Определение СК по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 09 июня 2020 г. по делу N 8Г-3156/2020[88-4149/2020]

Судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Саломатиной Л.А, судей: Симаковой М.Е, Шиловой О.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Департаменту земельных и имущественных отношений "адрес" о расторжении договора аренды земельного участка, по кассационной жалобе Управления муниципальной собственности администрации "адрес", администрации "адрес" на решение Фрунзенского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Заслушав доклад судьи ФИО6, объяснения представителя третьих лиц Управления муниципальной собственности администрации "адрес", администрации города ФИО5, судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к Департаменту земельных и имущественных отношений "адрес" о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:010044:488, площадью 2273 кв.м, находящегося по адресу: "адрес", указывая, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор аренды данного земельного участка N-Ю-18272. В нарушение условий договора, арендатор своевременно не проинформировал истца об изменении размера арендной платы. Решением суда с истца взыскана задолженность по арендной плате в повышенном размере. Полагает, что размер арендной платы в несколько раз превышающий размер арендной платы, установленной при заключении договора, свидетельствует о существенном нарушении ответчиком условий договора.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление муниципальной собственности администрации "адрес", администрация "адрес".

Решением Фрунзенского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования ФИО1 удовлетворены, договор аренды земельного участка N-Ю-18272, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края расторгнут.

В кассационной жалобе Управление муниципальной собственности администрации города Владивостока просит отменить судебные постановления суда первой и апелляционной инстанций ввиду существенного нарушения норм материального права. Указывает, что судом не было учтено, что величина арендной платы за земельный участок, находящийся в муниципальной (государственной) собственности, относится к категории регулируемых цен и определяется с учетом применяемых в соответствии с действующим законодательством ставок арендной платы на условиях, предусмотренных п. 2.6 договора аренды.

Представитель третьих лиц Управления муниципальной собственности администрации города Владивостока, администрации города ФИО5 в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержала доводы жалобы.

Стороны в судебное заседание кассационной инстанции не явились, извещены о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения заблаговременно соответствующей информации на официальном сайте ФИО2 кассационного суда общей юрисдикции, о причинах своего отсутствия суд не уведомили, не просили об отложении рассмотрения дела. Истец ФИО1 о времени и месте судебного заседания извещался по двум, указанным им адресам, однако, извещения возвращены в связи с неполучением адресатом заказного письма с уведомлением.

Судебная коллегия в соответствии со статьей 165.1, частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации находит возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив по правилам части 1 статьи 379.6 ГПК РФ в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции находит жалобу подлежащей удовлетворению, так как имеются предусмотренные законом основания для отмены в кассационном порядке обжалуемых судебных постановлений.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Такие нарушения были допущены судом первой и апелляционной инстанций.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды N-Ю-18272 земельного участка с кадастровым номером 25:28:010044:488 площадью 2 273 кв.м. из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, находящегося по адресу: "адрес" на срок 49 лет.

Пунктами 2.1, 2.2 указанного договора предусмотрено, что арендатору устанавливается арендная плата в размере 42 687 руб. 50 коп. в месяц в период с начала срока аренды до заключения договора, либо его государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 2.6 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ N-Ю-18272, размер арендной платы изменяется с момента вступления в законную силу нормативных актов Российской Федерации, Приморского края, администрации "адрес", Думы "адрес", регулирующих порядок исчисления и размер арендной платы, без заключения дополнительных соглашений к договору.

Пунктом 3.2.3 названного договора предусмотрена обязанность арендодателя своевременно информировать арендатора об изменении арендной платы.

Удовлетворяя исковые требования ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N-Ю-18272, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 450, 606, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из существенного нарушения ответчиком условий пунктов 2.6, 3.2.3 договора, выразившегося в том, что арендодатель своевременно не проинформировал арендатора об изменении арендной платы, в связи с чем, у истца не имелось возможности предотвратить убытки.

Оставляя решение суда первой инстанции без изменения, суд апелляционной инстанции, руководствуясь п. 2 ст. 450 ст. 614, п.1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", постановлением администрации Приморского края от 11 марта 2015 года N75-па "О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов", пришел к выводу о том, что арендодатель по договору, к которому подлежит применение регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. Однако, в данном случае, арендная плата изменилась существенно, что повлекло дополнительные расходы истца, при этом ответчик не исполнил обязанность по своевременному информированию арендатора об изменении арендной платы.

Судебная коллегия Девятого кассационного суда общей юрисдикции полагает выводы судов первой и апелляционной инстанций сделанными с существенным нарушением норм материального права, регулирующих возникшие правоотношения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса).

Пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено расторжение договора по решению суда только 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Стоимость аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, относится к категории регулируемых цен и устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон и предусмотренного договором механизма изменения арендной платы.

Изменение размера арендной платы в соответствии с действующими нормативно-правовыми актами, регулирующими порядок определения ее размера, предусмотрено в пункте 2.6 договора, что не противоречит положениям статьей 39.7, 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, арендатор при заключении договора мог и должен был знать о возможном изменении размера арендной платы в будущем на основании нормативных актов.

Условиями заключенного сторонами договора аренды земельного участка предусмотрено, что начисление и оплата арендных платежей начиная с момента вступления в силу нормативного акта, на основании которого изменяется порядок и (или) размер арендной платы (п. 2.6).

При установленных судами обстоятельствах несвоевременное информирование арендатора об изменении арендной платы не может быть отнесено к обстоятельствам, с наличием которых закон связывает возможность расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Правила, содержащиеся в части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации определяют особенности сдачи в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет и не содержит запрета на односторонний отказ арендатора от исполнения договора.

Основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора предусмотрены в статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Пунктом 3.4.9 договора аренды земельного участка N-Ю-18272 от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее за три месяца о предстоящем освобождении земельного участка, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном его освобождении.

При освобождении земельного участка арендатор передает его арендодателю по акту приема-передачи в состоянии пригодном для его дальнейшего использования по целевому назначению.

Из материалов дела не следует, что до обращения в суд с настоящим иском арендатор выражал намерение расторгнуть спорный договор досрочно, уведомил об этом арендодателя заблаговременно и надлежаще, и предложил принять имущество.

С учетом изложенного судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции находит, что допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя.

Поскольку повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, учитывая необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 18 сентября 2019 года подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 18 сентября 2019 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Судьи