Решение Санкт-Петербургского городского суда от 10 сентября 2020 г. по делу N 3а-192/2020

Санкт-Петербургский городской суд в составе:

судьи Леонтьева С.А.

при секретаре Пеледовой В.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, УСТАНОВИЛ:

ФИО обратился в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить в отношении принадлежащего ему объекта недвижимости: земельного участка площадью "... " кв.м, с кадастровым N.., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, "адрес", кадастровую стоимость в размере рыночной, составляющей 5 900 000 по состоянию на 11.04.2019.

В обоснование заявленных требований административный истец приводит положение ч.7 ст.22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237 "О государственной кадастровой оценке" в соответствии с которой результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Истец является собственником недвижимого имущества, расположенного на вышеуказанном земельном участке. Поскольку кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости, по мнению административного истца, не соответствует его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, его права нарушаются при осуществлении права на выкуп данного земельного участка, поскольку выкупная цена определяется, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В подтверждение требований представлен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 11.04.2019 "... " от 12.02.2020, составленный оценщиком ООО "Недвижимость и консалтинг".

Представитель административного истца в судебное заседание явился, заявленные требования поддержал, однако указал, что кадастровая стоимость может быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной заключением судебной экспертизы.

Представитель заинтересованного лица - Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, в суд явился, считает, что кадастровая стоимость должна быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.

Представители административных ответчиков - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, ГУ "Городское управление кадастровой оценки" в суд не явились, о времени и месте судебного заседания надлежаще уведомлены Представитель ГУ "Городское управление кадастровой оценки" дело просит рассмотреть в свое отсутствие, представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Санкт-Петербургу и Ленинградской области сведений о причинах неявки не представили. В связи с изложенным неявка данных представителей не является препятствием к рассмотрению дела по существу.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Понятие кадастровой стоимости определено в Федеральном законе "О государственной кадастровой оценке" (ст.3) и п. 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)" (утв. Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года N 508). Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135).

Согласно п. 8 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (ФСО N 4).

Как следует из материалов дела, административный истец является собственником нежилого здания и сооружения, расположенных на вышеуказанном земельном участке, находящемся в федеральной собственности и имеет исключительное право на аренду или выкуп данного участка, а также на оспаривание кадастровой стоимости данного участка, так как выкупная цена или арендная плата определяются исходя из кадастровой стоимости участка.

Кадастровая стоимость данного объекта определена в размере 13 691 178, 57 рублей по состоянию на 11.04.2019 года.

В соответствии с отчетом "... " от 12.02.2020, составленным оценщиком ООО "Недвижимость и консалтинг" по заказу административного истца, рыночная стоимость указанного объекта составляет 5 900 000 рублей по состоянию на 11.04.2019.

В ходе рассмотрения настоящего дела, учитывая мотивированные возражения заинтересованного лица (КИО СПб), судом назначена судебная экспертиза данного отчета.

Перед экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. В случае отрицательного ответа на первый вопрос, предложено установить рыночную стоимость объекта недвижимости.

Согласно заключению эксперта N... от 04.08.2020, проводившего судебную экспертизу, отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. При определении рыночной стоимости оценщиком допущены нарушения, которые влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости (ошибки методологического характера).

В результате самостоятельно проведенной оценки объекта недвижимости его рыночная стоимость по состоянию на "дата" установлена судебным экспертом в размере 7 900 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд принимает во внимание, что экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем (с 2003 года) и необходимой квалификацией для данной деятельности: имеет квалификационный аттестат эксперта саморегулируемой организации оценщиков.

Заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости имущества и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Стороны спора, заинтересованное лицо ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы не заявили.

Суд не считает возможным при определении рыночной стоимости объекта недвижимости руководствоваться отчетом об оценке, представленным административным истцом, поскольку выводы судебного эксперта о несоответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности, ошибках, допущенных оценщиком, не опровергнуты.

Так, как указано экспертом в отчете при оценке объекта исследования учитывается его обеспеченность только электроснабжением, в то время как при описании земельного участка и расположенного на нем здания указано, что они обеспечены не только электроснабжением, но и водоснабжением, канализацией.

В рамках сравнительного подхода: использованы объекты-аналоги из иного региона без проведения соответствующих корректировок; объектам-аналогам для которых получены ТУ на подключение коммуникаций необоснованно присвоен коэффициент наличия коммуникаций; не проведено анализа формы и конфигурации объектов-аналогов; не учтено наличие охранных дон у объектов-аналогов

При расчете рыночной стоимости в рамках доходного подхода некорректно определена арендная ставка за открытую складскую площадку; ошибочно принята в качестве ставки дисконтирования текущую доходность, в то время как данная величина может быть использована для определения коэффициента капитализации.

С учетом изложенного, оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными доказательствами, в том числе отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, представленным административным истцом, суд полагает необходимым установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере, определенном в заключении судебной экспертизы.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка площадью "... " кв.м, с кадастровым N.., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, "адрес", в размере рыночной, составляющей 7 900 000 по состоянию на 11.04.2019.

Датой обращения ФИО с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать 27.04.2020 года.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции.

Судья С.А.Леонтьев