Апелляционное определение СК по гражданским делам Новосибирского областного суда от 03 сентября 2020 г. по делу N 33-6961/2020

Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:

председательствующего Слядневой И.В, судей Карболиной В.А, Коваленко В.В, при секретаре Гартиг О.В, рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 3 сентября 2020 г. гражданское дело по апелляционной жалобе Боровкова Анатолия Дмитриевича на решение Новосибирского районного суда Новосибирской области от 1 июня 2020 г, которым, с учетом дополнительного решения Новосибирского районного суда Новосибирской области от 7 июля 2020 г, постановлено:

исковые требований удовлетворить.

Взыскать с Боровкова А. Д. в пользу Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области задолженность по арендной плате в размере 986751, 03 руб, неустойку за период с 10.01.2018 по 01.06.2020 в размере 188919, 01 руб, а со 02.06.2020 по день фактического исполнения обязательств по уплате арендной платы из расчета 1/300 действующей в соответствующий период времени ключевой ставки ЦБ РФ на сумму основного долга за каждый день просрочки.

Взыскать с Боровкова А. Д. в доход бюджета государственную пошлину в размере 14078, 35 руб.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Карболиной В.А, объяснения представителя Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области - Тимошенко И.В, судебная коллегия

установила:

Департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области обратился в суд с иском к Боровкову А.Д, в котором просил, с учетом уточнения исковых требований, взыскать с Боровкова А.Д. в пользу бюджета Новосибирской области задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка N "данные изъяты" от 09.11.2017 в размере 986 751, 03 руб, неустойку за период с 10.01.2018 по 01.06.2020 в размере 188919, 01 руб, указать в резолютивной части решения, что взыскание неустойки производится до момента фактического исполнения обязательств по оплате арендной платы, из расчета 1/300 действующей в соответствующее время ключевой ставки ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

В иске указано, что 09.11.2017 в соответствии с протоколом о результатах аукциона от 04.10.2017 N комиссии по организации и проведению аукционов по продаже земельных участков или аукционом на право заключения договоров аренды между Департаментом имущества и земельных отношений Новосибирской области (арендодатель) и Боровковым А.Д. (арендатор) заключен договор аренды N "данные изъяты" в отношении земельного участка, находящегося в собственности Новосибирской области, с кадастровым номером "данные изъяты", площадь 23 686 кв.м, местоположение: "адрес", "данные изъяты".

09.04.2018 дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка N "данные изъяты" от 09.11.2017, на основании заявления арендатора от 28.03.2018 N б/н, вышеуказанный договор расторгнут.

Вместе с тем у арендатора перед арендодателем имеется непогашенная задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 09.11.2017 "данные изъяты"

Так, согласно разделу 3 указанного договора, размер? годовой арендной платы составляет 3 182 158, 00 руб, вносится ежеквартально равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным. Задаток, внесенный ранее, составляющий 200 000 руб, засчитывается в счет арендной платы.

Боровковым А.Д. внесены денежные средства в качестве задатка в размере 200 000 руб, иных платежей Боровковым А.Д. не вносилось.

09.04.2018 Департаментом имущества и земельных отношений Новосибирской области направлена претензия Боровкову А.Д, которой арендатор уведомлен о наличии задолженности по арендной плате с декабря 2017 г. по 23.03.2018 в размере 986 751, 03 руб, кроме того, арендатору предложено погасить образовавшуюся задолженность.

19.04.2018 Боровковым А.Д. предоставлен ответ на вышеуказанную претензию, согласно которому Боровков А.Д. имеющуюся задолженность не признал, со ссылками на ст. 609 ГК РФ, ст. 35 СК РФ.

Истец обязанность по передаче арендуемого земельного участка Боровкову А.Д. исполнил, в то время как Боровковым А.Д. не исполнена обязанность по внесению арендной платы.

Решением Новосибирского районного суда Новосибирской области от 28.03.2019г. по данному делу было принято решение, которым в удовлетворении исковых требований Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области к Боровкову А.Д. о взыскании задолженности по договору аренды отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 27.06.2019г. решение Новосибирского районного суда Новосибирской области от 28.03.2019г. оставлено без изменения.

Постановлением Президиума Новосибирского областного суда от 18.12.2019г. решение Новосибирского районного суда Новосибирской области от 28.03.2019г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 27.06.2019г, были отменены, дело направлено в суд первой инстанции на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела судом 01.06.2020г. было постановлено указанное выше решение и дополнительное решение 07.07.2020г. Дополнительным решением была взыскана с Боровкова А.Д. в доход бюджета госпошлина в размере 14078, 35 руб.

С решением суда не согласился ответчик, в апелляционной жалобе изложена просьба об отмене решения суда первой инстанции, принятии по делу нового судебного акта.

В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает, что решением Новосибирского районного суда Новосибирской области 28.03.2019 по делу N 2-97/2019 истцу было отказано в удовлетворении аналогичных исковых требований к ответчику о взыскании задолженности по спорному договору аренды.

Апелляционная инстанция 27.06.2019 оставила указанное решение суда в силе.

Кассационным постановлением Президиума областного суда Новосибирской области от 18.12.2019 указанные постановления отменены, дело направлено на новое рассмотрение.?

При этом судом кассационной инстанции было указано на необходимость установления следующего обстоятельства: действительно ли имелась возможность освоения земельного участка ответчиком, как на это указывал истец в кассационной жалобе, в том числе осуществление на земельном участке подготовительных работ, его ограждения, размещения некапитальных объектов, не требующих дополнительной разрешительной документации; действительно ли договор с ЗАО "ВИКНА" не мог быть исполнен, вне зависимости от наличия или отсутствия у заказчика договора аренды на земельный участок.

Отмечает, что истцом не оспаривается факт того, что все экземпляры подписанного спорного договора аренды земельного участка незаконно удерживались Департаментом имущества и земельных отношений Новосибирской области и не передавались арендатору, а также тот факт, что подписанный договор не был зарегистрирован в установленном порядке.

При новом рассмотрении дела суд первой инстанции пришел к выводу, что действия истца, связанные с невыдачей ответчику на руки его экземпляра договора аренды, не препятствовали ответчику в фактическом использовании предоставленного ему в аренду земельного участка.

Данный вывод суда, очевидно, не соответствует закону.

Судом первой инстанции при новом рассмотрении дела установлено, что ни одним законодательным актом не предусмотрено предоставление правоподтверждающего документа на земельный участок для подготовки межевого плана, что свидетельствует о том, что ЗАО "ВИКНА" могло исполнить договор с Боровковым А.Д. и без договора аренды земельного участка.

Указанный вывод не основан на законе, поскольку для подготовки межевого плана необходимо было подготовить и утвердить схему раздела земельного участка, однако ответчик не имел возможности утвердить схему расположения земельных участков, поскольку не мог приложить к заявлению об утверждении схемы раздела земельного участка договор аренды.

Судом первой инстанции при новом рассмотрении дела сделан неверный вывод о возможности использования земельного участка в отсутствие правоустанавливающего документа - договора аренды и (или) его регистрации.

Апеллянт настаивает на том, что не мог использовать спорный земельный участок.

То обстоятельство, что ответчик письменно не обращался к истцу с требованием передать договор аренды на земельный участок, не обращался в суд с требованием о государственной регистрации договора аренды, не свидетельствует о правомерности действий истца по удержанию договора.

Кроме того, ответчик неоднократно обращался к представителю Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области с устным требованием передать ему договор, с предложением самостоятельно его зарегистрировать, что было подтверждено представителем истца в суде первой инстанции при первоначальном рассмотрении дела.

Учитывая, что договор аренды носит взаимный характер, невозможность использования арендованного имущества по обстоятельствам, независящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы.

Кроме того, суд первой инстанции при новом рассмотрении дела не дал оценку доводу ответчика о заведомо недобросовестном осуществлении гражданских прав (злоупотреблении правом) со стороны истца.

Истец, используя свое доминирующее положение, сознательно создал препятствие арендатору в использовании спорного земельного участка по его назначению, недобросовестно удерживал все экземпляры подписанного договора аренды, уклоняясь от государственной регистрации договора.

Истец фактически вынудил арендатора отказаться от договора аренды спорного земельного участка.

Проверив материалы дела на основании ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

На основании статьи 39.7 Земельного кодекса РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (пункт 1).

Статья 606 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Судом установлено, что 09.11.2017 в соответствии с протоколом о результатах аукциона от 04.10.2017 N комиссии по организации и проведению аукционов по продаже земельных участков или аукционом на право заключения договоров аренды между Департаментом имущества и земельных отношений Новосибирской области (арендодатель) и Боровковым А.Д. (арендатор) заключен договор аренды N "данные изъяты" в отношении земельного участка, находящегося в собственности Новосибирской области, с кадастровым номером "данные изъяты" площадью 23 686 кв.м, местоположение: "данные изъяты"

В соответствии с п. 3.1 договора размер годовой арендной платы составляет 3 182 158 руб. Арендная плата вносится ежеквартально равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным, задаток, внесенный ранее - 200 000 руб. засчитывается в счет арендной платы за участок (п. 3.2 договора).

09.04.2018 Дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка N "данные изъяты" от 09.11.2017, на основании заявления арендатора от 28.03.2018 N б/н, договор аренды N "данные изъяты" от 09.11.2017 расторгнут.

Боровковым А.Д. внесены денежные средства в качестве задатка в размере 200 000 руб, иных платежей Боровковым А.Д. не вносилось, что в ходе судебного разбирательства им не оспаривалось.

09.04.2018 Департаментом имущества и земельных отношений Новосибирской области направлена претензия Боровкову А.Д, которой арендатор уведомлен о наличии задолженности по арендной плате с декабря 2017 г. по 23.03.2018 в размере 986 751, 03 руб.

19.04.2018 Боровковым А.Д. представлен ответ на вышеуказанную претензию, согласно которому, он имеющуюся задолженность не признает.

Пунктом 3.6 договора аренды предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей в это время, от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Размер неустойки за период с 10.01.2018 по 01.06.2020 составляет 188 919, 01 руб.

Разрешая заявленный спор, суд руководствовался ст. ст. 309, 310, 432, 606, 609, 614 ГК РФ, разъяснениями п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", и исходил из того, что между сторонами заключен договор аренды, однако ответчиком, в нарушение условий заключенного договора, обязательства по внесению арендных платежей надлежащим образом не исполнялись, наличие задолженности как по арендным платежам, так и по неустойке в заявленном размере ответчик не оспорил, в то время как расчет суммы долга, представленный истцом, является верным, выполнен в соответствии с условиями договора; доказательств, свидетельствующих о выполнении обязательств в части своевременного внесения арендной платы, отсутствии вины в неисполнении обязательств по договору, ответчик не представил, в связи с чем, признал заявленные требования обоснованными и взыскал с Боровкова А.Д. в пользу Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области задолженность по арендной плате в размере 986 751, 03 руб, неустойку за период с 10.01.2018 по 01.06.2020 в размере 188 919, 01 руб, а со 02.06.2020 по день фактического исполнения обязательств по уплате арендной платы из расчета 1/300 действующей в соответствующий период времени ключевой ставки ЦБ РФ на сумму основного долга за каждый день просрочки.

Мотивируя свои выводы, суд указал, что действия истца, связанные с невыдачей ответчику его экземпляра договора аренды, не препятствовали в фактическом использовании предоставленного в аренду спорного земельного участка; отсутствие государственной регистрации договора аренды не освобождает лицо, которое использует земельный участок, от обязанности по оплате стоимости пользования земельным участком пропорционально периоду действия договора аренды.

Принимая во внимание компенсационный характер неустойки, ее размер, период неисполнения обязательства (более двух лет), цену договора аренды, отсутствие со стороны истца каких-либо намеренных действий, способствовавших увеличению неустойки, исходя из установленных фактических обстоятельств дела, и из обязанности суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой размера ущерба, учитывая, что размер неустойки соответствует средней ключевой ставки, установленной Банком России в период неисполнения ответчиком обязательства, заявленная ко взысканию неустойка соразмерна последствиям нарушения обязательства и оснований для её уменьшения не имеется.

Само по себе наличие на иждивении ответчика несовершеннолетних детей безусловным основанием для снижения размера неустойки не является, поскольку ответчиком не представлено доказательств того, что взыскание заявленной неустойки существенно ухудшит положение его семьи и сделают невозможным содержание самого себя.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции.

Оспаривая решение суда, апеллянт ссылается в жалобе на то, что все экземпляры договора аренды земельного участка незаконно удерживались Департаментом имущества и земельных отношений Новосибирской области и ему не передавались; договор не был зарегистрирован в установленном порядке, в связи с чем, он не мог использовать земельный участок.

Приведенные доводы жалобы являлись предметом оценки суда первой инстанции и были им обоснованно отклонены.

Как обоснованно учтено судом, согласно п. 9.4 договора аренды, договор со дня его подписания сторонами одновременно приобретает силу акта приема-передачи, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок, следовательно, земельный участок считается переданным арендатору со дня подписания договора аренды, вне зависимости от его государственной регистрации.

Действительно, согласно п. 5.2.2 договора аренды, к обязанностям арендатора относится, в том числе, подача заявления на государственную регистрацию договора в течение месяца с момента подписания договора и, как следует из материалов дела, указанное заявление ответчиком не подавалось, в связи с отсутствием у него на руках экземпляра договора аренды, который не был передан ему истцом.

Вместе с тем из материалов дела также следует, что каких-либо действий к получению договора аренды ответчик со своей стороны не предпринимал, в частности, с письменными заявлениями в Департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области, а также с исковыми требованиями о понуждении к государственной регистрации договора аренды не обращался, доказательств иного не представил, хотя такой возможности, действуя разумно и добросовестно, лишен не был.

Действительно, если отсутствие государственной регистрации договора аренды и невозможность получения разрешительной документации для начала строительства вызваны обстоятельствами, за которые отвечает арендодатель, то арендатор на основании статьи 328, пункта 1 статьи 611, пункта 4 статьи 614 ГК РФ не обязан вносить арендную плату за период, пока эти обстоятельства не будут устранены.

Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.

Как установлено судом, спорный договор аренды носил целевой характер - жилая застройка и подлежал государственной регистрации.

В силу части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Согласно части 7 статьи 51 ГрК РФ для получения разрешения на строительство застройщик должен приложить к заявлению в числе прочих документов правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, проектную документацию, подготовленную специализированной организацией в порядке статьи 48 данного Кодекса.

Правоустанавливающим документом на земельный участок в частности является договор аренды земельного участка.

В силу пункта 2 статьи 25, пункта 2 статьи 26 ЗК РФ, части 2 статьи 609 ГК РФ договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации.

Последствия отсутствия государственной регистрации договора установлены пунктом 3 статьи 433 ГК РФ, в соответствии с которым договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

Если публично-правовое образование - арендодатель и публично-правовое образование, орган которого уполномочен выдавать разрешение на строительство, совпадают, то такое публично-правовое образование не может считаться третьим лицом в отношении заключенного им же договора аренды и правовые последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды на него не распространяются.

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что с целью реализации своих прав по использованию земельного участка ответчик обратился в ЗАО "ВИКНА" для проведения геодезической съемки и выполнения кадастровых работ, однако в выполнении данных работ ему было отказано ввиду отсутствия каких-либо правоподтверждающих документов на земельный участок, которые необходимы для составления межевых планов.

Вместе с тем указанное обстоятельство, как верно указал суд, не является безусловным свидетельством того, что ответчик не имел возможности воспользоваться предоставленным ему в аренду земельным участком и осуществить его раздел.

В целях раздела земельного участка, предоставленного в аренду, истцу необходимо было подготовить схему раздела земельного участка, полномочиями по утверждению которой обладает Департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области, при этом данная схема могла быть подготовлена как самим истцом, так и Департаментом имущества и земельных отношений Новосибирской области, однако от истца обращений в в Департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области по этому вопросу не поступало.

Следует отметить, что отсутствие у истца договора аренды препятствием к обращению не являлось, поскольку оба экземпляра договора аренды земельного участка находились в Департаменте имущества и земельных отношений Новосибирской области.

Кроме того, по заявлению истца ЗАО "ВИКНА" была составлена схема раздела земельного участка в двух вариантах, которую истец также мог представить в Департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области с целью раздела земельного участка.

Таким образом, отсутствие у ответчика договора аренды не являлось препятствием ни к составлению им схемы, ни к последующему разделу земельного участка.

Довод заявителя о том, что договор аренды земельного участка от 19.09.2012 является незаключенным, поскольку не прошел государственной регистрации, предусмотренной для договоров, которые заключены на срок более года, отклоняется в силу пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Так, в силу п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).

Поскольку судом установлено, что истец передал имущество ответчику в пользование, который принял его без каких-либо замечаний, с учетом принципа платности использования земельного участка, закрепленного в статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации, оснований для освобождения ответчика от уплаты арендных платежей за фактическое использование земельного участка не имеется.

То обстоятельство, что истцу было отказано в подготовке межевого плана на земельные участки, полученные в результате раздела арендуемого им земельного участка, не имеет правового значения для дела, поскольку за разделом земельного участка в уполномоченный орган истец не обращался.

Кроме того, требования к межевому плану предусмотрены ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и Приказом Министерства экономического развития РФ от 08.12.2015 г. N 921 "Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке".

При этом ни одним законодательным актом не предусмотрено обязательное предоставление правоустанавливающего документа на земельный участок для подготовки межевого плана, что свидетельствует о том, что ЗАО "ВИКНА" могло исполнить договор с Боровковым А.Д. и без договора аренды земельного участка.

Тот факт, что в силу п. 5.2.4 договора аренды арендатор обязан приступить к использованию земельного участка после выдачи документов, удостоверяющих право аренды, при условии получения всех необходимых согласований и разрешений, значения не имеет, поскольку из содержания данного пункта вытекает, что он относится к таким видам использования земельного участка, на которые требуется разрешительная документация.

Ссылки на то, что ответчик неоднократно обращался к представителю Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области с устным требованием передать ему договор, а также с предложением самостоятельно его зарегистрировать, не имеют значения, поскольку требовалось письменное оформление требований.

Ссылки в жалобе на заведомо недобросовестное осуществление истцом гражданских прав своего подтверждения не нашли, в связи с чем, отклоняются.

Учитывая, что доказательств того, что ответчик по вине арендодателя не мог фактически использовать земельный участок для строительства в отсутствие государственной регистрации договора аренды, судам обеих инстанций не представлено, равно как и доказательств, опровергающих размер взыскиваемой задолженности, а также погашения задолженности по договору, суд правомерно удовлетворил предъявленный иск.

Доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо новых обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда первой инстанции или опровергали выводы судебного решения, направлены на иную оценку обстоятельств дела и имеющихся доказательств, не влияют на правильность принятого судом решения, в связи с чем, не могут служить основанием к отмене решения суда.

С учетом изложенного, обжалуемое решение подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба, которая не содержит предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда первой инстанции, - оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Новосибирского районного суда Новосибирской области от 1 июня 2020 г. в пределах доводов апелляционной жалобы оставить без изменения, апелляционную жалобу Боровкова Анатолия Дмитриевича - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: