Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 17 сентября 2020 г. по делу N 66а-962/2020

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Катанаевой А.С, судей Колпаковой А.В, Сиротиной Е.С, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сапожниковой А.Н, рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания, Ростовского областного суда административное дело N 3а-44/2020 (УИД N 15OS0000-01-2019-000210-40) по административному исковому заявлению Закороева Руслана Киназовича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка

по апелляционным жалобам Правительства Республики Северная Осетия - Алания, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия-Алания на решение Верховного Суда Республики Северная Осетия - Алания от 4 июня 2020 г. которым административный иск удовлетворен.

Заслушав доклад судьи Катанаевой А.С, объяснения представителей административного истца Калоевой А.Н, Циклаури М.Т. (принимали участие посредством видеоконференц-связи), представителя административного ответчика Правительства Республики Северная Осетия - Алания Калоева А.А. (принимал участие посредством видеоконференц-связи), представителя заинтересованного лица администрации местного самоуправления Моздокского района Джулаева Е.В. (принимал участие посредством видеоконференц-связи), пояснения эксперта ФИО13 (принимал участие посредством видеоконференц-связи), судебная коллегия

установила:

Закороев Р.К. обратился в Верховный Суд Республики Северная Осетия-Алания с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты". В обоснование требований указано, что кадастровая стоимость данного земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как арендатора указанного земельного участка, арендная плата за который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.

Обжалуемым решением Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания от 4 июня 2020 г. заявленные исковые требования удовлетворены. Установлена кадастровая стоимость земельного участка равная его рыночной стоимости по состоянию на 22 июня 2018 г. в размере 8 848 000 руб. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости определено считать 27 ноября 2019 г.

В апелляционной жалобе Правительство Республики Северная Осетия-Алания просит решение суда отменить как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований ввиду отсутствия у административного истца права на оспаривание кадастровой стоимости по состоянию на 22 июня 2018 г. в связи с определением государственным бюджетным учреждением Республики Северная Осетия-Алания "Центр государственной кадастровой оценки" кадастровой стоимости участка по состоянию на 27 марта 2019 г, а также ввиду несоответствия экспертного заключения требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В апелляционной жалобе Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия-Алания поставлен вопрос об отмене решения суда как постановленного с нарушением норм процессуального права, принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия-Алания, поскольку надлежащим ответчиком является государственным бюджетным учреждением Республики Северная Осетия-Алания "Центр государственной кадастровой оценки", определившее кадастровую стоимость участка по состоянию на 27 марта 2019 г.

Изучив материалы дела, доводы апелляционных жалоб, заслушав участников процесса, допросив эксперта "данные изъяты", судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта и признает решение суда постановленным в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Из материалов дела следует, что на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ г. N N Закороев Р.К. является арендатором земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 630 000 +/- 11 171 кв.м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: "адрес", согласно которому арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

С учетом изложенного, суд первой инстанции в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28) пришел к обоснованному выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости недвижимого имущества затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

Постановлением Правительства Республики Северная Осетия - Алания от 29 декабря 2011 г. N 358 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе категории земель сельскохозяйственного назначения на территории Республики Северная Осетия - Алания" утверждены средние уровни кадастровой стоимости земельных участков по муниципальным образованиям Республики Северная Осетия - Алания.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка на 22 июня 2018 г. составила 17 261 700 руб.

В силу части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

К числу таких оснований пункт 2 части 1 статьи 248 данного Кодекса относит установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

В обоснование доводов о том, что кадастровая стоимость земельного участка является завышенной, административный истец представил отчет N от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный оценщиком индивидуальным предпринимателем ФИО14 согласно которому рыночная стоимость земельного участка на 22 июня 2018 г. составляет 4 335 000 руб.

Заинтересованным лицом администрацией местного самоуправления Моздокского района представлен отчет об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ г, выполненный оценщиком индивидуальным предпринимателем ФИО16 в соответствии с которым по состоянию на дату оценки рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером составила 7 888 938 руб.

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности отчетов об оценке и достоверности определения рыночной стоимости объекта судом первой инстанции по ходатайству представителя административного истца назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости земельного участка.

Согласно заключению эксперта ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО17. от ДД.ММ.ГГГГ N N по состоянию на 22 июня 2018 г. рыночная стоимость земельного участка определена в размере 8 848 000 руб.

Удовлетворяя административные исковые требования о пересмотре кадастровой стоимости, суд исходил из предусмотренных законом оснований для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28, исследуя совокупность доказательств по делу, судом выявлено несоответствие отчета об оценке от 3 июня 2019 г. N 64-19н/3, выполненного оценщиком индивидуальным предпринимателем ФИО18, и отчета об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ г, выполненного оценщиком индивидуальным предпринимателем ФИО19, требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Представленные отчеты об оценке не отвечают требованиям Федеральных стандартов оценки, в частности, требованиям пунктов 15, 16, 17 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", пунктов 3, 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", пункта 23 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

В нарушение требований статьи 11 Закона об оценочной деятельности отчеты об оценке вводят в заблуждение и допускают неоднозначное, неполное и двусмысленное толкование результатов проведения оценки.

Данные отчеты не содержат подробного описания проведенного исследования, обоснования выводов по поставленному перед экспертом вопросу, что могло привести к ошибкам в расчетах и искажению рыночной стоимости объекта. Сведения, приведенные в отчетах, использованные и полученные в результате расчетов, не подтверждены, возможность проверки выводов оценщиков отсутствует. Состав, последовательность материалов, а также описание процесса исследования не позволяют воспроизвести представленные оценщиками расчеты стоимости объекта оценки и не могут быть положены в основу выводов о рыночной стоимости земельного участка.

Руководствуясь положениями части 8 статьи 82 КАС РФ, допросив эксперта ФИО20 суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что заключение эксперта ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО21 от ДД.ММ.ГГГГ N выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.

Вопреки доводам административных ответчиков экспертное заключение и пояснения эксперта содержат подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

Определение рыночной стоимости с использованием доходного подходов мотивировано и корректно.

Вопреки доводам апелляционной жалобы Правительства Республики Северная Осетия-Алания отказ от применения сравнительного подхода экспертом обоснован. При использовании метода сравнения продаж сравнительного подхода экспертом произведен сбор данных, изучен рынок недвижимости, отобраны аналоги, проведены анализ данных аналогов по местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и согласование скорректированных цен аналогов, сделан вывод о показателе стоимости объекта экспертизы, заключающийся в неопределенности величины рыночной стоимости при сравнительном подходе. При этом экспертом приняты во внимание особенности регулирования земельных отношений в "адрес" и сделан вывод о том, что использование сведений о продаже права аренды земельных участков, выявленных на открытом рынке, не соответствует методологии сравнительного подхода при определении рыночной стоимости земельного участка. Учитывая отсутствие дополнительной информации об основных факторах, определяющих плодородие земельных участков, и необходимых сведений о передаваемых правах эксперт отказался от применения сравнительного подхода при согласовании результатов определения итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

В соответствии с пунктом 28 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" в процессе согласования промежуточных результатов оценки недвижимости, полученных с применением разных подходов, экспертом проанализированы достоинства и недостатки этих подходов, объяснено расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определен итоговый результат оценки недвижимости.

Эксперт пришел к обоснованному выводу об использовании доходного подхода при определении рыночной стоимости участка, так как данный подход учитывает основные факторы, определяющие плодородие земельного участка (качественные характеристики почвенного слоя, содержание питательных веществ, влагообеспеченность, аэрация, механический и структурный составы, кислотность, рельеф, микроклимат, экологические факторы).

В заключении и пояснениях экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков, в том числе сегмента рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения для растениеводства - пашни, к которому относится объект оценки, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость земельного участка.

Расчет рыночной стоимости земельного участка в рамках доходного подхода произведен, исходя из достоверной информации, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Экспертом при исследовании использован метод определения рыночной стоимости на основе чистой прибыли, получаемой от использования земельного участка, путем деления чистого операционного дохода на коэффициент капитализации, с учетом особенностей системы учета плодородия земельного участка. Валовый доход определен как произведение нормативной урожайности и цены реализации. При определении затрат на производство учтена прибыль предпринимателя, рассчитанная на основе рентабельности однолетних и многолетних трав при ставке капитализации в размере 13, 2 %.

Выбор основных сельскохозяйственных культур, по которым производится расчет земельной ренты, осуществлен из набора культур, типичных или традиционно возделываемых в месте расположения земельного участка. Отсутствие ренты по какой-либо культуре свидетельствует о том, что данную группу почв нецелесообразно использовать для выращивания данной культуры. Исходя из анализа рынка, данных об оптимальном наборе сельскохозяйственных культур экспертом учтена доля многолетних трав в размере 100 % в связи с отрицательной доходностью зерновых и других оценочных культур.

Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов, основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Экспертом проведено исследование объективно, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объектов, кроме заключения эксперта ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО22 от ДД.ММ.ГГГГ N N, не имеется, учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы подтвержден размер рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.

Судебный акт принят при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, проверенными и оценёнными судом полно и всесторонне по правилам статьи 84 КАС РФ, решение содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Доводы апелляционной жалобы Правительства Республики Северная Осетия-Алания об отсутствии у административного истца права на оспаривание кадастровой стоимости, определенной по состоянию на 33 июня 2018 г, в связи с определением кадастровой стоимости по состоянию на 27 марта 2019 г. основаны на неверном толковании норм материального и процессуального права.

Определение государственным бюджетным учреждением Республики Северная Осетия-Алания "Центр государственной кадастровой оценки" кадастровой стоимости участка по состоянию на 27 марта 2019 г. не лишает административного истца права оспорить кадастровую стоимость земельного участка, определенную филиалом Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Северная Осетия - Алания по состоянию на 22 июня 2018 г.

Вопреки доводам апелляционной жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия-Алания определение кадастровой стоимости участка в связи с постановкой на кадастровый учет 22 июня 2018 г. и последующее определение кадастровой стоимости земельного участка 27 марта 2019 г. государственным бюджетным учреждением Республики Северная Осетия-Алания "Центр государственной кадастровой оценки" в порядке статьи 16 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" на основании вступившего в силу 1 января 2019 г. постановления Правительства Республики Северная Осетия - Алания от 16 ноября 2018 г. N 371 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на территории Республики Северная Осетия - Алания" не является основанием для исключения из числа административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия-Алания

В силу части 4 статьи 38 КАС РФ под административным ответчиком понимается лицо, к которому предъявлено требование по спору, возникающему из административных или иных публичных правоотношений, либо в отношении которого административный истец, осуществляющий контрольные или иные публичные функции, обратился в суд.

Согласно пункту 7 постановления Пленума Верховного Суда Верховного Суда Российской Федерации. N 28 по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

В соответствии со статьей 24.19 указанного Федерального закона при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных данной статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с данной статьей.

Предусмотренные данной статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.

В соответствии с приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 12 мая 2015 г. N П/210 полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, наделено Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии".

Таким образом, при проведении кадастрового учета в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, определение кадастровой стоимости такого объекта недвижимости по правилам статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" филиалом Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Северная Осетия - Алания не свидетельствует о наличии правовых оснований для исключения из числа административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия-Алания.

Доводы апелляционных жалоб не свидетельствуют о незаконности решения суда, о наличии правовых оснований для отмены обжалуемого решения.

Нарушений процессуальных прав лиц, участвующих в деле, при рассмотрении дела не допущено, решение суда об удовлетворении требований административного истца следует признать законным и обоснованным.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Верховного Суда Республики Северная Осетия - Алания от 4 июня 2020 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы Правительства Республики Северная Осетия - Алания и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия-Алания - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства РФ в течение 6 месяцев.

Председательствующий

Судьи