатором земельного участка после окончания срока действия договора. Полагает, что обязанность сторон составлять акт возврата арендуемого имущества, предусмотренная пунктам 2 статьи 655 ГК РФ, не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение арендуемого помещения по истечении срока договора.

По мнению ответчика Акта от 20 мая 2020 года "обследования фактического использования земельных участков Копейского городского округа N 219" с приложением фотографических материалов, подтверждает, что по окончании срока действия спорного договор аренды ответчик не использовал земельный участок, то есть не извлекал определенные полезные свойства из предмета аренды, следовательно, независимо от соблюдения сторонами установленного договором аренды порядка передачи участок следует считать возвращенным арендодателю. Указывает, что поскольку договор аренды заключен на срок до 20.03.2017, земельный участок предоставлялся под строительство торгово-офисного комплекса, разрешение на строительство ответчику не выдавалось, строительные работы на спорном земельном участке не велись, сторонами не достигнуто соглашение о новых условиях договора, в удовлетворении иска следовало отказать.

В возражениях на апелляционную жалобу истец Управление по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области полагает, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит. Хазаров А.Т. не выполняет в полном объеме своих обязательств по внесению платы за аренду земельного участка, в связи, с чем образовалась задолженность. Доводы ответчика о невозможности использования арендованного земельного участка считают необоснованными. Из нормы пункта 8 ст. 31 ЗК РФ следует, что принятие решения об утверждении акта выбора земельного участка является основанием для его дальнейшего предоставления ответчику. При этом, исходя из положений ст. 30-32 ЗК РФ, орган местного самоуправления не обладал правом отказать в предоставлении земельного участка лицу, которому утвержден акт его выбора. На момент заключения договора Администрация не обладала информацией об ограничениях в использовании спорного земельного участка. В связи с отсутствием сведений о запретном районе завода "Пластмасс" и расположением выбранного земельного участка вне границ санитарно-защитной зоны, согласовано размещение здания на земельном участке. При своевременном начале строительства арендатором капитального объекта, оснований для отказа в выдаче разрешения для строительства и разрешения на ввод в эксплуатацию у Администрации отсутствовали бы. При добросовестности арендаторов и завершении строительства объекта, в установленном законом порядке, арендатор продолжал бы пользоваться спорным земельным участком в преимущественном праве. В ЕГРН данные о координатах характерных точек границ запретной зоны и запретного района отсутствуют. Хазаров А.Т. при обнаружении недостатков переданного в аренду имущества обладал правом обратиться к арендодателю с одним из требований, указанных в ст. 612 ГК РФ. В 2016 году ответчик знал об особых условиях использования территории, но не обратился к арендодателю, договор не расторгнут.

Довод ответчика о том, что арендатор не использовал земельный участок, поэтому земельный участок следует считать возвращенным, считают необоснованным. Ответчик не передал земельный участок по акту приема передачи. Само по себе неиспользование земельного участка не является подтверждением того, что земельный участок возвращен арендодателю.

Представитель истца Управления по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области, ответчик Хазаров А.Т. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены, об отложении слушания дела не просили. Информация о рассмотрении дела заблаговременно размещена на официальном сайте Челябинского областного суда в сети Интернет, в связи с чем, на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В соответствии со статьей 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

В силу Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность принятого решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда в части удовлетворения исковых требований подлежит отмене по следующим основаниям.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, постановлением администрации Копейского городского округа Челябинской области N от ДД.ММ.ГГГГ Хазарову А.Т. на условиях аренды предоставлен земельный участок N, расположенный по адресу: "адрес", для строительства торгово-офисного здания (л.д. 24).

ДД.ММ.ГГГГ между Управлением по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области и Хазаровым А.Т. заключен договор аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка N, на основании которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенного пункта с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес", для строительства торгово-офисного здания, общей площадью 12000 кв.м. Срок аренды участка установлен с 20.03.2014 года по 20.03.2017 года (л.д. 21-22).

Актом приема-передачи от 20.03.2014 года арендодатель передал, а Хазаров А.Т. (арендатор) принял в аренду указанный земельный участок (л.д.22 -оборот).

Согласно приложению N 1 от 26.03.2014 года к договору размер арендной платы за землю с 01.04.2014 года по 31.12.2014 года составляет 175 303 руб. 98 коп. (л.д. 23).

Пунктами 5.1, 5.2 указанного договора предусмотрена ответственность арендатора за неисполнение обязанности, предусмотренной п. 3.1 договора, в виде пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (л.д. 21 оборот).

Поскольку у ответчика образовалась задолженность по договору аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ за период с 01.08.2014 года по 29.02.2020 года в размере 476 622 руб. 31 коп, а также пени за период с 06.05.2014 года по 02.03.2020 года в размере 137046 руб. 62 коп, что подтверждается расчетом (л.д.9-10), Управление по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области обратилось в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, установив, что обязательства по внесению арендных платежей ответчиком не исполнены, с учетом применения срока исковой давности к платежам, исчисленным до 22.04.2017 г, пришел к выводу о том, что с Хазарова А.Т. подлежит взысканию арендная плата по договору находящегося в государственной собственности земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ за период с 22.04.2017 года по 29.02.2020 года в размере 201329 руб. 40 коп, и пени за период с 02.05.2017 года по 02.03.2020 года в размере 19859 руб. 29 коп. (расчет - л.д. 135-136).

Решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании арендных платежей до 22.04.2017 года в связи с пропуском срока исковой давности, не оспаривается, в связи с чем в силу положений ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ не является предметом проверки суда апелляционной инстанции.

С выводами суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований, судебная коллегия не соглашается, поскольку сделаны судом с нарушением норм материального права.

Согласно пункту 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором, либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации). Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано неправомерными действиями кредитора. В соответствии п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Юридически значимыми и подлежащими установлению по делу являются обстоятельства, касающиеся обстоятельств передачи арендатору арендованного имущества и возможности распоряжения им в целях, предусмотренных договором аренды. Исходя из положений пунктов 2, 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающих право арендатора на досрочное расторжение договора аренды, следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта, но и юридическая невозможность использования по назначению, и в условиях, согласованных сторонами договора аренды. Как установлено судом, после заключения ДД.ММ.ГГГГ. между Управлением по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области, как арендодателем, и Хазаровым А.Т, как арендатором, договора аренды земельного участка для строительства торгово-офисного здания администрация Копейского городского округа Челябинской области письмом от 25.05.2016г. N отказала Хазарову А.Т. в выдаче разрешения на строительство торгово-офисного здания на указанном земельном участке (л.д. 118-119), поскольку земельный участок расположен в запретном районе "данные изъяты", в зоне возможных разрушений вследствие чрезвычайных ситуаций последствиями характера.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 26.06.2017г. в удовлетворении требовании Хазарова А.Т. о признании решения администрация Копейского городского округа Челябинской области об отказе в выдаче разрешения на строительство торгово-офисного здания на земельном участке из земель населенного пункта с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес", незаконным - отказано (л.д. 86-90). В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества.Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса установлено, что арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом.Из указанных норм права следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением, а обязанностью арендатора является внесение арендной платы за пользование имуществом. Таким образом, из системного толкования приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы. В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

В силу изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Согласно пункту 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

При таких обстоятельствах суду следовало дать оценку тому обстоятельству, что Хазаров А.Т, по независящим от него причинам, был лишен возможности в течение спорного периода времени использовать арендованный для строительства торгово-офисного здания земельный участок, а также решить вопрос о законности требований об освобождении ответчика от внесения истцу арендной платы за этот срок, что судом первой инстанции не выполнено.

Поскольку администрацией Копейского городского округа от 25.05.2016 года N, отказано Хазарову А.Т. в выдаче разрешения на строительство торгово-офисного здания на земельном участке, так как строительство капитальных объектов на данном земельном участке запрещено на основании Постановления правительства РФ от 08.04.2014 года N 405 "Об установлении запретных и иных зон с особыми условиями использования земель для обеспечения функционирования военных объектов Вооружены сил Российской Федерации и других войск, воинских формирований и органов, выполняющих задачи в области обороны страны", данный отказ решением арбитражного суда признан законным, из акта приема-передачи земельного участка от 20.03.2014 года не следует, что арендатор принял земельный участок при условии имеющегося правового запрета на строительство любых капитальных объектов, то судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии у ответчика (арендатора) юридической возможности использовать земельный участок по назначению и в целях, согласованных сторонами при заключении договора аренды.

Учитывая, что ответчик, как арендатор земельного участка, после 26.05.3016 не имел возможности использовать арендованный земельный по независящим от него обстоятельствам, судебная коллегия приходит к выводу о том, что истец, как арендодатель, не осуществлял какого-либо встречного предоставления в спорный период времени, в связи с чем потерял право на получение арендной платы в спорный период времени.

Также судебная коллегия не может согласиться с выводами суда о возобновлении договора аренды на неопределенный срок.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Пунктом 38 информационного письма Президиума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.20002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендукемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере определенном этим договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

В силу пункта 2 статьи 655 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Однако обязанность сторон составлять акт возврата арендуемого имущества, предусмотренная пунктом 2 статьи 655 Гражданского кодекса РФ, не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение арендуемого помещения по истечении срока договора.

С целью установления фактического использования земельного участка, Управлением по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области проведено обследование земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес". В результате обследования установлено, что границы земельного участка не обозначены. На земельном участке объекты капитального строительства и временного типа отсутствуют. Земельный участок порос травянистой и древесно-кустарниковой растительностью (л.д. 120).

Также из выписки из Единого государственного реестра недвижимости следует, что на земельном участке с кадастровым номером N отсутствуют объекты недвижимости (л.д. 29-30), что также подтверждает не использования земельного участка ответчиком.

Оценив представленные в материалы дела доказательства судебная коллегия приходит к выводу о том, что ответчик Хазаров А.Т. не использовал земельный участок, по целевому назначению для строительства торгово-офисного здания и после истечения срока действия договора аренды.

Учитывая, отсутствие в договоре аренды условия, предусматривающего возможность возобновления договора на неопределенный срок, а также доказательств обращения Хазарова А.Т. с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка, судебная коллегия полагает, что независимо от соблюдения сторонами установленного договором аренды порядка передачи земельного участка, договор аренды следует считать прекращенным, а земельный участок возвращенным арендодателю.

Удовлетворяя исковые требования в части, суд первой инстанции не учел, что земельный участок предоставлялся под строительство торгово-офисного комплекса, в выдаче разрешения на строительство ответчику отказано истцом, арендатор не мог использовать имущество по назначению по независящим от него причинам, какие-либо объекты строительства на земельном участке отсутствуют, доказательства достижения соглашения о новых условиях договора между сторонами отсутствуют.

Учитывая указанную совокупность обстоятельств, судебная коллегия полагает, что оснований для удовлетворения требований истца о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 26.03.2014 года за период с 22.04.2017 по 29.02.2020 г. и пени за период с 02.05.2017 по 02.03.2020 у суда первой инстанции не имелось.

При таких обстоятельствах судебная коллегия находит, что допущенные судом первой инстанции при рассмотрении дела нарушения норм материального права являются существенными, они повлияли на исход дела, в связи, с чем решение суда подлежит отмене с вынесением нового об отказе в удовлетворении исковых требований Управления по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области в указанной части.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия

определила:

Решение Копейского городского суда Челябинской области от 03 июля 2020 года в части удовлетворения исковых требований Управления по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского окурка о взыскании с Хазарова А.Т. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ за период с 22.04.2017 по 29.02.2020 в размере 201 329 рублей 40 копеек, пени за период с 02.05.2017 г. по 02.03.2020 г. в размере 19 859 рублей 29 копеек, отменить.

Принять по делу в указанной части новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Управления по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области - отказать.

Это же решение в остальной части оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи