Апелляционное определение СК по гражданским делам Астраханского областного суда от 09 сентября 2020 г. по делу N 33-2372/2020

Судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда в составе:

председательствующего Усенко О.А, судей областного суда Чернышовой Ю.А, Ожеговой И.Б, при секретаре Горячкиной Т.Н, рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Чернышовой Ю.А. дело по апелляционной жалобе представителя Кузьминой Ю.И. по доверенности Рабиновича С.М. на решение Трусовского районного суда г. Астрахани от 9 июня 2020 г. по гражданскому делу по иску Кузьминой Ю.И. к Мишинкиной О.В. о признании договора купли-продажи недействительным, установила:

Кузьмина Ю.И. обратилась в суд с иском к Мишинкиной О.В. о признании договора купли-продажи недействительным, указав, что 17 марта 2017 г..сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка, площадью - "данные изъяты" кв.м, с кадастровым номером N с расположенным на нем жилым домом, общей площадью "данные изъяты" кв.м, по адресу: "адрес". Согласно пункту "данные изъяты" договора купли-продажи жилой дом с земельным участком оценивается и продается за 600000 руб, которые переданы полностью до подписания договора купли-продажи. Вместе с тем истец указывает, что фактически данный договор являлся договором займа денежных средств в сумме 600000 руб. Так, ответчик Мишинкина О.В. согласилась одолжить Кузьминой Ю.И. необходимую ей сумму в размере 600000 руб, но при условии залога жилого дома и земельного участка. Одновременно ответчик предложила истцу заключить с ней договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, заверив, что оформление такого договора простая формальность, как только истец возвратит денежные средства, сразу будет совершена соответствующая сделка по условиям которой жилой дом и земельный участок перейдут обратно в собственность Кузьминой Ю.И. Таким образом, денежные средства в сумме 600000 руб, указанные в договоре купли-продажи от 17 марта 2017 г, Мишинкина О.В. передала Кузьминой Ю.И. в долг. Данные сумма не являлась ценой договора купли-продажи объектов недвижимости. Указанные обстоятельства подтверждаются тем, что супруг истца Ишбердеев А.К. в счет погашения долга Кузьминой Ю.И. перечислял в счет погашения долга денежные средства на счет Мишинкиной О.В. Кроме того, что после заключения оспариваемого договора жилой дом и земельный участок фактически из владения истца не выбывали, в пользование ответчика Мишинкиной О.В. не поступали, Кузьмина Ю.И. вместе с членами своей семьи продолжают проживать в доме, несут бремя его содержания, оплачивают коммунальные услуги.

Истец просила суд признать договор купли-продажи от 17 марта 2017 г..жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: "адрес", заключенный между Кузьминой Ю.И. и Мишинкиной О.В, недействительным в силу притворности, считать договор купли-продажи от 17 марта 2017 г..договором займа денежных средств с залогом недвижимого имущества: жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: "адрес".

В судебное заседание истец Кузьмина Ю.И, третье лицо Ишбердеев А.К. не явились, о слушании дела извещены надлежаще.

Представитель истца Кузьминой Ю.И. по доверенности Рабинович С.М. исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик Мишинкина О.В. при надлежащем извещении в судебное заседание не явилась.

Представитель ответчика Мишинкиной О.В. по доверенности Иванченко А.А. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований.

Решением Трусовского районного суда г. Астрахани от 9 июня 2020 г. в удовлетворении исковых требований Кузьминой Ю.И. отказано.

В апелляционной жалобе представитель Кузьминой Ю.И. по доверенности Рабинович С.М. ставит вопрос об отмене решения суда ввиду нарушения норм материального и процессуального права, указав, что в ходе судебного разбирательства установлено, что сделка купли-продажи фактически не была исполнена, Кузьмина Ю.И. со своей семьей продолжает проживать в спорном домовладении, Ишбердеев А.К. (супруг истца) в счет погашения заемных обязательств ежемесячно перечислял на счет Мишинкиной О.В. денежные средства. Указанные обстоятельства подтверждают притворность совершенной сторонами сделки купли-продажи и свидетельствуют о фактически заключенном договоре займа под залог недвижимого имущества. Однако, суд не дал надлежащей оценки представленным стороной истца доказательствам и пришел к незаконному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

На заседании судебной коллегии Кузьмина Ю.И. не явилась, о слушании дела извещена надлежаще, ходатайств об отложении слушания дела не представляла.

В соответствии с положениями статьи 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившейся стороны.

В судебном заседании представитель Кузьминой Ю.И. по доверенности Никулина Е.С, Ишбердеев А.К. поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просили решение суда отменить, принять по делу новое решение, удовлетворить исковые требования.

На заседании судебной коллегии Мишинкина О.В, представитель Мишинкиной О.В. по доверенности Холюшкина Л.А. возражали против удовлетворения жалобы, считая доводы несостоятельными.

Заслушав докладчика, выслушав пояснения явившихся сторон, проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами и требованиями действующего законодательства.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам.

Согласно статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Положениями части 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу абзаца 1 статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В соответствии с частью 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

На основании пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Положениями пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Как следует из материалов дела, 17 марта 2017 г. между Кузьминой Ю.И. (продавец) и Мишинкиной О.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: "адрес". По условиям договора продавец обязуется передать в собственность жилой дом с земельным участком в целом, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора жилой дом и земельный участок в целом.

Пунктом "данные изъяты" договора предусмотрено, что по соглашению сторон вышеуказанный жилой дом и земельный участок оцениваются и продаются за 600000 руб. из которых земельный участок оценивается и продается за 100000 руб, жилой дом оценивается и продается за 500000 руб, которые переданы полностью до подписания настоящего договора, что не оспаривалось сторонами в суде.

Передача и принятие сторонами жилого дома с земельным участком, ключей и необходимых документов от него осуществляется при подписании данного договора, который является одновременно актом приема-передачи жилого дома с земельным участком (пункт "данные изъяты" договора).

Согласно пункту "данные изъяты" договора стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие какую-либо из сторон совершить данный договор под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы или на крайне невыгодных для себя условиях.

Переход права собственности на земельный участок и жилой дом в отношении к Мишинкиной О.В. зарегистрирован в установленном законом порядке 23 марта 2017 г.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительным по основаниям пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемый договор купли-продажи не содержит признаков притворной сделки, поскольку волеизъявление сторон было направлено на продажу недвижимого имущества, а не на обеспечение исполнения обязательств в форме залога по договору займа; сторонами договора были совершены необходимые действия, направленные на создание соответствующих правовых последствий, связанных с переходом права собственности на спорные объекты недвижимости, которые были приняты ответчиком.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на материалах дела и согласуются с положениями норм материального права.

Довод апелляционной жалобы о том, что договор купли-продажи прикрывал сделку займа с залогом недвижимого имущества, признается судебной коллегией несостоятельным.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора с целью выяснения действительной общей воли сторон судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из разъяснений, данных в пунктах 87, 88 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации). Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, из содержания приведенной нормы следует, что в притворной сделке имеют место две сделки: притворная сделка, совершаемая для вида (прикрывающая сделка) и сделка, в действительности совершаемая сторонами (прикрываемая сделка).

Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит не совершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является.

По основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. При этом обе стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. Признаком притворности сделки является отсутствие волеизъявления на ее исполнение у обеих сторон.

Истец, обращаясь с иском о признании сделки ничтожной на основании пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, должен доказать, что при совершении сделки стороны не только не намеревались ее исполнять, но и фактически не исполнили.

Согласно пункту 1 статьи 808 Гражданского кодекса Российской Федерации договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо - независимо от суммы.

Пунктом 2 статьи 808 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.

Названной правовой нормой предусмотрено только одно требование к содержанию расписки или иного документа: подтверждение в них факта передачи денег или вещей, являющихся предметом договора займа.

Содержание расписки или иного документа, предусмотренного пунктом 2 статьи 808 Гражданского кодекса Российской Федерации, должно позволять установить характер обязательства, возникшего в связи с передачей денежной суммы, которое не может считаться заемным только в силу отсутствия иного основания платежа.

Таким образом, необходимым условием оспаривания указанной сделки является доказанность того, что между сторонами было достигнуто соглашение по условиям договора займа с залогом объектов недвижимости, то есть сделка, которую прикрывает юридически оформленная сделка купли-продажи спорного жилого дома и земельного участка.

Между тем, из текста договора не усматривается воля сторон на заключение заемного обязательства под залог недвижимого имущества, ими достигнуты условия именно договора купли-продажи недвижимости - его предмет и цена, являющиеся существенными условиями сделки продажи недвижимого имущества.

В нарушении положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истец не представил ни в суд первой, ни в суд апелляционной инстанций относимых и достоверных доказательств наличия обязательства, фактически имеющегося между сторонами в виде договора займа, а также доказательств в подтверждение того, что ответчик Мишинкина О.В. в действительности не намеревалась приобрести право собственности на жилой дом и земельный участок, а была заинтересована только в его залоге.

Довод апелляционной жалобы о том, что Кузьмина Ю.И. не понимала, что заключает договор купли-продажи, является несостоятельным, противоречащим материалам дела.

Установлено, что заключив договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, стороны выразили друг другу намерение создать определенные правоотношения, принять на себя взаимные права и обязанности, то есть добровольно, по собственной инициативе связали себя достигнутыми при заключении договора соглашениями.

Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество длительная процедура, включающая в себя личное участие сторон договора как минимум на этапе его подписания, а также правовой анализ документов, представленных на регистрацию.

Согласно материалам дела правоустанавливающих документов на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: "адрес", представленным по запросу суда первой инстанции, Кузьмина Ю.И. лично участвовала при заключении сделки, подписывала договор купли-продажи от 17 марта 2017 г, что подтверждено истцом Кузьминой Ю.И. и Ишбердеевым А.К. в суде апелляционной инстанции. Кузьмина Ю.И. обратилась в регистрирующий орган с самостоятельным заявлением о переходе права собственности на указанные объекты недвижимости. При этом, истец о своем намерении отказаться от сделки ни в Управление Росреестра по Астраханской области, ни Мишинкиной О.В. не сообщила, запретить государственную регистрацию перехода права собственности на жилой дом и земельный участок не просила.

Как следует из показаний Кузьминой Ю.И, Мишинкиной О.В, данных в суде апелляционной инстанции, стороны лично присутствовали при сдаче документов на государственную регистрацию права, лично подписывали договор, получив по одному экземпляру договора купли-продажи на руки.

Данные обстоятельства подтвердил на заседании судебной коллегии и Ишбердеев А.К.

Кроме того, в суде апелляционной инстанции Мишинкина О.В. пояснила, что фактическая передача жилого дома и земельного участка была произведена в день подписания договора, описав технические характеристики спорного объекта, расположение жилых и нежилых помещений. Истцу было предоставлено время для переезда в другое жилое помещение. Однако впоследствии (спустя неделю) между сторонами по просьбе Кузьминой Ю.И. достигнуто соглашение об аренде данного жилого дома с ежемесячной оплатой, оплатой коммунальных платежей.

Установлено, что после подписания договора купли-продажи домовладение и все документы на земельный участок, жилой дом переданы Мишинкиной О.В.

Фактическая передача дома от истца к ответчику не опровергается тем обстоятельством, что истец и её семья осталась проживать в спорном доме, тот факт, что ее проживание носит возмездный характер, свидетельствует о том, что Мишинкина О.В. реализовывает свои правомочия собственника, в том числе правомочием распорядиться имуществом, предоставив его в пользование для извлечения материальной выгоды.

Из материалов дела следует, что Мишинкина О.В. оплачивает налог на имущество физических лиц, земельный налог, начисленные за спорные объекты недвижимости.

Таким образом, совокупность действий Кузьминой Ю.И. исключает сомнения в её неосведомленности о характере заключенного ею договора.

Представленные в материалы дела выписки о движении денежных средств по банковским картам Ишбердеева А.К. и Мишинкиной О.В. не свидетельствуют о перечислении денежных средств в счет долговых обязательств истца перед Мишинкиной О.В, назначения платежей в указанных переводах отсутствуют.

Сами по себе доводы истца, не подкрепленные доказательствами, о притворности договора купли-продажи не свидетельствуют.

Ссылки заявителя о том, что за Кузьминой Ю.И. и членов её семьи сохранилась регистрация по месту жительства до 17 марта 2018 г, они продолжают проживать в спорном жилом помещении, не предъявление Мишинкиной О.В. требований о выселении прежнего собственника не влияют на правильность выводов суда об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований, поскольку оснований полагать, что данные обстоятельства свидетельствуют о притворности сделки, у судебной коллегии не имеется. Указанные ссылки опровергаются как содержанием самого договора купли-продажи квартиры от 17 марта 2017 г, так и установленными в ходе судебного разбирательства фактическими обстоятельствами дела.

Согласно условиям договора купли-продажи за истцом и членами её семьи не сохранено право пользования жилым помещением.

Указание истца на то, что в счет исполнения договора купли-продажи она получила денежную сумму меньшую, чем рыночная стоимость жилого дома, не является достаточным для того, чтобы установить, что в действительности стороны имели намерение достичь последствий, характерных для предоставления займа под залог недвижимости.

Так, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 10 февраля 2020 г, представленной истцом в обосновании заявленных требований, кадастровая стоимость жилого дома, кадастровый N, расположенного по адресу: "адрес", составляет 376080 руб. 60 коп. Иных доказательств, свидетельствующих о действительной стоимости спорных объектов недвижимости, истцом не представлено.

Кроме того, в силу положений статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в определении условий договора, в том числе цены отчуждаемого имущества.

Довод Кузьминой Ю.И. о необходимости заключения договора займа с ответчиком в связи с наличием у неё долговых обязательств перед микрофинансовой организацией не могут служить основанием для отмены решения суда, поскольку данные обстоятельства не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела по существу.

Доводы апелляционной жалобы повторяют позицию, изложенную при рассмотрении искового заявления в суде первой инстанции, а потому не могут быть приняты судебной коллегией во внимание, так как не опровергают вышеизложенных выводов, основаны на неправильном толковании норм материального права, направлены на переоценку установленных по делу обстоятельств и исследованных в судебном заседании доказательств, оцененных судом в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия считает, что суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, и не усматривает оснований не согласиться с данными выводами.

Решение суда постановлено в соответствии с нормами материального и процессуального права, является законным и обоснованным.

Исходя из изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда

определила:

решение Трусовского районного суда г. Астрахани от 9 июня 2020г. оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Кузьминой С.М. по доверенности Рабиновича С.М. - без удовлетворения.

Председательствующий: О.А. Усенко

Судьи областного суда: Ю.А. Чернышова

И.Б. Ожегова